Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 avril 2013, 12-15.478, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2012), que la société civile immobilière Marceau (la SCI) a, courant 2007, mis à la disposition des époux X… un bien immobilier lui appartenant ; qu’ils y ont effectué des travaux de rénovation ; que la SCI leur a notifié par lettre recommandée du 20 octobre 2009 son intention de mettre fin à cette occupation à la date du 15 mars 2010 ; que les époux X… n’ont pas quitté les lieux ; que la SCI les a assignés afin de voir reconnaître l’existence d’un contrat de prêt à usage ayant pris selon elle fin le 15 mars 2010, et d’obtenir en conséquence leur expulsion ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de constater l’existence d’un contrat de bail et de la condamner à établir un contrat écrit, alors, selon le moyen :

1°/ que l’accomplissement de travaux par le bénéficiaire de la jouissance d’un immeuble mis à sa disposition par le propriétaire constitue, non la contrepartie, mais la condition de l’usage des lieux tel que convenu ; qu’il s’ensuit que la qualification de bail doit être écartée au profit de celle de prêt à usage ; qu’en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l’accomplissement de travaux par les époux X… bénéficiaires de la jouissance de l’immeuble mis à leur disposition par le propriétaire constituait seulement la condition de l’usage des lieux tel que convenu et que la qualification de bail devait être écartée au profit de celle de prêt à usage, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 1876 du code civil, et par fausse application l’article 1709 du code civil ;

2°/ que pour caractériser un bail, le prix doit être la contrepartie du droit de jouissance concédé par le propriétaire des lieux ; qu’en affirmant « qu’il ressort des pièces du dossier » que l’occupation des locaux avait été consentie « en contrepartie » de la réalisation des travaux sans indiquer les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour affirmer l’existence d’un tel fait, qui était contesté par la SCI Marceau, la cour d’appel a statué par voie d’affirmation, violant l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que l’accord sur la chose et le prix sont des éléments essentiels d’un bail ou d’une promesse de bail valant bail ; que le document signé le 13 juillet 2007 par M^me Y…, gérante de la SCI, attestait « louer à Mme et M. X… Yves ma Villa de Fuveau. La régularisation administrative se fera après la modification des statuts de la SCI (division des parts de la SCI transformée en partie en Sarl Marceau pour exploitation. La villa restera à M^me Y… Denise qui louera sous la forme traditionnelle à Mme et M. X… Yves », n’exprimant ainsi qu’une promesse de bail qui, en l’absence de référence au paiement d’un loyer et à la stipulation d’une contrepartie onéreuse précise, ne pouvait caractériser un bail ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1709 du code civil ;

4°/ que c’est à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail d’en rapporter la preuve ; qu’en reprochant à la SCI Marceau d’avoir produit des attestations qui ne prouvaient pas l’existence d’un prêt, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé ainsi l’article 1315 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que l’attestation du 13 juillet 2007, rédigée par M^me Y…, gérante de la SCI, exprimait clairement son accord immédiat pour donner son bien à bail, seule la régularisation par un contrat écrit étant reportée après la modification des statuts de la SCI, que l’occupation n’avait pas été consentie gratuitement mais en contrepartie de travaux importants dont la réalité était démontrée par les factures de matériaux et les photographies de la maison avant et après travaux, que le loyer avait été payé en nature par l’exécution de travaux ayant permis de transformer une ruine en logement habitable, la cour d’appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que les parties étaient liées par un bail ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Marceau aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI Marceau.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR constaté l’existence d’un contrat de bail entre la SCI Marceau et les époux X…, d’AVOIR condamné la SCI Marceau à établir un contrat de location écrit et d’AVOIR débouté en conséquence la SCI Marceau de sa demande d’expulsion ;

AUX MOTIFS QUE le contrat de louage suppose la mise à disposition d’un bien en contrepartie du paiement d’un prix ; qu’en l’espèce, il est constant que M. X… a restauré courant 2007 la maison d’habitation située …, propriété de la SCI Marceau, et qu’il occupe ce logement avec sa famille depuis le 1er septembre 2007 ; que la commune intention des parties de se lier par un bail ressort de l’attestation signée le 13 juillet 2007 par M^me Y… gérant de la SCI aux termes de laquelle celle-ci « atteste louer à Mme et M. X… Yves ma Villa de Fuveau. La régularisation administrative se fera après la modification des statuts de la SCI (division des parts de la SCI transformée en partie en Sarl Marceau pour exploitation. La villa restera à M^lle Y… Denise qui louera sous la forme traditionnelle à Mme et M. X… Yves » ; que ce document dont il n’est nullement établi qu’il ait été rédigé pour l’obtention d’une aide au logement, exprime clairement l’accord immédiat de la bailleresse pour louer son bien, seule la régularisation par un contrat écrit étant reportée à plus tard après modification des statuts de la SCI ; qu’au contraire, la convention ne peut recevoir la qualification de commodat dès lors que l’occupation n’a pas été consentie gratuitement mais en contrepartie de travaux très importants dont la réalité est démontrée par les factures de matériaux mis en oeuvre ainsi que la comparaison des photographies de la maison avant et après travaux ; que les attestations produites par les intimées émanant de MM. Z…, A…, B… et C… faisant état d’un accord de M. Y… pour consentir à M. X… un bail à titre gratuit en échange de la rénovation de la maison ou de la jouissance du logement en échange de sa rénovation ne peuvent prouver l’existence d’un prêt, dès lors que l’occupation n’a pas été consentie à titre gratuit ; que l’appelante est mal fondée à invoquer l’absence de paiement d’un loyer, alors qu’il ressort des pièces du dossier que le loyer a été payé en nature par l’exécution des travaux ayant permis de transformer une ruine en un logement habitable ; qu’en l’état de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail liant la SCI Marceau à M. et M^me X… et débouté la société bailleresse de sa demande d’expulsion ;

1) ALORS QUE l’accomplissement de travaux par le bénéficiaire de la jouissance d’un immeuble mis à sa disposition par le propriétaire constitue, non la contrepartie, mais la condition de l’usage des lieux tel que convenu ; qu’il s’ensuit que la qualification de bail doit être écartée au profit de celle de prêt à usage ; qu’en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l’accomplissement de travaux par les époux X… bénéficiaires de la jouissance de l’immeuble mis à leur disposition par le propriétaire constituaient seulement la condition de l’usage des lieux tel que convenu et que la qualification de bail devait être écartée au profit de celle de prêt à usage, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 1876 du code civil et par fausse application l’article 1709 du code civil ;

2) ALORS QUE pour caractériser l’existence d’un bail, le prix doit être la contrepartie du droit de jouissance concédé par le propriétaire des lieux ; qu’en affirmant « qu’il ressort des pièces du dossier » que l’occupation des locaux avait été consentie « en contrepartie » de la réalisation des travaux sans indiquer les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour affirmer l’existence d’un tel fait, qui était contesté par la SCI Marceau, la cour d’appel a statué par voie d’affirmation, violant l’article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE l’accord sur la chose et le prix sont des éléments essentiels d’un bail ou d’une promesse de bail valant bail ; que le document signé le 13 juillet 2007 par M^me Y…, gérant de la SCI, attestait « louer à Mme et M. X… Yves ma Villa de Fuveau. La régularisation administrative se fera après la modification des statuts de la SCI (division des parts de la SCI transformée en partie en Sarl Marceau pour exploitation. La villa restera à M^lle Y… Denise qui louera sous la forme traditionnelle à Mme et M. X… Yves », n’exprimant ainsi qu’une promesse de bail qui, en l’absence de référence au paiement d’un loyer et à la stipulation d’une contrepartie onéreuse précise, ne pouvait caractériser un bail ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1709 du code civil ;

4) ALORS QUE c’est à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail d’en rapporter la preuve ; qu’en reprochant à la SCI Marceau d’avoir produit des attestations qui ne prouvaient pas l’existence d’un prêt, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé ainsi l’article 1315 du code civil.