Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 3e section, 11 janvier 2013, n° 11/12360

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 3e section N° RG : 11/12360 N° MINUTE : Assignation du : 28 Juillet 2011 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 11 Janvier 2013

DEMANDERESSE

S.C.I. B, représentée par sa gérante M^me C Y

62 rue Saint-Z

[…]

représentée par Maître F-G H, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E298

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du 62 RUE SAINT-Z […], représenté par son syndic la SARL […], […]

représenté par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. JAVELAS, Vice-Président

Monsieur GUYOT, Vice-Président

Madame X, Juge

assisté de Stéphanie SOTTAS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2012 tenue en audience publique devant Philippe JAVELAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

Contradictoire

en premier ressort

Signé par M. Philippe JAVELAS, Vice-Prèsident et par M^me Stéphanie SOTTAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les dernières conclusions de la société civile immobilière B, ci-après E B, notifiées par voie électronique le 19 juin 2012 ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 62 rue Saint-Z à Paris (75116), notifiées par voie électronique le 11 septembre 2012 ;

La E B est propriétaire, depuis le 1^er mars 2011, des lots n°7, 74 et 86, consistant en un appartement de cinq pièces, une cave et un emplacement de parking, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et sis 62 rue Saint-Z à Paris ([…]

La E B a fait procéder à des travaux de rénovation dans son appartement et a notamment fait installer, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, un appareil de climatisation sur le balcon, dissimulé par un caisson de bois, et posé un grillage le long du garde-corps du balcon.

La pose de l’appareil de climatisation, qui nécessitait de faire passer un tuyau de raccordement à la descente des eaux pluviales, a entraîné un percement du mur de la façade de l’immeuble.

La société CABINET […], syndic de l’immeuble, ayant informé la E B qu’une autorisation des copropriétaires était nécessaire, cette dernière a fait savoir au syndic, par courrier recommandé du 24 mai 2011, qu’elle donnait instruction à son entrepreneur de faire reboucher le mur de la façade.

L’assemblée générale du 9 juin 2011 a adopté deux résolutions enjoignant à la E B de retirer le climatiseur installé sur le balcon, de remettre la façade en l’état, d’enlever le branchement sur la descente des eaux pluviales, d’enlever le grillage incompatible avec l’harmonie des façades (résolution n°23) et mettant à la charge de la E B le changement des codes d’accès de l’immeuble, après travaux (résolution n°21).

Par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2011, la E B a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en annulation de ces résolutions, considérant qu’elles étaient constitutives d’un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la demanderesse et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation sous astreinte de la E B à retirer le climatiseur installé sur le balcon de son appartement, à remettre la façade de l’immeuble et la vitre de la porte-fenêtre dans leur état d’origine, et à retirer le grillage et le caisson en bois masquant le climatiseur.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 9 juin 2011

La E B sollicite l’annulation de cette résolution ainsi rédigée, et précédée d’un résumé des faits et d’un rappel des dispositions du règlement de copropriété : “…. l’assemblée générale, après en avoir délibéré, après avoir eu toutes explications du conseil syndical et du syndic, prend acte que la E B (M^me Y) a fait réaliser des travaux touchant les parties communes de l’immeuble, sans s’être rapprochée du syndic, sans avoir obtenu l’avis technique de l’architecte de l’immeuble et sans avoir demandé l’autorisation de l’assemblée générale.

L’assemblée générale demande à M^me Y :

- de retirer le climatiseur installé sur le balcon d’une chambre de son appartement au 2ème étage sur jardin,

- de faire remettre en état la façade,

- d’enlever le branchement sur la descente des eaux pluviales,

- d’enlever le grillage (incompatible avec l’harmonie des façades).

Ces différents travaux seront aux frais de M^me Y et l’architecte désigné par le syndic vérifiera leur bonne exécution.

L’assemblée générale, suite aux demandes ci-dessus, mandate le syndic dans le cas où la E B (M^me Y) ne ferait pas remettre en état dans un délai d’un mois d’intervenir, après avis du conseil syndical, par toutes voies et moyens pouvant aller jusqu’à une procédure judiciaire avec astreinte devant le tribunal de grande instance à Paris.

M^me Y (E B) pourra toujours déposer un dossier complet des travaux qu’elle envisage de réaliser en application du règlement de copropriété, le soumettre au conseil syndical et au syndic et ensuite à l’assemblée générale”.

La demanderesse fait valoir que cette résolution procède d’un abus de majorité, dès lors que l’installation de la climatisation sur le balcon n’est subordonnée à aucune autorisation de l’assemblée et parce que l’enlèvement du climatiseur a pour effet de défavoriser la E B par rapport aux autres copropriétaires, en ce qu’elle porte atteinte à son droit de jouissance exclusive de son balcon, telle que prévue par le règlement de copropriété, en l’absence de toute atteinte à l’esthétique et à l’harmonie des façades de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’abus de majorité n’est pas constitué, parce que la réalisation de ces travaux nécessitait, aux termes du règlement de copropriété, l’accord de l’architecte de la copropriété et du syndicat des copropriétaires et que la résolution querellée a été prise dans le seul intérêt collectif et nullement inspirée, comme le soutient la demanderesse, par des considérations partisanes.

Sur ce :

Sont abusives les décisions qui rompent l’égalité entre les copropriétaires ou ne sont justifiées par aucun motif valable. C’est au demandeur qu’il incombe de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

En l’espèce, la E B allègue que la résolution querellée a été adoptée sans motif valable dès lors qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était nécessaire et qu’au surplus, cette résolution est discriminatoire à son encontre.

Sur le premier moyen, l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, délivrée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux effectués à ses frais par un copropriétaire, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et qui sont conformes à la destination de celui-ci. Si les travaux sont contraires à la destination de l’immeuble, l’autorisation ne peut valablement être donnée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, la pose de climatiseur en façade ou sur un balcon affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.

En outre, le règlement de copropriété de l’immeuble du 62 rue Saint-Z réglemente “ les travaux susceptibles d’affecter la solidité de la construction ou intéressant toute chose ou partie commune” en prévoyant que tout copropriétaire désireux d’effectuer ce genre de travaux doit “ préalablement à tout commencement de ces travaux, obtenir l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise et l’accord de l’architecte du syndicat de la copropriété”.

Il est constant que les travaux entrepris par la société B ont, dans un premier temps, abouti à un percement de la façade, partie commune de l’immeuble et à un raccordement à une descente d’eaux pluviales, également partie commune.

A ce titre et également parce qu’ils modifient l’aspect de la façade, ils nécessitaient, contrairement à ce que soutient la demanderesse, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le premier moyen soulevé par la société demanderesse ne pourra donc être retenu.

La E B soutient, en deuxième lieu, que la résolution serait discriminatoire à son encontre en ce qu’elle porterait atteinte à la jouissance privative de son balcon, telle que prévue par le règlement de copropriété.

Il est exact que le règlement de copropriété de l’immeuble classe au nombre des parties privatives “ la jouissance exclusive des balcons, loggias et terrasses, de leurs gardes-corps ou balustrades” (p.17). Cependant, comme le prévoit l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot, sous réserve de respecter les dispositions du règlement, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, les dispositions du règlement de copropriété relatives aux travaux, mentionnées ci-avant, n’ont pas été respectées, l’accord du syndicat des copropriétaires et de l’architecte de la copropriété n’ayant pas été sollicité, et si la E B avait procédé au retrait du branchement à la descente des eaux pluviales et au rebouchage de la façade, elle n’avait pas justifié de la réalisation de ces travaux de réparation au moment où l’assemblée a adopté la résolution querellée.

En outre, la résolution contestée s’analyse également comme une habititation du syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de la E B, si celle-ci ne consent pas notamment à faire déposer le climatiseur installé sur le balcon de sa chambre. Le fait, pour l’assemblée de donner une telle autorisation au syndic, ne porte pas atteinte en lui-même, à la jouissance privative de son balcon par la E B, la validité d’une telle autorisation étant indépendante du bien ou du mal fondé des demandes du syndicat des copropriétaires.

La demanderesse ne saurait donc utilement soutenir que cette résolution rompt l’égalité entre les copropriétaires et doit être annulée pour ce motif.

La demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 9 juin 2011 sera, en conséquence, rejetée, faute pour la demanderesse de rapporter la preuve que cette décision a été adoptée sans motif valable, avec le seul objectif de lui nuire, qu’elle ne serait pas conforme à l’intérêt commun et qu’elle est discriminatoire à son encontre.

II) Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 9 juin 2011

La E B sollicite l’annulation de la résolution n°21, ainsi rédigée : “ Entretien général de l’immeuble. L’assemblée générale, après en avoir délibéré, note les points suivants dans le cadre de l’entretien de l’immeuble et du règlement de copropriété :

- changement des codes après travaux à la charge de la E B (les codes ont été communiqués aux ouvriers)

- intervenir auprès des services de la Poste pour interdire la distribution de la publicité (routage) et faire poser une plaque précisant que les publicités ne sont pas autorisées”.

La E B fait valoir que cette résolution est abusive en ce qu’elle a pour conséquence de mettre à la charge d’un seul copropriétaire la charge commune que constituent les frais de changement des codes d’accès de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la E B a communiqué les codes d’accès de l’immeuble aux entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation de son appartement, ce qui justifie l’application des dispositions du règlement de copropriété prévoyant que “ les propriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des gens à leur service, les charges communes, auront à supporter seuls les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés”.

Sur ce :

Les allégations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles la E B aurait communiqué les codes d’accès de l’immeuble aux entreprises ayant effectué les travaux de rénovation de son appartement, ne sont pas établies ni corroborées par aucune des pièces versées aux débats et sont contestées par la société demanderesse.

Par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2012, versé aux débats, fait apparaître que les codes d’accès sont régulièrement changés et que les frais en résultant constituent une charge commune.

Dès lors, le fait d’imputer à un seul copropriétaire, la E B, cette charge, sur la base d’un prétendu comportement fautif qui n’est pas établi, constitue une rupture du principe d’égalité qui doit prévaloir entre les copropriétaires.

Pour ces motifs, il sera fait droit à la demande d’annulation formée par la E B.

III) Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires

La E B soutient, en premier lieu, que ces demandes sont irrecevables, du fait qu’elles n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat réplique que ces demandes sont recevables, parce qu’elles sont en lien direct avec les demandes originaires de la E B.

Sur ce :

En application des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Cette autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. La demande reconventionnelle n’a pas besoin d’être autorisée lorsqu’elle n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle.

En l’espèce, les demandes reconventionnelles formées par le syndicat, qui visent à obtenir la condamnation sous astreinte de la E B à la suppression d’ouvrage irréguliers , sont en lien direct avec les prétentions de la E visant à obtenir notamment l’annulation d’une résolution lui ayant enjoint de procéder à cette suppression.

Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires seront, en conséquence, jugées recevables.

A) Demande visant à obtenir la condamnation de la société demanderesse à retirer le climatiseur, le caisson de bois et le grillage et à remettre la vitre de la porte-fenêtre dans son état d’origine

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, au soutien de sa demande, que les ouvrages installés sur son balcon par la E B, portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

La E B rétorque que les dispositions du règlement de copropriété, qui prévoient que les copropriétaires disposent d’une jouissance exclusive de leurs balcons, font obstacle à cette demande. Elle expose, par ailleurs, que les ouvrages installés sur son balcon ne portent nullement atteinte à l’esthétique et à l’harmonie des façades de l’immeuble, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Sur ce :

Comme il a été dit ci-avant, le règlement de copropriété de l’immeuble classe au nombre des parties privatives “ la jouissance exclusive des balcons, loggias et terrasses, de leurs gardes-corps ou balustrades” (p.17) et il résulte des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que tout copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot, sous réserve de respecter les dispositions du règlement, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble ne comporte aucune disposition interdisant d’entreposer des objets sur les balcons de l’immeuble. Il ne peut donc être soutenu que l’installation du grillage accordé au garde-corps ou la pose d’un caisson de bois sur le balcon contreviendraient au règlement de copropriété.

En outre, du fait des modifications apportées par la E B à son installation, les travaux réalisés n’affectent plus les parties communes de l’immeuble, le percement de la façade ayant été rebouché.

Enfin, l’atteinte aux droits des autres copropriétaires invoquée par le syndicat, qui parle de nuisances, n’est pas établie, et les clichés photographiques versés aux débats font apparaître que le le caisson de bois posé sur le balcon et le rideau de canisse discret, qui le dissimule au regard des copropriétaires, compte tenu de leur couleur et de leur apparence, ne déparent pas cet ensemble immobilier de facture moderne, s’harmonisent assez bien avec la façade et ne portent donc pas atteinte à l’esthétique de l’immeuble, qui est l’une des composantes de sa destination.

Dès lors, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

B) Demande de rétablissement de la façade de l’immeuble

Les clichés photographiques versés aux débats permettent de constater que la E B a déjà fait réparer la façade de l’immeuble et que les résultats obtenus sont aussi satisfaisants que possible.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande devenue sans objet.

IV) Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la E B, qui voit, pour l’essentiel, ses prétentions reconnues fondées, les frais irrépétibles non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Il lui sera, en conséquence, alloué une indemnité d’un montant de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, l’exécution provisoire, qui peut être ordonnée d’office, sera ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule la résolution n°21 de l’assemblée générale de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris (75116) du 9 juin 2011 ;

Déboute la E B de sa demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris (75116) du 9 juin 2011 ;

Déclare recevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris ([…]

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris (75116) de sa demande visant à voir condamner E B à faire retirer le climatiseur et le caisson de bois installés sur le balcon de son appartement, ainsi que le grillage accroché à ce même balcon, et à remettre dans son état d’origine la vitre de la porte-fenêtre;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande condamnation de la E B a remettre en état la façade de l’immeuble, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 62 rue Saint-Z à Paris ([…]

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris (75116) aux dépens ;

Admet M. F-G H, avocat en ayant fait la demande, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 62 rue Saint-Z à Paris (75116) à payer à la E B la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2013.

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: