Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 juin 1973, 72-10.606, Publié au bulletin

Sur le premier moyen : attendu qu’il resulte des enonciations de l’arret infirmatif attaque que a…, la demoiselle a… et les consorts z… sont coproprietaires de l’immeuble sis … a paris, et que la societe le plat d’argent et don camillo y… « une boite de nuit » dans le local constituant la partie primitive du lot appartenant a a… et a la demoiselle a… ;

Que ladite societe exploitait deja un restaurant avec attractions dans les locaux qui ont constitue ce lot lorsque l’immeuble a ete place sous le regime de la copropriete ;

Qu’apres la mise en vigueur du reglement de copropriete, elle a acquis le lot n° 1, qui etait constitue par une boutique d’antiquaire et le lot n° 5, constitue par un appartement ;

Qu’elle a ensuite affecte ces derniers lots a l’exploitation de son restaurant, transforme « en boite de nuit » et a, en outre, creuse le sol sous le lot n° 1 pour y creer de nouveaux locaux qu’elle a reunis aux anciens en percant les gros murs et en en supprimant une partie ;

Attendu qu’il est reproche audit arret d’avoir, apres rejet de la demande des consorts z… tendant a la reparation des troubles de jouissance subis dans les parties privatives de leurs lots, admis la recevabilite de l’action introduite par ces memes coproprietaires et visant a la reparation d’une atteinte aux parties communes et de leur avoir alloue des dommages-interets, aux motifs que les dispositions des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne reservent pas au syndicat ou au syndic seuls le droit de poursuivre tant les atteintes portees aux parties communes que les violations du reglement de copropriete realisees par un autre coproprietaire puisque les premieres affectent une partie de son patrimoine et que les secondes constituent une inexecution d’un contrat auquel il est partie, alors, selon le pourvoi, que, d’une part, la cour d’appel « ne pouvait, sans contradiction de motifs, reconnaitre » aux consorts z…, « auxquels etait deniee la reparation d’un trouble personnel de jouissance, un prejudice personnel distinct du prejudice collectif, et que, d’autre part, l’alinea 1er de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 reserve expressement au syndicat l’exercice de l’action en vue de la sauvegarde des droits afferents a l’immeuble, un coproprietaire n’etait recevable qu’a se joindre a cette action mais etant sans droit pour l’introduire seul en l’absence de troubles personnels distincts des troubles collectifs » ;

Mais attendu que la cour d’appel ne s’est pas contredite en deboutant les consorts z… de leur demande en reparation de certains prejudices qu’ils pretendaient avoir subis dans la jouissance des parties privatives de leurs lots, qu’elle estimait mal fondee, et en declarant recevable leur action tendant a la reparation d’un autre prejudice, qu’ils avaient subi dans la jouissance des parties communes de l’immeuble, cette derniere action etant recevable en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, des lors qu’il etait constate par les juges du second degre que les agissements de la societe don x… etaient « de nature a nuire a la solidite de l’immeuble et a exposer les » consorts z… « a des frais de reparation et a les priver de leur droit de jouissance ou d’usage sur tout ou partie de ces parties communes » ;

D’ou il suit que le moyen n’est fonde en aucune de ses branches ;

Sur le deuxieme moyen : attendu qu’il est fait grief a l’arret de decider que l’exercice de l’activite de « boite de nuit » est interdite dans les locaux constituant les lots numeros 1 et 5 de l’immeuble, aux termes de l’article 2 du reglement de copropriete qui n’autorise l’exploitation d’un pareil commerce que dans le lot numero 2, alors, d’apres le moyen, « qu’une telle clause a ete edictee en violation des articles 8, alinea 2, 9, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en effet, la restriction qu’elle apporte au droit de jouissance des coproprietaires n’est pas justifiee par la destination de l’immeuble et qu’elle doit etre reputee non ecrite » ;

Mais attendu que l’arret releve que « si l’article 2 du reglement de copropriete autorisait, par privilege, les commercants occupants les lots 1 et 2 a poursuivre leur exploitation commerciale et a la transformer, a condition que la profession exercee ne soit pas » de nature a « faire l’objet d’une enquete de commodo et incommodo et de ne pas gener les coproprietaires voisins, et que si le reglement de copropriete n’interdit pas la transformation de locaux d’habitation en locaux commerciaux, cette transformation etant prevue expressement, notamment par le second paragraphe de l’article 2 qui envisage l’installation de nouveaux commerces dans l’immeuble, il ressort de la disposition typographique de l’article 2 du reglement de copropriete et du texte de son quatrieme paragraphe, qu’il est formellement interdit aux acquereurs des commerces exerces dans les lots 1 et 2 et a ceux qui utiliseront a usage commercial un lot autrefois a usage d’habitation, d’exploiter aucun commerce de boites de nuit ou similaires (caves, caveaux, etc ) ces commerces pouvant, par leur bruit ou leur nature, apporter un trouble de jouissance aux autres coproprietaires ou nuire a la bonne tenue de l’immeuble » ;

Que la cour d’appel a ainsi admis que la clause litigieuse etait justifiee par la destination de l’immeuble ;

Qu’il s’ensuit que le moyen n’est pas mieux fonde que le premier ;

Sur le troisieme moyen : attendu que l’arret est encore critique en ce qu’il a annule la resolution de l’assemblee generale des coproprietaires, qui, reunie le 8 juillet 1968, avait autorise les consorts a… a effectuer, sur les parties communes, les travaux litigieux, au motif que les emprises ainsi realisees constituaient une modification du reglement de copropriete concernant la jouissance et l’usage des parties communes, ladite modification ne pouvant etre autorisee qu’a la majorite, non obtenue, des trois quarts des coproprietaires, alors « que les travaux litigieux affectant les parties communes sans entrainer un acte de disposition ou d’appropriation de ces parties », entreraient « dans le champ d’application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et » pourraient « donc etre autorises a la majorite simple des coproprietaires » ;

Mais attendu que l’arret constate « que les travaux d’affouillement auxquels s’est livree la societe don x… sous le sol du lot n° 1 ont consiste a creuser le sol pour creer de nouvelles salles », que l’assemblee generale du 8 juillet 1968 a admis, par 663 voix sur 1000, que ces travaux avaient pu etre effectues sans sa prealable autorisation ;

Attendu, des lors, que l’article 26 c de la loi du 10 juillet 1965 exigeant, pour la validite des decisions qui ont pour objet des travaux comportant une addition a l’immeuble, la majorite des membres du syndicat representant au moins les trois quarts des voix, l’arret se trouve justifie par ce motif de pur droit substitue a ceux que critique le moyen ;

Que celui-ci, des lors, ne peut etre accueilli ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 18 novembre 1971 par la cour d’appel de paris