Cour d'appel de Toulouse, 2ème chambre, 10 avril 2019, n° 17/05160

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10/04/2019

ARRÊT N°157

N° RG 17/05160 – N° Portalis DBVI-V-B7B-L5K5

MS/JBD

Décision déférée du 18 Septembre 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/00860

M. X

[…]

SA SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE DES C HALETS

C/

E F

I J

A B

C D

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU DIX AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTES

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain SCABORO, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e François GUILLEMAIN, avocat au barreau de PERIGUEUX

SA SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE DES C HALETS

[…]

[…]

Représentée par M^e François GUILLEMAIN, avocat au barreau de PERIGUEUX

Assistée de M^e Romain SCABORO, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame E F

14, rue Marie-G H, […]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame I J

14, rue Marie-G H, […]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur A B

14, rue Marie-G H, […]

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame C D

14, rue Marie-G H, […]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Y, conseiller faisant fonctions de Président, et S. TRUCHE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

M. Y, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. Y, conseiller, ayant participé au délibéré, et par C. OULIE, greffier de chambre.

***********

FAITS ET PROCÉDURE

La loi ENL (portant Engagement National pour le Logement) n° 2006-878 du 4 juillet 2006 a créé les « sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété » (SCI APP) dont le mécanisme est régi par le Code de la construction et de l’habitation (article L 443-6-2 et suivants et R 443-9-1 et suivants).

Ces SCI sont définies à l’article L.443-6-2 du Code de la construction et de l’habitation comme ayant pour objet 'la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l’article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.'

Leur statut type figure en annexe de l’article R. 443-9-4 du CCH.

la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré Des Châlets a signé, le 27 octobre 2015, les

statuts de la société immobilière dénommée SCI APP Chloris, dont la durée initiale était fixée à 25 ans; le capital social de la société était fixé à la somme de 85 000 €.

Les 13 associés, personnes physiques, ont contribué à la constitution de cette SCI par le biais d’un apport en numéraires pour un montant total de 34 000 € versé en la comptabilité de Maître Z, notaire; selon leurs apports respectifs, les copropriétaires se sont vus attribués un certain nombre de parts sociales correspondant à un pourcentage de droits de vote et la SA HLM Des Châlets a contribué, quant à elle, par un apport de 51 000 €; elle est désignée en qualité de gérante de la SCI au sein de laquelle elle détient 49 % des droits de vote.

L’immeuble appartenant à la SCI est situé dans une copropriété comprenant un groupe d’immeubles […].

Concomitamment à sa constitution, la SCI APP Chloris représentée par la société HLM Des Châlets, elle-même représentée par son Directeur Général en la personne de Monsieur O-P Q, a signé avec chacun des associés personne physique un contrat de location du logement qu’ils s’engageaient à habiter, pour, le cas échéant, progressivement l’acquérir.

Les statuts prévoient (page 18) que les décisions collectives extraordinaires ayant pour objet les modifications de statuts ne sont valablement prises qu’à la moitié des membres associés représentant au moins les 2/3 des voix et que les modifications des statuts ne peuvent déroger aux articles L 443-6-2 à L 443-6-11 et R 443-9-1 à R 443-9-3 du code de la construction et de l’urbanisme.

Une assemblée générale extraordinaire de la SCI APP Chloris s’est tenue le 18 octobre 2016, à l’initiative de la société HLM des Châlets.

Une première résolution proposant la dissolution de la SCI APP n’a pas été retenue par les associés.

La deuxième résolution a été adoptée; elle est relative à la modification de l’article 10-2 des statuts et a pour objet d’engager chaque associé à répondre favorablement à la proposition d’acquisition du lot loué et de prévoir que chaque associé personne physique doit considérer le rythme annuel comme un engagement minimum.

La troisième résolution a été adoptée; elle est relative à la modification de l’article 19 des statuts et a pour objet d’imposer à l’associé personne physique de s’engager à acquérir des parts au rythme défini à l’article 10.

La quatrième résolution a été adoptée; elle est relative à la modification de l’article 20 des statuts et a pour objet de permettre le rachat forcé de la totalité des parts par l’associé gérant lorsque l’associé ne remplit pas ses obligations.

Quatre associés-locataires, E F, I J, A B et C D, ont fait fait assigner la société HLM des Châlets et la société Chloris devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins d’entendre prononcer, à titre principal, l’annulation des deuxième, troisième et quatrième résolutions de l’assemblée générale du 18 octobre 2016.

Par jugement du 18 septembre 2017, le tribunal a :

— Dit n’y avoir lieu à réouverture des débats;

— prononcé la nullité de la deuxième résolution de L’AGE du 18 octobre 2016 relative à la modification de l’article 10-2 des statuts de la SCI APP Chloris,

— prononcé la nullité de la troisième résolution de la même AGE relative à la modification de l’article

19 des statuts de la SCI APP Chloris,

— prononcé la nullité de la quatrième résolution de la même AGE relative à la modification de l’article 20 des statuts de la SCI APP Chloris,

— condamné la société HLM Des Châlets à payer à chacun des demandeurs la somme de 3000 €,

— condamné de même aux dépens et au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 27 octobre 2017, la société HLM des Châlets et la société Chloris ont relevé appel du jugement.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2019.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES.

* Par conclusions notifiées le 22 juin 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’examen du détail de l’argumentation, la société HLM des Châlets et la société Chloris demandent à la cour, au visa du code civil, de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner les intimés à leur payer une somme de 4.000 € chacune.

Les appelantes font essentiellement valoir que :

— l’article 1844-10 du Code civil relatif aux nullités des délibérations des sociétés civiles dispose qu’une telle nullité ne peut résulter, d’une part, que de la violation d’une disposition impérative du titre du Code civil consacré aux dispositions générales relatives aux sociétés civiles, d’autre part, que d’une des causes de nullité des contrats en général parmi lesquelles les nullités pour vice du consentement;

— la législation et la réglementation spéciales des SCI APP relevant du Code de la construction et de l’habitation sont étrangères aux dispositions générales du Code civil relatives aux sociétés civiles;

— la deuxième délibération attaquée prise à l’unanimité avait été critiquée avec l’assistance d’un avocat avant même qu’elle ait été adoptée, ce qui prouve que sa portée avait été parfaitement comprise;

— la troisième résolution, adoptée à la majorité, n’est fondamentalement que la reprise de la résolution précédente modifiant l’article 10-2 des statuts qui oblige déjà les associés-locataires à respecter un rythme minimum d’achat annuel de parts sociales et qui, elle, a été adoptée à l’unanimité; les intimés n’ont donc pas d’intérêt à agir en nullité de cette résolution;

— l’unanimité n’était pas requise, contrairement aux affirmations des intimés, pour la quatrième résolution relative aux clauses d’exclusion;

— celles-ci étaient suffisamment précises;

— rien n’interdit que sa mise en oeuvre relève de la décision du gérant et les droits de la défense sont respectés puisqu’elle ne peut intervenir qu’après mise en demeure;

— elle n’a commis aucune faute pouvant justifier sa condamnation à des dommages et intérêts.

* Par conclusions notifiées le 21 janvier 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’examen du détail de l’argumentation, E F, I J, A B et C D, demandent à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1844 et suivants du Code Civil, L 443-6-2 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, R*443-9-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, de confirmer le jugement et de condamner la société HLM des Châlets à verser une somme supplémentaire de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Les intimés font essentiellement valoir que :

— l’article R 443-9-3 du CCH prévoit que l’associé locataire peut interrompre son acquisition à tout moment et demander le rachat de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales par l’associé gérant. Il peut alors rester locataire de son logement en continuant de bénéficier du statut HLM (ou de celui de locataire de SEM pour les logements conventionnés à l’APL), quel que soit le montant de ses ressources à la date du retrait, tout en récupérant le capital qu’il a investi;

— le rachat des parts sociales détenues par les associés personnes physiques est garanti par le fait que, lors de la constitution d’une SCI APP, l’organisme d’HLM apporte la garantie d’un établissement financier ou d’une société d’assurance agréés à cet effet;

— cette garantie prend la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’associé personne physique, solidairement avec l’organisme d’HLM, à payer les sommes nécessaires au rachat des parts ( CCH, art. L. 443-6-6, al. 3, créé par la loi n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 34, I, 4 );

— il résulte des statuts que les décisions collectives extraordinaire ayant pour objet les modifications de statuts ne sont valablement prises qu’à la moitié des membres associés représentant au moins les 2/3 des voix et que les modifications des statuts ne peuvent déroger aux articles L 443-6-2 à L 443-6-11 et R 443-9-1 à R 443-9-3 du code de la construction et de l’urbanisme;

— la deuxième résolution n’a été adoptée qu’avec le consentement des associés vicié par l’erreur, alors qu’elle était contraire au préambule des statuts;

— elle est contraire aux dispositions d’ordre public du CCH;

— la troisième résolution est contraire aux dispositions du CCH et accroît les engagements des associés; elle devait donc être adoptée à l’unanimité;

— la quatrième résolution est contraire aux dispositions du CCH et devait être adoptée à l’unanimité; elle est en outre arbitraire et léonine;

— la société HLM des Châlets a abusé de sa position dominante pour contourner un dispositif légal mis en oeuvre dans l’intérêt des personnes à faible revenu.

MOTIFS DE LA DECISION.

L’article 472 du code de procédure civile s’applique aux décisions rendues par les juridictions civiles et prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La régularité et la recevabilité des prétentions présentées par les associés qui sont venus contester les délibérations de l’assemblé générale de la société Chloris ne sont ni discutées, ni discutables; leur bien fondé suppose par contre un examen qui ne peut se satisfaire du seul constat que la société et son actionnaire majoritaire et gérant n’avaient pas comparu devant le premier juge, ce dont il s’est

contenté pour dire qu’ils n’avaient aucun moyen pertinent à leur opposer et faire droit aux demandes qui étaient soumises à son jugement.

Le tribunal a prononcé la nullité des deuxième, troisième et quatrième résolutions de l’assemblée générale de la SCI APP Chloris, tenue le 18 octobre 2016; la première résolution proposée par la société HLM Des Châlets était la dissolution de la société Chloris et n’a pas été adoptée par les associés.

La deuxième résolution a été adoptée à l’unanimité; elle prévoit une modification de l’article 10-2 des statuts et définit un rythme d’acquisition minimum devant permettre un rachat des parts détenues par le gérant dans un délai maximal de 40 ans.

Les intimés soutiennent que leur consentement aurait été vicié par erreur; cependant, il résulte de la pièce n° 8 des appelantes que les locataires-associés concernés avaient pris attache avec un avocat avant l’assemblée générale et que ce dernier avait écrit à la société Chloris le 11 octobre 2016 pour contester les résolutions proposées au vote, notamment la deuxième, en des termes qui démontrent suffisamment que l’enjeu de cette résolution avait été mesuré par les associés, puisqu’il déclarait qu’il n’était pas acceptable d’imposer aux associés un rythme d’acquisition des parts, alors qu’il était auparavant libre.

En application des dispositions de l’article 1844-10 alinéa 3 du code civil, la nullité des actes ou délibérations des organes de la société ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du titre IX du livre III de ce même code, consacré à la société ou de l’une des causes de nullité des contrats en général. Il en résulte que le seul fait qu’une résolution soit contraire aux dispositions réglementaires prévues par le code de la construction et de l’habitation relatives aux SCI APP et au préambule des statuts qui s’y réfère ne suffit pas à conduire à son annulation.

Il en est de même du manquement allégué au devoir d’information et de conseil du gérant, prévu par l’article R.443-9-4 du code de la construction et de l’habitation, dont la sanction ne peut être l’annulation pour ce seul motif de la résolution critiquée, étant en outre observé que la preuve de ce manquement et du caractère défavorable aux associés personnes physiques de la résolution qu’ils ont adoptée à l’unanimité, n’est pas rapportée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la deuxième résolution.

Les troisième et quatrième résolutions ont été adoptées à la majorité et n’ont pas recueilli le vote favorable de tous les associés; la troisième résolution a pour objet la modification de l’article 19 des statuts et consacre l’engagement de chacun des associés-locataires à acqauérir les parts détenues par le gérant au rythme fixé par le nouvel article 10-2 des statuts.

Les appelantes conviennent que la délibération a pour conséquence d’augmenter les engagements des associés-locataires, ce qui nécessite une adoption à l’unanimité en application de l’article 1836 du code civil, mais soutient qu’elle n’aurait aucune portée autre que celle de résolution précédente et que les intimés n’aurait pas d’intérêt à demander son annulation.

Le fait que cette délibération soit une conséquence directe de la précédente n’est pas contestable, ce qui ne signifie pas que la deuxième résolution soit dépourvue de sens dès lors qu’elle serait privée de la troisième et ne vient pas couvrir la nullité résultant de la violation des dispositions d’ordre public de l’article 1836 du code civil qui prévoient qu’en aucun cas les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la troisième résolution.

La quatrième résolution modifie l’article 20 des statuts pour prévoir que lorsque l’associé demande au

gérant le rachat de ses parts, celui-ci portera sur la totalité de ses parts, lui faisant perdre le statut d’associé et introduire une procédure de rachat forcé des parts de l’associé-locataire par le gérant, lorsque ce dernier jugera le premier défaillant dans l’exécution de ses obligations.

Cette délibération augmente les engagements des associés-locataires; elle n’a pas été adoptée à l’unanimité et doit être annulée en application des articles 1836 et 1844-10 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la quatrième résolution.

Le fait, pour l’organisme HLM gérant de la SCI APP, de soumettre aux associés des délibérations dont ils ont été régulièrement avisées dans un temps suffisant pour leur permettre de mesurer leur portée, venant accroître leurs engagements et modifier l’esprit dans lequel ont été rédigés les statuts, ne constitue pas une faute susceptible d’ouvrir droit au profit des associés minoritaires à des dommages et intérêts en l’absence de dol et alors qu’ils ont été régulièrement appelés à se prononcer sur ces modifications.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société HLM Des Châlets à payer à chacun des demandeurs une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SA HLM Des Châlets et la société Chloris succombent au principal et supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel; en outre, l’équité commande de la faire participer aux frais non répétibles qu’ont engagés les intimés en cause d’appel et la SA HLM Des Châlets sera condamnée au paiement d’une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a prononcé la nullité de la deuxième résolution de l’assemblée générale de la société Chloris tenue le 18 octobre 2016 et condamné la SA HLM Des Châlets au paiement de dommages et intérêts;

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés, déboute E F, I J, A B et C D de leurs demandes aux fins d’annulation de la deuxième résolution adoptée par l’assemblée générale de la SCI APP Chloris et en paiement de dommages et intérêts;

Confirme le jugement pour le surplus;

Condamne la SA HLM Des Châlets à payer à E F, I J, A B et C D une somme globale de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SA HLM Des Châlets et la société Chloris aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT