Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 novembre 1982, 81-13.408, Publié au bulletin

Sur le premier moyen : attendu, selon l’arret confirmatif attaque (aix-en-provence, 16 avril 1981), que, par acte sous seing prive du 28 janvier 1971, mme elisabeth b…, veuve z…, promettait de vendre a m. Jean claude h… un terrain agricole a condition que les exploitants, les consorts k…, ne fassent pas valoir leur droit de preemption ;

Que ces derniers ayant manifeste leur volonte d’acheter la propriete, mme z… informait m. H… de cette intention et lui restituait l’acompte que celui-ci avait verse ;

Que, par acte notarie du 15 avril 1971, mme elisabeth z… et sa fille renee vendaient les terres aux consorts k… avec reserve pour ces derniers de declarer command ;

Que, par acte du meme jour, recu par le meme notaire, les consorts k… declaraient avoir achete pour le compte des epoux f… qui acceptaient cette declaration ;

Que m. Jean-claude h… a assigne les epoux f… et mmes z… en annulation de la vente intervenue en fraude de ses droits et en realisation de la promesse de vente du 28 janvier 1971 ;

Attendu que les epoux f… font grief a l’arret d’avoir declare cette demande recevable alors que, selon le moyen, " ni le principe de l’effet relatif de la publicite fonciere, lequel s’oppose seulement a ce qu’un acte soumis a publicite puisse etre publie lorsque le titre constatant le droit du dernier disposant ne l’a pas ete, ni l’article 36-1 du decret du 14 octobre 1955 qui n’a pour objet que de remedier a l’impossibilite pour le requerant de se referer au titre du titulaire precedent, soit que celui-ci se refuse a la publier, soit qu’il ne consente pas a donner les references de la formalite, ne permettant pas au demandeur en annulation d’un acte portant mutation d’un droit reel, qui doit obligatoirement publier son assignation a peine d’irrecevabilite de celle-ci, de se dispenser d’indiquer dans cette assignation les references, notamment le numero de la formalite donnee au titre du disposant ou dernier titulaire du droit ;

Qu’ainsi, la cour d’appel a viole, par refus d’application, les articles 28-4. C et 30-5 du decret du 4 janvier 1955 ainsi que l’article 32-2 du decret du 14 octobre 1955 et par fausse application l’article 3 du decret du 4 janvier 1955, ainsi que les articles 31-1 et 36-1 du decret du 14 octobre 1955 » ;

Mais attendu que l’arret, apres avoir releve que dans son assignation publiee a la conservation des hypotheques, m. Jean-claude h… avait demande l’annulation de la vente conclue le 15 avril 1971 entre mmes z… et les epoux f… et realisee par deux actes authentiques successifs : a 15 heures l’acte de vente aux consorts k… avec reserve de command, a 17 heures l’acte constatant l’acceptation de command par les epoux f…, enonce exactement « qu’en vertu de l’article 36 du decret du 14 octobre 1955, la mention de la date, du volume et du numero de publicite des actes contestes n’est pas exigee pour la publicite des demandes en justice » ;

Que, par ces seuls motifs et abstraction faite des motifs surabondants critiques par le moyen, la cour d’appel a legalement justifie sa decision de ce chef ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fonde ;

Sur le deuxieme moyen : attendu qu’il est reproche a l’arret d’avoir declare bien fondee la demande en annulation de la vente alors que, selon le moyen, " d’une part, la cour d’appel a viole l’article 1134 du code civil en denaturant les conclusions signifiees par mmes z… le 6 septembre 1978, lesquelles, loin de contenir une ratification tacite d’un pretendu mandat de vendre son terrain donne par mme renee z… a sa mere contestait l’existence et la validite de la promesse de vente invoquee par m. Jean-claude h… en soulignant notamment que la lettre du 7 avril 1971, signee de la seule mme veuve elisabeth z…, n’etait pas plus l’oeuvre materielle qu’intellectuelle de sa fille et qui etaient, a tout le moins, empreintes d’une equivoque exclusive de ratification ;

Alors que, d’autre part, la cour d’appel a viole l’article 1356 du code civil en divisant le pretendu aveu judiciaire resultant des conclusions signifiees par mmes z… le 6 septembre 1978, lesquelles ne se bornaient pas a faire valoir que la promesse de vente invoquee par m. Jean-claude h… etait affectee d’une condition suspensive dont celui-ci n’ignorait pas qu’elle etait defaillie, mais encore contestaient l’existence et la validite d’une promesse de cession non produite aux debats et mentionnee dans une lettre signee exclusivement par mme veuve elisabeth z… ;

Alors qu’enfin, la cour d’appel a meconnu le principe « nemo plus juris ad alium transferre potest quem ipse habet » ainsi que les articles 544 et 578 du code civil en prononcant l’annulation de la vente du terrain aux epoux f… bien que cette vente en propriete fut compatible et des lors opposable, avec le droit invoque par m. Jean-claude h… qui ne pouvait etre que l’usufruit de la quotite dont etait titulaire son auteur, mme veuve elisabeth z…, et qu’elle avait seule le pouv oir de transmettre, en l’absence d’un mandat meme tacite a elle confere par sa fille, aux fins de vendre la propriete du bien indivis » ;

Mais attendu que, dans des conclusions signifiees le 6 septembre 1978, mmes z… declaraient " que la promesse de vente dont se prevaut le demandeur comportait la condition essentielle… que la vente ne serait realisee que si les k… ne faisaient pas valoir leur droit de preemption ;

Si cette hypothese se realisait, l’acompte de 20. 000 francs serait restituee » ;

Que, hors la denaturation alleguee et sans violer le principe que nul ne peut transferer a autrui plus qu’il n’a ou la regle de l’indivisibilite de l’aveu, la cour d’appel a pu en deduire que mme renee z… reconnaissait l’existence de cette promesse sa propre obligation et par suite l’existence d’un mandat de vendre donne par la fille a sa mere et sa ratification ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fonde ;

Sur le troisieme moyen : attendu qu’il est fait grief a l’arret d’avoir qualifie de synallagmatique et declare en consequence valable la promesse de vente invoquee par m. Jean-claude h… alors, selon le moyen, « qu’en ne recherchant pas si la somme versee a mme veuve z… pour m. Jean-claude h… ne representait pas des arrhes et non pas un acompte sur le prix de vente du terrain et si la promesse de vente dont se prevalait m. Jean-claude h… n’etait pas en consequence unilaterale, et ne devait pas etre annulee par application de l’article 1840- a du code general des impots, pour n’avoir pas ete enregistree, ce que corroborait la disproportion entre la valeur du terrain et la somme versee et la cession consentie a m. Jean-claude h… par m. A…, egalement nulle faute d’enregistrement, la cour d’appel a prive sa decision de base legale au regard de l’article 1589 du code civil » ;

Mais attendu que l’arret retient souverainement que les parties etaient d’accord sur la chose, sur le prix et sur le transfert de propriete sous la seule reserve du non-exercice de leur droit de preemption par les consorts k… ;

Que, de ces enonciations et constatations, la cour d’appel a pu deduire qu’il s’agissait non d’une promesse unilaterale de vente au sens de l’article 1840 a du code general des impots mais d’une promesse synallagmatique qui n’avait pas a etre enregistree ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fonde ;

Sur le quatrieme moyen : attendu qu’il est reproche a l’arret d’avoir declare bien fondee la demande en annulation de la vente du 15 avril 1971 formee par m. Jean-claude h…, pour fraude a ses droits, alors que, selon le moyen, " d’une part, la fraude necessaire pour faire echec aux regles de la publicite fonciere en cas de conflit entre deux acquereurs du meme immeuble vendu par un auteur commun, dont le premier n’a pas cru devoir faire publier son titre ou demander la reiteration en la forme authentique, bien qu’il eut toute latitude a cet egard, et dont le second ne se voit pas reprocher d’avoir transcrit son titre avec une precipitation coupable, ne saurait s’induire ni de l’existence d’une declaration de command, procede legal reconnu tant par le droit fiscal que par le droit notarial et qui ne constitue pas une simulation par interposition de personne, ni de la simple connaissance qu’aurait eue le second acquereur de la premiere alienation, laquelle n’aurait ete opposable aux tiers que si elle avait ete publiee ;

Qu’ainsi, la cour d’appel a viole, par refus d’application, les articles 28-1. Et 30-1 du decret du 4 janvier 1955 et par fausse application l’article 1382 du code civil ;

Alors que, d’autre part, et en tout etat de cause, faute d’avoir precise les circonstances de fait d’ou s’evincerait la connaissance qu’auraient eue les epoux f… de la promesse de vente invoquee par m. Jean-claude h…, et l’epoque ou ils auraient ete avertis, la cour d’appel n’a pas donne de base legale a sa decision au regard de l’article 1382 du code civil ;

Alors, enfin, que la cour d’appel a viole l’article 16 alinea 1er du decret du 9 septembre 1971 en relevant d’office les moyens tires de l’action paulienne, de la cause illicite de la vente consentie aux epoux f… et de l’action oblique exercee par m. Jean-claude h… aux lieu et place de mmes z…, sans avoir invite au prealable les parties a presenter leurs observations sur ces moyens » ;

Mais attendu que l’arret enonce « que les epoux f… etaient presents chez le notaire le jour meme de la vente et que le truchement des consorts k… etait inutile des lors qu’il suffisait qu’ils comparaissent pour declarer qu’ils renoncaient a leur droit de preemption », que la procedure utilisee « ne pouvait etre motivee que par le souci de faire apparaitre les consorts k… comme les acquereurs de l’immeuble dans un but d’exploitation agricole », que l’attitude respective de mmes z… et des epoux f… tant a l’egard du notaire qu’entre elles ne peut s’expliquer « que par un concert frauduleux dans le but d’evincer m. Jean-claude h… des droits qu’il possedait sur l’immeuble litigieux et dont les epoux f… n’ignoraient pas l’existence » ;

Qu’ayant ainsi releve la violation par mmes z… de la promesse de vente qu’elles avaient consentie a m. Jean-claude h… et la complicite des epoux f… dans la violation de cette obligation, l’arret a ecarte a bon droit les regles de la publicite fonciere et prononce l’annulation de la vente pour reparer le dommage cause au beneficiaire de la promesse ;

Qu’abstraction faite des motifs surabondants relatifs a l’action paulienne, a la cause illicite et a l’action oblique, la cour d’appel a ainsi legalement justifie sa decision ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 16 avril 1981 par la cour d’appel d’aix-en-provence ;