COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 SEPTEMBRE 2019

N° RG 17/05416 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RWIN

AFFAIRE :

M. D X

…

C/

M^me E Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1^er Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/05483

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D X

[…]

92260 C AUX ROSES

Madame G H épouse X

[…]

92260 C AUX ROSES

Représentant : Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 Représentant : Maître Vincent CANU, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0869

APPELANTS

****************

Monsieur E Z

[…]

92260 C AUX ROSES

comparant

Madame I Z

[…]

92260 C AUX ROSES

comparante

Syndicat des copropriétaires LES ROSES BLANCHES 53-55 rue du Docteur SOUBISE à C AUX ROSES représenté par son syndic, la Société FONCIA AGENCE CENTRALE pris en son établissement FONCIA MATISSE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20170297 – vestiaire : 618

Représentant : Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat plaidant, au barreau de PARIS,

vestiaire : C1364

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Juin 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame G DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

M. D X et M^me G H épouse X sont propriétaires de lots dans la résidence

Les Roses blanches située […] à C-aux-Roses, soumise au statut de

la copropriété des immeubles bâtis.

M. E Z et M^me I Z sont propriétaires des lots n°69 et 101 au sein de la

même résidence, constitués par un appartement au rez de chaussée et un droit de jouissance

exclusive sur une portion de jardin de 86 m² située devant l’appartement.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2015, l’autorisation a été donnée à M.

et M^me Z, par l’adoption des résolutions n°14 et 15, de conserver la clôture qu’ils avaient

posée dans le jardin dont ils ont la jouissance et de remplacer une fenêtre par une porte-fenêtre pour

un accès direct au jardin.

Par acte du 28 avril 2015, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la

résidence Les Roses blanches en annulation de l’assemblée générale du 11 février 2015 et

subsidiairement, en annulation des résolutions n°14 et 15.

Par conclusions du 23 octobre 2015, M. et M^me Z sont intervenus volontairement à la

procédure.

Par jugement du 1^er juin 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs prétentions,

— Débouté le syndicat des copropriétaires ainsi que M. et M^me Z de leur demande de

dommages-intérêts,

— Condamné M. et M^me X aux dépens, avec distraction au profit de Maître Hoffmann, avocat au

barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné M. et M^me X au paiement d’une somme de 3 000 euros à verser au syndicat des

copropriétaires et la même somme de 3 000 euros à M. et M^me Z, le tout sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration remise au greffe le 13 juillet 2017, M. et M^me X ont interjeté appel de ce

jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me Z.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2018, M. et M^me X demandent à la

cour, au visa des articles 17 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 17 du décret du 17 mars

1967, des articles 10-1 b) et 25, et des articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

— Infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et M. et Mme

Z de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En conséquence,

A titre principal,

— Annuler l’assemblée générale du 11 février 2015 dans son ensemble,

A titre subsidiaire,

— Annuler les résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 11 février 2015,

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété Les Roses blanches située

[…] à C-aux-Roses (92), représenté par son syndic, la société

Foncia Agence Centrale exerçant sous l’enseigne Foncia Matisse, et M. et M^me Z de leurs

demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété Les Roses

blanches située […] à C-aux-Roses (92), représenté par son syndic,

la société Foncia Agence Centrale exerçant sous l’enseigne Foncia Matisse, et M. et M^me Z à

leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les dispenser de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de

l’article 10-1 b) alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété Les Roses

blanches située […] à C-aux-Roses (92), représenté par son syndic,

la société Foncia Agence Centrale exerçant sous l’enseigne Foncia Matisse, et M. et M^me Z

aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué, pour ceux le concernant, par l’Aarpi JRF

Avocats représentée par Maître Rol, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions

de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 13 mai 2019, le syndicat des copropriétaires et M.

et M^me Z demandent à la cour, au visa des articles 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de

l’article 17 du décret du 17 mars 1967, du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 février 2015 et

des pièces versées aux débats, de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 1^er juin 2017 sauf en

ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En conséquence,

— Les dire et juger recevables en leurs demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que l’assemblée générale est valide en son ensemble,

— Dire et juger que les résolutions n°14 et 15 de cette assemblée générale sont valides,

En tout état de cause,

— Débouter M. et M^me X de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de

dommages-intérêts,

— Condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront

recouvrés par Maître Lafon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 mai 2019.

*****

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 février 2015 :

Attendu que les époux X font grief au jugement d’avoir rejeté leur demande d’annulation de

l’ensemble de l’assemblée générale attaquée ;

Qu’ils font valoir, comme en première instance, que le procès verbal de cette assemblée n’a pas été

établi et signé le jour même, contrairement à ce qu’exige l’article 17 du décret du 17 mars 1967, mais

quelques jours après, le 18 septembre, ainsi qu’il résulte des deux fichiers pdf envoyés par le syndic à

cette date aux membres du conseil syndical ;

Que ces fichiers comportaient en outre deux erreurs concernant le vote de M. X aux résolutions n°

2, pour laquelle son abstention n’avait pas été prise en compte et n° 9-5, pour laquelle il avait été noté

comme abstentionniste alors qu’il avait voté contre ;

Que selon eux, les témoignages des autres copropriétaires produits par le syndicat des copropriétaires

pour affirmer qu’il était bien abstentionniste lors du vote de ces deux résolutions sont suspects et

contredisent la réaction du gestionnaire du syndic qui a rectifié ces deux points dès réception de la

demande de M. X, rectification à laquelle s’est ensuite opposée M^me A, présidente de

l’assemblée générale ;

Attendu qu’il ressort des productions que deux versions du procès verbal de l’assemblée générale du

11 février 2015 ont été adressées aux membres du conseil syndical par le syndic le 18 février 2015 ;

Que la première version, qui est signée par la présidente de l’assemblée, M^me A et par la

scrutatrice, M^me Z, comportait selon les explications données par le gestionnaire dans son

courriel de transmission, une erreur sur la résolution n° 21 en raison d’un décalage de lignes qui

modifiait la comptabilisation des votes ;

Qu’une seconde version rectifiant cette erreur a donc été établie et les deux versions ont été

transmises en même temps, pour signature de la seconde ;

Qu’ainsi que le premier juge l’a retenu, le fait que les deux fichiers pdf ainsi transmis soient datés du

18 février, ce qui ressort clairement de leur numérotation (20150218180956388 et

20150218181014169), est insuffisant à rapporter la preuve que le procès verbal a lui même été établi

à cette date ;

Que la première version est d’ailleurs signée alors que la seconde ne l’est pas ;

Que si comme le prétendent les époux X, M^mes A et Z ont signé la première version le

18 février, l’on ne voit pas pour quelle raison elles n’auraient pas signé la seconde ;

Qu’ainsi, les éléments matériels rapportés ne permettent pas d’établir avec certitude que le procès

verbal n’a pas été établi le jour même de l’assemblée générale ;

Attendu s’agissant du contenu du procès verbal et des erreurs portant sur les votes de M. X aux

résolutions n° 2 et 9-5, que c’est par d’exacts motifs adoptés par la cour et dont la pertinence n’est pas

remise en cause par les conclusions des appelants, que les premiers juges ont rejeté ce moyen ;

Que force est en outre de constater que même si ces erreurs avaient été établies, elles n’auraient pas

été de nature à entraîner l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’ensemble de

l’assemblée générale du 11 février 2015 ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 14 et 15 de la même assemblée générale :

Attendu que la résolution n° 14 autorise les époux Z à effectuer à leurs frais exclusifs les

travaux de pose d’une clôture en suivant la haie existante, sous réserve notamment de mettre la

clôture côté intérieur et de peindre en vert le portillon ;

Que cette clôture concerne le jardin situé devant l’appartement des époux Z dont ils ont la

jouissance exclusive ;

Que la résolution n° 15 autorise les époux Z à effectuer, à leurs frais, les travaux de

remplacement de la fenêtre de la cuisine par une porte fenêtre donnant sur leur jardin ;

Que ces deux résolutions ont été adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les époux X soutiennent tout d’abord que ces deux décisions auraient dû être adoptées

à l’unanimité conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans la

mesure où elles affectent la destination de l’immeuble, laquelle comprend le respect de l’harmonie et

de l’esthétique du bâtiment ;

Que les travaux en cause vont nécessairement affecter l’aspect et l’harmonie de l’immeuble puisque la

façade ne sera plus symétrique ;

Qu’ils font valoir que les motifs pour lesquels les époux Z souhaitent réaliser ces travaux

(sécurité de leurs enfants s’agissant de la clôture et praticabilité de l’accès au jardin pour la porte

fenêtre de la cuisine) sont indifférents à la règle de majorité applicable ;

Attendu que l’article 26 prévoit les cas dans lesquels les décisions des assemblées générales doivent

être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ;

Que son dernier alinéa dispose : "Elle (l’assemblée générale) ne peut, sauf à l’unanimité des voix de

tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire

au respect de la destination de l’immeuble";

Attendu qu’il résulte clairement de ces dispositions que les travaux sollicités par les époux B

n’ont ni pour objet ni pour effet d’aliéner des parties communes nécessaires à la destination de

l’immeuble ;

Qu’il ne s’agit que de travaux d’aménagement sur une partie commune à usage exclusif (la clôture) et

de modification d’une fenêtre en porte fenêtre, mais nullement d’aliénation de parties communes ;

Qu’il n’est pas soutenu par les appelants que la pose de la clôture aurait pour effet pour les

copropriétaires de s’approprier le jardin partie commune et que l’autorisation de l’assemblée générale

accepterait cette appropriation ;

Attendu que c’est plutôt par référence à l’article 25 b que les appelants invoquent l’unanimité de

l’article 26 ;

Que l’article 25 b prévoit en effet qu’est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

« l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les

parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" ;

Qu’a contrario, des travaux non conformes à la destination de l’immeuble, ne pourraient être autorisés

qu’à l’unanimité de l’assemblée générale ;

Attendu que la destination de l’immeuble est usuellement définie par : les actes de la copropriété, les

caractères de l’immeuble ainsi que sa situation ;

Que si l’harmonie de l’immeuble peut faire partie des « caractères » de la copropriété, tout

particulièrement pour des immeubles d’habitation de très grand standing pour lesquels les éléments

architecturaux revêtent une importance majeure, cet élément ne détermine pas à lui seul la

destination de l’immeuble et toute atteinte à cette harmonie ne constitue donc pas ipso facto une

atteinte à la destination de l’immeuble ;

Qu’en l’espèce, les photographies versées aux débats montrent que l’immeuble litigieux est d’un

standing moyen, ce qui conduit à considérer que l’architecture de l’immeuble et par voie de

conséquence son harmonie ne constituent pas des composantes déterminantes de sa destination ;

Que le règlement de copropriété stipule expressément que la destination de l’immeuble en cause est

celle de l’usage d’habitation à titre principal, l’exercice de profession libérale pouvant être toléré en

cas de délivrance d’autorisations administratives ;

Que l’autorisation, d’ouvrir en façade une porte fenêtre à la place d’une fenêtre, (seule la hauteur de

l’ouverture étant modifiée et non sa largeur initiale) et de poser une clôture autour d’un jardin déjà

entouré d’une haie plus haute (la clôture étant installée côté intérieur du jardin), n’est pas de nature à

elle seule à entraîner une modification de la destination d’habitation de l’immeuble ;

Que ce premier moyen sera donc rejeté ;

Attendu que les époux X soutiennent en second lieu que les résolutions 14 et 15 sont constitutives

d’un abus de majorité dans la mesure où elles sont contraires à l’intérêt du syndicat ;

Que cette contrariété tient à ce que les autorisations, portent atteinte à la destination de l’immeuble en

affectant l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble, créent un accès privatif sur "une circulation

commune" et, empêchent l’accès à la gaine pompiers et à la cuve de mazout ;

Attendu qu’il résulte des productions que l’installation de la clôture et du portillon litigieux

n’empêchent en rien l’accès à la cuve de mazout, la livraison s’effectuant normalement ainsi que le

montrent les photographies versées aux débats (pièces 4 à 4 ter des intimés), et qu’il en est de même

de l’accès à la gaine de pompiers, le portillon en bois n’étant pas verrouillé ;

Qu’il convient en outre de préciser que la clôture a été retirée par les époux Z après le

jugement querellé ;

Que contrairement à ce que prétendent les époux X, la création d’une porte fenêtre donnant

directement accès au jardin, ne constitue pas un accès privatif sur une circulation commune mais un

accès sur une partie commune à usage privatif dont seule une petite portion peut être empruntée par

les pompiers ou techniciens ;

Attendu, s’agissant de la destination de l’immeuble, qu’il a déjà été précédemment retenu qu’elle ne

pouvait être considérée comme remise en cause par les résolutions n° 14 et 15 ;

Qu’il convient en d’examiner l’atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble, également

invoquée par les époux X ;

Attendu, s’agissant tout d’abord de la clôture, que l’article 2- 4° du règlement de copropriété stipule

qu’ "il ne pourra être posé des canisses ou tout autre matériau le long des garde-corps, balustrades,

rampes et barres d’appuis des fenêtres, balcons et terrasses" ;

Qu’outre le fait que cette clause ne vise pas expressément les jardins, il doit être constaté que la

clôture litigieuse (qui n’existe plus au jour où la cour statue), était installée derrière la grande haie

entourant le jardin, à l’intérieur, à une hauteur inférieure à celle de la haie et n’était donc pas visible

de la rue, de sorte qu’aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble ne pouvait être retenue ;

Que si les époux X K également la présence de cette haie en soulignant qu’elle n’est pas

présente devant l’autre lot du rez de chaussée situé à droite de la porte d’entrée (les lots 69 et 101 se

situant à gauche) et en attribue l’installation aux époux Z, force est de constater que

l’autorisation dont l’annulation est poursuivie porte sur l’installation d’une clôture "le long d’une haie

préexistante"; Que sa présence ne peut donc être imputée aux époux Z et en tout cas elle n’est

pas visée par la résolution litigieuse ;

Que les époux Z indiquent que cette haie était en place lorsqu’ils ont acquis leurs lots ;

Qu’une différence d’esthétique et de symétrie au rez de chaussée entre le côté droit et le côté gauche

préexistait donc à l’autorisation donnée par la résolution n° 14, de sorte qu’aucune atteinte à

l’harmonie de l’immeuble ne peut être retenue ;

Qu’il en va de même pour le portillon, peint en vert, installé dans le prolongement de cette haie, qui

ne modifie pas plus l’esthétique et l’harmonie de l’ensemble ;

Que l’assemblée générale du 11 février 2015 n’a donc pas voté de disposition contraire au règlement

de copropriété et donc à l’intérêt collectif, en adoptant la décision n° 14 ;

Attendu, s’agissant de la décision n° 15 relative à l’autorisation de transformer la fenêtre de la cuisine

en porte fenêtre, que l’alinéa 1^er de l’article 2-4° susvisé stipule : " Les fenêtres et persiennes, les

garde-corps des balcons et terrasses, les appuis des fenêtres, même la peinture et, d’une façon

générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés sans

l’autorisation de l’assemblée générale";

Que les photographies ainsi que les plans versés aux débats montrent que l’immeuble comporte trois

niveaux (Rdc +2) dont les fenêtres et porte fenêtres sont rigoureusement identiques d’un étage à

l’autre et totalement symétriques entre le côté droit et le côté gauche de la porte d’entrée, ce qui créé

une harmonie totale ;

Qu’à l’évidence, la transformation de la fenêtre du lot du rez de chaussée gauche en porte fenêtre

romprait cette harmonie et cet équilibre, même si la haie dissimule partiellement ladite fenêtre, du

moins depuis la voie publique ;

Qu’en revanche les autres copropriétaires peuvent la voir de leurs propres fenêtres ;

Que la clause d’harmonie précitée n’a donc pas été respectée par l’assemblée générale, ce qui

constitue une atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, le syndicat devant respecter le

règlement de copropriété ;

Que ce motif est suffisant, sans que les époux X aient besoin de faire la preuve d’un préjudice

personnel distinct de l’intérêt collectif, pour considérer que la résolution n° 15 est constitutive d’un

abus de majorité ;

Que la clause sera donc annulée et le jugement infirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires et les époux

Z :

Attendu que le sens de la présente décision, qui accueille partiellement la demande des époux X,

conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les intimés ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens du présent arrêt conduit également à infirmer le jugement en ses dispositions

relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Que l’équité commande d’allouer aux époux X la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais

irrépétibles ;

Que les intimés seront condamnés in solidum à leur payer cette somme et seront déboutés de la

demande qu’il ont formée sur le même fondement ;

Attendu que les intimés, qui succombent pour l’essentiel, supporteront la charge des dépens de

première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11

février 2015 et la demande d’annulation de la résolution n° 14 de la même assemblée générale,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Annule la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 11 février 2015,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence des roses blanches, sise 53-55

[…] à C aux Roses et M. et M^me Z, à payer la somme de 4 000

euros à M. et M^me X au titre de leurs frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence des roses blanches et M. et

M^me Z aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame G DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,