Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mai 2021, n° 20-16.409

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 mai 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10241 F

Pourvoi n° Z 20-16.409

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021

La société Habitat, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 20-16.409 contre l’arrêt rendu le 24 mars 2020 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société du Port, société civile immobilière, dont le siège est 2 allée du Sous-Bois, 35600 [Localité 1],

2°/ à la société [Personne physico-morale 1]Gwenolé Caroff et Dardet Caroff[Personne physico-morale 2], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de M^e Haas, avocat de la société Habitat, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Gwenolé Caroff et Dardet Caroff[Personne physico-morale 2], après débats en l’audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Habitat aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par M^e Haas, avocat aux Conseils, pour la société Habitat.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue entre la société Habitat et la SCI du Port portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 1], D’AVOIR condamné la société Habitat à rembourser à la SCI du Port la somme de 80 000 euros correspondant au prix de la vente résolue, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts échus par périodes annuelles et, une fois le prix réglé, ordonné à la SCI du Port de restituer le bien à la société Habitat, D’AVOIR condamné la société Habitat à payer à la SCI du Port diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ; qu’il résulte de l’article 1643 qu’il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; qu’enfin, aux termes de l’article 1645 : « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur » ; que le vice (pollution) affectant le sous-sol de l’immeuble vendu n’est pas contesté ; qu’il est, en tout état de cause, établi par l’expertise (mission de diagnostic sommaire et simplifiée) réalisée par le cabinet Pierre Paillard (pièce n° 11 de l’appelante) qui, après analyses des cinq prélèvements effectués dans des lieux et profondeurs différents (S1 : abord bâti et cuve enterrée, côté rue de Vannes, à 0,70 m de profondeur ; S2 : bâti d’activité, sous dalle, à 1,50 m de profondeur ; S3 : bâti d’activité sous dalle abord fosse, à 0,50 m de profondeur ; S4 : bâti d’activité sous dalle abord et regard, à 1,60 m de profondeur ; S5 : extérieur espaces de stockage, côté Vilaine à 0,50 m de profondeur) a mis en évidence la présence de métaux lourds et assimilés (arsenic, cadmium, plomb, zinc, chrome et mercure) avec des taux notamment d’arsenic, de zinc et de plomb excédant largement voire très largement les valeurs repères (jusqu’à douze fois sur l’un des échantillons pour l’arsenic), d’hydrocarbures (tous échantillons) avec des taux excédant très largement les valeurs repères (jusqu’à 135 fois en S2 et 46 fois en S4), d’hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP dont benzo(a) pyrène) avec des taux variant dans les cinq échantillons entre 4 et 10 fois la valeur repère, et d’hydrocarbures composés aromatiques (BTEX) dans l’échantillon n° 5 (avec un taux excédant jusqu’à 52 fois la valeur repère pour le composé o-xylène), les valeurs repères retenues par l’expert correspondant à l’état initial supposé de l’environnement ; que l’expert ajoute que les métaux lourds, les hydrocarbures totaux (HCT), les HAP et BTEX constituent des sources de contamination, les risques les plus importants étant liés aux HAP et plus particulièrement aux benzo(a) pyrène présents en excès dans tous les échantillons en raison de leur effet mutagène et cancérigène ; qu’il est précisé que les produits, dont la présence est ainsi établie, sont susceptibles ? à l’occasion d’une exposition sur site ou lors de travaux, d’excavations, d’aménagements,… ? de contaminer leur environnement et les individus y exerçant une activité, notamment par voie d’inhalation de poussières de sols, de vapeurs de substances volatiles issues des sols et des eaux souterraines, ou encore par voie d’ingestion d’eau superficielle et souterraine ; que, dans ses conclusions, l’expert précise que le site est inventorié au Basias comme ancien dépôt de carburant exploité entre 1976 et 1990 et que des sources de contamination sont présentes au droit du site ; qu’il préconise compte tenu de l’usage actuel (activité de soudure et entrepôt) une mission codifiée EAVL phase 3 associée à une Évaluation Quantitative des Risques Sanitaires ; qu’il ajoute enfin, s’agissant de la cuve enterrée, n’avoir aucune information quant à sa neutralisation, ce qui, selon lui, suppose l’intervention d’une entreprise spécialisée agréée et qualifiée dans les meilleurs délais afin d’éviter tout risque d’explosion (en cas de cuve non dégazée et non neutralisée) et de pollution importante (en cas de fissure ou percement) ; que la fiche Basias du site concerné (BRE3504124), [Adresse 3], annexée au rapport, fait, comme l’a relevé le technicien, état d’un dépôt de carburant (commerce de gros, de détail, de desserte de carburants en magasin spécialisé, station-service de toute capacité de stockage), soumis à déclaration au titre des installations classées, exploité par la société Le Visage Ets, du 4 juin 1976 au 1er janvier 1990 ; que la SCI du Port a, après ce rapport, consulté la société Serea, spécialisée en matière d’environnement et de pollution des sols, pour la réalisation d’investigations complémentaires pour délimiter l’extension horizontale et verticale de la zone impactée afin de dimensionner les travaux de réhabilitation nécessaires ; que celle-ci a considéré que vingt sondages avec deux prélèvements par sondage devaient être réalisés et estimé le coût de cette prestation à la somme de 8 340 euros TTC (pièce n° 16), le coût des travaux de réhabilitation des sols étant, quant à lui, évalué entre 250 000 et 600 000 euros HT suivant l’importance de la pollution (pièce n° 15) ; que, pour s’opposer à la demande de la SCI du Port, la société Habitat, se fondant sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée à l’acte, fait valoir qu’elle ignorait le vice affectant le bien cédé et que celui-ci ne le rend pas impropre à sa destination ; que, sur l’impropriété à l’usage auquel le bien était destiné, il convient de rappeler que l’acquéreur est une société civile immobilière dont l’objet est, aux termes de ses statuts, « l’acquisition, la location, la vente exceptionnelle, la propriété, la gestion, l’administration, la mise en valeur de droits et biens immobiliers » et de relever qu’un risque sanitaire découlant de la présence dans le sol des produits ci-dessus énumérés, dans les concentrations observées est caractérisé y compris pour un usage artisanal ; que ce risque ne peut être prévenu que par la dépollution du site dont le coût excède, à l’évidence, largement la valeur du bien après dépollution (entre 80 000 et 100 000 euros), lequel bien est donc invendable en l’état ; que, compte tenu de son objet social, il est certain que la SCI du Port n’aurait pas acquis ce bien si elle avait connu la pollution du sol et le coût de la dépollution ; qu’en effet, compte tenu de la pollution dorénavant connue, le bien est non seulement invendable, mais, en outre, difficile à louer pour quelque usage que ce soit ; qu’en page 7 de l’acte de vente du 16 novembre 2012, il a été stipulé, au paragraphe « charges et conditions », sous l’article « Etat ? Mitoyenneté ? Désignation ? Contenance » que « sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; qu’il convient de rappeler qu’une telle clause est valable au regard de l’article 1643 précité mais ne peut être invoquée et opposée à l’acheteur, ni par le vendeur qui avait connaissance des vices de la chose ni par le vendeur professionnel supposé les connaître ; que l’exploitant de la station-service, la société Le Visage Ets (en droit société « Entreprise Le Visage » dont le siège est située [Adresse 3]), a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Rennes du 5 avril 1994 qui a désigné en qualité de liquidateur Me [Z] ; que ce dernier, autorisé par ordonnance du 20 novembre 1998, a cédé, par acte reçu, le 1er avril 1999, par Me [Q], notaire à [Localité 1], l’immeuble litigieux à la société Constructions Générales du Bâtiment, société au capital de 50 000 francs, dont le gérant était M. [S] (pièce n° 28 de l’appelante), moyennant le prix de 195 000 francs (29 728 euros) ; que cet immeuble a été revendu au prix de 38 000 euros le 21 mars 2005 par la société Constructions Générales du Bâtiment, toujours représentée par son gérant, M. [S], à la société Habitat, également représentée par M. [S], son gérant ; que si l’acte de vente dont la résolution est poursuivie (16 novembre 2012) ne précise pas qui représentait à cet acte le vendeur, il ressort d’un document annexé à l’acte, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 11 juillet 2012 de la société Habitat, ayant pour objet d’autoriser la cession de l’immeuble, que M. [S], mandaté pour ce faire, en était toujours le gérant ; qu’il résulte de ces éléments que la société Habitat ne pouvait ignorer que l’immeuble litigieux avait été à usage de dépôt de carburant puisque son gérant, M. [S], avait acheté, par le truchement d’une autre société qu’il dirigeait, ce bien au dernier exploitant de la station-service, ayant ainsi pu découvrir l’usage qui avait été celui dudit bien ; que la société Habitat fait certes valoir que l’extrait Infogreffe de la société « Entreprise Le Visage », [Adresse 3] (B 876 880 287), délivré par le greffe du tribunal de commerce de Rennes le 6 avril 2019 (pièce PP1), mentionne pour activité : « travaux de maçonnerie générale », mais cette activité qui correspond à une déclaration non vérifiée, effectuée par la personne morale concernée, ne remet nullement en cause l’usage effectif de la parcelle cédée (« garage, atelier ainsi que bureaux »), usage corroboré par la pollution décelée qui a mis en évidence une présence importante d’hydrocarbures dans les sols ; qu’au demeurant, la SCI du Port relève également, à bon droit, que son vendeur, la société Habitat, était réputée, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier (son objet étant « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers » (pièce n° 17 de l’appelante), connaître les vices du bien vendu, cette société étant dirigée par un professionnel de l’immobilier, à la tête d’un groupe informel comprenant une société holding, Obaty Group, des sociétés de constructions, plusieurs sociétés civiles immobilières (Loty, Notre Dame) et sociétés civiles de construction vente ainsi qu’il résulte de la pièce 18 de l’appelante ; que la société Habitat était donc, en toute hypothèse, supposée connaître, de manière irréfragable, les vices de la chose ; que la société Habitat est ainsi tenue par la garantie des vices cachés, aucune clause élusive de garantie ne pouvant être invoquée ; qu’en conséquence, le jugement attaqué doit être infirmé en ce qu’il a débouté la SCI du Port de cette demande ; que l’article 1644 du code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » ; qu’en l’espèce, la SCI du Port sollicite la résolution de la vente, demande à laquelle il sera fait droit ; que la société Habitat sera condamnée donc à restituer à la SCI du Port (qui devra rendre le bien) la somme de 80 000 euros versée pour la vente de l’immeuble, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts échus ; que la SCI du Port sollicite, en outre, le remboursement de la somme de 6 406,91 euros correspondant aux frais qu’elle a réglés au notaire pour parvenir à la vente du 16 novembre 2012 ; que cette somme comprend, d’une part, les frais de publicité foncière (4 199,57 euros), et, d’autre part, les émoluments du notaire (2 207,24 euros TTC) et des frais divers avancés par celui-ci (127,57 euros) ; que, s’agissant des frais de publicité foncière, la demande de remboursement doit être rejetée puisque ceux-ci ont été encaissés par l’Etat et que la SCI du Port peut en obtenir la restitution sur le fondement de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts (« en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ») ; que la société Habitat sera, en revanche, condamnée à verser à la SCI du Port, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 2 334,81 euros correspondants aux émoluments et frais versés au notaire pour parvenir à la vente, de 14 506 euros, correspondant au montant total de la taxe d’habitation réglé par elle entre 2013 et 2019 et de 1 854 euros, correspond au coût total de l’assurance de l’immeuble payé entre 2013 et 2019 ; qu’enfin, elle sera condamnée à verser la somme de 90 euros à la SCI du Port, somme inutilement engagée pour la réalisation d’un « diagnostic amiante » en vue de la revente de l’immeuble ; que la SCI du Port sollicite le versement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil, texte qui dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur » ; que, produisant seulement un projet d’acte de vente de l’immeuble pour une somme de 100 000 euros, elle estime en effet qu’elle aurait pu obtenir une plus-value de 15 000 euros en revendant le bien (pièce n° 3 appelante) ; qu’en l’espèce, la SCI du Port n’a subi qu’un préjudice consistant en une perte de chance de réaliser une plus-value en cédant l’immeuble, puisqu’il n’est pas certain que la vente aurait été conclue dans le cas où aucune pollution n’aurait été établie ; qu’en conséquence et au regard de la chance ainsi perdue, la société Habitat sera condamnée à verser la somme de 5 000 euros à la SCI du Port à titre de dommages-intérêts ;

ALORS, 1°), QUE le vendeur n’est pas tenu des vices cachés lorsqu’il n’en avait pas connaissance et qu’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie ; qu’en se fondant, pour retenir que la société Habitat avait connaissance de l’utilisation antérieure de l’immeuble comme dépôt de carburant et écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, sur la circonstance que le gérant de la société Habitat avait initialement acheté, par l’intermédiaire d’une autre société qu’il dirigeait, l’immeuble litigieux auprès du liquidateur de la société Le Visage Ets dont l’activité effective avait été le dépôt de carburant, nonobstant la mention sur Infogreffe d’une activité de « travaux de maçonnerie générale », la cour d’appel, qui a s’est déterminée par des considérations impropres à caractériser la connaissance de la société Habitat, au moment de la vente à la SCI du Port, de la présence d’une pollution des sols sur la parcelle litigieuse, a violé l’article 1643 du code civil ;

ALORS, 2°), QUE le vendeur n’est pas tenu des vices cachés lorsqu’il n’en avait pas connaissance et qu’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie ; qu’une présomption de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel ; que le vendeur professionnel est celui dont l’activité de vente ressort expressément des compétences et attributions eu égard, s’agissant d’une société, à son objet statutaire ; qu’en considérant, pour faire échec à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, que la société Habitat était réputée, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, connaître de manière irréfragable les vices du bien vendu, après avoir relevé que son objet social était « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers », ce dont il résultait que la vente d’immeubles n’entrait pas dans l’objet de la société Habitat, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1643 du code civil ;

ALORS, 3°) et subsidiairement, QUE le vendeur n’est pas tenu des vices cachés lorsqu’il n’en avait pas connaissance et qu’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie ; qu’une présomption de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel ; que, toutefois, l’acquéreur professionnel de même spécialité que le vendeur peut se voir opposer une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ; qu’en faisant échec à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au prétexte que la société Habitat était réputée, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, connaître de manière irréfragable les vices du bien vendu, après avoir relevé que la SCI du Port avait le même objet social que la société Habitat de sorte qu’à supposer que cette dernière soit qualifiée de vendeur professionnel, la SCI du Port devait être considérée comme un professionnel de la même spécialité auquel la clause de non-garantie était opposable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1643 du code civil.