Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 16 décembre 2020, n° 18/02640

N° RG 18/02640 – N° Portalis DBV2-V-B7C-H4HS

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 DECEMBRE 2020

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance de Rouen du 15 mai 2018

APPELANTE :

Madame Y X

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e PEUGNIEZ de la Selarl DE BEZENAC & Associés, avocat au barreau de ROUEN et assistée de M^e VILLARD, avocat au barreau de Rouen substituant M^e PEUGNIEZ

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble parc de Cerisy

représenté par son syndic la Sas AIC – AGENCE DES PLATEAUX

[…]

[…]

représentée par M^e A LETRAY de la Scp LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 octobre 2020 sans opposition des avocats devant M^me Juliette TILLIEZ, conseiller, rapporteur, en présence de M^me Audrey DEBEUGNY, conseillère,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Audrey DEBEUGNY, conseiller

M^me Juliette TILLIEZ, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me A B,

DEBATS :

A l’audience publique du 05 octobre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2020, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 16 décembre 2020

ARRET :

CONTRADICTOIRE

rendu publiquement le 16 décembre 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT présidente de chambre et par M^me JACQUETTE-BRACKX, directrice de greffe.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Madame Y X est propriétaire d’un appartement et d’un emplacement de parking dans le bâtiment C d’un ensemble immobilier en copropriété situé […] à Mont-Saint-Aignan (76130). Contestant la répartition des charges de chauffage et plus particulièrement les charges liées à l’entretien et à la maintenance des chaudières individuelles, au sein de la copropriété, elle a fait assigner par acte d’huissier en date du 08 juin 2016, devant le tribunal de grande instance de Rouen, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice, la société AIC – agence des plateaux, aux fins d’annulation des résolutions 6 et 8 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 mars 2016, de condamnation du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, à procéder sous astreinte à une nouvelle répartition des charges de chauffage à compter du 3^e trimestre 2013 ainsi qu’au paiement des frais de procédure.

Suivant jugement en date du 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Rouen a :

— rejeté toutes les demandes formées par madame X contre le syndicat des copropriétaires Parc de Cerisy, celle-ci ne justifiant pas ne plus utiliser sa chaudière individuelle,

— condamné madame X à payer au syndicat des copropriétaires Parc de Cerisy la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné madame X aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Lenglet Malbesin & associés.

Par déclaration électronique au greffe de la cour en date du 25 juin 2018, madame Y X a interjeté appel des dispositions du jugement en date du 15 mai 2018.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic la société AIC – agence des plateaux, a constitué avocat le 23 Août 2018.

La clôture de la procédure a été fixée au 16 septembre 2020.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées le 04 février 2019, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, madame Y X demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété et des dispositions des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires « Parc de Cerisy » pris en la personne de son syndic, le cabinet AIC – agence des plateaux, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau :

— prononcer la nullité des résolutions 6 et 8 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 mars 2016,

— dire et juger que madame X n’est pas redevable des charges afférentes à l’entretien des chaudières individuelles de gaz et du contrat souscrit à cet effet à compter du 3^e trimestre 2013, ces dernières étant indûes,

— condamner le syndicat des copropriétaires « Parc de Cerisy » pris en la personne de son syndic, le cabinet AIC – agence des plateaux, à procéder à une nouvelle répartition des charges de chauffage à compter du 3^e trimestre 2013 en ventilant celles liées à l’entretien de la VMC et des pompes de relevage et celles liées à l’entretien et au contrat d’entretien des chaudières individuelles de gaz, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires « Parc de Cerisy » pris en la personne de son syndic, le cabinet AIC – agence des plateaux, au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires « Parc de Cerisy » pris en la personne de son syndic, le cabinet AIC – agence des plateaux, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl de Bezenac & Associés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 13 décembre 2018, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy représenté par son syndic, la société AIC – agence des plateaux, demande à la cour, au visa des articles 10 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— déclarer madame X mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— en conséquence, débouter madame X en toutes ses demandes fins et conclusions,

— condamner madame X à lui régler la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame X aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit

de la SCP Lenglet Malbesin & associés, Avocats aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la nullité des résolutions 6 et 8 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 mars 2016

A l’appui de cette demande d’annulation formulée au visa des dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété et des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, madame X fait valoir qu’elle a voté contre les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 24 mars 2016, approuvant les comptes du 01/10/2014 au 30/09/2015 et le budget prévisionnel 2016/2017 alors que les appels de fonds concernant les charges liées à sa chaudière individuelle dans le poste chauffage lui ont été indûment réclamés.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande de nullité, précisant qu’aucun grief de violation de la loi ou du règlement de copropriété n’est fondé alors que d’une part, aucun manquement aux règles d’organisation et de fonctionnement des assemblées, ni d’excès de pouvoir ni de fraude n’est rapporté, que les comptes sont justes et que les dépenses engagées sont justifiées et que d’autre part, le contrat d’entretien du chauffage contesté par madame X a été voté lors des assemblées générales du 20 février 2003 et du 25 janvier 2005 et que les résolutions afférentes s’imposent à madame X dès lors qu’elle n’a formé aucun recours à leur égard.

En l’espèce, madame X allègue des griefs qui ne peuvent donner lieu à nullité de résolutions votées lors de l’assemblée générale du 24 mars 2016, au regard des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. Plus précisément, elle ne peut se prévaloir de la violation des articles 8 et 18 du règlement de copropriété prévoyant que les charges afférentes aux installations de chauffage individuelles pèseront sur chacun des copropriétaires à titre personnel, alors que l’adoption non unanime du maintien d’un contrat collectif susceptible d’être contraire au règlement de copropriété a été votée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2005 et non lors de celle du 24 mars 2016. Madame X qui ne conteste pas avoir été destinataire du procès-verbal de l’assemblée tenue en 2005 et qui n’a pas contesté en temps utile la résolution litigieuse, ne peut solliciter l’annulation des résolutions numéros 6 et 8 de l’assemblée de 2016 qui ne portent pas sur le vote d’une nouvelle répartition des charges de chauffage, mais sur l’approbation des comptes annuels et du budget prévisionnel.

La décision entreprise l’ayant déboutée de sa demande d’annulation des résolutions susvisées sera confirmée.

Sur la répartition des charges de chauffage

Madame X indique qu’en juin 2013, elle a résilié son abonnement individuel de gaz, a fait plomber son compteur le 24 juillet 2013 et a fait mettre hors service sa chaudière individuelle; que les charges afférentes à l’entretien et à la maintenance des chaudières ont néanmoins été maintenues à son égard, malgré l’intervention de son assureur protection juridique et que le syndic ne distinguant pas les différentes prestations de chauffage dans ses appels de fonds, lui a fait payer une somme indûe de 1352,49 euros du 3^e trimestre 2013 au 4^e trimestre 2016. Elle ajoute que l’assemblée générale du 24 mars 2016 a validé les comptes du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015 et le budget prévisionnel 2016/2017 et donc les appels de fonds pourtant irréguliers. Elle précise qu’elle ne conteste pas devoir participer aux frais d’entretien des caissons VMC et pompes de relevage s’agissant des parties communes et reconnaît que le syndicat a retiré le poste « chauffage » des appels de fond suite à l’introduction de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires répond que le contrat d’entretien de chauffage collectif a été souscrit

dès l’origine de la résidence dans un souci d’économie et de sécurité, que ce n’est qu’à compter du 1^er avril 2015, suite à un changement du prestataire, qu’il a été possible de dissocier la facturation en fonction du type d’entretien, la facturation étant antérieurement globalisée, que madame X reconnaît devoir participer aux frais d’entretien des caissons VMC et pompes de relevage, que si elle justifie devant la cour avoir plombé son compteur à gaz, cela ne la dispense pas d’assurer l’entretien de sa chaudière pour la sécurité de tous. Il souligne que madame X ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’entretien individuel de sa chaudière qui l’aurait dispensée de régler les dépenses d’entretien entre 2013 et la date de l’assignation ; que suite à l’assignation, le syndic a retiré des appels de fonds l’entretien du chauffage et qu’il appartient dorénavant à madame X de justifier de l’entretien de sa chaudière et, à défaut, d’assumer les risques afférents. Il ajoute que le calcul de l’indû allégué est erroné puisqu’il ne tient pas compte des régularisations annuelles de charges calculées sur la base des dépenses réelles, ni du fait que les frais comprennent également le poste lié à la VMC et aux pompes de relevage, dont elle est redevable.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier daté du 10 juillet 2018 que la chaudière de madame X n’est pas en état de fonctionnement, qu’un plombage portant la mention 'ERDF’ est présent sur le robinet du compteur à gaz desservant l’appartement de l’intéressée, que les chiffres figurant sur le compteur le 10 juillet 2018 sont identiques à ceux figurant sur la facture de résiliation datée du 23 juillet 2013. Il résulte donc de cette pièce la preuve que madame X n’utilise plus sa chaudière à gaz depuis le 23 juillet 2013.

Aux termes de l’article 18 du règlement de copropriété, 'le montant des consommations, la réparation et le remplacement des installations s’appliquant au chauffage et à la production d’eau chaude seront supportés par chacun des copropriétaires à titre personnel. Chaque copropriétaire devra souscrire tous abonnements nécessaires à ce sujet.'. En outre, aux termes de l’article 112 du règlement de copropriété,' l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.'

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir modifié l’article 18 du règlement de copropriété et madame X démontre ne plus utiliser sa chaudière à gaz depuis le 23 juillet 2013.Cette dernière peut donc légitimement contester le montant des appels de fond émis par le syndic depuis cette date lui imposant de payer le poste chauffage afférent à l’entretien de sa chaudière individuelle.

Madame X revendique dans la motivation de ses conclusions le remboursement d’un versement indû de 834,14 euros entre juillet 2013 et juillet 2016, sans cependant le réclamer dans le dispositif. Elle sollicite simplement qu’il soit procédé, sous astreinte, par le syndicat des copropriétaires à une nouvelle répartition des charges chauffage à compter du 3^e trimestre 2013, en ventilant les charges par prestation distincte. Le syndicat des copropriétaires conteste le montant du calcul. La cour n’étant pas saisie d’une demande chiffrée, elle ne peut procéder à un calcul des sommes indûment versées.

Il convient en revanche de donner suite à la demande de nouvelle répartition des charges pendant la période litigieuse formulée par madame X, étant précisé que celle-ci est effectivement tenue de s’acquitter de sa quote-part des charges liées aux frais d’entretien des caissons VMC et pompes de relevage s’agissant des parties communes. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le syndic ayant retiré des appels de fonds l’entretien du chauffage suite à l’assignation et démontrant donc sa capacité à s’acquitter de ses obligations sans condamnation supplémentaire.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice,

la société AIC – agence des plateaux, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl de Bezenac & Associés, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice, la société AIC – agence des plateaux, sera condamné à verser à madame X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de la demande présentée de ce chef.

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté madame Y X de sa demande de nullité des résolutions 6 et 8 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 mars 2016,

Statuant à nouveau,

Dit que madame Y X n’est pas redevable de sa quote-part des charges afférentes à l’entretien et la maintenance des chaudières individuelles de gaz, à compter du 3^e trimestre 2013,

Condamne le syndicat des copropriétaires « Parc de Cerisy » pris en la personne de son syndic, le cabinet AIC – agence des plateaux, à procéder à une nouvelle répartition des charges de chauffage à compter du 3^e trimestre 2013 en ventilant celles liées à l’entretien de la VMC et des pompes de relevage et celles liées à l’entretien et à la maintenance des chaudières individuelles de gaz,

Déboute madame Y X de sa demande d’astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice, la société AIC – agence des plateaux, de sa demande de frais irrépétibles d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice, la société AIC – agence des plateaux, à verser à madame Y X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parc de Cerisy, représenté par son syndic en exercice, la société AIC – agence des plateaux, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl de Bezenac & Associés, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente