Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 1er décembre 2011, n° 10/14102

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 10/14102 N° MINUTE : Assignation du : 08 Septembre 2010 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 01 Décembre 2011

DEMANDERESSE

S.A. X Y-SOPAGI

[…]

[…]

représentée par Maître Eric PELISSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1212

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 45 BOULEVARD DE MENILMONTANT […]

représenté par Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #210

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Z A, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Clémentine PIAT, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2011

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société X Y SOPAGI SA a été syndic du syndicat des copropriétaires du […] dans le 11^e arrondissement de Paris entre l’assemblée générale du 18 juin 2003 et l’assemblée générale du 17 décembre 2008, date à laquelle le syndic a été remplacé par un syndicat coopératif constitué par les membres du Conseil Syndical.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2010, le Cabinet X Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris , représenté par son syndic bénévole, aux fins d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui rembourser la somme de 17185,79 euros, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 juin 2011, la SA X Y SOPAGI formule les mêmes demandes.

Elle expose que suite au changement de syndic elle a transmis au syndicat des copropriétaires une balance de fin de gestion réglée à ce dernier par la SA X Y qui faisait figurer au crédit du syndicat des copropriétaires la somme de 17185,79 euros représentant le solde d’un compte “épargne copropriété” CECOP ouvert auprès du CREDIT FONCIER puis transféré le 24 novembre 2008 auprès de la banque PALATINE au nom du syndicat des copropriétaires, et constitué de la vente de la loge à hauteur de 15245 euros intervenue en 2005 et des intérêts échus sur cette somme entre 2006 et 2009. La SA X Y indique cependant qu’elle avait omis de clôturer le compte CECOP avant la fin de sa mission et que ce compte a été clôturé rapidement par le nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires ayant finalement bénéficié deux fois de la somme de 17185,79 euros, réglée indûment par la SA X Y au titre de la balance de fin de gestion.

En réponse aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, l’ancien syndic allègue que l’augmentation de la prime d’assurance de l’immeuble est due à l’augmentation du nombre de dégâts des eaux subis dans l’immeuble et qu’elle ne s’est pas traduite par une augmentation du budget de la copropriété, et que le syndicat des copropriétaires n’est plus recevable à ce jour à contester les actes de gestion du syndic et les comptes de la copropriété pour les exercices 2004, 2005, 2006 et 2007 dès lors que ces comptes ont été approuvés en assemblée générale et que le quitus a été voté en faveur du syndic.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 janvier 2011, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de débouter la SA X Y SOPAGI de ses demandes et à titre subsidiaire de fixer sa créance à la somme de 15245 euros seulement. A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de son ancien syndic à lui verser la somme de 15000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et la somme de 5458,39 euros au titre des sommes trop perçues par le syndic ou des sommes réglées à tort par ce dernier, et sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Le syndicat des copropriétaires souligne d’abord que le relevé de compte CREDIT FONCIER produit par le syndic démontre que le solde s’élevant à la somme de 17099,83 euros a été débité le 16 novembre 2008 et que la SA X Y ne démontre donc pas que cette somme lui est encore due. Subsidiairement le syndicat des copropriétaires considère que les intérêts produits par la somme de 15245 euros ne sauraient être attribués au syndic et devraient seulement bénéficier au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires rappelle ensuite que l’assemblée générale du 10 mars 2004 avait demandé à son syndic de placer le produit de la vente de la loge sur un compte rémunéré dans l’attente de la décision de l’assemblée générale suivante quant à son affectation définitive. Il souligne que le syndic n’a pas respecté cette résolution d’une part en ne proposant pas de vote sur cette question à l’assemblée générale suivante du 19 avril 2005, d’autre part en affectant les fonds au paiement d’une facture de ravalement qui s’est élevée à la somme de 61753,17 euros au lieu des 48200 euros de budget votés par l’assemblée générale, sans en référer aux copropriétaires, enfin en indiquant aujourd’hui que la somme de 15245 euros n’a en réalité pas été affectée au paiement du solde du ravalement conformément aux comptes que le syndic a présenté à l’approbation de l’assemblée générale du 16 mai 2006 mais est restée sur un compte CECOP. Le syndicat des copropriétaires considère que l’ensemble de ces fautes permettent de supposer que les comptes approuvés étaient faux et que les travaux prétendument financés sont restés impayés, et évalue son préjudice à la somme de 15000 euros.

Le syndicat des copropriétaires reproche également à son ancien syndic une augmentation de sa prime d’assurance de 35% lorsque la SA X Y a choisi comme nouveau courtier Monsieur X Y, représentant un préjudice de 4437 euros sur quatre ans.

Le syndicat des copropriétaires considère aussi que le syndic lui a facturé une TVA de 183,97 euros au total sur des timbres postes, indûment.

Enfin le syndicat des copropriétaires conteste le paiement de deux factures de la société PKNET à hauteur de 777,40 euros et le prélèvement d’honoraires du syndic sur le prix de travaux de la société ELECTROPRISE augmentés de la TVA à 19,6% alors que celle-ci ne devait être que de 5,5%, portant le prix des travaux de la somme de 15025,84 euros à la somme de 17034 euros et augmentant le montant des honoraires dus au syndic de la somme de 60,02 euros.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2011.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement de la SA X Y SOPAGI:

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 1376 du Code Civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas du s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu;

Attendu en l’espèce que le syndicat des copropriétaires conteste que la SA X Y ne lui ait pas du la somme réclamée lors de la transmission de sa trésorerie, et considère que son ancien syndic a bénéficié du montant des fonds figurant au solde du compte CREDIT FONCIER et les lui devait donc au titre de sa balance de fin de gestion;

Attendu cependant qu’il apparaît sur la balance de fin de gestion effectuée par l’ancien syndic avant la passation de son mandat, qu’au 19 janvier 2009 la somme de 17185,79 euros représentant le solde d’un compte CECOP de la Banque Palatine a été portée au crédit du compte du syndicat des copropriétaires, et que, par compensation, le solde de trésorerie de la copropriété était créditeur de la somme de 14794,48 euros à cette date; que la SA X Y indique l’avoir transféré à son successeur, ce qui n’est pas contesté;

Attendu qu’il apparaît au vu des extraits de compte produits par la demanderesse que cette somme correspond au prix de vente de la loge de l’immeuble à hauteur de 15245 euros, versé le 27 mai 2004 sur un compte N°00104874581 ouvert auprès du Crédit Foncier à cet effet au nom du syndicat des copropriétaires; que ce compte a été clôturé le 16 novembre 2008 et présentait à cette date un solde de 17099,83 euros représentant la somme initiale de 15245 euros et les intérêts produits sur quatre années et demi; que cette somme exacte a été portée le 24 novembre 2008 au crédit d’un nouveau compte CECOP portant le même numéro ouvert auprès de la Banque Palatine au nom du syndicat des copropriétaires, suite à un transfert de fonds daté du 16 novembre 2008;

Attendu que la SA X Y SOPAGI produit deux courriers en date des 11 juillet 2008 et 20 octobre 2008 du Crédit Foncier et de la Banque Palatine indiquant que la totalité de la clientèle du Crédit Foncier a été transférée à la banque Palatine au mois de novembre 2008; que l’ensemble de ces éléments démontre, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, que la somme figurant au solde du compte Credit Foncier n’a pas été versée au profit de l’ancien syndic à la clôture du premier compte mais a continué à bénéficier au syndicat des copropriétaires et à produire des intérêts en sa faveur;

Attendu qu’il ressort du dernier relevé de compte produit que ce deuxième compte de la Banque Palatine a été clôturé le 1^er mars 2009 et présentait à ce jour un solde de 17267,24 euros; qu’à cette date, la SA X Y avait été remplacée par le nouveau syndic bénévole; que la clôture de ce compte a donc manifestement permis au syndicat des copropriétaires de toucher cette somme de manière effective le 1^er mars 2009;

Qu’en conséquence, la demanderesse démontre bien d’une part qu’elle a pris en compte par négligence ou imprudence le solde du compte CECOP dans sa balance de fin de gestion sans l’avoir au préalable clôturé, d’autre part que le syndicat des copropriétaires a, du fait de cette erreur, bénéficié deux fois de cette somme, une première fois lors de la transmission de la trésorerie de l’ancien syndic au nouveau syndic bénévole, une seconde fois lors de la clôture définitive du compte CECOP; qu’il existe une différence entre le montant crédité par la SA X Y à hauteur de 17185,79 euros et le solde du compte de la Banque Palatine lors de sa clôture à hauteur de 17267,24 euros; que cependant la somme réclamée par la SA X Y doit être prise en compte puisque c’est celle-ci que l’ancien syndic a versée indûment au syndicat des copropriétaires au mois de janvier 2009 et qui doit correspondre au solde du compte au moment où la balance de fin de gestion a été effectuée; qu’il n’y a pas lieu de considérer que la SA X Y devrait voir sa demande limitée à hauteur du capital initialement versé sur le compte, à l’exclusion des intérêts, puisque la somme effectivement touchée indûment par le syndicat des copropriétaires s’élève à hauteur de 17185,79 euros;

Que le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à rembourser à la SA X Y la somme de 17185,79 euros;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires:

Attendu que la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires est d’ordre contractuel; qu’il doit répondre des fautes de gestion commises dans le cadre de son mandat;

Attendu en l’espèce qu’aux termes de la 11^e résolution de l’assemblée générale du 10 mars 2004, il a été demandé au syndic de placer le produit de la vente de la loge, soit 15245 euros, sur un compte rémunéré “dans l’attente de la décision qu’il appartiendra à la prochaine assemblée générale de prendre quant à leur affectation”; que la résolution N°10 de l’assemblée générale du 19 avril 2005 a décidé de travaux de ravalement dont le budget “compte tenu du produit des ventes de parties communes” a été fixé à 48200 euros; que le syndicat des copropriétaires ne peut donc sérieusement alléguer que le syndic aurait d’une part affecté les fonds sans son autorisation, d’autre part réglé des travaux de ravalement pour un budget supérieur à celui voté par l’assemblée générale, à hauteur de 61753,17 euros; qu’il résulte en effet clairement de ces deux résolutions que l’assemblée générale a décidé en 2005 d’affecter le produit de la vente des parties communes au paiement d’une partie du coût du ravalement, et que, compte tenu de cette décision, le budget appelé n’a été que de 48200 euros, le reste étant financé par les fonds déjà disponibles;

Attendu en revanche que le syndicat des copropriétaires peut légitimement reprocher à son syndic d’avoir présenté un compte travaux erroné lors de l’assemblée générale du 16 mai 2006 puisqu’il a indiqué à son mandant avoir effectivement financé les travaux de ravalement à l’aide du prix de vente de la loge, alors qu’il est apparu en 2009 que le produit de cette vente était toujours disponible sur un compte CECOP et avait produit des intérêts; que cet élément laisse supposer que le syndic a procédé au financement des travaux du syndicat des copropriétaires à l’aide de fonds n’appartenant pas à ce dernier, ce qui constitue une faute de gestion grave, qui pourrait même recevoir une qualification pénale en fonction de la provenance des fonds réellement utilisés;

Attendu cependant que cette faute de gestion n’a causé aucun préjudice au syndicat des copropriétaires dès lors que ses travaux de ravalement ont effectivement été financés, qu’aucune réclamation de l’entreprise pour impayé ne lui est parvenue, qu’enfin le syndicat des copropriétaires a même bénéficié de cette manoeuvre comptable du syndic puisque le produit de la vente de la loge a pu produire des intérêts entre 2006 et 2009, dont le syndicat des copropriétaires a finalement bénéficié à la clôture du compte CECOP;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Sur le remboursement des sommes indues au syndicat des copropriétaires:

Attendu que le syndicat des copropriétaires reproche d’abord à son ancien syndic d’avoir changé d’assureur, des AGF à AXA, dès sa prise de fonction, et d’être responsable de l’augmentation des primes d’assurance; que cette décision a cependant été prise le 1^er juillet 2004, date de prise d’effet du contrat avec AXA; que l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 avril 2005 a donné quitus sans réserve au syndic de sa gestion sur l’année 2004; que le quitus entraîne ratification par l’assemblée générale de tous les actes dont elle a eu connaissance et impossibilité pour cette dernière d’engager la responsabilité de son syndic pour les actes de gestion qu’elle a ratifié; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le changement d’assureur ait été effectué à son insu; qu’en conséquence il sera débouté de cette demande;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’aucune TVA n’est due sur les timbres postes et ne produit pas le contrat de syndic qui permettrait de déterminer dans quelles conditions l’émission de lettres devait être facturé; qu’il sera donc débouté de cette demande;

Attendu enfin, s’agissant de ses réclamations relatives aux factures des entreprises PKNET et ELECTROPRISES, que le syndicat des copropriétaires se contente de produire les factures contestées et raturées au Tribunal; que ces éléments sont insuffisants pour apprécier le bien fondé des réclamations formulées; que le syndicat des copropriétaires sera donc également débouté de ces demandes;

Sur les demandes accessoires:

Attendu que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 2000 euros à la SA X Y SOPAGI au titre des frais non soumis à taxe qu’elle a du avancer à l’occasion de la présente instance;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris , représenté par son syndic bénévole, qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, avec le bénéfice de la distraction;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature du présent litige, sera ordonnée;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole à verser à la SA X Y SOPAGI la somme de 17185,79 euros;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris , représenté par son syndic bénévole de sa demande de dommages et intérêts;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole de sa demande reconventionnelle de remboursement de sommes indûment versées à la SA X Y SOPAGI;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole à payer à la SA X Y SOPAGI la somme 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 11^e arrondissement de Paris , représenté par son syndic bénévole aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile au profit de Maître Eric PELISSON, avocat;

Fait et jugé à Paris le 01 Décembre 2011

Le Greffier Le Président

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