Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp référé, 4 mars 2024, n° 23/09698

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/03/2024

à : – M^e Y. MARCIANO

— M^e L. CAJGFINGER

— Mme [P] [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2024

à : – M^e Y. MARCIANO

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 23/09698 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQC

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 mars 2024

DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière IMMOBILIÈRE 2C, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, Avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Liz CAJGFINGER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0161

(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du 15 janvier 2024 n° N-75056-2024-000672 du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de PARIS)

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 janvier 2024

Décision du 04 mars 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09698 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQC

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 04 mars 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 octobre 2012, M. [D] [R] a donné à bail à M. [C] [O] et Mme [P] [E] un appartement en duplex situé [Adresse 2]) moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 1.410 euros outre 125 euros par mois de provisions sur charges.

Suivant acte authentique du 22 juin 2022, la société IMMOBILIERE 2C est devenue propriétaire du bien immobilier donné en location.

A la suite d’impayés de loyer, une saisie conservatoire a été pratiquée sur les comptes bancaires de M. [C] [O] le 13 juin 2023 dont main-levée a été donnée à la suite d’une nouvelle saisie conservatoire pratiquée le 24 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 2C a fait assigner M. [C] [O] et Mme [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [P] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 27 582 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023,

— condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [P] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A l’audience du 25 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la société IMMOBILIERE 2C, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [C] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience. Il prétend que la demande de la société IMMOBILIERE 2C se heurte aux contestations sérieuses suivantes : la créance n’est pas certaine et exigible car le décompte fait apparaître un différentiel de 3 367,14 euros par rapport au montant réellement dû, les provisions pour charges de l’année 2022 ne sont pas dues car la bailleresse n’a pas procédé à la régularisation des charges pour cette année, l’augmentation de loyer pour l’année 2023 n’est pas justifiée dès lors que l’appartement relève de la classe G, le décompte fait apparaître des frais de relance alors qu’il ne s’agit de la dette de loyer. Enfin, le défendeur sollicite le débouté des demandes formées au titre des frais irrépétibles au motif que la procédure est contestable.

Mme [P] [E], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses à son dernier domicile connu, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la provision au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce il résulte du décompte produit par la société IMMOBILIERE 2C que cette dernière estime sa créance à la somme de 27.582 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2023, échéance de novembre incluses.

M. [C] [O] oppose plusieurs contestations qu’il convient d’examiner successivement.

Sur l’absence de créance certaine, liquide et exigible

M. [C] [O] prétend que la créance de la société IMMOBILIERE 2C ne serait pas certaine au motif que le décompte mentionnant une dette d’un montant de 19.055,91 euros au 30 avril 2023 ne correspondrait pas au montant de 15.688,77 euros indiqué dans la lettre de relance adressée par la bailleresse le 27 juin 2023.

Cependant, l’absence de correspondance entre ces deux montants ne rend pas la créance incertaine.

Il convient de se référer au décompte qui détaille la créance réclamée par la société IMMOBILIERE 2C.

Ce décompte montre qu’hormis deux versements de 1.683,57 euros effectués par virement le 1er juin 2023, le loyer n’a pas été réglé depuis le mois de mai 2022.

M. [C] [O] exploite une erreur contenue dans la lettre de relance du 27 juin 2023 pour prétendre que la créance ne serait pas certaine mais n’apporte aucune contradiction concernant le décompte en date du 9 novembre 2023 qui détaille les loyers et charges appelés et les règlements effectués de sorte que la créance est parfaitement déterminée.

En conséquence, la contestation de M. [C] [O] tirée de l’absence de caractère certain de la créance sera rejetée.

Sur les provisions pour charges

M. [C] [O] conteste les provisions pour charges appelées pour l’année 2022 au motif qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une régularisation.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 2C que la somme mensuelle de 180 euros a été facturée à M. [C] [O] au titre de la provision pour charges en 2022 mais que la bailleresse n’a pas procédé à la régularisation des charges pour cette année alors que l’article 23 susvisé lui faisait obligation d’y procéder.

La société IMMOBILIERE 2C ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de procéder à la régularisation des charges.

En conséquence, les provisions pour charges facturées pour la période 1er mai au 31 décembre 2022 pour la somme de 2.160 euros seront déduites de la créance de loyers et charges impayés, à charge pour la bailleresse de saisir le juge du fond d’une demande de paiement des charges locatives pour l’année 2022 une fois qu’elle aura procédé à la régularisation des charges pour cette période.

Sur l’augmentation injustifiée du loyer en 2023

M. [C] [O] fait grief à la société IMMOBILIERE 2C d’avoir procédé à une augmentation du loyer en octobre 2023 alors que le logement relèverait de la classe G.

L’article 17 II. de la loi du 6 juillet 1989 résultant de la loi du 22 août 2021 dispose : « la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »

Il ressort de la lecture de cette disposition qu’elle s’applique à la fixation du nouveau loyer et non à son augmentation en cours de bail.

Il en résulte que cette disposition n’est pas applicable à la révision du loyer effectuée par la société IMMOBILIERE 2C en octobre 2023.

Dès lors, la contestation soulevée par M. [C] [O] sera rejetée, ce d’autant que ce dernier n’établit que le logement relèverait de la classe énergétique G.

Sur les frais

M. [C] [O] fait grief à la société IMMOBILIERE 2C d’avoir mentionné dans son décompte des frais de relance d’un montant de 11,40 euros pour l’année 2022.

En application de l’article 4, p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de cette disposition que la bailleresse ne peut facturer à son locataire des frais de relance sur le fondement du contrat.

Il en résulte que la somme de 11,40 euros doit être retirée du décompte.

Il apparaît ainsi que la somme non contestable due au titre des loyers et charges peut être fixée à la somme de 25.410,60 euros (27 582 – 2 160 – 11,40).

En conséquence, M. [C] [O] et Mme [P] [E] seront condamnés in solidum au paiement de la somme provisionnelle de 25.410,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 novembre 2023, échéance de novembre incluse.

En effet, Mme [P] [E] n’ayant pas donné congé et la retranscription du jugement de divorce à l’état civil n’étant pas établie, celle-ci reste tenue de la dette de loyer quand bien même elle n’occupe plus le logement.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [O] et Mme [P] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIÈRE 2C le coût de ses frais irrépétibles. M. [C] [O] et Mme [P] [E] seront, en conséquence, condamnés in solidum à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Condamnons solidairement M. [C] [O] et Mme [P] [E] à verser à la société IMMOBILIÈRE 2C la somme provisionnelle de 25.410,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes ;

Condamnons in solidum M. [C] [O] et Mme [P] [E] à verser à la société IMMOBILIÈRE 2C la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum M. [C] [O] et Mme [P] [E] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-Présidente,

Décision du 04 mars 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09698 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQC