Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 1er octobre 2020, n° 19/03497

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 OCTOBRE 2020

N° RG 19/03497 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TGLW

AFFAIRE :

A Z

C/

SARL SARL MARBRERIE VIARDOT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Pontoise

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/00007

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique HAMAMOUCHE,

M^e Philippe ROLLAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique HAMAMOUCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 90 – N° du dossier 11832016 substituée par M^e Charles-Henri HAMAMOUCHE

APPELANTE

****************

SARL SARL MARBRERIE VIARDOT

N° SIRET : 347 594 418

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e P h i l i p p e R O L L A N D d e l a S C P FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/CISSE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 2160199

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 31 mars et 9 juin 1989, Madame C Z née X, Monsieur Y

Z et Mademoiselle A Z ont donné à bail commercial à la société Marbrerie Turpin, aux droits

de laquelle se trouve la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot (ci-après société Viardot), des locaux

destinés à l’exercice d’une activité de marbrerie funéraire et dérivés situés à […]

Savoie, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 1989.

Par acte du 21 mai 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à effet du 1^er janvier 2007.

Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2015, Madame A Z, venant aux droits des anciens bailleurs, a

fait délivrer à la société Viardot un congé avec offre de renouvellement à effet du 1^er janvier 2016,

moyennant paiement d’un loyer annuel en principal de 40.000 euros.

Par lettre du 5 décembre 2015, la société Viardot a notifié à Madame Z son acceptation du principe du

renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé.

Par courrier recommandé du 4 novembre 2016, Madame A Z a fait notifier à la société Viardot un

mémoire préalable pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2016, à la somme annuelle en

principal de 40.000 euros.

Par acte du 13 mars 2017, M^me Z a fait assigner la société Viardot devant le juge des loyers

commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise aux mêmes fins.

Par jugement du 9 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 juin 2018.

Par mémoire en ouverture de rapport notifié le 29 décembre 2018, Madame Z a demandé au juge des

loyers de fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 43.778,40 euros hors taxes, à

compter du 1^er janvier 2016.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer,

— Fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 à la somme de 20.236,93 euros hors taxes et hors

charges par an,

— Rejeté l’ensemble des demandes présentées par Madame Z,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Fait masse des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront partagés par moitié

entre les parties.

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 14 mai 2019, Madame A Z a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 29 mai 2020, Madame A Z demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 9 avril 2019 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Constater que les erreurs matérielles contenues dans le rapport d’expertise en date du 18 juin 2018 ont

influencé la motivation du jugement frappé d’appel.

— Constater que les éléments 1 à 5 de l’article L. 145-33 du code de commerce sont réunis pour justifier le

déplafonnement du montant de la valeur locative du bail commercial à renouveler à compter du 1^er janvier

2016.

En ce qui concerne le hangar

— Constater qu’aux termes du bail commercial, le hangar a été édifié de manière solide, stable et fixe pour

l’activité de découpe et de fabrication de monuments funéraires.

— En conséquence, constater que le hangar est indispensable à l’activité de marbrerie funéraires et monuments

funéraires.

— Fixer le coefficient de pondération à 0,30, soit une surface pondérée de 39 m2.

En ce qui concerne la grande cour

— Constater qu’il s’agit d’une aire d’exposition clôturée sur tout le périmètre, close par un portail extérieur.

— Constater que cette cour résulte du bail commercial comme étant soumise au statut des baux commerciaux.

— Fixer le coefficient de pondération à 0,10, soit une surface pondérée de 50 m2, selon le rapport de M.

Avignon, expert près la cour d’appel de Versailles.

— Fixer la surface pondérée totale des locaux à 157,04 m2.

— En conséquence, fixer le loyer annuel pour la partie commerciale à : 210 euros x 157,04 m 2 = 32.978,40

euros hors taxes, soit 39.574,08 euros toutes taxes comprises

Sur l’appartement destiné au logement du personnel

— Constater que ce logement est inoccupé depuis plusieurs années et qu’il n’est pas indispensable à l’activité de

la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot.

— En conséquence dire que ce sont les dispositions de l’article R. 145-4 al. 2 du code de commerce qui

s’appliquent.

— Fixer le loyer annuel pour ce logement à : 12.835,20 euros

— Dire que le montant du loyer du bail commercial renouvelé produira intérêts au taux légal pour chaque

échéance annuelle à compter du 1^er janvier 2016, outre la capitalisation des intérêts conformément aux

dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1^er janvier 2017.

Sur la monovalence

— Constater que les locaux donnés en location à la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot ont été

construits et utilisés pour la seule activité de marbrerie funéraire, monuments funéraires, pompes funèbres et

ses dérivés, et ce depuis 1980.

— Constater qu’il est impossible de transformer ces locaux pour l’exercice d’une autre activité sans exposer des

frais importants que Madame Z n’a pas les moyens financiers de supporter.

— Constater que les dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce sont

réunis.

— Dire que la demande de Madame Z, bailleresse, tendant au déplafonnement du loyer est parfaitement

justifiée.

— Constater que Madame Z, bailleresse, a à sa charge le ravalement de l’immeuble ainsi que l’impôt

foncier d’un montant annuel de 2.845 euros.

— En conséquence, fixer le montant du loyer annuel selon les usages à compter du 1^er janvier 2016 à :

partie commerciale : 32.978,40 euros hors taxes, soit 39.574,08 euros toutes taxes comprises

partie habitation : 12.835,20 euros

Soit au total : 52.409,28 euros

A titre subsidiaire,

— Constater que, sous réserve expresse de l’accord de la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot, locataire,

de porter le loyer annuel à 35.000 euros hors taxes, Madame Z, bailleresse, accepterait de modifier la

clause relative à la sous-location exclusive aux salariés pour autoriser la société Marbrerie Pompes Funèbres

Viardot à sous-louer à sa convenance l’appartement à un tiers extérieur.

En tout état de cause,

— Condamner la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot, locataire, au paiement de la somme de 6.000

euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et

d’appel, outre les frais d’expertise d’un montant de 3.199,20 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 6 février 2020, la société Viardot demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 9 avril 2019.

— Débouter Madame Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Fixer le montant du loyer du bail commercial à renouveler à la somme de 20.236,93 euros hors taxes et hors

charges par an, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire.

— A titre subsidiaire, fixer la valeur locative du local à la somme de 28.100 euros hors taxes et hors charges par

an.

— Condamner Madame Z au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2020.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – sur la monovalence

Il résulte de l’article R.145-10 du code de commerce que le prix du bail des locaux construits en vue d’une

seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les

usages observés dans la branche d’activité considérée

Les locaux monovalents échappent ainsi de plein droit à la règle du plafonnement. Le premier juge a rejeté la

demande de fixation du loyer en application de la monovalence au motif que les locaux ne présentaient pas

d’aménagements structurels adaptés à un usage unique.

M^me Z soutient au contraire que les locaux ont été construits et sont utilisés depuis 40 ans pour une

seule et même activité liée à la marbrerie funéraire et aux pompes funèbres. Elle affirme que, pour l’exercice

de toute autre activité, il serait nécessaire d’apporter des modifications importantes et coûteuses.

Il ressort du permis de construire accordé le 17 février 1977 que les locaux ont été construits pour une

utilisation de marbrerie, avec une partie commerce, une partie habitation et une partie hangar.

La désignation des lieux figurant au bail fait apparaître différents locaux, à savoir d’une part un local

commercial comprenant une boutique et ses annexes, un local à usage d’habitation situé au premier étage, un

grand hangar préfabriqué d’environ 90 m2, avec poste d’eau froide et 'électricité force', et enfin une grande

cour avec aire d’exposition.

La seule particularité de ces locaux est ainsi celle résultant de l’installation d’une 'électricité force’ qui n’est

toutefois pas adaptée à un usage unique et pourrait être utilisée pour d’autres activités que celle de marbrerie

funéraire, et notamment toutes activités artisanales ayant besoin, d’une boutique, d’un hangar servant d’atelier,

et d’une aire d’exposition.

Les affirmations de M^me Z quant à la nécessité de modifications importantes et coûteuses pour

transformer les locaux ne sont étayées par aucun élément, et même contredites par le fait qu’il s’agit de locaux

ordinaires à usage commercial, d’habitation et de hangar, empêchant ainsi de les qualifier de monovalents.

C’est ainsi à bon droit que le premier juge a considéré que les locaux ne présentaient pas d’aménagements

structurels adaptés à un usage unique, de sorte qu’ils ne peuvent être qualifiés de monovalents. Le loyer ne

peut donc pas être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, ce qui n’est

d’ailleurs pas demandé par M^me Z qui ne fournit aucune indication sur ces usages.

2 – Sur la demande principale de déplafonnement

Il résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments

mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ( à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination

des lieux ; les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation

du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne

peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel

des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut

national de la statistique et des études économiques.

* sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

Il résulte de l’article R.145-6 du même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent

principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou

de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage,

des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour

l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement formée par le bailleur au motif que ce dernier ne

démontrait ni n’invoquait aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, ajoutant que

l’expert n’avait lui-même retenu aucune modification notable de ces facteurs locaux.

En cause d’appel, le bailleur reproche à l’expert de n’avoir analysé qu’une partie des facteurs locaux de

commercialité, ne tenant compte que de la population de la ville d’Ermont, alors qu’il aurait fallu tenir compte

de la population de l’ensemble du département, contestant en outre le fait que le chiffre d’affaires de cette

société soit en baisse.

Il appartient au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

d’apporter la preuve de cette modification et de son intérêt pour le commerce considéré.

M^me Z fait uniquement état d’une augmentation de la population de la ville d’Ermont à hauteur de 3,70%

entre 2006 et 2016, reprochant à l’expert d’avoir limité la période de référence de 2006 à 2014.

S’il est exact que la période de référence retenue par l’expert est partiellement inexacte en ce qu’il a examiné la

période de 2006 à 2014, alors qu’il aurait dû examiner la période de janvier 2007 à décembre 2015, il apparaît

également que M^me Z ne produit aucune pièce permettant de justifier du nombre d’habitants au 31

décembre 2015, étant observé que l’année 2016 qu’elle utilise est hors période de référence.

A défaut d’éléments plus précis, le fait que la population de la ville d’Ermont ait augmenté de 3,03 % sur la

période de 2006 à 2014 est insuffisant à caractériser une modification notable des facteurs locaux de

commercialité pour le commerce considéré, étant au surplus observé que le nombre de décès est resté

relativement stable sur toute la période (+25 décès seulement en 2015 par rapport à 2007), ce qui n’apparaît

pas significatif.

Si l’on devait admettre, pour les besoins du raisonnement, que la zone de chalandise soit étendue aux

communes limitrophes d’Ermont, il appartiendrait alors à M^me Z d’apporter la preuve d’une

augmentation notable de la population sur cette zone de chalandise durant la période de référence, ce qu’elle

ne fait pas dès lors qu’elle fournit uniquement les données au 31 décembre 2016.

M^me Z n’évoque aucune autre modification des facteurs locaux de commercialité.

* sur la modification notable de la destination des lieux

Il convient de rappeler que la destination visée au bail est celle de : 'marbrerie funéraire et ses dérivés, pompes

funèbres, fleurs naturelles et artificielles, tous services ou toutes prestations concernant le secteur funéraire.'

M^me Z soutient que la société Viardot exploite d’autres commerces similaires dans des communes

limitrophes, indiquant que la seule activité maintenue dans la boutique d’Ermont est celle de vente de fleurs et

objets funéraires, soutenant que les autres activités ont été externalisées pour 90% au profit des autres

commerces.

La société Viardot soutient au contraire qu’elle continue d’exploiter le commerce conformément à sa

destination.

Les allégations de M^me Z relatives à une externalisation de l’activité ne sont étayées par aucun élément

de preuve. Il ressort du rapport d’expertise que le commerce est régulièrement garni, notamment de fleurs et

objets funéraires, mais également de nombreux monuments funéraires, de sorte que la modification alléguée

de la destination des lieux n’est nullement démontrée.

M^me Z n’évoque aucune autre modification notable pouvant justifier un déplafonnement, de sorte que

l’ensemble de ses arguments relatifs à la détermination de la valeur locative des lieux (prix pratiqués dans le

secteur, surfaces pondérées….) sont inopérants comme l’a déjà relevé le premier juge. Le loyer doit ainsi être

fixé au loyer plafond. De même, le bail litigieux portant à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation

est indivisible et commercial pour le tout, peu important que le logement soit éventuellement accessible par

une porte donnant sur l’extérieur, dès lors que le logement est réservé à l’habitation du personnel.

3 – sur la fixation du loyer plafond

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce que l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est

applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Le premier juge a fixé le loyer plafonné, à compter du 1° janvier 2016, à partir des indices ILC, aboutissant à

un prix de 20.236,93 euros HT et HC par an.

M^me Z soutient que l’indice contractuel qui est l’indice du coût de la construction, est seul applicable, en

dépit des dispositions de la loi Pinel, dès lors que les parties sont d’accord pour l’appliquer.

Comme le fait observer la société Viardot – qui ne manifeste aucun accord sur l’application de l’indice du coût

de la construction – les dispositions de la loi du 18 juin 2014 sont impératives, de sorte que c’est à bon droit

que le premier juge a fixé le loyer, en application de l’indice ILC, à la somme de 20.236,93 euros. Le

jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M^me Z qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable d’allouer à la société Viardot une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande

instance de Pontoise du 9 avril 2019,

Et y ajoutant,

Condamne M^me A Z à payer à la société Marbrerie Pompes Funèbres Viardot la somme de 3.000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A Z aux dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président, et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,