Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 7 novembre 2013, n° 13/01162

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 7 NOVEMBRE 2013

N° 2013/485

Rôle N° 13/01162

Z C

D C

C/

Syndicat des copropriétaires 86/90 ROUTE DE LA GAVOTTE

Grosse délivrée

le :

à :

M^e MERGER

SCP LESCUDIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 4 décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03672.

APPELANTS

Monsieur H C

né le XXX à XXX

XXX

Madame F G épouse C

née le XXX à XXX

XXX

agissant en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs :

Z C né le XXX à MARSEILLE

D C née XXX à MARSEILLE

représentés et plaidant par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 86/90 ROUTE DE LA GAVOTTE XXX

pris en la personne de son syndic la Société IMMOBILIÈRE PUJOL

dont le siège est XXX

représenté et plaidant par la SCP W, JL& R LESCUDIER, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Caroline DALLEST, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 8 octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame F DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2013,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits, la procédure et les prétentions :

Par acte de donation en date du 11 février 2004, Z et D C sont devenus propriétaires d’un local à usage de cave (lot numéro un) d’un appartement (au numéro trois) dans la copropriété de l’immeuble situé 86 – 90 route de la gavotte aux Pennes Mirabeau. Ils ont par ailleurs la jouissance privative du terrain situé au bord de leur lot jusqu’au domaine public.

Pour accéder au lot un et au lot deux, le règlement de copropriété rédigé en 1966 a prévu une servitude de passage à pied et en voiture sous le bâtiments B ainsi que sur le lot numéro 10, étant précisé que le locataire de ce lot avait édifié un entrepôt sur le terrain des lots un et deux et que les copropriétaires devraient supporter cet état de choses tant que le locataire serait un sieur X ; dès qu’un accord interviendrait avec ce locataire, les copropriétaires retrouveraient la pleine jouissance de leurs terrains mais, en contrepartie, devraient renoncer à la servitude de passage sur le terrain dont la jouissance est affectée au lot numéro 10 et créer un accès à leur lot dans la partie Nord de leur terrain, à leurs frais ;

Le lot numéro deux qui appartenait à Mademoiselle B a été subdivisé en deux lots numéro 12 à usage de cave dont elle a conservé la propriété, et en un lot numéro 13 qui a été cédé à Madame A en 2003, laquelle est également propriétaire du lot numéro 10 (devenu lot numéro 16) ; le lot numéro 13 est décrit comme le droit de jouissance d’une partie du jardin situé dans le prolongement du lot numéro 12 ;

Une Assemblée Générale a été convoquée le 12 octobre 2010, à la requête d’un administrateur ad hoc désigné le 25 mai et l’Assemblée Générale du 10 mars 2011 a adopté à la majorité des voix la résolution numéro huit ayant pour objet de confirmer la création d’une ouverture au Nord de la copropriété sur le terrain de la famille C, conformément au règlement de copropriété, et corrélativement de supprimer leurs droits de passage sur le lot 14,15 et 13 ;

Par acte en date du 6 mai 2011, Z et D C ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de la résolution numéro huit, la renonciation à la servitude devant être votée à l’unanimité puisqu’elle vise à modifier l’accès à leur lot, ce qui constitue une atteinte aux modalités de leur jouissance ; cette résolution constitue un abus de majorité et doit être annulée, la création d’une ouverture au nord est devenue matériellement impossible et la suppression de leur servitude de passage conduirait à leur enclavement, ce dont Madame A et Mademoiselle B ont conscience puisque Madame A a laissé à Mademoiselle B, qui conserve le lot numéro 12, un droit de passage piéton sur son lot 13 pour lui permettre l’accès à son lot ;

Les parties ont conclu et selon jugement contradictoire en date du 4 décembre 2012, le Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE a débouté les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution numéro huit pour n’avoir pas été votée à l’unanimité, selon eux ;

Le tribunal a sursis à statuer pour le surplus des demandes et a ordonné une expertise confiée à Monsieur Y, sur la demande relative à l’abus de majorité, dès lors qu’il a estimé ne pas disposer d’éléments suffisants pour apprécier si la création d’une ouverture au nord conduit un enclavement des demandeurs et si, de ce fait, la décision prise constituerait un abus de majorité ;

Les consorts C ont relevé appel de façon régulière et non contestée le 18 janvier 2013. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Les appelants ont conclu le 16 avril 2013 et demandent à la Cour, au visa de l’article 26 alinéa 2, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 de bien vouloir :

— juger que l’adoption de la résolution numéro huit modifie les modalités de jouissance des lots des concluants ;

— juger que l’adoption de cette résolution constitue un abus de droit et de majorité ;

— en conséquence, annuler ladite résolution, avec dispense de participation à la dépense commune ;

— une somme de 4000 euros est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.

Le syndicat, intimé, a conclu le 16 avril 2013 à la confirmation, avec allocation d’une somme de 2000 euros au titre des frais inéquitablement exposés, et sans bénéfice pour les appelants de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

L’ordonnance de clôture est en date du 24 septembre 2013 ;

SUR CE

Attendu que la Cour est d’abord saisie de l’appel des consorts C qui sollicitent l’annulation de la résolution n°8 de l’Assemblée Générale du 10 mars 2011, intitulée à l’ordre du jour de la convocation :

'confirmation de la création d’une ouverture au Nord de la copropriété sur le terrain de la famille C, conformément aux dispositions du règlement de copropriété (article 24)' ;

Attendu qu’un courrier de Madame A sollicitait le 9 décembre 2010 cette inscription à l’ordre du jour, au titre de l’obligation contractuelle de la famille C 'd’exécuter comme le prévoit le règlement de copropriété l’ouverture dans la partie Nord de son terrain sur la B 170 qui appartient à la copropriété et sur laquelle je lui dois le droit de passage ; supprimer son droit de passage en voiture sur les lots 14,15 et 13" ;

Attendu qu’a été adoptée en Assemblée Générale la résolution n°8 qui 'confirme la création d’une ouverture au Nord de la copropriété sur le terrain de la famille C, conformément au règlement de copropriété', avec accès 'par cette seule ouverture’ ;

Attendu qu’en vertu du règlement de copropriété (27 décembre 1966), le lot numéro un appartenant aux C (local à usage de cave situé au rez de jardin, avec jouissance exclusive de la partie de terrain situé au Nord jusqu’au domaine public) bénéficie d’une servitude de passage sous le bâtiment B ainsi que sur le terrain dont la jouissance est exclusive au lot 10 ;

Attendu que le règlement stipule :

'Sur le terrain dont la jouissance est affectée au lot un et deux existe une construction occupant partie de ce terrain.

Cette construction a été édifiée par le locataire du lot n°10 (Monsieur X) à usage d’entrepôt. Les co-propriétaires des lots un et deux devront supporter gratuitement cet état de choses, tant que le locataire du lot numéro 10 sera Monsieur X. Lorsqu’un accord interviendra entre eux et le propriétaire de ladite construction (locataire du lot numéro 10) ils auront la pleine jouissance de leur terrain, mais en contrepartie devront renoncer à la servitude de passage sur le terrain dont la jouissance exclusive est affectée au lot 10, et créer un accès à leur lot dans la partie Nord de leur terrain…' ;

Attendu que ces stipulations sont opposables aux copropriétaires, ainsi qu’au syndicat ;

Attendu que ce syndicat ne communique aucune pièce, et se borne à indiquer que Monsieur X n’est plus en place ;

Attendu qu’en l’état des pièces de l’appelant, la Cour ne peut que constater que le bâtiment existe toujours, que les C supportent à ce jour 'gratuitement cet état de choses', et qu’aucun accord d’aucune sorte avec Monsieur X ou même le propriétaire du lot qui le supporte n’est allégué au dossier, ou a fortiori démontré ;

Attendu qu’en l’état, le vote intervenu en Assemblée Générale ne pouvait donc procéder de l’application du règlement de copropriété tel que libellé ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que cette résolution porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des C, puisque disparaît la servitude d’accès à pied et en voiture par le porche sous le bâtiment B ;

Attendu qu’une telle atteinte aux modalités de jouissance de leur lot privatif ne pouvait pas intervenir à la majorité de l’article 24 de la Loi, ce qui fonde la demande d’annulation et rend sans objet l’examen de l’abus de droit, point sur lequel le premier juge a cru devoir ordonner une expertise relative à un éventuel état d’enclave, ce qui n’est pas d’actualité à ce jour tenant l’existence de la servitude prévue au règlement ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare l’appel fondé ;

Infirme l’intégralité du jugement de premier ressort ;

Statuant à nouveau,

Annule la résolution numéro huit de l’Assemblée Générale des copropriétaires en date du 10 mars 2011 ;

Accorde le bénéfice de la dispense de participation aux dépenses communes supportées par le syndicat dans la présente procédure (premier ressort et appel) par application de l’article 10-1 de la Loi ;

Condamne le syndicat aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement aux appelants d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MASSOT G. TORREGROSA