Tribunal administratif de Melun, 22 décembre 2011, n° 1001393

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Chronologie de l’affaire

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Sur la décision

Référence :	TA Melun, 22 déc. 2011, n° 1001393
Juridiction :	Tribunal administratif de Melun
Numéro :	1001393
Sur renvoi de :	Conseil d'État, 26 avril 2006

Sur les parties

Avocat(s) :
Hervé ZAPF
Parties :
SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL

Texte intégral

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N°0801809/3, 0801815/3, 0806596/3,

0905569/3, 1001393/3, 1006673/3

___________

SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL

___________

M^me X

Rapporteur

___________

M. L’Hôte

Rapporteur public

___________

Audience du 15 décembre 2011

Lecture du 22 décembre 2011

___________

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Melun

(3^e chambre)

Vu, I°), sous le n° 0801809, la requête et le mémoire complémentaire enregistrés les 8 mars et 19 juin 2008, présentés pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé XXX Y Z à XXX, par M^e ZAPF, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 24 592 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2006, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse a été irrégulièrement déterminée, dès lors qu’elle l’a été par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont le tarif unitaire initial de 63 francs le mètre carré a été arrêté en partant d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 alors qu’il n’était pas loué normalement à cette date, le prix du loyer stipulé dans ledit bail, conclu le 22 juin 1968, tenant nécessairement compte du fait que celui-ci mettait notamment à la charge du preneur les réparations incombant en principe au bailleur, et dont le nouveau tarif unitaire de 150 francs le mètre carré a été arrêté par comparaison avec celui du local type n° 4 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Evry alors que ce dernier n’était pas loué au 1^er janvier 1970 et que sa valeur locative procède en outre d’une harmonisation régionale pratiquée en 1976 en méconnaissance des dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts puisqu’elle a consisté dans la modification unilatérale et anonyme du procès-verbal initial de la commune d’Evry en date du 30 novembre 1972 ; qu’ainsi que l’a jugé le tribunal de céans le 3 juin 2008 dans le cadre d’une instance relative aux taxes foncières sur les propriétés bâties établies au titre des années 2004 et 2005 à raison même de l’hôtel « Campanile » d’Arcueil, la valeur locative litigieuse doit être déterminée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal initial des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, dont le tarif unitaire est de 9,60 euros le mètre carré, en retenant un tarif de 8,64 euros le mètre carré après application d’un abattement de 10 % afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local et l’établissement à évaluer ; que la valeur locative litigieuse peut aussi être déterminée par comparaison avec soit le local type n° 90 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Issy-les-Moulineaux, soit avec le local type n° 57 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Boulogne-Billancourt, soit avec le local type n° 55 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, soit enfin avec le local type n° 218 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Versailles ; qu’en effet, s’agissant du local type n° 90 d’Issy-les-Moulineaux, la régularité de son évaluation n’est pas contestée ; que, d’autre part, il n’existe que des différences mineures de caractéristiques entre ce local et l’établissement à évaluer, ces différences pouvant être prises en compte en appliquant un ajustement sur le fondement de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts ; que, de troisième part, les communes d’Issy-les-Moulineaux et d’Arcueil présentent une situation économique analogue dans la mesure où elles se trouvent dans la petite couronne parisienne et sont directement reliées au centre de Paris, la première, par la ligne 12 du Métropolitain, la seconde, par la ligne B du RER ; qu’enfin, ce local a été retenu dans des jugements du tribunal administratif de Versailles en date du 22 novembre 2007 pour l’évaluation d’un hôtel-restaurant « Campanile » situé en Ile-de-France ; que le local type n° 57 de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel qui a été évalué à partir d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 pour un tarif unitaire de 31 francs soit 4,73 euros le mètre carré ; qu’il a été retenu dans un jugement du tribunal administratif de Versailles en date du 20 décembre 2007 pour l’évaluation d’un hôtel-restaurant « Campanile » situé en Ile-de-France ; qu’il est de même nature que les locaux retenus par le Conseil d’Etat dans une décision du 13 juillet 2007 ; que les communes de Boulogne-Billancourt et d’Arcueil présentent une situation économique analogue dans la mesure où elles se trouvent dans la petite couronne parisienne et sont directement reliées au centre de Paris par les réseaux de transport en commun ; que, s’agissant du local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges, une jurisprudence constante a validé de nombreuses évaluations d’établissements hôteliers modernes réalisées par comparaison avec lui ; que le local type n° 218 de Versailles correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » qui, construit en 1967, a régulièrement été évalué à partir d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 ; que, le tribunal administratif de Versailles ayant estimé, dans un jugement du 7 février 2008, qu’il pouvait être retenu pour l’évaluation d’un hôtel-restaurant « Campanile » situé à Villennes-sur-Seine en appliquant un abattement de 11 % à son tarif, il doit en aller de même en l’espèce ;

Vu la décision du directeur des services fiscaux du Val-de-Marne en date du 11 janvier 2008, rejetant la réclamation contentieuse du contribuable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 décembre 2008, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête ;

Il fait valoir que l’hôtel à l’enseigne « Campanile » de la société requérante a été évalué par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont le tarif unitaire est de 150 francs soit 22,87 euros le mètre carré ; qu’un abattement de 20 % a été appliqué à celui-ci afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local et l’établissement à évaluer ; que la valeur locative de celui-ci a donc été arrêtée à 120 francs soit 18,29 euros le mètre carré ; que la société requérante ne peut se prévaloir du jugement du tribunal de céans en date du 3 juin 2008, dès lors que ce jugement est entaché d’une erreur de droit ; qu’en effet, en méconnaissance des dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts, de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code et de l’article 13 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968, le tribunal a écarté, au motif qu’il résultait d’une comparaison avec le local type n° 4 d’Evry, le tarif de 150 francs (22,87 euros) le mètre carré figurant au procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 et retenu le tarif de 63 francs (9,60 euros) le mètre carré résultant du procès-verbal initial en date du 21 décembre 1973, en y appliquant un abattement de 10 % pour le porter à 8,64 euros le mètre carré, alors que ce dernier procès-verbal avait été barré et donc annulé avant l’évaluation litigieuse ; que le tribunal ne pouvait, sans méconnaître les modalités de fixation des valeurs locatives définies par les dispositions de l’article 1504 du code général des impôts, écarter la valeur locative de 150 francs le mètre carré attribuée au local type n° 43 de Villejuif par le procès-verbal complémentaire, sauf à considérer que celui-ci était dépourvu de valeur juridique ; qu’en vertu des dispositions de l’article 44 de la loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 portant loi de finances rectificative pour 2003, l’absence de signature du directeur des services fiscaux ne saurait vicier le procès-verbal complémentaire de Villejuif qui est antérieur au 1^er janvier 2004 et se trouve donc régularisé par ces dispositions ; qu’en tout état de cause, la référence au local type n° 43 de Villejuif ne peut être maintenue, dès lors que le prix du bail conclu le 22 juin 1968 ne présentait pas un caractère normal au 1^er janvier 1970 du fait de l’existence d’une communauté d’intérêts entre le bailleur et le preneur ; qu’au surplus, l’évaluation initiale pour une valeur de 63 francs le mètre carré était irrégulière faute d’avoir été modifiée en application des dispositions du II de l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que ledit bail mettait à la charge du locataire les réparations incombant légalement au propriétaire et que la déclaration d’origine du 15 février 1971 mentionne que le locataire a supporté le coût de travaux importants d’aménagement ; que le local type n° 43 de Villejuif ne pouvait servir de terme de comparaison, dès lors qu’il a été évalué par comparaison avec le local type n° 4 d’Evry et qu’il n’est pas établi que celui-ci aurait été construit et donc loué au 1^er janvier 1970 ; que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut servir de terme de comparaison de substitution, dès lors qu’il a été évalué par comparaison avec le local type n° 10 de Chennevières, lequel a été évalué par voir d’appréciation directe, ainsi que le démontre sa fiche de calcul ; que le local type n° 218 de Versailles ne peut pas non plus être retenu, dès lors que les communes de Versailles et d’Arcueil ne présentent pas une situation analogue du point de vue économique et que la valeur locative de ce local n’a pas été régulièrement déterminée d’après un bail en cours au 1^er janvier 1970, l’immeuble n’ayant été loué qu’à compter du 19 août 1970 ; que le local type n° 90 d’Issy-les-Moulineaux doit également être écarté, dès lors qu’il n’y a pas d’analogie de situation économique entre les communes d’Arcueil et d’Issy-les-Moulineaux et que ce local ne présente pas suffisamment de similitudes avec l’hôtel à évaluer puisqu’il s’agit d’un hôtel dit « de préfecture » qui, construit en 1926 et de conception vétuste, ne répondait pas en 1970 aux mêmes normes de confort et d’équipement que l’hôtel de chaîne à évaluer, qu’il était alors dans un état d’entretien passable, et n’a fait l’objet d’un classement en catégorie « deux étoiles » que par un arrêté du 11 avril 1988 ; que le local type n° 57 de Boulogne-Billancourt ne peut servir de terme de comparaison de substitution, dès lors, d’une part, qu’à la suite d’importants travaux de rénovation, de climatisation et d’insonorisation réalisés pour le transformer en hôtel moderne, il a été rayé du procès-verbal de Boulogne-Billancourt, d’autre part, qu’il correspondait au moment de son classement à un hôtel dit « de préfecture » qui, construit en 1925 et de conception vétuste, ne répondait pas aux mêmes normes de confort et d’équipement que l’hôtel à évaluer, et se trouvait dans un état d’entretien passable au 1^er janvier 1970, et, enfin, qu’aucune mention du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Boulogne-Billancourt ne précise comment sa valeur locative a été déterminée ; qu’à défaut de local type susceptible de servir de terme de comparaison de substitution, la valeur locative litigieuse doit être déterminée selon la méthode subsidiaire de l’appréciation directe ; qu’en l’espèce, l’emploi de cette méthode conduirait à retenir une valeur locative au 1^er janvier 1970 de 239 056 francs (36 444 euros) supérieure à celle initialement retenue, laquelle n’est donc pas excessive ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 février 2009, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures et soutient en outre que la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ne peut légalement être utilisée, dès lors qu’il existe des locaux types susceptibles de servir de termes de comparaison de substitution pour la détermination de la valeur locative de son hôtel ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 juin 2009, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui persiste dans ses précédentes écritures et fait valoir en outre que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué d’après un bail qui n’a pas été consenti à des conditions de prix normales, dès lors qu’il était loué pour un loyer modique par son usufruitière au propre fils de celle-ci, nu-propriétaire ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu, II°), sous le n° 0801815, la requête et le mémoire complémentaire enregistrés les 8 mars et 19 juin 2008, présentés pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé XXX Y Z à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal, par les mêmes moyens que ceux exposés au soutien de la requête n° 0801809, susvisée sous le I :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 17 429 euros, de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2006, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu la décision du directeur des services fiscaux du Val-de-Marne en date du 11 janvier 2008, rejetant la réclamation contentieuse du contribuable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 décembre 2008, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête, par les mêmes moyens que ceux exposés dans son mémoire en défense enregistré le même jour dans l’instance

n° 0801809, susvisé sous le I ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 février 2009, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens, et qui invoque en outre les mêmes moyens que ceux exposés dans son mémoire enregistré le même jour dans l’instance n° 0801809, susvisé sous le I ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 juin 2009, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui conclut aux mêmes fins que le mémoire en défense, par les mêmes moyens, et qui invoque en outre les mêmes moyens que ceux exposés dans son mémoire enregistré le même jour dans l’instance n° 0801809, susvisé sous le I ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu, III°), sous le n° 0806596, la requête enregistrée le 9 septembre 2008, présentée pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé

XXX Y Z à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 18 912 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2003, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient qu’ainsi que l’a jugé le tribunal de céans le 3 juin 2008 dans le cadre d’une instance relative aux taxes foncières sur les propriétés bâties établies au titre des années 2004 et 2005 à raison de l’hôtel en cause, la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse doit être déterminée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal initial des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, dont le tarif unitaire est de 9,60 euros le mètre carré, en retenant un tarif de 8,64 euros le mètre carré après application d’un abattement de 10 % afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local et l’établissement à évaluer ;

Vu la réclamation contentieuse du contribuable en date du 22 décembre 2004 et l’accusé de réception, en date du 4 février 2005, de cette réclamation ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 décembre 2008, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête ;

Vu le mémoire, enregistré le 13 mai 2009, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens, et qui soutient en outre qu’à titre subsidiaire, la valeur locative litigieuse peut être déterminée par comparaison avec le local type n° 55 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, lequel correspond à un hôtel de catégorie « deux étoiles » dont le tarif de 9,15 euros le mètre carré, et qui a été retenu par la cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt du 19 février 2009 dans le cadre d’un litige relatif à la taxe professionnelle due au titre de l’année 2001 à raison du même hôtel que celui qui est en cause dans la présente instance ; que la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ne peut légalement être utilisée, dès lors qu’il existe des locaux types susceptibles de servir de termes de comparaison de substitution pour la détermination de la valeur locative de son hôtel ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 juin 2009, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui conclut aux mêmes fins que le mémoire en défense, par les mêmes moyens, et qui fait valoir en outre que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut servir de terme de comparaison de substitution, dès lors que sa valeur locative a été déterminée par comparaison avec le local type n° 10 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Chennevières, lequel, d’une part, n’était pas loué normalement au 1^er janvier 1970, le bail dont il faisait alors l’objet ayant été conclu pour un loyer modique entre son usufruitière et le propre fils de celle-ci, nu-propriétaire, et, d’autre part, a été évalué par voie d’appréciation directe ; que la circonstance que, dans le cadre d’autres instances, l’administration a proposé de se référer à ce local type n’est pas de nature à établir la régularité de la détermination de la valeur locative de celui-ci ; que l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris en date du 19 février 2009 n’est pas devenu définitif, dès lors qu’il fait l’objet d’un pourvoi en cassation ; que cet arrêt encourt l’annulation pour dénaturation des écritures de l’administration, insuffisance de motivation et erreur de droit ; que les cours administratives d’appel de Paris et de Versailles ont d’ailleurs jugé à plusieurs reprises que le local type n° 10 de Chennevières avait été évalué par voie d’appréciation directe ; que l’administration n’a aucune obligation de proposer de nouveaux termes de comparaison ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu, IV°), sous le n° 0905569, la requête enregistrée le 1^er août 2009, présentée pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé au XXX

Y Z à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 21 351 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2007, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que, dans sa réclamation contentieuse, elle a contesté l’évaluation faite par l’administration de la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse et sollicité que, conformément à ce qu’a jugé le tribunal de céans dans le cadre d’une instance relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 2004 et 2005 à raison de l’immeuble en cause, cette évaluation soit réalisée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif ; que, si le directeur des services fiscaux a rejeté sa réclamation au motif que, dans un arrêt du 19 février 2009, la cour administrative d’appel a considéré que ce local type avait fait l’objet d’un bail conclu à des conditions de prix anormales, cette solution n’est pas conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat telle que l’a retracée le rapporteur public dans ses conclusions sur l’affaire ayant donné lieu à la décision UNICOMI du 6 octobre 2008 ; qu’il résulte en effet de ces conclusions que le Conseil d’Etat n’a pas entendu écarter de manière définitive le local type n° 43 de Villejuif du seul fait que le bail y afférent mettait à la charge du locataire les dépenses de grosses réparations et qu’il avait été conclu entre une société et son dirigeant ; qu’il a seulement considéré qu’en l’espèce, le caractère anormal du prix résultant des particularités du bail n’était pas contesté par l’administration ; qu’en revanche, si celle-ci avait rapporté la preuve que ledit bail avait été conclu à des conditions de prix normales, ce local type aurait pu être retenu ; qu’à cet égard, il apparaît que le tarif unitaire de 63 francs le mètre carré du local type n° 43 de Villejuif n’est ni anormalement bas, ni anormalement élevé, dès lors qu’il est similaire aux loyers stipulés, entre 1970 et 1973, dans les baux commerciaux relatifs à des hôtels situés à Paris et dans sa proche banlieue, dont les tarifs unitaires s’échelonnent entre 22 francs et 70 francs le mètre carré ; qu’en conséquence, la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse doit être déterminée par comparaison avec ce local type ; qu’à titre subsidiaire, cette valeur locative devrait, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Paris dans l’arrêt susmentionné en date du 19 février 2009, être déterminée par comparaison avec le local type n°55 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, dont le tarif unitaire s’élève à 9,15 euros le mètre carré et qui est retenu de manière constante par la jurisprudence pour l’évaluation d’hôtels-restaurants de la région parisienne ;

Vu la décision du directeur des services fiscaux du Val-de-Marne en date du 16 juin 2009, rejetant la réclamation préalable contentieuse du contribuable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 21 octobre 2009, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête ;

Il fait valoir que l’hôtel à l’enseigne « Campanile » de la société requérante a été évalué par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont le tarif unitaire est de 150 francs soit 22,87 euros le mètre carré ; qu’un abattement de 20 % a été appliqué à celui-ci afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local et l’établissement à évaluer ; que la valeur locative de celui-ci a donc été arrêtée à 120 francs soit 18,29 euros le mètre carré ; que la société requérante ne peut se prévaloir du jugement du tribunal de céans en date du 3 juin 2008, dès lors que ce jugement est entaché d’une erreur de droit ; qu’en effet, en méconnaissance des dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts, de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code et de l’article 13 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968, le tribunal a écarté, au motif qu’il résultait d’une comparaison avec le local type n° 4 d’Evry, le tarif de 150 francs (22,87 euros) le mètre carré figurant au procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 et retenu le tarif de 63 francs (9,60 euros) le mètre carré résultant du procès-verbal initial en date du 21 décembre 1973, en y appliquant un abattement de 10 % pour le porter à 8,64 euros le mètre carré, alors que ce dernier procès-verbal avait été barré et donc annulé avant l’évaluation litigieuse ; que le tribunal ne pouvait, sans méconnaître les modalités de fixation des valeurs locatives définies par les dispositions de l’article 1504 du code général des impôts, écarter la valeur locative de 150 francs le mètre carré attribuée au local type n° 43 de Villejuif par le procès-verbal complémentaire, sauf à considérer que celui-ci était dépourvu de valeur juridique ; qu’en vertu des dispositions de l’article 44 de la loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 portant loi de finances rectificative pour 2003, l’absence de signature du directeur des services fiscaux ne saurait vicier le procès-verbal complémentaire de Villejuif qui est antérieur au 1^er janvier 2004 et se trouve donc régularisé par ces dispositions ; qu’en tout état de cause, la référence au local type n° 43 de Villejuif ne peut être maintenue, dès lors que le prix du bail conclu le 22 juin 1968 ne présentait pas un caractère normal au 1^er janvier 1970, du fait de l’existence d’une communauté d’intérêts entre le bailleur et le preneur ; qu’au surplus, l’évaluation initiale pour une valeur de 63 francs le mètre carré était irrégulière faute d’avoir été modifiée en application des dispositions du II de l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que ledit bail mettait à la charge du locataire les réparations incombant légalement au propriétaire et que la déclaration d’origine du 15 février 1971 mentionne que le locataire a supporté le coût de travaux importants d’aménagement ; que la société requérante ne peut utilement, pour justifier la normalité du bail afférent au local type n° 43 de Villejuif, faire état d’une similitude entre le loyer stipulé dans ce bail et les loyers d’hôtels vétustes situés pour la plupart à Paris, dès lors que, ledit local type correspondant à un hôtel de catégorie « trois étoiles », cette similitude met au contraire en évidence une anormalité ; qu’au surplus, l’examen des valeurs locatives unitaires ressortant de la location d’autres hôtels de chaîne entre 1967 et 1976 démontre qu’une valeur locative de 63 francs le mètre carré au 1^er janvier 1970 était très en deçà de ce qu’elle aurait dû être, compte tenu du classement en catégorie « trois étoiles » du local type n° 43 de Villejuif et de sa localisation ; qu’en outre, le tarif de 63 francs le mètre carré a ensuite été rendu caduc par un procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 qui l’a porté à 150 francs le mètre carré ; que le local type n° 43 de Villejuif ne pouvait servir de terme de comparaison, dès lors qu’il a été évalué par comparaison avec le local type n° 4 d’Evry et qu’il n’est pas établi que celui-ci aurait été construit et donc loué au 1^er janvier 1970 ; que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut servir de terme de comparaison, dès lors que sa valeur locative a été déterminée par comparaison avec le local type n° 10 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Chennevières, lequel, d’une part, n’était pas loué normalement au 1^er janvier 1970, le bail dont il faisait alors l’objet ayant été conclu pour un loyer modique entre son usufruitière et le propre fils de celle-ci, nu-propriétaire, et, d’autre part, a été évalué par voie d’appréciation directe ; que la circonstance que, dans le cadre d’autres instances, l’administration a proposé de se référer à ce local type n’est pas de nature à établir la régularité de la détermination de la valeur locative de celui-ci ; qu’à défaut de local type susceptible de servir de terme de comparaison de substitution, la valeur locative litigieuse doit être déterminée selon la méthode subsidiaire de l’appréciation directe ; qu’en l’espèce, l’emploi de cette méthode conduirait à retenir une valeur locative au 1^er janvier 1970 de 239 056 francs (36 444 euros) supérieure à celle initialement retenue, laquelle n’est donc pas excessive ;

Vu le mémoire, enregistré le 18 décembre 2009, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens et qui soutient en outre que, s’agissant du local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges, s’il est exact que le bail y afférent stipulait un loyer de 4 247 francs alors que le procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune mentionne un loyer de 18 000 francs, cette différence s’explique par le fait que ledit bail mettait à la charge du preneur des travaux incombant au propriétaire ; que la valeur locative litigieuse peut également être évaluée par comparaison, soit avec le local type n° 57 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Boulogne-Billancourt, lequel correspond à un hôtel de chaîne à l’enseigne « Best Western » dont la surface pondérée est de 1 035 m² et le tarif de 31 francs le mètre carré, soit avec le local type n° 64 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Montrouge, lequel correspond à un hôtel à l’enseigne « Ibis » construit en 1977 qui présente une architecture et des aménagements similaires à ceux de l’établissement à évaluer et dont le tarif s’élève à 45 francs le mètre carré ; que la méthode de l’évaluation par voie d’appréciation directe est inapplicable, dès lors que, conformément à l’article 34 de la Constitution de 1958, il appartient au législateur d’en fixer les modalités, et que les modalités de cette méthode, définies par le gouvernement, par un décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, codifié aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts, sont par conséquent inconstitutionnelles ; qu’en vue de procéder à l’évaluation directe de son hôtel, l’administration propose en outre de se référer à une vente en l’état futur d’achèvement qui, intervenue en 1990, est éloignée du 1^er janvier 1970 et ne peut donc être retenue ; que, si la méthode de l’appréciation directe devait être employée, il y aurait donc lieu de se référer à une vente intervenue le 2 février 1970 pour un montant de 170 000 francs et concernant un hôtel d’une surface pondérée de 744 m² situé à Ivry-sur-Seine ; que l’administration ne justifie enfin pas le taux d’intérêt de 10 % qu’elle propose d’appliquer, alors que la moyenne des taux d’intérêt constatés dans la région s’élève à 4 % pour la commune de Versailles et à 5 % pour les communes de Gonesse et Garges-les-Gonesse ; qu’en conséquence, le taux d’intérêt à retenir serait de 5 % ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu, V°), sous le n° 1001393, la requête enregistrée le 3 mars 2010, présentée pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé XXX Y Z à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 21 788 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2008, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que, dans sa réclamation contentieuse, elle a contesté l’évaluation faite par l’administration de la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse et sollicité que, conformément à ce qu’a jugé le tribunal de céans dans le cadre d’une instance relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 2004 et 2005 à raison de l’immeuble en cause, cette évaluation soit réalisée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif ; que, si le directeur des services fiscaux a rejeté sa réclamation au motif que le Conseil d’Etat avait estimé que ce local type pouvait être retenu comme terme de comparaison pour le tarif de 150 francs le mètre carré qui lui a été assigné dans le procès-verbal complémentaire de la commune, ce tarif est néanmoins irrégulier, dès lors qu’à supposer que l’harmonisation régionale dont il procède soit valable, il a été arrêté par comparaison avec celui du local type n° 4 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Evry, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » qui n’était pas loué au 1^er janvier 1970, ainsi que l’a d’ailleurs admis la cour administrative de Versailles dans un arrêt du 15 septembre 2008 ; que, dans ces conditions, la valeur locative litigieuse doit être déterminée par comparaison avec le local type n° 43 de Villejuif en retenant le tarif unitaire de 63 francs le mètre carré qui a initialement été assigné à celui-ci par un procès-verbal du 21 décembre 1973 et qui ressort d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 ; que, d’ailleurs, une jurisprudence constante du tribunal de céans applique ce tarif ; qu’à titre subsidiaire, cette valeur locative devrait, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt du 19 février 2009, être déterminée par comparaison avec le local type n° 55 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, dont le tarif unitaire s’élève à 9,15 euros le mètre carré et qui est retenu de manière constante par la jurisprudence pour l’évaluation d’hôtels-restaurants de la région parisienne ; qu’elle peut également être déterminée par comparaison soit avec le local type n° 31 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Suresnes, soit avec le local type n° 88 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Massy, soit enfin avec les locaux types n° 115, 116 et 117 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Neuilly-sur-Seine ; que le local type n° 31 de la commune de Suresnes, laquelle présente une situation analogue du point de vue économique avec celle d’Arcueil, correspond à un hôtel d’une surface pondérée de 547 m² qui, construit en 1924, a régulièrement été évalué à partir d’un bail en cours au 1^er janvier 1970, son tarif ayant été fixé à 17 francs le mètre carré ; que le local type n° 88 de Massy correspond à un hôtel d’une surface pondérée de 790 m² dont le tarif est de 37 francs le mètre carré ; que les communes de Massy et d’Arcueil sont analogue du point de vue économique dès lors qu’elles sont reliées à Paris par la ligne B du RER ; que les locaux types n° 115, 116 et 117 de

Neuilly-sur-Seine correspondent à des hôtels construits en 1880, 1900 et 1927 et dont les surfaces pondérées sont respectivement de 605 m², 586 m² et 549 m² ; que les communes de Neuilly-sur-Seine et d’Arcueil sont analogues d’un point de vue économique, dans la mesure où elles sont toutes deux reliées à Paris par le réseau des transports en commun ; que leurs tarifs sont respectivement de 41 francs, 51 francs et 63 francs le mètre carré ;

Vu la décision du directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne en date du 26 janvier 2010, rejetant la réclamation contentieuse du contribuable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 2 septembre 2010, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête ;

Il fait valoir que l’hôtel de la société requérante ayant été construit en 1991, soit postérieurement au 1^er janvier 1970, il devait être évalué par comparaison avec un local existant à cette date, conformément aux dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts ; que sa valeur locative a ainsi été déterminée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont le tarif est de 150 francs (22,87 euros) le mètre carré ; qu’un abattement de 20 % a toutefois été appliqué à ce tarif pour le porter à 120 francs (18,29 euros) le mètre carré afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local type et l’établissement à évaluer ; que cette évaluation a d’ailleurs été validée par la cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt du 27 avril 2006 qui a été confirmé par le Conseil d’Etat ; que le moyen tiré de l’irrégularité de l’évaluation de la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse est donc irrecevable et infondé ; que le local type n° 43 de Villejuif ne peut être retenu comme terme de comparaison pour le tarif de 63 francs le mètre qui lui avait initialement été assigné, dès lors le bail commercial dont il a fait l’objet le 22 juin 1968 ne présentait pas un caractère normal au 1^er janvier 1970 du fait de l’existence d’une communauté d’intérêts entre le bailleur et le preneur, l’un des copropriétaires étant en même temps le dirigeant de la société locataire ; qu’au surplus, l’évaluation initiale pour une valeur de 63 francs le mètre carré était irrégulière faute d’avoir été modifiée en application des dispositions du II de l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que ledit bail mettait à la charge du locataire les réparations incombant légalement au propriétaire et que la déclaration d’origine du 15 février 1971 mentionne que le locataire a supporté le coût de travaux importants d’aménagement ; qu’en tout état de cause, le tarif de 63 francs le mètre carré a ensuite été rendu caduc par un procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 qui l’a porté à 150 francs le mètre carré ; que la circonstance que l’établissement à évaluer présente une meilleure nature de construction que le local type n° 43 de Villejuif compense la différence d’aménagement existant entre ces deux immeubles, et ce, d’autant que les différences entre hôtels de catégorie « trois étoiles » et hôtels de catégorie « deux étoiles » tiennent plus aux moyens mis en œuvre, notamment en personnel et en ameublement, qu’aux caractéristiques de nature immobilière sur lesquelles est principalement basée la valeur locative ; qu’au demeurant, même si l’abattement de 20 % sollicité par la société requérante était retenu, le tarif initialement appliqué ne serait pas pour autant excessif ; que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut servir de terme de comparaison de substitution, dès lors que sa valeur locative a été déterminée par comparaison avec le local type n° 10 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Chennevières, lequel n’était pas normalement loué au 1^er janvier 1970, le bail dont il faisait alors l’objet ayant été conclu pour un loyer symbolique de 4 267 francs entre son usufruitière et le propre fils de celle-ci, nu-propriétaire ; qu’au surplus, ce local type a été évalué par voir d’appréciation directe ; que la circonstance que, dans le cadre d’autres instances, l’administration a proposé de se référer à ce local type n’est pas de nature à établir la régularité de la détermination de la valeur locative de celui-ci ; qu’outre le défaut d’analogie de situation économique entre les communes d’Arcueil et de Suresnes, le local type n° 31 de cette dernière commune ne peut davantage servir de terme de comparaison de substitution, dès lors qu’il correspond à un hôtel de conception traditionnelle qui, construit en 1924 et peu pourvu en éléments de confort, n’est pas comparable avec un hôtel de chaîne moderne ; que le local type n° 88 de Massy doit également être écarté, dès lors que sa valeur locative a été arrêtée à partir d’un bail conclu en 1971 ; que les locaux types n° 115, 116 et 117 de Neuilly-sur-Seine ne peuvent pas non plus être retenus, dès lors, d’une part, que les deux derniers n’existent plus, d’autre part, qu’aucune mention du procès-verbal de la commune ne permet de connaître selon quelle méthode ils ont été évalués, et, enfin, qu’en tout état de cause, il n’y a pas d’analogie de situation économique entre la commune de Neuilly-sur-Marne qui se situe face au centre d’affaires de La Défense, et celle d’Arcueil ; qu’à défaut de tout autre local type susceptible de servir de terme de comparaison, la valeur locative litigieuse doit être déterminée par voie d’appréciation directe ; qu’en l’occurrence, l’emploi de cette méthode aboutirait à retenir une valeur locative d’un montant supérieur (21,32 euros soit 140 francs le mètre carré) à celui qui a été initialement retenu (120 francs le mètre carré), lequel n’est donc pas excessif ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 novembre 2010, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens, et qui soutient en outre qu’à titre subsidiaire, la valeur locative litigieuse peut être déterminée par comparaison soit avec le local type n° 33 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Morangis, cette commune et celle d’Arcueil étant économiquement analogues et ce local type étant régulièrement retenu, notamment par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, pour l’évaluation d’hôtels de chaîne, soit avec le local type n° 90 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Issy-les-Moulineaux, lequel correspond à un hôtel moderne qui a régulièrement été évalué d’après un bail en cours au 1^er janvier 1970 et qu’une jurisprudence constante considère comme pouvant être retenu pour l’évaluation d’établissements hôteliers modernes situés dans des communes franciliennes en appliquant à son tarif de 5,34 euros le mètre carré un ajustement à la hausse de 50 % pour le porter à 8,01 euros le mètre carré ; qu’en ce qui concerne la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe, il ressort d’une décision du Conseil d’Etat en date du 9 juillet 2010 que les dispositions de l’instruction du 1^er octobre 1941 ont valeur législative et qu’elles sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont contraires ni à l’ordonnance du 7 janvier 1959, ni à la loi du 2 février 1968, ni à la loi du 31 décembre 1973 ; qu’il suit de là que les dispositions réglementaires de l’article 324 AK de l’annexe III au code général des impôts qui fixent la date de référence de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties au 1^er janvier 1970 ne sont pas actuellement applicables en cas d’évaluation directe, dès lors qu’elles sont contraires à l’instruction au 1^er octobre 1941 qui se réfère à la date du 1^er août 1939 ; qu’ainsi, l’administration ne peut se référer, pour procéder à l’évaluation par voie d’appréciation directe de son bien, à un acte intervenu en 1990 ; que, d’ailleurs, si la méthode consistant à se référer à un acte passé à une date donnée, rapportée à la date de référence grâce à l’indice INSEE du coût de la construction, était admise, cela lui permettrait d’obtenir un dégrèvement ; qu’en conséquence, le taux d’intérêt à retenir serait de 5 % ;que le taux d’intérêt à retenir est celui constaté dans la région, et non celui qui a pu être constaté dans le seul département des Hauts-de-Seine, lequel est éloigné de celui du Val-de-Marne dans lequel se trouve l’immeuble à évaluer ;

Vu le mémoire, enregistré le 29 juillet 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, qui conclut aux mêmes fins que le mémoire en défense, par les mêmes moyens, et qui fait valoir en outre que l’utilisation du local type n° 33 de Morangis comme terme de comparaison a constamment été refusée tant par la cour administrative d’appel de Paris que par celle de Versailles ; qu’une jurisprudence constante et récente écarte le recours au local type n° 90 d’Issy-les-Moulineaux en raison du défaut de similitude quant aux caractéristiques physiques de cet hôtel avec les hôtels de chaîne « Campanile », de conception plus récente ; que, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort de la décision du Conseil d’Etat du 9 juillet 2010 que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts ne sont pas illégales ; que, par ailleurs, la cour administrative d’appel de Paris a jugé dans un arrêt du 26 novembre 2010 que les dispositions de l’instruction du 1^er octobre 1941 ont été abrogées en tant qu’elles fixent au 1^er août 1939 la date de référence pour l’appréciation de la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe ; que, dès lors, c’est à bon droit que l’administration, pour procéder à des évaluations selon la méthode de l’appréciation directe, se réfère aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts et prend le 1^er janvier 1970 comme date de référence ; que l’administration n’est tenue de se référer aux transactions dont la date est la plus proche possible du 1^er janvier 1970 qu’en l’absence d’acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer ; qu’ainsi, l’hôtel de la requérante ayant fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement le 26 juin 1990, c’est à bon droit que l’administration s’est référée à cette transaction ; qu’à titre subsidiaire, il conviendrait de se référer à une transaction intervenue en 1984 au Kremlin-Bicêtre ; qu’en tout état de cause, la valeur locative unitaire serait supérieure à celle qui a été initialement retenue ; que la société requérante n’apporte aucune précision quant au taux d’intérêt de 5 % qu’elle propose de retenir ; que le taux de 10 % appliqué par l’administration, qui correspond au taux de la zone géographique dans laquelle se situe l’immeuble à évaluer, n’a pas été jugé excessif ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu, VI°), sous le n° 1006673, la requête enregistrée le 28 septembre 2010, présentée pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, dont le siège social est situé XXX Y Z à XXX, par M^e Zapf, avocat ; la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de la somme de 22 663 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2009, dans les rôles de la commune d’Arcueil, à raison d’un local commercial à usage d’hôtel, situé dans cette commune XXX ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que, dans sa réclamation contentieuse, elle a contesté l’évaluation faite par l’administration de la valeur locative servant de base à l’imposition litigieuse et sollicité que, conformément à ce qu’a jugé le tribunal de céans dans le cadre d’une instance relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre des années 2004 et 2005 à raison de l’immeuble en cause, cette évaluation soit réalisée par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif ; que, si le directeur des services fiscaux a rejeté sa réclamation au motif que le Conseil d’Etat avait estimé que ce local type pouvait être retenu comme terme de comparaison pour le tarif de 150 francs le mètre carré qui lui a été assigné dans le procès-verbal complémentaire de la commune, ce tarif est néanmoins irrégulier, dès lors qu’à supposer que l’harmonisation régionale dont il procède soit valable, il a été arrêté par comparaison avec celui du local type n° 4 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Evry, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » qui n’était pas loué au 1^er janvier 1970, ainsi que l’a d’ailleurs admis la cour administrative de Versailles dans un arrêt du 15 septembre 2008 ; que, dans ces conditions, la valeur locative litigieuse doit être déterminée par comparaison avec le local type n° 43 de Villejuif en retenant le tarif unitaire de 63 francs le mètre carré qui a initialement été assigné à celui-ci par un procès-verbal du 21 décembre 1973 et qui ressort d’un bail en cours au 1^er janvier 1970 ; qu’une jurisprudence constante du tribunal de céans applique ce tarif qui, résultant d’un bail conclu le 22 juin 1968, n’est ni modique, ni excessif, dès lors qu’il est similaire aux loyers stipulés, entre 1970 et 1973, dans les baux commerciaux relatifs à des hôtels situés à Paris et dans sa proche banlieue, dont les tarifs unitaires s’échelonnent entre 22 francs et 70 francs le mètre carré ; qu’à titre subsidiaire, la valeur locative litigieuse devrait, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt du 19 février 2009, être déterminée par comparaison avec le local type n° 55 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, dont le tarif unitaire s’élève à 9,15 euros le mètre carré et qui est retenu de manière constante par la jurisprudence pour l’évaluation

d’hôtels-restaurants de la région parisienne ;

Vu la décision du directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne en date du 8 septembre 2010, rejetant la réclamation contentieuse du contribuable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 28 janvier 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, qui demande le rejet de la requête ;

Il fait valoir que l’hôtel de la société requérante ayant été construit en 1991, il devait être évalué par comparaison avec un local existant au 1^er janvier 1970, conformément aux dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts ; qu’en l’espèce, le terme de comparaison qui a été retenu est le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont le tarif est de 150 francs (22,87 euros) le mètre carré, un abattement de 20 % ayant toutefois été appliqué à ce tarif pour le porter à 120 francs (18,29 euros) le mètre carré afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière entre ce local type et l’établissement à évaluer ; qu’il apparaît que ce local type ne pouvait cependant pas servir de terme de comparaison, dès lors qu’il a lui-même été évalué par comparaison avec le local type n° 4 d’Evry et qu’il n’est pas établi que celui-ci aurait été construit et donc loué au 1^er janvier 1970 ; que le tarif de 63 francs le mètre carré initialement assigné au local type n° 43 de Villejuif doit être écarté, dès lors que le prix du bail conclu le 22 juin 1968 ne présentait pas un caractère normal au 1^er janvier 1970 du fait de l’existence d’une communauté d’intérêts entre le bailleur et le preneur ; qu’en outre, l’évaluation initiale pour une valeur de 63 francs le mètre carré était irrégulière faute d’avoir été modifiée en application des dispositions du II de l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que ledit bail mettait à la charge du locataire les réparations incombant légalement au propriétaire et que la déclaration d’origine du 15 février 1971 mentionne que le locataire a supporté le coût de travaux importants d’aménagement ; qu’au surplus, l’examen des valeurs locatives unitaires ressortant de la location d’autres hôtels de chaîne entre 1967 et 1976 démontre qu’une valeur locative de 63 francs le mètre carré au 1^er janvier 1970 était très en-deçà de ce qu’elle aurait dû être, compte tenu du classement en catégorie « trois étoiles » du local type n° 43 de Villejuif et de sa localisation ; que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut servir de terme de comparaison de substitution, dès lors que sa valeur locative a été déterminée par comparaison avec le local type n° 10 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Chennevières, lequel, d’une part, n’était pas loué normalement au 1^er janvier 1970, le bail dont il faisait alors l’objet ayant été conclu pour un loyer modique entre son usufruitière et le propre fils de celle-ci, nu-propriétaire, et, d’autre part, a été évalué par voie d’appréciation directe ; que la circonstance que, dans le cadre d’autres instances, l’administration a proposé de se référer à ce local type n’est pas de nature à établir la régularité de la détermination de la valeur locative de celui-ci ; qu’à défaut de local type susceptible de servir de terme de comparaison de substitution, la valeur locative litigieuse doit être déterminée selon la méthode subsidiaire de l’appréciation directe ; qu’en l’espèce, l’emploi de cette méthode conduirait à retenir une valeur locative au 1^er janvier 1970 de 239 056 francs (36 444 euros) supérieure à celle initialement retenue, laquelle n’est donc pas excessive ;

Vu le mémoire, enregistré le 3 mars 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens, et qui soutient en outre qu’en ce qui concerne la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe, il ressort d’une décision du Conseil d’Etat en date du 9 juillet 2010 que les dispositions de l’instruction du 1^er octobre 1941 ont valeur législative et qu’elles sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont contraires ni à l’ordonnance du 7 janvier 1959, ni à la loi du 2 février 1968, ni à la loi du 31 décembre 1973 ; qu’il suit de là que les dispositions réglementaires de l’article 324 AK de l’annexe III au code général des impôts qui fixent la date de référence de la première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties au 1^er janvier 1970 ne sont pas actuellement applicables en cas d’évaluation directe, dès lors qu’elles sont contraires à l’instruction au 1^er octobre 1941 qui se réfère à la date du 1^er août 1939 ; qu’en tout état de cause, l’administration ne peut se référer, pour procéder à l’évaluation par voie d’appréciation directe de son bien, à un acte intervenu en 1990, cette date étant trop éloignée de celle du 1^er janvier 1970 ; qu’alors que les taux d’intérêt pratiqués dans la région étaient de 4 ou 5 %, l’administration n’est pas fondée à retenir un taux d’intérêt de 10 % ;

Vu le mémoire, enregistré le 21 juillet 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, qui conclut aux mêmes fins que le mémoire en défense, par les mêmes moyens, et qui fait valoir en outre que, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort de la décision du Conseil d’Etat du 9 juillet 2010 que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts ne sont pas illégales ; que, par ailleurs, la cour administrative d’appel de Paris a jugé dans un arrêt du 26 novembre 2010 que les dispositions de l’instruction du 1^er octobre 1941 ont été abrogées en tant qu’elles fixent au 1^er août 1939 la date de référence pour l’appréciation de la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe ; que, dès lors, c’est à bon droit que l’administration, pour procéder à des évaluations selon la méthode de l’appréciation directe, se réfère aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts et prend le 1^er janvier 1970 comme date de référence ; que l’administration n’est tenue de se référer aux transactions dont la date est la plus proche possible du 1^er janvier 1970 qu’en l’absence d’acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer ; qu’ainsi, l’hôtel de la requérante ayant fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement le 26 juin 1990, c’est à bon droit que l’administration s’est référée à cette transaction ; qu’à titre subsidiaire, il conviendrait de se référer à une transaction intervenue en 1984 au Kremlin-Bicêtre ; qu’en tout état de cause, la valeur locative unitaire serait supérieure à celle qui a été initialement retenue ; que la société requérante n’apporte aucune précision quant au taux d’intérêt de 5 % qu’elle propose de retenir ; que le taux de 10 % appliqué par l’administration, qui correspond au taux de la zone géographique dans laquelle se situe l’immeuble à évaluer, n’a pas été jugé excessif ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 septembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures et soutient en outre que la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe ne peut être employée, dès lors qu’il existe des locaux types susceptibles de servir de termes de comparaison ;

Vu le mémoire, enregistré le 5 décembre 2011, présenté pour la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL, qui persiste dans ses précédentes écritures ;

Vu le mémoire commun aux instances enregistrées sous les n° 0801809, 0801815, 0806596, 0905569, 1001393 et 1006673, enregistré le 7 décembre 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, qui persiste dans ses précédentes écritures, susvisées sous les I à V, demande en outre qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société GESTION HOTEL ARCUEIL en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et fait valoir en outre qu’aucun des locaux types proposés par la société requérante ne saurait être regardé comme constituant un terme de comparaison approprié pour déterminer la valeur locative litigieuse selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts ; que l’harmonisation régionale à laquelle s’est livrée l’administration ne saurait donner de base légale à l’imposition litigieuse ; qu’il n’est pas possible d’établir la régularité de l’évaluation des locaux types n° 4 d’Evry et n° 56 de Créteil ; qu’aucun des quelques cent autres locaux types qui ont déjà été proposés pour l’évaluation d’hôtels de chaîne situés en banlieue parisienne ne peut être retenu ; qu’il en va en particulier ainsi du local type n° 34 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-le-Roi, qui a été évalué par comparaison avec le local type n° 56 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, lequel a lui-même été évalué par comparaison avec le local type n° 11 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Chennevières, dont la valeur locative a également été déterminée par voie d’appréciation directe ; qu’à défaut de tout immeuble commercial susceptible d’être retenu comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative litigieuse selon la méthode prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, cette valeur locative doit être déterminée suivant la méthode prévue au 3° de cet article ; qu’en l’espèce, seule la deuxième des trois méthodes d’appréciation directe définies aux articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts permettrait de fournir une valeur vénale pertinente ; qu’il résulte des recherches entreprises à cette fin que les quatre transactions les plus proches du 1^er janvier 1970 concernant des hôtels de chaînes ou assimilés sont la vente en l’état futur d’achèvement en date du 15 mai 1980, pour un prix déclaré de 4 120 000 francs, d’un « Etap Hotel » situé à Magnanville, l’apport en date du 24 novembre 1981 d’un ensemble immobilier situé à Sarcelles et incluant un hôtel « Ibis » évalué au 1^er janvier 1981 à 11 000 000 francs, la vente en l’état futur d’achèvement en date du 17 janvier 1984, pour un prix déclaré de 13 342 500 francs, d’un hôtel « Ibis » situé à Bobigny et la vente en l’état futur d’achèvement en date du 30 décembre 1986, pour un prix déclaré de 105 053 508 francs d’un hôtel « Sofitel » situé à Puteaux ; que la commune de Magnanville n’étant pas économiquement analogue à celle de Boissy-Saint-Léger, seules les trois dernières transactions peuvent permettre une appréciation comparative de la valeur vénale de l’établissement en litige sur la base de données les plus proches possibles de la date de référence ; que la société requérante ne saurait prétendre qu’il existerait des transactions intervenues sur des immeubles d’une nature comparable à une date plus proche du 1^er janvier 1970 en faisant état soit de la vente du terrain antérieure à la construction d’un local type, soit de transactions ayant porté sur d’autres locaux types qui ne pourraient être retenus pour la mise en œuvre de la méthode comparative ; qu’à partir de la valeur mentionnée dans chaque acte, réduite d’un abattement de 20 % lorsqu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, et de l’indice INSEE du coût de la construction auquel renvoie le code de commerce pour la revalorisation des loyers des baux commerciaux, il est possible d’en déduire une valeur vénale comparative telle qu’elle serait constatée au 1^er janvier 1970 si chaque immeuble était libre de toute location ou occupation ; que la valeur vénale à la date de référence de l’hôtel en litige s’obtient alors au prorata des surfaces pondérées à partir de cette valeur vénale comparative préalablement ajustée afin de tenir compte des différences qui peuvent exister entre l’immeuble de référence et l’immeuble à évaluer ; qu’aucun taux d’intérêt n’ayant été déterminé dans le Val-de-Marne, ni en Seine-Saint-Denis lors de la révision générale, un taux régional de 9 % a été calculé à partir des taux d’intérêt figurant dans les procès-verbaux de cinq communes des Hauts-de-Seine (Asnières, Courbevoie, Malakoff, Boulogne-Billancourt et Antony) qui étaient toutes en 1970 des communes populaires, ouvrières et industrielles de la proche banlieue, donc très analogues à cette époque à la commune de Nogent-sur-Marne du point de vue économique ; que la valeur locative de 1970 ressortirait ainsi selon la transaction prise en compte à 62 927, 69 149 ou 95 416 euros ; qu’elle serait donc très supérieure à celle de 36 367 euros qui a été retenue pour établir l’imposition litigieuse ;

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu la Constitution ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu l’acte dit loi n° 371 du 15 mars 1942, ainsi que l’instruction du 1^er octobre 1941 ;

Vu l’ordonnance du 9 août 1944 relative au rétablissement de la légalité républicaine sur le territoire continental, notamment ses articles 2 et 7 ;

Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ;

Vu la loi n° 73-1229 du 31 décembre 1973 ;

Vu l’acte dit décret du 18 février 1943 ;

Vu le décret n° 50-478 du 8 avril 1950 ;

Vu le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ;

Vu le décret n° 75-46 du 22 janvier 1975 ;

Vu le décret n° 75-47 du 22 janvier 1975 ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 15 décembre 2011 :

— le rapport de M^me X ;

— et les conclusions de M. L’Hôte, rapporteur public ;

Considérant que les requêtes n° 0801809, 0801815, 0806596, 0905569, 1001393 et 1006673 concernent la situation d’un même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune; qu’il y a lieu par suite de les joindre pour y statuer par un seul jugement ;

Sur les conclusions tendant à la réduction des impositions litigieuses :

Considérant qu’aux termes de l’article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année de la taxe professionnelle en litige : « La taxe professionnelle a pour base : / 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° : / a. la valeur locative, telle qu’elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478 […]. » ; qu’aux termes de l’article 1469 de ce code, dans sa rédaction applicable à l’année de la taxe professionnelle en litige : « La valeur locative est déterminée comme suit : / 1° Pour les biens passibles d’une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe […]. » ; et qu’aux termes de l’article 1388 de ce même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B […]. » ; qu’il résulte de ces dispositions que la valeur locative cadastrale servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe professionnelle doit être déterminée suivant les règles définies notamment par les articles 1494 à 1508 du code général des impôts ; que, pour les locaux commerciaux, ces règles sont fixées par l’article 1498 de ce code qui dispose : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. » ;

Considérant qu’il résulte de l’instruction que la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL est propriétaire de locaux commerciaux situés XXX à Arcueil (Val-de-Marne) dans lesquels elle exploite sous l’enseigne « Campanile » un hôtel de catégorie « deux étoiles » ; que, pour demander, par ses requêtes susvisées, la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie à raison de ces locaux, au titre des années 2003 et 2006 à 2009 en ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties et au titre de l’année 2006 en ce qui concerne la taxe professionnelle, elle soutient que la valeur locative servant de base à ces impositions n’a pas été régulièrement déterminée et propose en conséquence plusieurs locaux types susceptibles de servir de termes de comparaison en vue d’une évaluation de cette valeur locative selon la méthode prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts ; que l’administration, qui admet dans ses écritures que la valeur locative litigieuse n’a pas été régulièrement déterminée, fait cependant valoir qu’il n’existe aucun terme de comparaison permettant d’évaluer celle-ci selon ladite méthode comparative et propose en conséquence de recourir à la méthode de l’évaluation par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts ;

En ce qui concerne la détermination par comparaison de la valeur locative litigieuse :

S’agissant de l’évaluation initiale de la valeur locative litigieuse :

Considérant qu’il est constant qu’en vue de l’établissement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe professionnelle litigieuses, l’administration a déterminé la valeur locative servant de base à ces impositions selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts en retenant à cette fin comme terme de comparaison le local type n° 43 du procès-verbal complémentaire des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif en date du 14 février 1979, lequel correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles » auquel a été assignée une valeur locative cadastrale unitaire de 150 francs soit 22,87 euros le mètre carré ; qu’il ressort des mentions du procès-verbal complémentaire susmentionné que cette valeur locative a été arrêtée par comparaison avec celle du local type n° 4 du procès-verbal complémentaire des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune d’Evry, lequel correspond à un immeuble dont la construction n’était pas achevée au 1^er janvier 1970, date de référence fixée par l’article 324 AK de l’annexe III au code général des impôts pour l’évaluation des propriétés bâties ; qu’ainsi, ce dernier local type ne peut être regardé comme ayant été normalement loué à cette date ; qu’il n’a donc pu être évalué en partant d’un bail en cours à cette même date ; qu’il n’est par ailleurs pas établi ni même allégué que sa valeur locative cadastrale aurait été arrêtée par comparaison avec un immeuble similaire qui faisait l’objet, toujours à cette même date, d’une location consentie à des conditions de prix normales ; qu’il s’ensuit que la valeur locative unitaire de 150 francs soit 22,87 euros le mètre carré assignée au local type n° 43 susmentionné n’a pas, en tout état de cause, été arrêtée conformément aux dispositions précitées du b du 2° de l’article 1498 du code général des impôts ; que, par suite, ce local type ne pouvait légalement servir de terme de comparaison pour l’évaluation de l’hôtel de la société requérante ; que celle-ci est donc fondée à soutenir que la valeur locative litigieuse a irrégulièrement été déterminée ;

S’agissant des termes de comparaison proposés par la société requérante :

Considérant qu’il n’est pas contesté qu’il n’existe, sur le territoire de la commune d’Arcueil, aucun local type susceptible de servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l’hôtel de la société requérante et que cet hôtel peut, dans ces conditions, être regardé comme présentant un caractère particulier, au sens du a du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, de nature à autoriser la recherche d’un terme de comparaison hors du territoire de la commune où il se situe ;

Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, la société GESTION HOTEL ARCUEIL soutient, à titre principal, que la valeur locative cadastrale de son hôtel doit être déterminée par comparaison avec le local type n° 43 de Villejuif susmentionné, en retenant un tarif unitaire de 8,64 € le mètre carré après application, sur le fondement des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, d’un abattement de 10 % à la valeur locative cadatrale de 9,60 € le mètre carré qui avait initialement été assignée à ce local type par le procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif en date du 21 décembre 1973, et ce, afin de tenir compte de la différence de catégorie hôtelière existant entre ce même local type, qui correspond à un hôtel de catégorie « trois étoiles », et l’hôtel de catégorie « deux étoiles » à évaluer ; qu’à titre subsidiaire, elle soutient que la valeur locative litigieuse peut être déterminée par comparaison avec divers locaux types situés à Villeneuve-Saint-Georges, Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Versailles, Montrouge, Suresnes, Massy et Morangis ;

Considérant, en premier lieu, qu’il est constant que, si la valeur locative cadastrale unitaire de 9,60 € le mètre carré qui a initialement été assignée au local type n° 43 de Villejuif par le procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de cette commune en date du 21 décembre 1973 a été arrêtée à partir d’un bail qui, conclu le 22 juin 1968, était certes en cours à la date de référence du 1^er janvier 1970, ce bail, au demeurant consenti à une société dont le gérant était lui-même copropriétaire de l’immeuble loué, mettait notamment à la charge du preneur tous les travaux de réparations qui s’avéreraient nécessaires, y compris les grosses réparations qui incombent normalement au propriétaire en vertu de l’article 606 du code civil ; et que, nonobstant de telles stipulations, le prix du loyer mentionné dans ledit procès-verbal n’a pas pour autant été révisé en application des dispositions du II de l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, aux termes desquelles : « Le prix du loyer stipulé dans le bail écrit ou la location verbale est modifié, en tant que de besoin, pour tenir compte : / […] en augmentation, des dépenses qui incombent normalement au propriétaire et sont supportées par le locataire […]. » ; qu’en outre, pour démontrer le caractère anormal du loyer, l’administration se réfère à trois établissements Novotel de même catégorie trois étoiles que le local type n° 43 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, situés à Lesquin, à Evry et à Bagnolet, dont les loyers déclarés entre 1969 et 1973 induisent des loyers unitaires de 130 à 243 F le mètre carré, bien supérieurs à celui de 63 F le mètre carré qui découle du loyer de 100.000 F stipulé au bail dudit local type ; que si l’hôtel situé à Lesquin ne saurait, en raison de sa situation dans la région lilloise, être valablement retenu, les deux autres établissements se situent sur des communes comparables économiquement à celles de Villejuif ; que la requérante ne saurait être regardée comme démontrant que le loyer du local type dont s’agit aurait été conclu à des conditions de prix normales en produisant une liste de quinze hôtels situés sur la commune de Paris ou sur des communes de banlieue sans apporter aucune information sur la catégorie de desdits hôtels ou en se prévalant de la circonstance, à la supposer établie, que le locataire n’aurait en fait supporté la charge d’aucune réparation ; qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments, le local type n° 43 de Villejuif ne saurait être regardé comme étant donné en location, au 1^er janvier 1970, à des conditions normales de prix ; que, par suite, et ainsi que le soutenait d’ailleurs la société GESTION HOTEL ARCUEIL dans ses requêtes n° 0801809 et 0801815, ce local type ne peut pas servir de terme de comparaison pour l’application du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu’à des locaux loués à des conditions de prix normales ;

Considérant, en deuxième lieu, qu’il résulte de l’instruction que les locaux types n° 31 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de Suresnes, n° 57 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de Boulogne-Billancourt et n° 90 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties d’Issy-les-Moulineaux correspondent à des hôtels de type traditionnel, édifiés respectivement en 1924, 1925 et 1926, dont les caractéristiques au regard de leur construction, de leur structure, de leur nature et de leur aménagement ne sont pas similaires à celles des locaux commerciaux à évaluer qui, sous l’enseigne « Campanile », font partie d’une chaîne d’hôtels de conception moderne, et dont la construction a été achevée en 1991 ; que ces locaux ne peuvent donc servir de termes de comparaison de substitution ; que, pour les mêmes motifs, les locaux types n° 115, 116 et 117 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Neuilly-sur-Seine, qui correspondent eux aussi à des hôtels de type traditionnel, construits respectivement en 1880, 1900 et 1927, ne peuvent davantage être retenus, et ce, alors, au surplus, qu’il ne ressort pas du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties auquel ils sont inscrits et qu’il ne résulte par ailleurs pas de l’instruction que leur valeur locative a été arrêtée conformément aux dispositions du b du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, et que les communes de Neuilly-sur-Seine et d’Arcueil ne peuvent être regardées comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue ;

Considérant, en troisième lieu, que le local type n° 218 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Versailles ne peut pas non plus servir de terme de comparaison de substitution, dès lors que cette commune et celle d’Arcueil ne peuvent être regardées comme présentant une situation analogue du point de vue économique ;

Considérant, en quatrième lieu, qu’il résulte de l’instruction et que la société requérante soutient d’ailleurs elle-même que le Montrouge correspond à un hôtel qui a été construit en 1977 ; que ce local ne pouvait donc être normalement loué au 1^er janvier 1970 ; qu’il n’est par ailleurs pas établi ni même allégué qu’il aurait été évalué par comparaison avec un immeuble similaire loué normalement à cette date ; qu’il doit par suite être écarté ;

Considérant, en cinquième lieu, que le local type n° 88 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Massy doit également être écarté, dès lors que l’administration fait valoir sans être contredite qu’il a été évalué à partir d’un bail conclu en 1971, soit postérieurement à la date de référence du 1^er janvier 1970 ;

Considérant, en sixième lieu, qu’il résulte de l’instruction que le local type n° 33 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Morangis n’était pas loué au 1^er janvier 1970; qu’il n’est par ailleurs pas établi ni même allégué qu’il aurait été évalué par comparaison avec un immeuble similaire loué normalement à cette date ; que, dès lors, il ne peut qu’être écarté ;

Considérant, en dernier lieu, qu’il est constant que le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local type n° 10 du procès-verbal des opérations de la révision des évaluations foncières de la commune de Chennevières ; que, si la société requérante soutient que la valeur locative de ce dernier a régulièrement été arrêtée d’après un bail en cours au 1^er janvier 1970, il résulte toutefois de l’instruction et notamment de l’ensemble des documents produits par l’administration, que cette valeur locative a, en réalité, été déterminée par voie d’appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ne peut légalement servir de terme de comparaison sans que soient méconnues les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu’un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d’appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode prévue au 2° de cet article, la valeur locative d’un autre immeuble commercial ;

En ce qui concerne la détermination par voie d’appréciation directe de la valeur locative litigieuse :

Considérant qu’en l’absence d’autres termes de comparaison susceptibles d’être retenus pour la détermination de la valeur locative litigieuse selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, il y a lieu, ainsi que le propose le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, de déterminer cette valeur locative selon la méthode subsidiaire de l’appréciation directe prévue au 3° de cet article ;

S’agissant des règles d’évaluation applicables :

Considérant qu’aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d’intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. » ; et qu’aux termes de l’article 324 AC de cette annexe : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1^er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien. » ;

Considérant, en premier lieu, que l’instruction du 1^er octobre 1941 sur les règles et principes à appliquer pour la révision des évaluations des propriétés bâties prescrite par le décret-loi du 14 juin 1938 et par la loi du 12 avril 1941 prévoyait à son paragraphe 18 que : « L’évaluation directe comporte deux opérations bien distinctes : / 1° Estimation de la valeur vénale normale de l’immeuble au 1^er août 1939 ; / 2° Détermination du taux d’intérêt à appliquer à cette valeur vénale pour en déduire la valeur locative imposable. / A défaut de vente, déclaration de succession, apport à société et de toutes autres données susceptibles d’être retenues, […] la valeur vénale normale au 1^er août 1939 d’un immeuble est égale : / Pour le terrain, à la valeur déterminée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes, relatives à des terrains à bâtir ; / Pour la construction au prix de revient au 1^er août 1939 – lui-même obtenu par application au prix de revient initial d’un coefficient approprié […] – réduit une première fois pour tenir compte de la dépréciation due à l’immobilisation et une deuxième fois pour tenir compte, d’une part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, d’autre part, de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de l’immeuble. / Le taux d’intérêt à utiliser pour le calcul de la valeur locative en partant de la valeur vénale normale actuelle dépend tant du taux de placement constaté au 1^er août 1939 dans la région pour les immeubles que des conditions propres à chaque bâtiment » ; que l’acte dit loi du 15 mars 1942 relatif à la contribution foncière des propriétés bâties et des propriétés non bâties dispose, dans son article 1^er que : « A partir du 1^er janvier 1943, la contribution foncière des propriétés bâties sera réglée en ce qui concerne les propriétés autres que les établissements industriels, à raison de la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu’elle résultera de la révision exceptionnelle effectuée en exécution de la loi du 12 avril 1941 et conformément aux règles et principes tracés dans l’instruction du 1^er octobre 1941 […] » ; que cet acte a ainsi donné valeur législative aux règles et principes de l’instruction du 1^er octobre 1941 ; que les dispositions de cet acte ont été codifiées, en application du décret de codification du 18 février 1943, à l’article 171 du code général des impôts puis, en application du décret du 8 avril 1950 portant règlement d’administration publique pour la refonte des codes fiscaux et la mise en harmonie de leurs dispositions avec celles du décret du 9 décembre 1948 et des lois subséquentes, à l’article 1386 du même code, dont le 1 disposait ainsi que : « La contribution foncière des propriétés bâties est réglée en raison de la valeur locative de ces propriétés déterminées conformément aux règles et principes tracés par l’instruction du 1^er octobre 1941, sous déduction de 50 p. 100 en considération des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparations » ; que l’ordonnance du 7 janvier 1959 portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes, qui a pris effet au 1^er janvier 1974, en vertu de l’article 1^er de la loi du 31 décembre 1973 sur la modernisation des bases de la fiscalité directe locale, a, par son article 1^er, supprimé la contribution foncière des propriétés bâties ; que l’article 4 de cette ordonnance disposait que : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu’elle résulte de la dernière révision foncière périodique ou extraordinaire, sous déduction de 50 p.100 en considération des frais de gestion, d’assurance, d 'amortissement, d’entretien et de réparation », reprenant ainsi partiellement les dispositions du 1 de l’article 1386 du code général des impôts ; que le troisième alinéa du même article 4 disposait que : « Les dispositions du code général des impôts […] relatives à l’assiette de la contribution foncière des propriétés bâties […] sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions de la présente ordonnance » ; que ces dernières dispositions ont été reprises et complétées par celles du IV de l’article 14 de la loi du 31 décembre 1973, selon lesquelles les dispositions du code général des impôts relatives aux anciennes contributions directes sont applicables aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties et à la taxe d’habitation, dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles de l’ordonnance du 7 janvier 1959, de la loi du 2 février 1968 et de la loi du 31 décembre 1973 ; que la loi du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs, qui a modifié l’ordonnance du 7 janvier 1959, a, dans son article 4, indiqué les trois méthodes de détermination de la valeur locative cadastrale des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et a abrogé les seules dispositions du 2 de l’article 1386 du code général des impôts ; que les dispositions du 1 de ce dernier article, en tant que, reprenant les dispositions de la loi du 15 mars 1942, elles précisaient que la valeur locative des propriétés pour la contribution foncière des propriétés bâties était déterminée conformément aux règles et principes tracés par l’instruction du 1^er octobre 1941, n’étaient contraires ni aux dispositions de cette ordonnance, ni à celles de la loi du 2 février 1968, ni à celles de la loi du 31 décembre 1973 et n’ont pas été abrogées par des dispositions législatives ; que, dès lors, ces dispositions sont restées, en vertu des dispositions du IV de l’article 14 de la loi du 31 décembre 1973, applicables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu’il est vrai que le décret du 22 janvier 1975 mettant en harmonie le code général des impôts avec certaines dispositions portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de leurs groupements et incorporant à ce code diverses dispositions d’ordre fiscal a codifié l’article 4 de l’ordonnance du 7 janvier 1959 à l’article 1388 du code général des impôts et l’article 4 de la loi du 2 février 1968 à l’article 1498 du même code, sans qu’ait été maintenue, pour la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe, la référence que le 1 de l’article 1386 du code général des impôts faisait aux règles et principes de l’instruction du 1^er octobre 1941 ; que, cependant, ce décret de codification n’a pu avoir légalement pour effet d’abroger ces règles et principes de valeur législative ; que, dès lors, ces derniers doivent être regardés comme ayant été maintenus en vigueur ; qu’ainsi, la détermination de la valeur locative par la voie de l’appréciation directe est réglée par les dispositions législatives constituées de celles du 3° de l’article 1498 du code général des impôts ainsi que des règles et principes de l’instruction du 1^er octobre 1941 ; que les dispositions précitées des articles 324 AB et AC de l’annexe III à ce code ne font que reprendre ces dispositions législatives ; que doit, par suite, être écarté le moyen tiré de ce que les dispositions de ces deux articles, issues du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 et codifiées par le décret n° 75-47 du 22 janvier 1975, méconnaîtraient les articles 34 et 37 de la Constitution et ne pourraient donc fonder l’imposition de la société GESTION HOTEL ARCUEIL à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe professionnelle selon la méthode de l’appréciation directe ;

Considérant, en deuxième lieu, que, si la détermination de la valeur locative par la voie de l’appréciation directe est réglée, ainsi qu’il vient d’être dit, par les dispositions législatives constituées de celles du 3° de l’article 1498 du code général des impôts et des règles et principes de l’instruction du 1^er octobre 1941, ce n’est, s’agissant de ces règles et principes, que dans la mesure où, conformément aux dispositions du IV de l’article 14 de la loi susvisée du 31 décembre 1973, ils ne sont contraires ni aux dispositions de cette loi, ni à celles de la loi susvisée du 2 février 1968, ni à celles de l’ordonnance susvisée du 7 janvier 1959 ; qu’il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiées sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts, que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d’habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1^er janvier 1970 par l’article 39 du décret susvisée du 28 novembre 1969, codifié à l’article 324 AK de l’annexe III au code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu’il s’ensuit que la société GESTION HOTEL ARCUEIL ne peut utilement invoquer la méconnaissance par les dispositions précitées des articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts des dispositions de l’instruction susvisée du 1^er octobre 1941 en tant qu’elles fixent au 1^er août 1939 la date de référence pour l’appréciation de la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe, lesdites dispositions ayant été abrogées sur ce point ;

S’agissant de l’évaluation directe de l’immeuble en cause :

Considérant qu’en vertu des articles précités de l’annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1^er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1^er janvier 1970 ; que ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;

Considérant que l’administration soutient, sans être contredite que l’hôtel à évaluer ayant été construit en 1990, la valeur vénale de l’immeuble de la requérante ne peut être établie à partir de données figurant dans des actes constituant l’origine de la propriété dudit immeuble proches du 1^er janvier 1970 et qu’elle ne dispose d’aucune information sur le prix de revient d’une construction similaire qui aurait été réalisée à une date proche du 1^er janvier 1970 ; qu’ainsi, la valeur vénale de l’immeuble en litige ne peut être appréciée que d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés sur la commune d’Arcueil ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ;

Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l’administration propose à cette fin d’appliquer un taux d’intérêt de 9 % à la valeur vénale au 1^er janvier 1970 de l’hôtel exploité par la société requérante, déterminée d’après celle ressortant de transactions intervenues en 1981, 1984 et 1986, et portant respectivement sur deux hôtels à l’enseigne « Ibis » situés à Sarcelles (Val-d’Oise) et à Bobigny (Seine-Saint-Denis), et sur un hôtel à l’enseigne « Sofitel » situé à Puteaux (Hauts-de-Seine) ;

Considérant, d’une part, qu’il n’est pas contesté que ces trois hôtels sont d’une nature comparable à l’immeuble à évaluer, ni qu’ils se situent dans des localités présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune d’Arcueil ; que, si la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL soutient qu’il y aurait lieu de se référer à une vente intervenue le 2 février 1970 concernant un hôtel d’une surface pondérée de 744 m² situé à Ivry-sur-Seine, elle n’apporte aucune précision permettant d’apprécier si cet hôtel est comparable à l’immeuble à évaluer, ni si la commune d’Ivry-sur-Seine présente une situation analogue d’un point de vue économique avec la commune d’Arcueil ; qu’il ne résulte pas de l’instruction que des transactions portant sur d’autres hôtels comparables à l’immeuble à évaluer et situés soit sur le territoire de la commune d’Arcueil, soit sur le territoire de communes présentant avec celle-ci une analogie de situation du point de vue économique seraient intervenues à une date plus récente par rapport au 1^er janvier 1970 que les transactions susmentionnées ; qu’enfin, la société requérante ne conteste ni l’abattement de 20 % appliqué par l’administration sur la valeur des transactions portant sur les hôtels de Bobigny et de Puteaux au motif que ces transactions ont consisté dans des ventes en l’état futur d’achèvement, ni l’utilisation par l’administration de l’indice INSEE du coût de la construction pour la reconstitution de la valeur vénale au 1^er janvier 1970 des hôtels en cause, ni l’ajustement opéré afin de tenir compte des différences pouvant exister entre ces mêmes hôtels et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de leur situation, de la nature de leur construction et de leur aménagement ;

Considérant, d’autre part, que, si la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande l’application d’un taux d’intérêt de 5 % correspondant, selon elle, à la moyenne des taux d’intérêts constatés pour les communes de Gonesse et Garges-les-Gonesse, elle n’apporte aucun élément permettant d’apprécier le bien-fondé de cette dernière allégation, ni aucune précision permettant de déterminer si ledit taux d’intérêt a été fixé conformément aux modalités définies par les dispositions précitées du second alinéa de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts ; qu’il n’est pas contesté, en revanche, que le taux d’intérêt de 9 % que l’administration propose de retenir a été calculé à partir des taux d’intérêt mentionnés dans les procès-verbaux des communes d’Asnières, Courbevoie, Malakoff, Boulogne-Billancourt et Antony ; que la circonstance que ces cinq communes se situent dans le département des Hauts-de-Seine n’est pas par elle-même de nature à établir que le taux d’intérêt ainsi proposé n’aurait pas été fixé conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que l’administration fait valoir sans être contredite qu’aucune donnée n’est disponible quant aux taux d’intérêt constatés dans le département du Val-de-Marne et qu’en 1970, lesdites communes présentaient une situation analogue du point de vue économique avec la commune d’Arcueil ; que, dans ces conditions, le taux d’intérêt de 9 % retenu par l’administration n’apparaît pas excessif ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la méthode d’évaluation directe proposée par l’administration doit être regardée comme étant conforme aux dispositions précitées des articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts ; qu’il résulte de l’instruction que le recours à cette méthode conduit à déterminer une valeur locative supérieure à celle qui a initialement été retenue pour l’établissement de l’imposition litigieuse ; que, par suite, la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2006 à 2009, ni celle de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2006 ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL la somme de 3 000 euros que le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne demande au même titre.

D E C I D E :

Article 1^er : Les requêtes n° 0801809, 0801815, 0905569, 0906596, 1001393 et 1006673 de la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article

L. 761- 1 code de justice administrative présentées par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SOCIETE GESTION HOTEL ARCUEIL et au directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2011, à laquelle siégeaient :

M^me X, président,

M^lle Prévot, conseiller,

M^lle Deroc, conseiller.

Lu en audience publique le 22 décembre 2011.

Le président-rapporteur, L’assesseur le plus ancien,

C. X M. PREVOT

Le greffier,

S. GENDRY

Textes cités dans la décision