Cour d'appel de Toulouse, 13 octobre 2014, n° 13/04954

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13/10/2014

ARRÊT N°412

N°RG: 13/04954

XXX

Décision déférée du 05 Septembre 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 12/00073

M^me Y

L AK AL AM épouse E

C/

T F

J F

W F-C

H I épouse F-C

P F

SARL PONTIN-A

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTE

Madame L AK AL AM épouse E

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur T F

XXX

XXX

Représenté par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur J F

XXX

31880 LA SALVETAT SAINT J

Représenté par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur W F-C

XXX

XXX

Représenté par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H I épouse F-C

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame P F

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Patricia CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL PONTIN-A représentée par ses mandataires statutaires et légaux domiciliés en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel ATTAL de l’AARPI ATTAL – SEGONDS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 2 Septembre 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

B. BRUNET, président

M. MOULIS, conseiller

C. STRAUDO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par B. BRUNET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les consorts F, (M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F), sont propriétaires d’une maison d’habitation avec terrain et bois attenant, située lieu-dit le XXX, XXX

Par mandat de vente sans exclusivité en date du 25 août 2010, ils ont chargé la société IMMOSKY de vendre ces biens immobiliers, à un prix net vendeur de 299.500 €.

M^me L E L a formulé une proposition d’achat. Un compromis de vente était dressé le 20 mai 2011, par M^e Rémi Besancenot, notaire associé à Saint Gaudens.

Ce compromis prévoyait les conditions suspensives suivantes :

'Que le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes, par suite il s’engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique.

'que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou de charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’habitation… ».

Il prévoyait qu’il devait être réitéré en la forme authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, au plus tard le 19 août 2011.

M^me E a refusé de réitérer l’acte authentique.

M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F ont assigné M^me L E devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin de la voir condamnée à leur verser la somme de 10.000 € à titre de dépôt de garantie et celle de 30.000 € à titre de clause pénale, outre application de l’article 700 CPC.

La SARL PONTIN A, agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle est intervenu le compromis est intervenue volontairement aux fins d’obtenir indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 5 septembre 2013 le tribunal de grande instance de Toulouse a statué en ces termes :

'Déclare recevable l’intervention volontaire de la société IMMOSKY ;

Juge que M^me E L AP AK AL AM n’est pas fondée à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives prévues par le compromis de vente du 20 mai 2011 ;

Condamne M^me E L AP AK AL AM, à payer aux consorts F les sommes suivantes :

—  24.000 € à titre de clause pénale,

—  10.000 € au titre du dépôt de garantie qui leur reste acquis, sous déduction des frais et débours pouvant être dus à MXXX, notaire,

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Déboute la société IMMOSKY de ses demandes,

— Autorise MXXX, notaire associé à Saint Gaudens, à verser aux consorts F, la somme de 10.000 € consignée entre ses mains, au titre du dépôt de garantie sous déduction des frais et débours qui pourraient lui être dus,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamne M^me E L AP AK AL AM aux dépens.'.

Le 19 septembre 2013 M^me L E a relevé appel de la totalité des dispositions de cette décision.

Dans ses dernières conclusions M^me L E expose :

— que le compromis doit être annulé, ne peut produire aucun effet (notamment au niveau de la clause pénale), de sorte que la restitution du dépôt de garantie se justifie ; qu’en effet, M^me R F AP D et M. N B, détenteurs de droits sur l’immeuble, n’ont été parties au compromis ; qu’elle ne pouvait pas se contenter des affirmations des vendeurs selon lesquelles des procurations avaient été données ; que ces procurations ne lui ont jamais été communiquées, alors qu’il s’agit de procuration pour vendre et non pour signer un acte authentique; que par application de l’article 815-3 CC ; qu’ainsi la clause pénale ne peut recevoir application ;

— qu’en outre la non participation de toutes les parties caractérise la non réalisation d’une condition permettant de passer l’acte authentique ;

— que M^e Z, son notaire, n’a pas été en mesure d’avoir communication des titres de propriété, de l’état hypothécaire en cours de validité) ; que le procès verbal de carence met en évidence que ces pièces n’ont pas été communiquées ;

— que les différents permis de construire qui lui ont été communiqués ne sont pas conformes à l’état des lieux (inversion des chambres avec l’espace séjour, avec suppression de portes fenêtres, création d’une fenêtre ; que les plans produits ne comportent aucune date de sorte qu’elle est dans l’ignorance des travaux pour lesquels a été obtenue en 2005 une déclaration de conformité ; qu’elle ignore si des travaux ont été effectués postérieurement à 2005 ;

— qu’il existe à l’ouest une terrasse fermée (en réalité une véranda) qui n’a pas donné lieu à permis de construire ; que les plans dont elle dispose ne font pas état de cette véranda ;

— que des baies vitrées ont modifié l’aspect extérieur de la terrasse ;

— qu’une chambre a été construite au dessus du hall d’entrée sans autorisation, alors qu’aucun étage ne figure sur le permis déposé ;

— qu’il en est de même du cabanon qui n’a pas donné lieu à déclaration administrative ;

— qu’elle ne pouvait pas s’exposer à des sanctions pour violation des règles d’urbanisme ; que des doutes existent quant à la date de réalisation des travaux, quant à l’existence d’une quelconque garantie décennale ;

— qu’il n’est nullement justifié de ce que les travaux ont été réalisés avant le 30 mars 2005, date du certificat de conformité;

— qu’il ne peut, donc, être considéré que les conditions suspensives étaient réalisés ;

— que le projet d’acte authentique comporte un paragraphe relatif à l’origine de propriété incomplet ;

— qu’elle a subi un préjudice important dans la mesure où elle avait déménagé, scolarisé sa fille à l’école du FOUSSERET.

En conséquence, M^me L E sollicite voir notre cour :

'Réformer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de M^me E au profit des consorts F,

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie de 10.000 euros versé par Madame E par libération des fonds détenus par le Notaire Séquestre ;

CONDAMNER les Consorts F in solidum à verser à Madame E la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTER les consorts F et la Société IMMOSKY de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement, si la Cour confirmait le caractère injustifié de la non-réitération de la vente par acte authentique,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société IMMOSKY de l’ensemble de ses demandes,

DIRE ET JUGER la peine manifestement excessive et réduire la clause pénale à néant,

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour ne ramenait pas à néant le montant de la clause pénale,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts F de leurs dommages et intérêts à hauteur de 30.000€,

CONDAMNER tout succombant au paiement de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du C.P.C et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BOYER & GORRIAS, sur ses seules affirmations de droit.'

Dans leurs conclusions reprenant et précisant leurs explications orales les consorts F exposent :

— que l’absence d’intervention de M. B et de M^me D est sans incidence sur la validité du compromis dans la mesure où ces personnes ont établi des procurations en vue de signer l’acte authentique ;

— qu’il n’existe aucune charge ou servitude sur l’immeuble susceptible d’amoindrir sa valeur ;

— que le certificat de conformité a été délivré de sorte que la non conformité au permis de construire est sans intérêt; qu’un permis de construire modificatif a été délivré ;

— qu’il n’y a pas lieu à obtention de permis de construire pour la véranda, la terrasse couverte côté sud, le cabanon ;

— qu’il n’est pas utile, compte tenu du certificat de conformité du 30 mars 2005, de justifier de ce que les travaux ont été réalisés avant sa délivrance.

En conséquence, M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F sollicitent voir notre cour :

'Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me E à leur verser :

— la somme de 10.000 euros prévue au titre du dépôt de garantie par libération des fonds détenus par le notaire;

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance ;

REFORMER pour le surplus et DÉCLARER recevable et fondé l’appel incident des consorts F, V à verser aux demandeurs tant au titre de la clause pénale que de dommages et intérêts la somme de 30.000 euros.

V aux entiers dépens d’appel.

CONSTATER que les Consorts F ont dû engager des frais irrépétibles devant la Cour d’Appel pour se voir reconnus dans leur bon droit,

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER Madame E, à leur verser, sur le fondement de l’article 700 du CPC, la somme de 4.500 euros.'.

Dans ses dernières conclusions la SARL PONTIN-A expose :

— que c’est à tort que le premier juge a dit que la clause pénale s’analysait en clause de dédit contractuelle pour laquelle l’acquéreur avait la possibilité d’opter ;

— qu’en n’exécutant pas son obligation de passer l’acte, M^me L E a commis une faute à l’égard de M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F qui lui a causé un préjudice; qu’elle sollicite la somme de 15.000 € ;

— qu’à titre subsidiaire, si la cour estimait que M^me L E n’avait commis aucune faute, ce sont M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F qui ont engagé leur responsabilité à leur égard ;

— qu’il ne lui appartenait pas de vérifier l’existence et la conformité du permis de construire, alors qu’il n’avait pas été chargé de la rédaction du compromis et qu’elle n’a jamais été informée de cette particularité; qu’à titre infiniment subsidiaire, le comportement fautif de M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F et le sien ne saurait avoir pour conséquence de les exonérer entièrement ; que la cour fixera l’indemnité qui lui revient.

En conséquence, la SARL PONTIN-A sollicite voir notre cour :

' Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

Vu les articles 1226, 1229, 1382 et 1383 du Code civil, Vu les articles 700 et 695 du Code de procédure civile,

REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance en date du 5 septembre 2013 dont appel s’agissant des solutions retenues à l’égard de la SARL PONTIN-A,

Et en conséquence, à titre principal:

— DIRE ET JUGER que la responsabilité délictuelle de Madame E est engagée vis-à-vis de la SARL PONTIN-A,

— CONDAMNER Madame E au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SARL PONTIN-A ;

A titre subsidiaire

— DIRE ET JUGER que la responsabilité délictuelle des consorts F est engagée vis-à-vis de la SARL PONTIN-A; – CONDAMNER les consorts F à verser à la SARL PONTIN-A la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts ;

A titre infiniment subsidiaire

— DIRE ET JUGER que même en cas de faute de la SARL PONTIN-A, la responsabilité des consorts F reste malgré tout engagée vis-à-vis de la concluante ;

— FIXER le juste montant des dommages et intérêts que les consorts F devront verser à la SARL PONTIN-A ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER toute partie succombante, au besoin solidairement, au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

M^me L E sollicite que la cour prononce la nullité de compromis de vente du 20 mai 2011 et dise, en toute hypothèse, que les conditions suspensives nécessaires à l’exécution de l’acte ne se sont pas réalisées.

Sur la nullité du compromis du 20 mai 2011 :

Il est incontesté que n’ont pas participé au compromis M. B et M^me G qui avaient des droits indivis sur une partie des biens vendus.

Toutefois, la ratification a posteriori des indivisaires non parties au compromis consolide rétroactivement celui-ci et fait disparaître non seulement toutes les causes de nullité résultant de l’article 1599 du Code civil, mais surtout rend l’indivisaire qui n’a pas initialement donné son accord irrecevable à agir en inopposabilité. De sorte que, dans la mesure où il est établi que, postérieurement au compromis mais antérieurement à la date limite de réitération par acte authentique, M. B et M^me G avaient régulièrement donné procuration à un membre de l’étude de M^e Besancenot, notaire, pour conclure et signer l’acte authentique, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du compromis au seul motif de la non participation à sa signature de M. B et M^me G.

Sur la réalisation des conditions suspensives :

Le compromis contesté comporte la clause suivante :

XXX

Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après stipulées dans l’intérêt des deux parties, en conséquence la non-réalisation d’une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où I’ACQUÉREUR pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci.

L’ACQUÉREUR déclare avoir connaissance des dispositions de l’article 1178 du Code Civil aux termes desquelles : 'La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement,'

XXX

Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes :

Que le VENDEUR justifie de la propriété régulière du BIEN objet des présentes, par suite il s’engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au Notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique.

Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que I’ACQUÉREUR déclare être à usage d’habitation.

Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de I’ACQUÉREUR qui sera seul fondé à s’en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s’en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque.

Qu’aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé.

Que l’état hypothécaire ne révèle pas des inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n’aurait pas été obtenu de dispense de purge des hypothèques. Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance le BIEN a la situation hypothécaire suivante libre de toute inscription hypothécaire ou autre. S’il en existait il s’engage à en rapporter les mainlevée et radiation dans les trois mois de la réitération des présentes par acte authentique, et à ses frais.'.

La lecture de ces conditions apporte la preuve de ce qu’elles dépendaient de diligences pesant principalement sur les vendeurs. En effet, les vendeurs seuls étaient détenteurs des renseignements et pièces relatives aux biens vendus permettant de prouver que les conditions suspensives étaient réalisées. L’acquéreur n’avait qu’une seule possibilité, c’est de demander aux vendeurs les documents qui lui paraissaient nécessaires à l’effet d’établir la réalisation des conditions suspensives. A cet égard, la cour trouve dans les correspondances adressées le 3 août 2011 et le 25 août 2011 par M^e Z, notaire de M^me L E intervenu afin de conseiller sa cliente, la preuve de ce que M^me L E a rempli avec loyauté ses obligations relatives à la levée des conditions suspensives, sollicitant à plusieurs reprises différents documents relatifs à l’origine de propriété, à la chronologie des différents travaux réalisés et aux autorisations administratives obtenues, à la situation juridique des différentes parcelles.

M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F, sur lesquels pesait ensuite l’obligation de justifier de la survenance des conditions suspensives, devaient porter à la connaissance de M^me L E leur existence et leur réalisation en lui produisant tous documents l’établissant. Ils se devaient de les porter à la connaissance de M^me L E dans le délai de réitération, c’est à dire le 19 août 2011 au plus tard.

La cour ne peut dans cette recherche adopter le raisonnement du premier juge qui s’est développé au vu des éléments contemporains à la procédure dont il était saisi, sans se poser la question de la nature des informations dont M^me L E avait été destinataire au moment où elle a refusé de signer.

La première des conditions est que 'le vendeur justifie de la propriété régulière du bien'. Or, il résulte des propres écritures de M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F , T F en première instance (p5) que ceux-ci soutenaient que M. B et M^me G ne détenaient aucun droit de propriété sur les biens objets du compromis, alors que dans le procès verbal de difficultés établi par leur notaire, M^e Besancenot, il est écrit exactement l’inverse, le notaire ayant noté que l’absence au compromis de M. B et M^me G était une erreur. Sur cette contradiction, M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F , T F ne donnent aucune explication. Par ailleurs, le projet d’acte authentique n’est pas produit par les parties (tout comme en première instance) et il n’est pas déterminé encore aujourd’hui si M. B et M^me G y étaient parties. Au demeurant, si la ratification par M. B et M^me G du compromis était de nature à les empêcher d’agir en inopposabilité, la cour trouve dans les propres écritures de M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F en première instance qu’une incertitude existait encore en 2013 sur le titulaire des droits de propriété. Il n’est, donc, pas établi que M^me L E savait le 26 août 2011 qui était titulaire des droits de propriété sur l’ensemble des biens vendus. Cette condition n’est pas établie.

Elle l’est d’autant moins que la cour n’a trouvé nulle part l’origine de propriété exacte des biens cédés, les fragments inexploitables de documents produits ne renseignant pas sur la date du jugement d’adjudication et sur la propriété antérieure, ainsi que sur les propriétés concernées (parcelles bâties ou non bâties).

Le premier juge a considéré que l’affirmation par le notaire rédacteur dans le procès verbal de difficulté de ce que dès le 3 août 2011 M^me L E avait reçu tous documents permettant de préparer et de signer l’acte privait de pertinence l’argument tenant à l’insuffisance des documents produits par M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F. Or, autant un acte authentique établit ce qu’il constate, autant une affirmation formulée en termes généraux comme celle-ci est une appréciation subjective et n’a pas une telle portée probatoire. Il appartient à M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F d’établir que tous les éléments et documents permettant à M^me L E d’apprécier si les conditions suspensives ont été réalisées lui ont bien été communiquées.

Or, si le jugement déféré se livre à une analyse très fine et exacte de la chronologie des différents permis de construire sollicités et obtenus en fonction des transferts de propriété, s’il donne une explication parfaitement cohérente sur les modifications opérées à la suite du PC modificatif du 31 mars 1993 obtenu par les consorts F après leur acquisition, il n’examine pas quelle était la connaissance que pouvait en avoir M^me L E lorsqu’elle a refusé de passer l’acte.

Le 16 juin 1989 a été déposée par M^me X, précédente propriétaire, une demande de PC qui a donné lieu le 23 septembre 1989 à PC. Le 27 juillet 1992 a été déposée par les consorts F, devenus propriétaires d’une maison en construction, une demande de modification du permis de construire précédent. Il est incontestable que les différences relevées par M^e Z et par M^e E sur le terrain entre les seuls plans dont ils disposaient et la réalité de la construction existante trouvent leur explication dans le fait que les travaux sont conformes au PC modificatif. Ce fait et le courrier de M^e Z à M^e BESANCENOT établissent, sans aucun doute, que M^e Z et M^e E n’avaient pas eu accès le 3 août 2011 encore à la totalité des documents leur permettant d’apprécier la chronologie des demandes de permis de construire, les deux projets déclarés avec les plans y afférents, la portée de la décision de conformité du 30 mars 2005 sur les travaux réalisés conformément au PC du 31 mars 1993.

M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F ne peuvent exciper du certificat de conformité du 30 mars 2005 pour soutenir qu’en toute hypothèse les documents sollicités étaient sans objet et sans conséquence pour M^me L E. En effet, M^e Z a écrit le 3 août 2011 à son confrère pour lui signifier qu’outre la contradiction entre les plans en sa possession et la réalité sur le terrain, il ignorait la date de réalisation des travaux non conformes au PC, ce qui le mettait dans l’impossibilité de déterminer si les travaux en question étaient concernés par le certificat de conformité relatif aux travaux ayant fait l’objet du PC du 31 mars 1993 ou s’il s’agissait de travaux nouveaux réalisés sans PC mais qui seraient, alors couverts par une garantie décennale ; M^e Z a même ajouté qu’en l’état il ne pouvait conseiller à sa cliente de signer l’acte authentique et il a demandé avec précision plusieurs documents nécessaires en vue de passer l’acte. Ce courrier confirme l’existence d’une confusion et d’une incompréhension existant dans l’esprit de M^me L E et de son notaire tenant au fait qu’ils n’avaient pas reçu communication de tous les documents leur permettant de comprendre la chronologie des événements ayant présidé à la construction et la conformité des travaux avec le PC modificatif.

Or, à aucun moment il n’est justifié par M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F que M^e BESANCENOT a transmis à son confrère les documents en question indispensables à l’effet de lui permettre d’apprécier la conformité de la construction au PC et de comprendre le caractère normal de la non conformité des plans de la demande de PC de 1989 avec ceux de la demande modificative de 1992 ; une telle preuve ne ressort pas du procès verbal de difficulté rédigé en termes trop généraux sur ce point.

Tout au contraire, la cour trouve dans le procès verbal de difficultés deux éléments qui confirment l’absence de connaissance qu’avait M^me L E et son notaire de la situation administrative du bien :

— en page 8 M^e BESANCENOT qui énumère les pièces communiquées à son confrère ne mentionne nullement les plans,

— en page 6 M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F exposent qu’ils ignoraient eux-mêmes le 26 août 2011 le problème soulevé par M^me L E et qu’ils 's’engageaient à effectuer dans les meilleurs délais, toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un permis de construire modificatif s’il y a lieu et du certificat de conformité correspondant'.

Ainsi, la preuve est rapportée de ce que les demandes justifiées de M^e E et de M^me L E à M^e BESANCENOT adressées à M^e BESANCENOT n’ont pas reçu de réponse et étaient même ignorées des vendeurs. Or, la question de la date de réalisation des travaux de création d’une véranda de 26 m², ainsi que celle d’une chambre à l’étage est de nature à créer une incertitude sérieuse sur la situation juridique et administrative de partie de l’immeuble acquis et d’en diminuer sensiblement la valeur ou de le rendre impropre à sa destination. Enfin, il n’est pas compréhensible que M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F n’aient pas été mis en mesure d’apporter la preuve de la date de construction en produisant les factures adéquates.

De sorte qu’il est établi que le 26 août 2011, en dépit des demandes réitérées de son notaire, M^me L E n’avait pas connaissance de ce que les conditions suspensives étaient réalisées.

Il ne peut, donc, lui être fait le reproche d’avoir de manière fautive refusé de signer l’acte authentique.

M^me L E est fondée à demander la restitution de son dépôt de garantie.

M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F ne sont pas fondés à demander application contre M^me L E de la clause pénale.

Sur la demande indemnitaire de M^me L E :

La demande de M^me L E tendant à l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi formé contre M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F se fonde sur une faute qu’auraient commis ceux-ci.

Or, il a été démontré ci-dessus qu’il n’est nullement établi que M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F aient été informés de des correspondances de M^e Z, de l’existence de difficultés particulières dans la préparation de l’acte, de ce qu’il convenait de communiquer à M^me L E des renseignements ou documents précis autres que ceux que le notaire était en mesure de se procurer dans le cadre de ses diligences normales. Par ailleurs, dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire n’est pas le mandataire des clients pour lesquels il prépare l’acte authentique et n’engage pas la responsabilité de ses clients sur ce fondement.

De sorte que la demande de M^me L E à l’encontre de M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F , T F non fondée juridiquement doit être rejetée.

Sur les demandes de la SARL PONTIN-A :

La SARL PONTIN-A dans ses conclusions a formé à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la responsabilité de M^me L E dans le refus de signer l’acte ne serait pas établie, une demande contre M. W F-C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F. Cette demande est fondée sur la responsabilité délictuelle de M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F.

La responsabilité délictuelle suppose la preuve d’une faute. Or, il a été démontré que M. W F -C, M^me H I, son épouse, leurs enfants majeurs J F, P F, T F sont restés dans l’ignorance des documents et renseignements demandés par M^me L E, documents nécessaires pour voir réaliser les conditions suspensives. De sorte qu’il ne peut leur être imputé aucune faute, la seule constatation de la non réalisation de l’acte étant insusceptible de fonder une responsabilité délictuelle. Il y a lieu de débouter la SARL PONTIN-A de sa demande indemnitaire à leur égard.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 Code de procédure civile :

Des considérations tirées de l’équité justifient que chaque partie conserve ses dépens et qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 CPC.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant comme il est dit ci dessus,

Infirme la décision déférée ;

Statuant à nouveau :

Ordonne la restitution du dépôt de garantie de 10.000€ versé par M^me L E par libération des fonds détenus par le notaire séquestre ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit que chaque partie conservera ses dépens et qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 CPC.

Le greffier Le président