Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 1re section, 21 septembre 2010, n° 09/10675

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 09/10675 N° MINUTE : Assignation du : 23 Juin 2009 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 21 Septembre 2010

DEMANDEUR

Monsieur X-Y Z

[…]

[…]

représenté par Maître Philippe PERICAUD, de la SCP X-FRANCOIS PERICAUD et PHILIPPE PERICAUD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0219

DÉFENDEURS

Société […]

[…]

[…]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1155

Syndicat des […] représenté par son syndic, la société […]

[…]

[…]

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic, la société […]

[…]

[…]

représentés par Maître X-Olivier d’ORIA, de la SCP UHRY et d’ORIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1060

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Marie MONGIN, Vice-Présidente

[…], Juge

assistés de Clémentine PIAT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Juin 2010 tenue en audience publique devant […], juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe ainsi qu’il a été annoncé aux avocats lors des débats

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

L’ensemble immobilier situé au 264-[…] est composé de deux ensembles immobiliers localisés au 264 et au 266.

Monsieur X-Y Z a, suivant acte authentique du 15 mai 2008, acquis les lots n°98 et 140 dans le bâtiment E de l’ensemble immobilier du […].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du […] s’est tenue le 4 juillet 2008.

Par acte d’huissier de justice du 23 juin 2009, Monsieur X-Y Z a assigné, devant ce Tribunal, le syndicat des copropriétaires des immeubles situés 264-[…] à Paris 12^e, représenté par son syndic, la société Daumesnil Gestion, le syndicat des copropriétaires des immeubles situés […] à Paris 12^e, représenté par son syndic, la société Daumesnil Gestion, et cette dernière à titre personnel, en annulation de l’assemblée générale du 4 juillet 2008 et en paiement de dommages-intérêts.

Moyens et prétentions des parties :

Monsieur X-Y Z, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 28 avril 2010, demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du […] à Paris 12^e du 4 juillet 2008,

— condamner la société Daumesnil Gestion à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses fautes de gestion,

— condamner in solidum la société Daumesnil Gestion et le syndicat des copropriétaires des immeubles 264 et […] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— dire qu’il ne sera tenu de participer aux charges de copropriété qu’au prorata de 10.000 tantièmes et non pas de 8.000 tantièmes de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires des 264 et […] à lui rembourser la somme de 2.000 euros à titre de trop-perçu de charges de copropriété sauf à parfaire,

— condamner in solidum la société Daumesnil Gestion et le syndicat des copropriétaires des immeubles des 264 et […] en tous les dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur X-Y Z, pour solliciter la nullité de l’assemblée générale, expose que conformément au règlement de copropriété, il n’existe qu’une unité foncière unique regroupant les immeubles situés au 264 et […]. Il ajoute que ceci a été reconnu par la société Daumesnil Gestion qui a présenté une requête en désignation d’un administrateur provisoire de l’ensemble immobilier et en se faisant nommer syndic lors de l’assemblée générale des 264 et […] en date du 11 décembre 2008.

Il fait valoir que l’assemblée litigieuse n’a réuni que les copropriétaires du […] de sorte qu’elle est irrégulière. Il conteste l’existence alléguée par les défendeurs de syndicats secondaires alors qu’en vertu de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, leur création ne peut résulter que d’une décision d’assemblée spéciale.

Il ajoute ne pas avoir été convoqué régulièrement à ladite assemblée.

Il estime ne pas être forclos dans son action dès lors que le procès-verbal de l’assemblée, à l’instar de la convocation, ne lui a pas été notifié à son adresse réelle soit le […] mais à son ancien domicile de sorte que le délai de deux mois n’a pas commencé à courir.

Il précise que l’adresse mentionnée à l’acte de vente est nécessairement celle antérieure à l’acquisition et qu’au sens des articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, la seule adresse que devait connaître le syndicat était celle du […], faute de notification par l’acquéreur au syndic d’un domicile élu. Il ajoute que l’acte de vente ne constitue pas une telle notification et que l’avis de mutation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas non plus vocation à renseigner le syndic sur le domicile élu, seule la notification spécifique de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 pouvant y pourvoir.

Il conclut que faute de notification, son adresse ne pouvait être que celle de l’immeuble considéré et qu’il n’avait pas à notifier une “nouvelle” adresse. Il relève que le syndic a corrigé depuis son erreur en lui adressant les notifications au […] et ce, sans qu’il ait eu à lui faire connaître un domicile élu.

Il recherche la responsabilité de la société Daumesnil Gestion à titre personnel à raison de la convocation d’une assemblée qu’elle savait irrégulière. Il soutient que cette responsabilité doit être appréciée “sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil, selon les règles du mandat, par application des dispositions des articles 1992 et suivants du Code civil” et que le syndic est responsable délictuellement à l’égard des copropriétaires individuels pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission sans qu’il y ait lieu à rechercher si cette faute est détachable de ses fonctions.

Il estime que la société Daumesnil Gestion a fautivement convoqué l’assemblée querellée, que la convocation et le procès-verbal ne lui ont pas été notifiés régulièrement, que le syndic répartit les charges non pas en 10.000 millièmes mais en 8.000 millièmes et que divers câbles électriques dénudés sont laissés depuis plusieurs années sans sécurité dans les parties communes. Il ajoute que le syndic reconnaît ce défaut d’entretien mais qu’il ne peut tenter de s’exonérer à raison de la situation économique des copropriétaires.

Il considère que les fautes de gestion du syndic justifient sa condamnation à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts.

***

Le syndicat des copropriétaires du 264-[…] et le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 12^e, aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 4 mars 2010, demandent au Tribunal de :

— dire irrecevable l’action de Monsieur X-Y Z,

— subsidiairement, la dire mal fondée et le débouter de ses demandes,

— le condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les défendeurs exposent que l’immeuble est composé de deux immeubles indépendants situés au 264 et au […] qui, pendant plusieurs années, ont été administrés de façon séparée par deux syndics différents, “leur situation juridique s’analysant en celles de syndicats secondaires” et que c’est dans ces conditions que l’assemblée générale querellée est intervenue.

Ils ajoutent que le “syndicat principal” n’ayant jamais été juridiquement administré, le syndicat “secondaire” du […] a pris l’initiative de faire désigner un administrateur au syndicat “principal” et que celui-ci a convoqué tous les copropriétaires du syndicat “principal” à une assemblée qui s’est tenue le 11 décembre 2008 et qui a désigné la société Daumesnil Gestion en qualité de syndic.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en annulation dès lors qu’à la date de l’assignation, le délai de deux mois de l’article 42 était expiré, la présentation du procès-verbal à l’adresse du requérant telle que notifiée au syndic, soit le […] à Paris 20^e, étant intervenue le 22 juillet 2008. Ils précisent que la convocation avait été également régulièrement notifiée à ladite adresse. Ils observent que les correspondances ont été retournées avec la mention “non réclamé, retour à l’envoyeur” ce qui confirme que l’avis de passage a été laissé au destinataire dont l’adresse est certaine.

Ils ajoutent que la seule acquisition du bien n’implique pas la domiciliation du copropriétaire dans les lieux dès lors qu’il peut demeurer à son ancienne adresse pendant des travaux, louer le lot ou, pour des raisons qui lui appartiennent, se faire adresser les notifications à une adresse autre que celle de son domicile.

Ils font valoir que Monsieur X-Y Z ne prétend pas ni ne justifie avoir notifié au syndic, antérieurement à la convocation et à l’envoi du procès-verbal, une adresse différente de celle figurant sur l’attestation notariée notifiée au syndic de sorte qu’il est forclos en sa demande d’annulation de l’assemblée.

Du chef de la demande de participation aux charges sur la base de 10.000 tantièmes et non plus de 8.000 tantièmes, ils font valoir qu’elle n’est conforme ni aux mentions figurant au règlement de copropriété qui fait état de 1.000 tantièmes ni à celles de l’acte de vente. Ils concluent au rejet de la prétention ainsi que de celle en remboursement d’une somme de 2.000 euros qui n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant

***

La société Daumesnil Gestion, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 17 mai 2010, demande au Tribunal de :

— dire irrecevable l’action de Monsieur X-Y Z,

— subsidiairement, rejeter ses demandes dirigées à son encontre,

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Daumesnil Gestion expose les conditions dans lesquelles l’administration des immeubles s’est déroulée, précise qu’il existe un syndicat principal regroupant le 264 et le […] et deux syndicats secondaires respectivement pour le 264 et le 266. Elle ajoute que la nécessité de désigner un syndic pour le syndicat des copropriétaires principal s’est avéré nécessaire lorsque les deux syndicats ont décidé de concrétiser juridiquement une situation de fait qui perdurait depuis de nombreuses années, en demandant la scission de la copropriété, laquelle est en cours.

Elle rappelle la nomination de l’administrateur provisoire et sa propre désignation comme syndic lors de l’assemblée du 11 décembre 2008. Elle indique que peu de temps auparavant s’était tenue l’assemblée du syndicat secondaire du […] dont le demandeur demande l’annulation.

Elle soulève, à l’instar des co-défendeurs, l’irrecevabilité de la demande en annulation, à raison de la prescription. Elle souligne que le notaire intervenu lors de la vente du 15 mai 2008 a, conformément aux dispositions de l’article 65 de la loi du 10 juillet 1965, adressé en recommandé avec avis de réception au syndic un avis de mutation au profit de Monsieur X-Y Z demeurant […] à Paris 20^e. Elle présente une argumentation similaire à celle du syndicat des copropriétaires quant à la régularité de la notification à la seule adresse connue, faute de précision quant à la volonté de l’acheteur de résider dans le lot acquis.

Subsidiairement, elle conteste toute faute de sa part et indique que le litige ne concerne que le syndicat secondaire du […] et non le syndicat principal.

Elle fait valoir que le lien contractuel n’existe qu’entre le syndicat et le syndic, que Monsieur X-Y Z n’est pas partie au contrat de mandat, ce qui exclut toute remise en cause de sa bonne ou la mauvaise exécution de celui-ci de la part du syndic envers lui et doit justifier le rejet des demandes. Elle ajoute que du chef de la responsabilité délictuelle, ses conditions ne sont pas réunies.

Elle considère que Monsieur X-Y Z ne justifie pas de la répartition qu’il allègue. Elle soutient qu’aux termes du règlement de copropriété la division du syndicat principal est calculée sur la base de 1.000 tantièmes et que le syndicat secondaire du 264 avenue Daumesnil représente 200 tantièmes et celui du […] 800 tantièmes. Elle estime que la répartition des charges a été correctement réalisée par ses soins.

Du chef des câbles électriques, elle indique que la réhabilitation des bâtiments occupés par des copropriétaires à revenus modestes a été envisagée lors de l’assemblée du 15 mars 2006 mais retardée, faute de réponse favorable des services administratifs. Elle ajoute que les travaux de création des colonnes de terre et d’électricité dans le bâtiment E ont été votés lors de l’assemblée du 12 juin 2009 et réalisés.

Elle prétend que le syndic loin d’être défaillant a tenté de trouver une solution économique viable pour les copropriétaires et fait réaliser les travaux dès que cela été possible matériellement et économiquement.

Du chef des notifications, elle reprend son argumentation quant à leur régularité. Elle ajoute que le demandeur ne peut arguer de la notification désormais à l’adresse du […] alors qu’il omet de mentionner l’assignation délivrée dans le cadre de la présente procédure.

***

La clôture est intervenue le 7 juin 2010.

MOTIFS

Sur les demandes de Monsieur X-Y Z :

Sur la demande en annulation de l’assemblée générale :

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en annulation doit, sous peine de déchéance, être introduite dans le délai de deux mois de la notification régulière du procès-verbal.

En l’espèce, le syndic a notifié le procès-verbal de l’assemblée du 4 juillet 2008 par courrier adressé le 21 juillet 2008 à Monsieur X-Y Z à l’adresse “[…], présenté le 22 juillet 20008 et retourné au syndic avec la mention “non réclamé – retour à l’envoyeur”. Cette démarche avait été suivie dans les mêmes conditions du chef de la convocation pour l’assemblée générale querellée adressée le 10 juin 2008, présentée le 12 juin 2008 et retournée avec une mention identique.

Il ressort des pièces produites que lors de la vente intervenue le 15 mai 2008, le notaire a, le 20 mai 2008, adressé au syndic l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 duquel il ressort que Monsieur X-Y Z demeure […] à Paris 20^e. Les documents fournis ne révèlent pas que l’avis prévu à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 ait été notifié au syndic par les parties ou le notaire.

Dans ces conditions, l’adresse connue de Monsieur X-Y Z était située dans le 20^e arrondissement. Le syndic ne pouvait prendre pour acquis, faute de notification particulière à la charge des parties ou du notaire, que le domicile réel ou élu du demandeur serait avenue Daumesnil dans la mesure où le lot peut être acheté en vue d’une location et où l’acquéreur peut, pour toutes raisons qui lui sont personnelles, ne pas se domicilier dans l’immeuble, objet de la vente.

Par ailleurs, la réalité d’une adresse dans le 20^e arrondissement a été confirmée par les retours des lettres recommandées portant non pas “Npai” mais “non réclamé – retour à l’envoyeur”, de sorte que des avis de passage ont été nécessairement laissés par les services de la Poste. De même, le syndic a, le 27 mai 2008, envoyé à Monsieur X-Y Z à l’adresse du […] à Paris 20^e des fiches de renseignements que le demandeur ne conteste pas avoir reçues à cette adresse, sachant qu’il les a retournées, mais tardivement, au cabinet du syndic.

Le fait que les documents soient désormais envoyés au demandeur à son adresse avenue Daumesnil n’est pas propre à exclure la régularité d’un acheminement, à l’époque, rue des Grands Champs, dès lors que de nouveaux éléments ont été portés à la connaissance du syndic postérieurement à l’envoi du procès-verbal de l’assemblée litigieuse.

Dans ces conditions, le procès-verbal de l’assemblée du 4 juillet 2008 ayant été régulièrement notifié et sa présentation étant intervenue le 22 juillet 2008, la contestation de Monsieur X-Y Z contenue dans son assignation du 23 juin 2009 est tardive pour avoir été formée au-delà du délai de deux mois.

Monsieur X-Y Z sera déclaré irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée du 4 juillet 2008.

Sur la répartition des charges :

Le règlement de copropriété établit que l’ensemble immobilier comprend deux immeubles contigus, l’un au numéro 264 constitué par un immeuble en façade élevé sur caves, avec un rez-de-chaussée, sept étages carrés, une courette derrière et un cabanon dans la courette, et l’autre situé au 266 constitué par les bâtiments A, B, C, D, E et diverses petites constructions légères dénommées W, X, Y et Z.

Le règlement prévoit que l’ensemble des constructions est divisé en parties communes générales et en parties communes aux seuls copropriétaires des immeubles du 264 avenue Daumesnil et de chaque bâtiment composant l’immeuble du 266. Il est également stipulé que les charges communes à l’ensemble des copropriétaires seront réparties entre les deux immeubles dans les proportions des millièmes leur appartenant dans les parties communes générales et que les charges communes à chaque immeuble pris isolément seront réparties entre les copropriétaires de chaque immeuble dans la proportion des parties communes particulières à chaque bâtiment.

Il ressort du tableau de division que l’immeuble du 264 avenue Daumesnil représente 200 des 1.000èmes et que celui du 266 représente 800 tantièmes.

Aussi, – indépendamment des conditions dans lesquelles l’ensemble considéré a pu être administré, sachant que le règlement de copropriété ne prévoit qu’un seul syndicat soit celui des copropriétaires du “groupe d’immeubles 264 et […]” et que les défendeurs ne justifient pas d’un procès-verbal d’assemblée spéciale décidant la création d’un syndicat secondaire dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 -, compte tenu des modalités de répartition prévues pour les charges communes générales entre les deux immeubles, la répartition appelée sur la base de 8.000èmes pour l’ensemble du […] dans lequel se situent les lots du requérant, ne contrevient pas aux stipulations, – dont la légalité n’est pas discutée – du règlement de copropriété.

Monsieur X-Y Z sera débouté de sa demande à ce titre et partant de celle en restitution d’un trop-perçu.

Sur les demandes dirigées contre la société Daumesnil Gestion :

Monsieur X-Y Z recherche la responsabilité de la société Daumesnil Gestion sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code civil. Il lui appartient de justifier d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Les demandes en annulation de l’assemblée et du chef de la répartition des charges n’ont pas prospéré de sorte que Monsieur X-Y Z ne peut invoquer de préjudice de ce chef.

La simple production de deux photographies non datées et non localisées est insuffisante pour admettre, comme l’affirme le demandeur, que divers câbles ont été laissés pendant plusieurs années dans les parties communes et que cette situation aurait causé un préjudice spécifique au requérant.

De plus, la société Daumesnil Gestion justifie que des travaux importants de réhabilitation des bâtiments notamment E étaient nécessaires, que les démarches ont été entreprises, après l’assemblée du 15 mars 2006, auprès des Services de la mairie de Paris, aux fins d’obtenir un classement de l’immeuble dans une opération Oahd et que, à la suite, suivant les déclarations non contestées du syndic, du rejet par les autorités administratives, des travaux d’électricité dans la cage de l’escalier du bâtiment E ont été votés lors de l’assemblée générale du 12 juin 2009 puis depuis réalisés.

Monsieur X-Y Z, qui échoue dans l’administration de la preuve qui lui incombe, verra ses demandes dirigées contre la société Daumesnil Gestion rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu du sens de la décision, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

Monsieur X-Y Z, qui succombe, ne peut bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera condamné aux dépens.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, en équité et dans un souci d’apaisement, le syndicat des copropriétaires et la société Daumesnil Gestion verront leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

Dit Monsieur X-Y Z irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 4 juillet 2008,

Déboute Monsieur X-Y Z du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes y compris au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur X-Y Z aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître X-Olivier d’Oria, membre de la Scp Uhri-d’Oria et Maître Emilie Dechezleprêtre, Avocats, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 21 Septembre 2010

Le Greffier Le Président

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