Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, 20-19.229, Inédit

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 septembre 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 632 F-D

Pourvoi n° Q 20-19.229

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 SEPTEMBRE 2021

La société Financière Lord Byron, société par actions simplifiée venant aux droits de la société LIPS, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 20-19.229 contre l’arrêt rendu le 7 février 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant à la société Yes immo invest, société civile immobilière, dont le siège est, [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Financière Lord Byron, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Yes immo invest, après débats en l’audience publique du 22 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 février 2020), le 24 décembre 2014, la société Lips, aux droits de laquelle se trouve la société Financière Lord Byron, a conclu, au bénéfice de la société civile immobilière Yes Immo Invest (la SCI Yes Immo Invest), une promesse de vente portant sur un immeuble dont certains locaux étaient loués.

2. L’acte de vente a été conclu le 31 mars 2015 moyennant le prix de 2 352 000 euros.

3. S’estimant victime d’un dol de la part de la société venderesse relatif à la situation financière de l’un des locataires, la SCI Yes Immo Invest a assigné la société Financière Lord Byron en paiement de dommages et intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La société Financière Lord Byron fait grief à l’arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation des règles de la responsabilité délictuelle ; qu’en condamnant la société Lips sur le fondement d’une réticence dolosive, après avoir retenu à son égard un manquement à une obligation contractuelle d’information, mise à sa charge par l’article 13-1 de la promesse de vente conclue avec la société Immo Invest, la cour d’appel a méconnu le principe susvisé et violé, par fausse application, l’article 1116 ancien devenu 1137 du code civil et, par refus d’application, l’article 1147 ancien devenu 1231-1 ;

2°/ que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat ; que la promesse de vente valant vente, c’est à la date de la conclusion de cette promesse que l’existence d’une réticence dolosive doit être appréciée; qu’en l’espèce, une promesse synallagmatique avait été conclue entre les parties le 24 décembre 2014 ; que la cour d’appel a jugé qu’une information déterminante relative à la situation des locataires de l’immeuble vendu avait été portée à la connaissance du vendeur au plus tôt le 31 décembre 2014, soit postérieurement à la signature de cette promesse, de sorte que le vendeur, qui ne disposait donc pas de cette information au jour de la conclusion du contrat n’avait dès lors pas pu la dissimuler à son cocontractant; qu’en retenant pourtant de cette circonstance l’existence d’une réticence dolosive, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser une telle réticence et a violé l’article 1116 devenu 1137 du code civil ;

3°/ que le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu’en se déterminant sur la seule constatation d’un défaut d’information de la société Lips, sans constater son caractère intentionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 devenu 1137 du code civil ;

4°/ que le préjudice réparable de la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, correspond uniquement à la perte de la chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; que la cour d’appel a retenu l’existence d’un tel préjudice, qui aurait été causé par un manquement de la société Lips à son obligation d’information à compter du 31décembre 2014; que ce manquement était postérieur à la conclusion du contrat litigieux, de sorte qu’en toute hypothèse, la société Immo Invest n’aurait pas pu contracter à des conditions plus avantageuses et ne pouvait invoquer la moindre perte de chance à cet égard; qu’en jugeant du contraire, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser une telle perte de chance et a violé l’article 1116 devenu 1137 du code civil, ensemble l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a relevé que la promesse de vente contenait une clause stipulant que, pendant la période de « transfert », entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente, le vendeur s’engageait à informer périodiquement l’acquéreur de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l’immeuble et sa situation locative.

6. Ayant retenu, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, qu’il résultait des termes de la promesse et de l’acte de vente que la situation locative de l’immeuble avait été érigée en élément déterminant du consentement des parties, elle en a fait, à bon droit, l’appréciation au jour de la vente définitive.

7. Elle a retenu que la SCI Yes Immo Invest rapportait la preuve que la venderesse avait eu connaissance, durant la période de « transfert », du fait que la société Rêveries sucrées, locataire, était confrontée à des difficultés financières importantes et qu’elle souhaitait mettre fin au bail portant sur un lot et obtenir une diminution du loyer sur deux autres lots faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux.

8. Elle a relevé que le montant des loyers annuels versés par cette société s’élevait à près de la moitié des loyers de l’immeuble vendu et que la venderesse n’avait pas porté ces éléments d’information à la connaissance de l’acquéreur, se bornant à lui adresser un courriel rassurant faisant état d’un process classique de recouvrement des loyers dus par le locataire.

9. Ayant ainsi caractérisé le caractère intentionnel du défaut d’information, la cour d’appel, qui a fait application de la responsabilité délictuelle, a retenu que celui-ci constituait une réticence dolosive ayant entraîné, pour la SCI Yes Immo Invest, un préjudice résidant dans la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente, dont elle a souverainement apprécié le montant.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Financière Lord Byron aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Financière Lord Byron et la condamne à payer à la SCI Yes Immo Invest la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Financière Lord Byron.

Il est fait grief à l’arrêt d’avoir condamné la société Lips à payer à la société Immo Invest la somme de 80 000 euros ;

Aux motifs propres que « par acte notarié du 24 décembre 2014, la société Immo Invest a conclu une promesse de vente avec la société Lips portant sur un immeuble à usage de bureau et d’activités situé [Adresse 2] (91) dont les locaux étaient loués à diverses sociétés dont la société Rêveries sucrées ; que, sur la réticence dolosive, la promesse comporte, en sa page 3, la désignation des sociétés avec lesquelles ont été conclus les baux portant sur l’immeuble à savoir la société Rêveries sucrées, la société Norisol, la société Oxann et la société Vlopes et précise que les principales caractéristiques des baux figurent dans l’état locatif ; que l’acte stipule que l’acquéreur ne pourra différer l’exécution de ses obligations au titre de la promesse au motif d’une modification de la situation de l’immeuble durant la période de transfert si de son côté le vendeur a rempli ses obligations au titre de la période de transfert telles que définies à l’article 13 ; que l’article 13-1 stipule que pendant la période de transfert, le vendeur s’engage à informer périodiquement l’acquéreur de toute procédure ayant pour objet l’immeuble et sa situation locative et de tout changement important qui pourrait affecter, de manière significative, l’immeuble et sa situation locative et notamment de toute démarche qu’il entendrait initier à l’égard des locataires pour lesquels existent à ce jour des retards de paiement, à savoir Vlopes Clim et Norisol ; que cet article met donc à la charge du vendeur une obligation d’information s’agissant de tout changement important qui pourrait affecter de manière significative la situation locative de l’immeuble ; que la société Immo Invest produit une attestation établie par M. [Y] [Z], gérant de la société Rêveries sucrées, qui déclare avoir sollicité un rendez-vous urgent avec le propriétaire des locaux qu’il loue à [Adresse 4], afin de lui faire part des éléments suivants : – des difficultés subies par son entreprise suite à la perte d’un contrat important avec un client, Lidl, depuis novembre 2014 ; – de son souhait de restituer le lot C pour diminution des loyers et charges ; – du fait que si l’entreprise devait rester sur place, c’est à la condition d’une diminution des loyers et charges des lots A et B restant, faute de quoi il n’entendait pas reconduire les vaux actuels, ayant perdu 40 à 50 % de son chiffre d’affaires ; qu’il précise que le rendez-vous a eu lieu le 31 décembre 2014, au siège de la société CBBO, la société Lips figurant aux termes de la promesse de vente comme agissant en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par M. [V], président de la société CBO France ; que la société Immo Invest produit également la lettre recommandée que M. [I] a adressée, en sa qualité de gérant, à la société Rêveries sucrées, le 21 avril 2015, à la société Blot gestion, chargée de la gestion locative des locaux, dans laquelle il indique « nous nous permettons une nouvelle fois de réitérer notre souhait, fait en fin d’année à la société LBO, de restituer le lot C » ; que la société Immo Invest rapporte donc la preuve que la société Lips a eu connaissance durant la période dite de « transfert » du fait que la société Rêveries sucrées était confrontée à des difficultés financières importantes et qu’elle souhaitait mettre fin au bail portant sur le lot C et obtenir une diminution du loyer sur les deux autres lots faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux ; qu’il n’est pas contesté que ces éléments d’information n’ont pas été portés à la connaissance de l’acquéreur ; que s’il est établi que, par courriel du 11 février 2015, le vendeur a sollicité l’autorisation de l’acquéreur aux fins d’adresser à la société Rêveries sucrées un commandement de payer pour arriérés de paiement en expliquant avoir déjà adressé des mises en demeure et devoir obtenir l’accord du bénéficiaire de la promesse pour passer à l’étape du commandement, il termine néanmoins son courriel par une formule qui se veut rassurante au regard de la situation locative du bien à savoir « on est là dans un process classique de recouvrement de nos loyers » ; que compte-tenu du fait que le montant des loyers annuels des locaux loués à la société Rêveries sucrées s’élève à 91 000 euros, soit près de la moitié des loyers annuels de l’immeuble vendu, le fait que cette société ait été confrontée à des difficultés financières importantes et qu’elle souhaitait des modifications substantielles des baux faute de quoi elle ne les reconduirait pas constituait un changement important pouvant affecter de manière significative la situation locative de l’immeuble que la société Lips avait l’obligation de communiquer à la société Immo Invest en vertu des stipulations de la promesse ; ce défaut d’information constitue une réticence dolosive et le jugement sera confirmé de ce chef ; et que, sur le préjudice, le préjudice qui résulte de la réticence dolosive ne peut consister en l’espèce qu’en une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et, compte tenu des éléments relatifs à la situation locative, obtenir une diminution du prix ; que la société Financière Lord Byron n’est pas fondé à soutenir que le préjudice est inexistant au motif que le prix, déjà fixé dans la promesse, ne pouvait plus être négocié alors qu’en considération de l’information importante que constituait le départ des locaux envisagé par la société Rêveries sucrées, il existait une probabilité raisonnable pour que le vendeur accepte une diminution du prix de la vente ; que la perte de chance subie par la société Immo Invest ne peut pas être constituée par un préjudice certain qui serait calculée à partir d’une perte de rentabilité locative de moitié comme elle le sollicite dont la preuve n’est d’ailleurs pas rapportée en l’absence de production d’éléments relatifs à la situation locative de l’immeuble après le départ de la société Rêveries sucrées ; que les parties, qui sollicitent l’infirmation du jugement sur le quantum ne démontrent pas que le premier juge aurait commis une erreur d’appréciation dans l’évaluation de la perte de chance de la société Immo Invest dont il a souverainement apprécié le montant en considération des éléments de fait du litige ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef » (arrêt, p. 2, § 3 et s.) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés que « sur les manoeuvres dolosives, il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ; que la preuve du dol suppose celle de l’intention dolosive ; que la société Immo Invest produit les deux baux consentis les 22 décembre 2009 et 31 mars 2010 à la société Rêveries sucrées desquels il résulte que cette société avait pris à bail les lots A et BB pour une superficie de 972 mètres carrés et un loyer annuel de base de 63 180 euros hors taxes ainsi que le lot C d’une superficie de 324 mètres carrés pour un loyer annuel de base de 13 060 euros hors taxes ; qu’elle produit également une attestation du gérant de la société Rêveries sucrées indiquant que celui-ci a sollicité un rendez-vous en urgence avec son bailleur pour lui faire part des difficultés rencontrées par son entreprise à la suite de la perte d’un contrat avec son client Lidl ; qu’il précise que cette perte de contrat serait liée aux installations non conformes au cahier des charges IFS ; que le gérant de la société Rêveries sucrées indique également que le rendez-vous avait notamment pour objet d’informer le bailleur de ce qu’il souhaitait restituer le lot C pour diminuer le montant des loyers et des charges et qu’il posait comme condition pour rester sur place la diminution des loyers des lots A et B restant ; qu’il précisait qu’à défait pour le bailleur d’accepter ces conditions, son intention était de ne pas reconduire les baux dans la mesure où il avait perdu 50 % de son chiffre d’affaires ; qu’il précise qu’en cas d’accord, il entendait également solliciter la participation du bailleur au coût des travaux d’embellissement, de sécurité et d’hygiène ; qu’enfin, il indique que cette réunion a eu lieu le 31 décembre 2014 ; que les grandes lignes de ce rendez-vous étaient rappelées dans une lettre recommandée adressée le 21 avril 2015 au gestionnaire de l’immeuble par la société Rêveries sucrées ; qu’il résulte de ces pièces qu’à la date du 31 décembre 2014, la société Lips disposait d’informations sur les difficultés financières importantes rencontrées par l’un de ses locataires, son intention de mettre fin à l’un des deux baux qui lui avaient été consentis et son refus de poursuivre le bail sur les deux autres lots sans diminution du montant des loyers ; qu’il est constant que la société Lips n’a pas porté cette information à la connaissance de la société Immo Invest : qu’il n’est produit qu’un courriel adressé par le gestionnaire de l’immeuble le 11 février 2015, sollicitant l’autorisation de la société Immo Invest pour délivrer un commandement de payer des loyers impayés à la société Rêveries sucrées et à la société Norisol, sans préciser les montants dus et se voulant rassurant, le courriel précisant « on est là dans un process classique de recouvrement des loyers et espérons via ce commandement optimiserons chances d’obtenir un paiement rapide des sommes qui nous sont dues » ; que ce courriel ne donne aucune information sur l’importance des difficultés financières rencontrées par la société Rêveries sucrées, que la société Lips connaissait, ni sur son intention de mettre fin au bail et de renégocier le second ; qu’il résulte des termes de la promesse et de l’acte de vente que la situation locative de l’immeuble avait été érigé en élément déterminant du consentement des parties ; qu’en effet, la promesse de vente du 24 décembre 2014 mentionne en page 3 les locataires en place, notamment la société Rêveries sucrées ; qu’à la promesse est annexé un état locatif établi au 23 décembre 2014 récapitulant les baux ; que l’acte prévoit en page 11 la clause suivante : « pendant la période de transfert, le vendeur s’engage à informer périodiquement l’acquéreur de toute procédure ayant pour objet l’immeuble et sa situation locative et de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative l’immeuble et sa destination locative et notamment de toute démarche qu’il entendrait initier à l’égard des locataires pour lesquels existent à ce jour des retards de paiement à savoir Vlopes Clim et Norisol » ; que la « période de transfert » est définie en page 4 comme la période entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente ; que l’acte de vente du 31 mars 2015 mentionne lui-même en page 3 les locataires en place, notamment la société Rêveries sucrées ; qu’à la promesse est annexé un état locatif établi au 25 mars 2015, récapitulant les baux ; que si, comme le relève la société Lips, l’acte de vente indique que « l’état locatif a été fourni par le vendeur à titre purement informatif », il est mentionné dans la même phrase que « en cas de contradiction entre l’état locatif et les baux, les baux prévaudront automatiquement et de plein droit » ; qu’il ne résulte dès lors pas de cette mention que l’état locatif de l’immeuble n’était pas déterminant pour l’acquéreur mais simplement que les informations figurant dans les baux devaient prévaloir sur celle figurant sur le récapitulatif de ces baux rédigé par le vendeur ; que le silence gardé par le vendeur sur ces éléments déterminant du consentement de l’acquéreur et dont il a eu connaissance entre la date de la signature de la promesse et celle de la vente, alors justement que la promesse mentionnait une obligation d’information renforcée sur les changements dans la situation locative de l’immeuble pendant cette période, s’analyse en une réticence dolosive ; que, compte tenu des éléments d’information figurant dans la promesse de vente et l’acte de vente sur la situation locative de l’immeuble, le fait qu’un état locatif actualisé soit annexé à chacun de ces actes, le moyen de la société Lips selon lequel la société Immo Invest aurait acquis l’immeuble en raison de sa situation géographique et non en considération de son rendement locatif ne sera pas retenu ; que, compte tenu de l’importance des loyers versés par la société Rêveries sucrées, il sera retenu que sans cette réticence de la société Lips, la société Immo Invest n’aurait pas acquis le bien ou à tout le moins ne l’aurait pas acquis aux mêmes conditions ; qu’il sera dès lors fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société Immo Invest ; et que, sur le préjudice, il est constant qu’en cas de dol, le préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; que dans ce conditions, le montant de la créance déclarée à la liquidation judiciaire de la société Rêveries sucrées ne constitue pas un plafond des dommages et intérêts qui peuvent être accordés ; que compte-tenu du montant du loyer versé par la société Rêveries sucrées, du terme des baux en cours, du prix de vente de l’immeuble et de l’importance des informations cachées par la société Lips, il sera accordé à la société Immo Invest une indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 80 000 euros » (jugement, p. 6, § 9 et s.) ;

1°) Alors que le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation des règles de la responsabilité délictuelle ; qu’en condamnant la société Lips sur le fondement d’une réticence dolosive, après avoir retenu à son égard un manquement à une obligation contractuelle d’information, mise à sa charge par l’article 13-1 de la promesse de vente conclue avec la société Immo Invest, la cour d’appel a méconnu le principe susvisé et violé, par fausse application, l’article 1116 ancien devenu 1137 du code civil et, par refus d’application, l’article 1147 ancien devenu 1231-1 du même code ;

2°) Alors, subsidiairement, que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat ; que la promesse de vente valant vente, c’est à la date de la conclusion de cette promesse que l’existence d’une réticence dolosive doit être appréciée ; qu’en l’espèce, une promesse synallagmatique avait été conclue entre les parties le 24 décembre 2014 ; que la cour d’appel a jugé qu’une information déterminante relative à la situation des locataires de l’immeuble vendu avait été portée à la connaissance du vendeur au plus tôt le 31 décembre 2014, soit postérieurement à la signature de cette promesse, de sorte que le vendeur, qui ne disposait donc pas de cette information au jour de la conclusion du contrat n’avait dès lors pas pu la dissimuler à son cocontractant ; qu’en retenant pourtant de cette circonstance l’existence d’une réticence dolosive, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser une telle réticence et a violé l’article 1116 devenu 1137 du code civil ;

3°) Alors, subsidiairement, que le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu’en se déterminant sur la seule constatation d’un défaut d’information de la société Lips, sans constater son caractère intentionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 devenu 1137 du code civil ;

4°) Alors, en tout état de cause, que le préjudice réparable de la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat correspond uniquement à la perte de la chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; que la cour d’appel a retenu l’existence d’un tel préjudice, qui aurait été causé par un manquement de la société Lips à son obligation d’information à compter du 31 décembre 2014, s’agissant d’un contrat conclu le 24 décembre 2014 ; que ce manquent était postérieur à la conclusion du contrat litigieux de sorte qu’en toute hypothèse, la société Immo Invest n’aurait pas pu contracter à des conditions plus avantageuses et ne pouvait invoquer la moindre perte de chance à cet égard ; qu’en jugeant du contraire, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser une telle perte de chance et a violé l’article 1116 devenu 1137 du code civil, ensemble l’article 1382 devenu 1240 du même code.