Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 14 décembre 2017, n° 17/59229

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/59229 N° : 14 Assignation du : 05 Octobre 2017	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 décembre 2017 par A B, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal, Assistée de X YSOILI, Greffier.

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Michèle LE ROUX, avocat au barreau de PARIS – #A0271

DEFENDERESSE

Association ARPEJ

domiciliée : chez Association REPRESENTATIVE POUR L’ENSEIGNEMENT DU JUDAÏSME

15 rue des Lions Saint-Paul

[…]

représentée par M^e Déborah JOURNO, avocat au barreau de PARIS – #C0376

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2017, tenue publiquement, présidée par A B, Vice-Président, assistée de X YSOILI, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 21 mai 2015, la SCI SAVLANOUT a donné à bail commercial à l’association ARPEJ des locaux situés […] à Paris 75004, moyennant un loyer ANNUEL de 126.872,40, hors charges et hors taxes pour la première année et 124.320 € à compter du 1^er octobre 2016, payable mensuellement.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer une sommation de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 26 juin 2017, à l’Association ARPEJ, pour une somme de 71.568,25 euros, au titre de l’arriéré locatif à cette date.

Nonobstant divers échanges intervenus entre les parties et un règlement partiel de l’Association ARPEJ, aucun accord n’a pu être trouvé pour l’apurement de l’arriéré.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 05 octobre 2017, la SCI SAVLANOUT a fait assigner l’Association ARPEJ devant la juridiction des référés aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de l’Association ARPEJ et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner l’Association ARPEJ au paiement de la somme de 77.143,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2017,

— condamner l’Association ARPEJ au paiement de la somme de 11.994,71 euros par mois pour les termes courus entre le mois d’octobre 2017 et la résiliation,

— condamner l’Association ARPEJ au paiement, à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 12.000 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner l’Association ARPEJ au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’exploit introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu les écritures déposées et soutenues oralement à l’audience du 30 novembre 2017 par lesquelles l’Association ARPEJ fait état des difficultés financières rencontrées dans le cadre de ses activités et des efforts entrepris pour réduire sensiblement sa dette locative.

Elle sollicite l’octroi de 24 mois de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Vu les dernières écritures et observations soutenues oralement à cette audience par la SCI SAVLANOUT qui actualise la dette locative à la somme de 59.973,55 euros au mois de novembre 2017 inclus et s’oppose à tout délai.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 808 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, comme résultant de la volonté commune des parties nonobstant leurs qualités respectives.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation de payer du 26 juin 2017 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe de l’acte, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. La sommation de payer contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI SAVLANOUT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 71.568,25 € correspondant à l’arriéré locatif échu au terme de juin 2017 soit 83159,02 € auquel est ajouté le coût de l’acte, déduction faite du versement de 12.000 €.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 59.973,55 euros au terme de novembre 2017 inclus

Il y a donc lieu de condamner l’Association ARPEJ au paiement de cette somme, étant rappelé qu’eu égard à la juridiction saisie cette condamnation ne peut être que provisionnelle et sous réserve des règlements intervenus postérieurement au 21 novembre 2017.

L’Association ARPEJ expose que cette situation est consécutive à des difficultés de gestion rencontrées en cours d’activité. Elle indique qu’elle dispose d’une quinzaine d’employés et accueille une centaine d’élèves de sorte que la poursuite de son activité est primordiale.

Elle justifie en outre de réels efforts de règlement depuis plusieurs mois.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son activité, des règlements effectués et de sa situation, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences, notamment, économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à l’Association ARPEJ pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée au regard du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive et qui ne saurait dès lors constituer une créance non sérieusement contestable, de sorte qu’elle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Association ARPEJ, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’Association ARPEJ ne permet d’écarter la demande de la SCI SAVLANOUT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons l’Association ARPEJ à payer à la SCI SAVLANOUT la somme provisionnelle de 59.973,55 euros au titre de l’arriéré locatif au terme de novembre 2017 inclus;

Disons que l’Association ARPEJ pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour l’Association ARPEJ de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de l’Association ARPEJ et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir […] à Paris 75004,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons l’Association ARPEJ aux entiers dépens;

Condamnons l’Association ARPEJ à payer à la SCI SAVLANOUT la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 14 décembre 2017.

Le Greffier, Le Président,

X YSOILI A B

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Copies exécutoires

délivrées le: