Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 novembre 2013, 12-25.769, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1719-1° et 2° du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Attendu selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 19 juin 2012), que la société Erick Augier (la locataire) est, depuis l’acquisition du fonds de commerce de la société Choiseul le 7 septembre 2001, locataire d’un immeuble commercial à usage d’hôtel dont M. X… et la société Julien X… (les bailleurs) ont respectivement l’usufruit et la nue-propriété ; que la commission municipale d’hygiène et de sécurité ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel Choiseul, la locataire a assigné les bailleurs en réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux dysfonctionnements et défauts de conformité aux normes ou condamnation à en payer le coût ;

Attendu que, pour débouter la locataire de cette demande, l’arrêt retient que la clause de l’acte de cession du fonds de commerce du 7 septembre 2001 met à la charge du cessionnaire l’obligation de se soumettre à la réglementation, que deux « avenants » du 27 mars 1993 portent une mention manuscrite rédigée par la bailleresse indiquant que «tous autres travaux éventuellement nécessaires dans l’immeuble notamment toutes prescriptions administratives sont à la charge exclusive du locataire», qui a été approuvée avec la mention « bon pour accord » et signée du gérant de la société Choiseul sont opposables à l’Eurl Augier dans ses rapports avec le bailleur, la société Choiseul, cédante, n’ayant pas pu lui céder plus de droits qu’elle n’en possédait ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que l’échange de lettre du 27 mars 1993 avait date certaine, était connu de la locataire et avait été annexé au bail initial alors que sauf stipulation expresse contraire les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 19 juin 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la société Julien X… et M. David X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pax Promenade (SNC Julien X…) et de M. David X… ; les condamne à payer à la société Erick Augier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour la société Erick Augier

En ce que l’arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a rejeté les demandes de la société Erick Augier tendant à voir condamner solidairement la société Julien X… et Monsieur David X… à réaliser les travaux décrits dans le rapport Véritas ou, à défaut, d’être autorisée à faire réaliser lesdits travaux moyennant la condamnation solidaire des mêmes à lui payer une somme totale de 274 673,86 euros TTC correspondant au montant des travaux nécessaires à la remise en conformité et aux honoraires d’architecte et de mission de coordination du système de sécurité incendie ;

Aux motifs propres qu’en application de l’article 1134 du code civil, le contrat fait la loi des parties. Il s’agit en l’espèce d’un bail commercial ancien soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux en vertu duquel les parties sont libres de déterminer les obligations de chacune en matière de travaux. Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, en ce qu’il a retenu la clause de l’acte de cession du 7 septembre 2001 en page 7 qui met à la charge du cessionnaire l’obligation de se soumettre à la réglementation en vigueur. À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter : les deux avenants du 27 mars 1993 sont contresignés du bailleur et du preneur : la Sarl Choiseul à l’époque, et sont opposables à l’Eurl Augier dans ses rapports avec le bailleur, la société Choiseul, cédante, n’ayant pas pu lui céder plus de droits qu’elle n’en possédait. Or les deux avenants prévoient notamment dans une mention manuscrite rédigée par la bailleresse, que « tous autres travaux éventuellement nécessaires dans l’immeuble notamment toutes prescriptions administratives sont à la charge exclusive du locataire », cette mention ayant été approuvée avec l’indication « bon pour accord » et signée du gérant de la société Choiseul, située à côté ou au-dessous de la mention rez-de-chaussée au premier étage de la façade et de la cour intérieure de l’immeuble, l’expert Y… qui a procédé le 4 avril 2008 à l’évaluation de l’immeuble dans l’hypothèse de son acquisition par la locataire, remarque que le loyer de 10.238,24 € par an lui paraît être inférieur à la valeur locative normale. Ceci peut s’expliquer par la prise en charge par la locataire de ces travaux de mise en conformité,-la chaudière fait partie des équipements indispensables d’un immeuble soit en l’espèce un hôtel. La fourniture d’une chaudière relève de l’obligation de délivrance du bailleur qui doit livrer l’immeuble en état de fonctionnement. Ainsi le coût de la chaudière a été mis à juste titre par les premiers juges à la charge de la Snc Julien X…. Les tuyaux d’évacuation de la chaudière sont, quant à eux, à la charge de la locataire puisque ce sont des travaux rendus nécessaires par la réglementation en vigueur relative à l’hygiène, à la salubrité et la sécurité (arrêt attaqué, p. 5 et 6) ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges qu’au terme des dispositions de l’article 1719 du Code Civil, sans qu’il soit besoin de stipulation particulière, le bailleur est obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée. Ainsi, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur. En l’espèce, les défendeurs arguent de ce que par 3 courriers signés le 27 mars 1993 par le gérant de la société qui a vendu le fonds de commerce à la société Erick Augier, le locataire s’était engagé à prendre à sa charge à ses frais exclusifs l’ensemble des travaux nécessaires dans l’immeuble notamment par préconisation administrative. Or, l’acte notarié d’acquisition du fonds de commerce par la société Erick Augier en date du 7 septembre 2001 auquel est intervenu le bailleur porte explicitement, en page 7, la mention selon laquelle le cessionnaire reconnaît être informé de l’obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation en vigueur relative à l’hygiène à la salubrité et la sécurité, à ses frais, risques et périls, sans aucun recours contre quiconque et quelles qu’en soient les conséquences. Dès lors, les travaux exigés par la commission de sécurité de la ville de Bordeaux et détaillés par le bureau Veritas entrent bien dans le champ de ce qui avait été mis à la charge du locataire dans l’acte de cession du fonds de commerce du 7 septembre 2001 et ne sauraient être mis à la charge du bailleur comme le sollicite la société requérante (jugement dont appel, p. 5, dernier § et p. 6, § 1 et 2) ;

1°/ Alors que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu’en statuant comme elle a fait par référence à l’acte notarié d’acquisition du fonds de commerce, bien qu’elle eût constaté que cet acte portait la seule mention selon laquelle le cessionnaire reconnaissait être informé de l’obligation lui incombant de se soumettre à la réglementation en vigueur relative à l’hygiène, à la salubrité et la sécurité, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que cet acte, ni a fortiori le bail, auraient contenu une stipulation expresse concernant les travaux prescrits par l’autorité administrative, a violé les articles 1134 et 1719, 2° du code civil ;

2°/ Et alors qu’en opposant à la société Erick Augier les « avenants » du 27 mars 1993 sans répondre au moyen de ses écritures (conclusions d’appel de la société Erick Augier du 26 juillet 2011, p. 19 et 20) tiré, d’une part, de l’absence de date certaine de ces avenants et, d’autre part, de ce que ceux-ci n’avaient jamais été portés à sa connaissance, ni annexés au bail du 29 octobre 1986 ni davantage mentionnés dans l’acte de cession du fonds de commerce, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile qu’elle a violé.