Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 décembre 2014, 13-25.848, Inédit

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte reçu le 15 septembre 2006 par M. X…, notaire associé de la SCP X…

A…

B…

C…, devenue la SCP Alexis A…, Jean-Philippe B…, Stéphane C… et Ludovic D…, avec le concours de M^me Z…, notaire (les notaires), M. Y… a acquis de la société Financière Barbatre un lot d’un ensemble immobilier en cours de rénovation ; que le chantier fut abandonné et les sociétés Financière Barbatre et Sogecif, celle-ci maître d’oeuvre, placées en redressement puis liquidation judiciaires ; que reprochant aux notaires d’avoir failli à leur obligation de conseil en s’abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d’achèvement sur la foi d’une attestation de mise hors d’eau dont ils auraient dû, selon lui, détecter l’insincérité, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d’optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l’opération immobilière, M. Y… les a assignés en responsabilité ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir énoncé que, lors de la réitération de la vente, les notaires disposaient d’une attestation de la Sogecif du 31 juillet 2006 mentionnant que l’immeuble était clos et couvert et qu’il restait à effectuer des travaux d’aménagement intérieur, l’arrêt relève que les officiers ministériels, qui n’étaient pas tenus de contrôler sur place la situation du bien vendu, n’avaient aucune raison objective de douter de l’état d’avancement des travaux, lequel était compatible avec les autres éléments en leur possession, de sorte qu’ils pouvaient légitimement penser que le régime de la vente en état futur d’achèvement n’était pas applicable à ce bien immobilier dont la rénovation était en voie d’achèvement ;

Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires n’avaient pas manqué à leur devoir de conseil envers M. Y… en n’attirant pas son attention sur l’intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d’achèvement et sur la nécessité de surveiller l’état d’avancement des travaux compte tenu des risques de l’opération dépourvue de garantie particulière, alors qu’ils indiquaient dans l’acte qu’eu égard à leur ampleur, les travaux de rénovation équivalaient à une reconstruction et que la discordance entre l’état de vétusté mentionné dans l’acte sous seing privé du 4 juillet 2006 et l’attestation de mise hors d’eau du 31 juillet suivant était de nature à éveiller des soupçons sur la sincérité de cette déclaration, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ;

Et sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :

Vu l’article 1147 du code civil ;

Attendu que pour exclure toute faute de la société Samalex, l’arrêt retient que son intervention étant limitée à une étude financière, dont le sérieux n’était pas contesté, et à la présentation du programme immobilier suivie d’une mise en relation avec les divers professionnels chargés de l’opération, sans participation à la conclusion de la vente, il ne lui incombait pas de s’enquérir de l’état d’avancement des travaux ni de la pérennité de cet investissement ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la société Samalex était tenue d’une obligation d’information à l’égard de son client, laquelle comportait le devoir de s’informer de l’évolution et des garanties de l’opération immobilière qu’elle proposait en sa qualité de conseiller en investissement, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. Y… de ses demandes à l’encontre de la SCP Alexis A…, Jean-Philippe B…, Stéphane C… et Ludovic D…, de M^me Z… et de la société Samalex l’arrêt rendu le 25 octobre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Rouen ; remet en conséquences, sur ces points, la cause et les parties, dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Caen ;

Condamne la SCP Alexis A…, Jean-Philippe B…, Stéphane C… et Ludovic D…, M^me Z… et la société Samalex aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à M. Y… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils pour M. Y…

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué D’AVOIR débouté monsieur Y… de ses demandes à l’encontre des notaires, maître X… et maître Z… et de la société Samalex ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, comme le souligne à juste titre maître X…, la vente en l’état futur d’achèvement est un mécanisme de commercialisation d’une opération immobilière, et si, comme le remarque monsieur Y…, rien dans la définition de la vente d’immeubles à construire ne permet de fixer précisément le moment où la vente doit être conclue, il n’en demeure pas moins que pour déterminer le régime applicable à la vente, les travaux ne doivent pas être pris en compte depuis leur origine mais uniquement à partir de la vente du bien immobilier ; qu’il est admis que lors de la réitération de la vente par acte authentique du 15 septembre 2006, maître X… disposait d’une attestation de la société Sogecif, maître d’oeuvre, en date du 31 juillet 2006, rédigée ainsi qu’il suit : « Dans le cadre de la réhabilitation des duplex de ce programme, nous vous informons que le gros oeuvre est en bon état, et que le bâti est clos et couvert. Les travaux restant à réaliser et représentant 30 % du montant global de la vente sont les suivants : Cloisonnement, faux plafond isophonique rez de chaussée et étage, plancher bois étage sur poutres existantes, électricité (filerie et appareillage), plomberie (incorporation et appareillage), peinture, porte d’entrée anti-effraction, la date prévisionnelle de livraison de ce programme est arrêtée au 2^e trimestre 2006 » ; que dans son diagnostic technique dressé en date du 5 août 2005, produit par maître X…, l’A. C. T. SARL d’Architectes, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit des architectes en charge du programme concluait :- en ce qui concerne la charpente, le revêtement de sol, les cloisons et les menuiseries extérieures à un « bon état général », s’agissant des mus extérieurs, à un « assez bon état général », en ce qui concerne la couverture en ardoise, à « un état général moyen avec des fuites partielles-réfection globale à prévoir », les révisions n’étant prévues que pour les gouttières, descente eaux pluviales en zinc ; que maître X… disposait également d’une lettre de la société Sogecif du 13 janvier 2006, selon laquelle, douze lots étaient déjà habitables depuis le mois de janvier 2005, soit 20 mois avant qu’il ne soit chargé de dresser l’acte authentique ; que contrairement à ce que soutient monsieur Y…, l’attestation de la société Sogecif du 31 juillet 2006 selon laquelle 70 % des travaux étaient réalisés est parfaitement cohérente avec le diagnostic technique établi 11 mois plus tôt ; qu’en effet, même si des travaux de reprise y étaient prévus, le temps écoulé depuis permettait au notaire de penser qu’ils avaient été réalisés, ce d’autant que dans un précédent courrier du 13 janvier 2006, la société Sogecif faisait état de plusieurs lots dans l’immeuble de Serquigny remplissant les conditions d’habitabilité depuis un an ; qu’il est exact que l’acte authentique stipule : «… il est précisé que l’immeuble objet de la présente vente a fait l’objet d’aménagements intérieurs, qui par leur importance équivalent à une véritable reconstruction… » ; que toutefois il convient de déduire du temps employé, à savoir le passé composé, que le notaire pensait que les travaux avaient déjà été réalisés, comme l’observe à juste titre maître X… ; que par ailleurs si le compromis de vente mentionne que «… le vendeur déclare que ce local est actuellement en état de vétusté, ce que l’acquéreur reconnaît… », cette mention ne permet pas de sous-entendre l’existence d’une opération de réhabilitation lourde et la soumission de l’opération de vente comme corollaire au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, comme le remarque justement maître Z… ; que dès lors, les notaires, qui ne sont pas hommes de l’art en matière de travaux, n’avaient aucune raison objective, alors que la date de livraison, soit 5 mois après la signature de l’acte, était parfaitement compatible avec l’état de l’immeuble présenté comme étant au stade des finitions, de douter de l’état d’avancement des travaux tel que présenté par la société Sogecif, dans son attestation du 31 juillet 2006, et partant de procéder à des investigations complémentaires pour s’assurer de leur véracité ; que de plus, comme le souligne justement maître X…, dans l’hypothèse d’une discordance entre l’attestation ainsi fournie et l’état réel d’avancement des travaux, ils n’auraient pu constater cette situation qu’en se rendant sur les lieux, ce à quoi ils n’étaient nullement tenu ; que force est de constater qu’au vu des informations en leur possession sur l’état des biens le jour de la vente, les notaires pouvaient légitiment penser que l’immeuble était en voie d’achèvement, ce dont il a d’ailleurs été tenu compte lors de la transaction puisque une convention de séquestre consistant à retenir 30 % du prix de vente dans l’attente de la fin des travaux a été conclue ; que la réitération du compromis de vente en date du 4 juillet 2006 ne pouvait donc se faire sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ; qu’en tout état de cause, contrairement à ce que soutient monsieur Y…, il ne saurait être reproché à maître X… de ne pas avoir fait application des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 consacrant un régime propre à la vente d’immeuble à rénover, le statut nouveau de la vente d’immeuble à rénover n’étant entré en vigueur qu’à compter de son décret d’application n º 2008-1338 du 16 décembre 2008, publié au journal officiel du 18 décembre 2008, qui n’était pas encore applicable lors de la réitération de l’acte authentique ; qu’aucune faute, ni manquement au devoir de conseil, n’étant établi à l’égard de maître X… et maître Z…, à l’occasion de la réitération de la vente par acte authentique, leur responsabilité ne peut donc être recherchée ; que monsieur Y… doit par conséquent être débouté de ses demandes à leur encontre et le jugement confirmé sur ce point ; que, sur la responsabilité de la société Samalex, pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a retenu qu’il n’était pas démontré d’une part que la société Samalex connaissait l’état d’avancement des travaux de rénovation de l’immeuble de Serquigny, ni les difficultés de réalisation du projet, d’autre part, que l’étude établie par elle au profit de monsieur Y… ait été erronée ni qu’elle ait commis une faute dont il a été victime ; qu’au soutien de son appel, monsieur Y… prétend que la société Samalex est celle par l’entremise de laquelle il a connu les programmes immobiliers vendus par la société Fonciere Barbatre, qu’à l’instar d’un agent immobilier, elle se devait à tout le moins de connaître, pour les avoir visités, les produits qu’elle proposait dans le cadre des opérations de défiscalisation qu’elle vantait, qu’elle a manqué à son devoir de conseil, en ne prenant pas, avant de proposer à la vente un bien immobilier destiné à une opération de défiscalisation importante, la précaution élémentaire de se renseigner sur l’avancement des travaux et la pérennité de l’investissement projeté par monsieur Y… ; qu’il résulte de la pièce n º 1 versée aux débats par monsieur Y…, intitulée « Etude de Monsieur Y…- Conseiller : Cabinet Samalex/ Antoine Cros-présentation de l’étude-Programme : Nouvelle opération sous le régime Loueur en meublé professionnelle Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100 % de la société)- Durée de simulation : 20 ans », que la société Samalex a procédé à une étude financière réalisée pour le compte de monsieur Y… ; que la pièce n º 9, qu’il produit, mentionne en première page « Samalex Groupe Secodis LMP Lesducs de Serquigny Documents Bail commercial Attestation garantie de loyers Document de réservation », au bail commercial sont mentionnés maître X…, et la SARL Foncière Barbatre en qualité de vendeur du bien loué ; que l’attestation est rédigée par la gérante de la SNC Sogecif et vise la SA Résidences les ducs de Chevreuse ; qu’au document de réservation sont désignés la société Foncière Barbatre comme vendeur, et l’office notarial de E…, comme notaire rédacteur de l’acte ; que la société Samalex ne figure sur aucun de ces documents ; que selon la pièce 13 intitulée « Résidence Hôtelière Les Ducs de Serquigny », la société Samalex est intervenue en qualité de commercialisateur, la société Foncière Barbatre étant désignée en qualité de promoteur-constructeur ; que cette pièce contient l’historique des lieux, la situation géographique du produit immobilier proposé à la vente, la définition du concept de résidence hôtelière, une note descriptive de cette résidence qui a pour objet « de définir les conditions techniques et les prestations suivant lesquelles sera construit l’ensemble des logements ; que le projet concerne la transformation d’un château classé en résidence hôtelière de 22 logements à Serquigny (27) » ; que ces trois pièces confirment que monsieur Y… a été mis en relation avec les sociétés en cause ; qu’elles ne contiennent toutefois aucun engagement contractuel de la part de la société Samalex à son égard de suivre l’opération immobilière qu’elle lui présentait comme produit de défiscalisation jusqu’à son terme, et de s’informer sur l’état d’avancement des travaux ; qu’il n’est pas davantage versé de contrat d’entremise entre elle et monsieur Y…, par lequel, elle se serait engagée au delà de l’étude financière qu’elle a réalisée en vue d’un investissement locatif, de se renseigner ensuite sur l’état d’avancement de travaux et la pérennité de cet investissement, à l’instar d’un agent immobilier, comme le soutient l’appelant ; que si le site Internet de la société Samalex, invoqué par monsieur Y…, il est indiqué effectivement qu’elle assure « un suivi des opérations personnalisé : jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire précisant nous assurons le relais avec les différents intervenants, promoteurs, banques assureurs, notaires et gestionnaires » ; qu’il est également mentionné qu’elle détient « une solide expérience en matière de conseil en investissement patrimoine immobilier… qu’elle apporte aux investisseurs ses compétences et son professionnalisme pour défiscaliser, pour créer un patrimoine, pour générer un revenu ou pour préparer sa retraite… » ; que la société Samalex se présente donc et avant tout en qualité de conseiller financier, son rôle dans le suivi des opérations se limitant à servir de relais entre l’acquéreur et les divers autres professionnels intervenant ultérieurement dans la poursuite de l’opération immobilière, à savoir le promoteur, les banques assureurs et notaires et gestionnaires, en fonction de sa qualité et de son domaine de compétence ; que le fait d’être un relais ne lui impose nullement de s’informer, au lieu et place de l’acquéreur, en l’occurrence monsieur Y…, sur l’état d’avancement des travaux pour l’en informer ensuite avant qu’il ne poursuive plus avant son projet d’investissement ; que de surcroît aucune pièce versée par monsieur Y… ne vient démontrer qu’elle serait intervenue en qualité d’intermédiaire tant à l’occasion de la signature du compromis de vente lequel stipule au demeurant « les présentes conventions ont été négociées sans le concours et la participation d’intermédiaires », que lors de la signature de l’acte authentique ; qu’ainsi si la société Samalex a présenté le programme immobilier ayant pour promoteur la société Foncière Barbatre, et maître d’oeuvre la société Sogecif, monsieur Y… a procédé ensuite à l’acquisition du produit sans s’enquérir de l’avancement des travaux ; que dans ces conditions, et dans la mesure où aucune faute n’est reprochée à la société Samalex du chef de l’étude financière qu’elle a réalisée avant que monsieur Y… ne soit mis en contact avec le vendeur, monsieur Y… n’est pas fondé à rechercher la responsabilité à l’encontre de la société Samalex qui n’est intervenue qu’en qualité de conseiller financier (arrêt, p. 7, § § 2 à 9, p. 8, § § 1 à 9, p. 9, § § 1 à 7, p. 10, § § 1 à 6) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si Pierre Y… a été mis en relation avec la société Foncière Barbatre par l’intermédiaire de la société Samalex, il n’est pas démontré que cette dernière connaissait l’état d’avancement des travaux de rénovation de l’immeuble de Serquigny, ni les difficultés de réalisation du projet ; qu’il n’est pas démontré que l’étude établie par la société Samalex au profit du demandeur ait été erronée, ni que cette société ait commis une faute dont Pierre Y… a été victime ; que Gérard X…, notaire rédacteur de l’acte de vente était tenu d’une obligation de conseil à l’égard de Pierre Y… ; qu’il devait aussi veiller à l’efficacité de l’acte mais n’était pas tenu de se rendre sur les lieux pour contrôler l’état d’avancement des travaux et s’assurer de la réalité des faits décrit par la société Sogecif dans l’attestation du 31 juillet 2006 ; que le demandeur ne peut sérieusement soutenir que le notaire devait établir un contrat de vente à terme ou de vente en état futur d’achèvement, dès lors que la vente ne portait pas sur un immeuble à construire mais à rénover et qu’il n’est pas établi que les dispositions des articles 1601-1 à 1601-03 du code civil étaient applicable en l’espèce ; que ce régime pouvait paraître d’autant moins s’imposer que la société Foncière Barbatre avait établi une attestation, le 13 janvier 2006, où elle certifiait que onze lots vendus dans l’immeuble de Serquigny étaient habitables, ce qui montre que le notaire ne pouvait penser, plusieurs mois plus tard, en septembre 2006, que la transaction devait être régie par les règles applicables aux immeubles à construire, étant au contraire enclin à croire qu’il était en voie d’être achevé ; que si l’acte de vente ne contient aucune précision sur l’assurance décennale et l’assurance de dommages à l’ouvrage, il n’en est résulté aucun préjudice pour le demandeur, dont le dommage provient de l’absence d’achèvement des travaux, mais non d’un défaut d’assurance ; qu’il n’est pas démontré qu’Aline Z…, intervenue à l’acte de vente en qualité de notaire de Pierre Y…, ait été informée que l’étendue des travaux à entreprendre rendait applicable la transaction le régime juridique de la vente d’immeubles à construire ; qu’Aline Z… n’avait pas à vérifier sur place l’état d’avancement des travaux ; qu’il s’ensuit que le demandeur ne rapporte pas la preuve que les notaires qu’il a assignés aient commis des fautes à l’origine d’un préjudice pour lui ; qu’il en résulte qu’il ne peut qu’être débouté des demandes qu’il présente à leur encontre (jugement, p. 6, § § 2 à 6) ;

1°) ALORS, D’UNE PART, QU’un immeuble en cours de réhabilitation peut être soumis au régime d’ordre public et protecteur des intérêts de l’acquéreur régissant les ventes d’immeuble à construire lorsque l’importance des travaux le justifie ; qu’il incombe ainsi au notaire, chargé de la vente d’un immeuble en cours de réhabilitation, d’en informer l’acquéreur afin de susciter sa vigilance sur l’ampleur des travaux en cours ; qu’en écartant néanmoins la faute des notaires tirée de l’absence de soumission de la vente de l’immeuble en cours de réhabilitation au régime propre aux immeubles à construire, par la considération qu’ils avaient pu légitiment se tromper sur l’ampleur des travaux en cours, sans rechercher si les notaires avaient à tout le moins mis l’acquéreur en situation de préserver ses intérêts en l’informant de la possibilité d’être soumis à un régime protecteur selon l’ampleur des travaux en cours et donc de l’importance de surveiller l’avancement desdits travaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

2°) ALORS, D’AUTRE PART, QU’il pèse sur le notaire une obligation d’investigation à l’égard des éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ; qu’en l’état d’une vente d’immeuble faisant l’objet d’un important projet de réhabilitation, le notaire ne peut s’en tenir à quelques déclarations et attestations pour juger de l’avancement des travaux dont dépend le régime juridique de la vente ; qu’en retenant toutefois que les notaires avaient pu légitimement se fier à une attestation et une lettre du maître d’oeuvre, lesquelles n’étaient assorties d’aucun document technique, pour retenir que l’immeuble, qui selon les termes mêmes de l’acte authentique de vente, « avait fait l’objet d’aménagements intérieur qui, par leur importance, équivalaient à une véritable reconstruction », aurait été, au jour de la réitération de vente, en voie d’achèvement et écarter ainsi les règles impératives régissant les ventes d’immeuble à construire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

3°) ALORS, DE PLUS, QU’en retenant que les notaires auraient pu légitimement se tromper sur l’état d’avancement des travaux et n’auraient ainsi pas commis de faute en ne procédant pas à de plus amples investigations à cet égard, cependant qu’elle avait constaté que, tandis que le compromis de vente du 4 juillet 2006 indiquait que l’immeuble était à cette date « en état de vétusté », l’attestation établie par la société Sogecif dès le 31 juillet 2006, indiquait au contraire que les travaux auraient été achevés à plus de 70 %, ce dont il résultait que les notaires, au vu de telles informations contradictoires, auraient dû procéder à de plus amples investigations, quant à l’exactitude des informations données par la société Sogecif, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 1382 du code civil ;

4°) ALORS, EN OUTRE, QUE l’inefficacité de l’acte fait présumer la faute du notaire ; qu’en déboutant monsieur Y… ses demandes formées contre les notaires, par la considération qu’il ne rapportait pas la preuve d’une faute de leur part, cependant qu’elle avait constaté l’inefficacité de l’acte établi par ceux-ci, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 et 1382 du code civil ;

5°) ALORS, DE SURCROÎT, QUE la preuve du conseil donné incombe au notaire ; qu’en déboutant néanmoins monsieur Y… de ses demandes formées contre les notaires au titre d’une méconnaissance par ceux-ci de leur devoir de conseil, par la considération qu’il ne rapportait pas la preuve d’un tel manquement des notaires, la cour d’appel a derechef inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 et 1382 du code civil ;

6°) ALORS, ENFIN, QU’une société de conseil spécialisée en optimisation fiscale par le biais d’investissements immobiliers ne peut recommander à son client profane de faire l’acquisition d’un bien faisant l’objet de travaux, sans s’assurer au préalable de l’état d’avancement desdits travaux ; qu’en retenant le contraire, pour débouter monsieur Y… de ses demandes à l’encontre de la société Samalex, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil.