Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 5 décembre 2019, n° 18/01295

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2019

lv

N° 2019/ 705

Rôle N° RG 18/01295 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB2IP

Société PIQUELIQUE

C/

Syndic. de copropriété LA RESIDENCE L’ALCAZAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

M^e Pascal ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06631.

APPELANTE

S.C.I. PIQUELIQUE représentée par M. Z X, ès qualité de liquidateur de la société PIQUELIQUE domicilié ès qualités sis […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Florence JEAN, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE L’ALCAZAR, […], représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA FERRI lui même poursuites et diligences de son eprésentant légal en exercice y domicilié […]

représenté par M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de me Florent ELIA, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2019,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PIQUELIQUE est propriétaire du lot n°55 au sein de la Communauté Immobilière ( CI) L’ALCAZAR sise […].

La SCI PIQUELIQUE a effectué divers travaux au sein de son appartement consistant notamment en l’installation d’une pergola et d’une vidéo-surveillance et, a sollicité le 02 janvier 2014 auprès du syndic FONCIA FERRI, une autorisation d’agrandissement de fenêtre ainsi qu’une autorisation d’effectuer a posteriori les autres travaux accomplis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue 29 septembre 2015 au cours de laquelle a été notamment votée l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire contre la SCI PIQUELIQUE.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2015, la SCI PIQUELIQUE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALCAZAR devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 et, à titre subsidiaire, la nullité de certaines des résolutions votées.

Par jugement contradictoire en date du 08 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Nice a:

— rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 formulée par la SCI PIQUELIQUE,

— la débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 26 et 27 de ladite assemblée générale,

— condamné la SIC PIQUELIQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALCAZAR la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La SCI PIQUELIQUE a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 22 janvier 2018.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 18 avril 2018, la SCI PIQUELIQUE demande à la cour de:

— dire et juger recevable l’appel formé par la SCI PIQUELIQUE,

— infirmer le jugement rendu le 08 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a:

* rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 formulée par la SCI PIQUELIQUE,

* débouté la SCI PIQUELIQUE de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 26 et 27 de ladite assemblée générale,

* condamné la SIC PIQUELIQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALCAZAR la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— constater que l’assemblée générale s’est tenue en Principauté de Monaco et non dans une commune limitrophe française, contrairement à l’article 9 alinéa 3 du décret de 1967 et de l’article 60 du règlement de copropriété,

— constater que la convocation à l’assemblée générale du 29 septembre 2015 n’a pas été notifiée conformément aux articles 9 et 64 du décret de 1967 et dans le délai de 21 jours,

— constater que l’assemblée générale n’a pas respecté les exigences de l’article 15 du décret de 1967,

En conséquence,

A titre principal,

— dire et juger, au visa de l’article 13 du décret de 1967 , que la demande en nullité de l’assemblée générale formée par la SCI PIQUELIQUE est recevable sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a, ou non, causé un préjudice personnel au copropriétaire appelant et sans qu’il y ait à justifier d’un grief, peu importe que le copropriétaire ait assisté à l’assemblée générale,

— dire et juger que la convocation à l’assemblée générale du 29 septembre 2015 est irrégulière,

— dire et juger que l’assemblée générale du 29 septembre 2015 est nulle,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les résolutions n°4, 26 et 27 de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 sont nulles et non avenues en ce que la résolution n°26 crée une rupture d’égalité entre les différents copropriétaires et, est donc constitutive d’un abus de majorité,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI PIQUELIQUE n’aura pas à contribuer aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle conclut à titre principal à la nullité de l’assemblée générale sur le fondement des articles 9 et 11 du décret 17 mars 1967 aux motifs que:

— une telle demande en nullité de l’assemblée peut être formée par tout copropriétaire et est recevable sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’irrégularité commise a causé ou non un préjudice personnel au copropriétaire demandeur et sans qu’il y ait à justifier d’un grief, de sorte que le fait qu’un copropriétaire ait participé à l’assemblée et même voté en faveur d’une résolution ne l’empêche nullement d’intenter par la suite une action en nullité de l’assemblée,

— l’assemblée générale s’est tenue en Principauté de Monaco alors que la résidence se situe à Beausoleil et que le règlement de copropriété ne vise la possibilité d’une réunion que dans une commune limitrophe de la situation de l’immeuble, qui ne peut être qu’une commune française,

— les formes et surtout le délai de convocation de 21 jours n’ont pas été respectés, étant souligné qu’il appartient qu syndic de rapporter la preuve de l’irrégularité de la convocation,

— le procès-verbal ne mentionne pas dans quelles conditions ont été votées les désignation des président, assesseurs et secrétaires, en violation des dispositions de l’article 15 du décret de 1967.

A titre subsidiaire, si la cour estimait que l’assemblée générale du 29 septembre 2015 est régulière, elle sollicite l’annulation des résolutions 4,26 et 27 en faisant valoir que:

— sur la résolution n°4 ( approbation des comptes de l’exercice 2014), en ce qu’elle ne répond pas aux exigences posées par l’article 11 du décret de 1967, dès lors qu’elle n’a pas été destinataire des documents comptables prétendument annexés à la convocation, une telle carence ayant pour conséquence de la priver d’une information majeure,

— sur les résolutions n° 26 et 27, lesquelles sont liées:

* en refusant d’autoriser a posteriori les travaux qu’elle a réalisés au sein de son lot ( résolution n°26), le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité dès lors qu’il lui a réservé un sort différent de celui des autres copropriétaires, pour lesquels l’autorisation de procéder à des aménagements leur a été accordée, créant ainsi une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

* l’assemblée générale peut parfaitement autoriser des travaux a posteriori, d’autant que son lot est le seul présent à l’étage de l’immeuble, qu’elle y a seule accès, de sorte que les aménagements personnalités auxquels elle a procédé n’entraîne aucune aliénation des parties communes, contrairement à d’autres travaux réalisés par des copropriétaires sans qu’aucune procédure ne soit engagée à leur encontre,

*par extension, la résolution n°27 qui autorise le syndic à introduire une procédure en justice à son encontre doit, être annulée .

Le syndicat des copropriétaires CI L’ALCAZAR, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 06 juillet 2018, demande à la cour de:

— confirmer le jugement rendu le 08 janvier 2018 en ce qu’il a:

* rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 formulée par la SCI PIQUELIQUE,

* débouté la SCI PIQUELIQUE de ses demandes d’annulation des résolutions n°4, 26 et 27 de ladite assemblée générale,

* condamné la SIC PIQUELIQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ALCAZAR la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

Par conséquent,

— déclarer la SCI PIQUELIQUE irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— débouter la SCI PIQUELIQUE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI PIQUELIQUE au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015:

— sur le lieu de réunion: Monaco est limitrophe de la commune de Beausoleil et le règlement de copropriété n’édicte aucune interdiction de la tenue d’une zone limitrophe lorsqu’il s’agit de la Principauté de Monaco, d’autant que la réunion en l’espèce s’est tenue dans un hôtel à 400 mètres de l''immeuble ( et 100 mètres de la frontière), de sorte que l’appelante ne peut justifier d’aucun préjudice résultant du choix de ce lieu,

— sur le non respect des formes et délais de convocation: la SCI PIQUELIQUE n’apporte pas la preuve de la date de la première présentation de lettre recommandées, de sorte que le délai qu’elle prétend expiré d’un jour seulement, ne saurait être considéré comme dépassé,

— en toute hypothèse, la jurisprudence récente considère que les copropriétaires ayant participé à l’assemblée générale ne sont pas fondés à en demander la nullité pour non respect du délai de convocation, réservant une telle action aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, alors qu’en l’espèce, l’appelante a approuvé un certain nombre des résolutions de ladite assemblée,

— sur la désignation du président de séance et des scrutateurs: les textes imposent un vote séparé, ce qui a été le cas et le procès-verbal est parfaitement régulier sur ce point.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°4,26 et 27:

— sur la résolution n°4:

* l’ensemble des documents ont bien été notifiés à la SCI PIQUELIQUE lui permettant d’avoir une parfaite connaissance des comptes soumis à l’approbation, qu’elle pouvait en tout état de cause consulter, les modalités étant précisées sur la convocation,

* lors de l’assemblée, elle n’a émis aucune réserve en précisant sa méconnaissance des pièces comptables,

— sur les résolutions n°26 et 27:

*la SCI PIQUELIQUE a adopté un comportement frauduleux en faisant procéder à des travaux sans autorisation et à l’origine de nuisances, peu importe qu’elle soit seule copropriétaire d’un lot à cet étage, ce qui n’enlève en rien le caractère commun des parties qu’elle s’est largement appropriée, étant précisé que les autres copropriétaires y ont accès,

* de surcroît, de tels travaux rendent difficiles l’accès à certains endroits ( machinerie de l’ascenseur, système de ventilation de l’immeuble),

* en rejetant la résolution n°26, il n’a commis aucun abus de majorité, d’autant que d’autres demandes d’autorisation de travaux ont été rejetés lors de la même assemblée générale,

* la SCI PIQUELIQUE ne saurait échapper à ses obligations quant aux travaux entrepris sans autorisation et de surcroît sur des parties communes, de sorte que la résolution n°27 n’encourt aucune annulation, puisqu’il s’agit de sanctionner un tel comportement.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1^er octobre 2019.

Par conclusions déposées et notifiées le 10 octobre 2019, la SCI PIQUELIQUE, représentée par M. Z X, ès qualité de liquidateur de la société PIQUELIQUE, a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 1^er octobre 2019, la société appelante ayant fait l’objet d’une liquidation, reprenant l’intégralité de ses prétentions et moyens tels qu’exposés dans les écritures du 18 avril 2018, sauf à préciser que l’indemnité réclamée au titre des frais irréptibles doit être versée à la SCI PIQUELIQUE, représentée par M. Z X, ès qualité de liquidateur de ladite société.

Par note en délibéré reçue à la cour 16 octobre 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires CI L’ALCAZAR a confirmé ne pas s’opposer à la révocation de l’ordonnance de clôture en vue de la régularisation des dernières écritures pour la SCI PIQUELIQUE, placée en liquidation.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il convient, compte tenu de l’accord des parties et du placement en liquidation de la SCI PIQUELIQUE, de révoquer l’ordonnance de clôture du 1^er octobre 2019 afin d’admettre les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2019 par la SCI PIQUELIQUE, représentée par M. Z X, ès qualité de liquidateur de la société PIQUELIQUE.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale 29 septembre 2015

La SCI PIQUELIQUE sollicite, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale querellée, invoquant des irrégularités qui l’ont entachée tenant:

— au lieu de réunion de cette assemblée,

— au non respect des formes et délais de convocation,

— à l’irrégularité de la désignation du président de séance et des scrutateurs.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En application de cet article, est irrecevable la demande d’annulation d’une assemblée générale présentée par un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal que la SCI PIQUELIQUE a participé à l’assemblée générale du 29 septembre 2015 et qu’elle a voté en faveur de certaines des résolutions qui ont été adoptées.

Elle est donc irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier, quels que soient les griefs formulés à l’encontre tant de l’organisation, de la convocation que de la tenue de cette assemblée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 26 et 27

Sur la résolution n°4 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2014

La SCI PIQUELIQUE a bien la qualité de copropriétaire opposant puisqu’elle a voté contre cette résolution.

La convocation à l’assemblée générale mentionne au titre du projet de résolution n°4 intitulé ' approbation des comptes de l’exercice 2014" que les pièces suivantes sont annexées:

— l’état financier après répartition au 31.12.2014 ( annexe 1),

— le compte de gestion général de l’exercice clos réalisé du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014 comprenant:

* annexe 2: les charges et produits de l’exercice par nature,

* annexe 3: les opérations courantes par clés de répartition,

* annexe 4: les travaux et opérations exceptionnelles, votés, clôturés,

* annexe 5: les travaux et opérations exceptionnelles, votés, non clôturés, par clés de répartition,

— la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs,

— la répartition individuelle transmise préalablement à la présente assemblée générale par courrier séparé.

Il est en outre précisé que ' Les comptes de l’exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire, le 6^e jour ouvré qui précède l’assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic’ .

Les dispositions édictées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 sur les documents à notifier avant l’assemblée générale ont bien été respectées, de même que l’article 9-1 du même texte qui énonce que la convocation à l’assemblée générale doit indiquer le lieu, le jour et les heures de consultation des documents des charges lorsque le vote des comptes de copropriété est à l’ordre du jour.

La SCI PIQUELIQUE prétend n’avoir pas été destinataire des documents prétendument annexés à la convocation.

Or, la preuve de la réalité de la notification et de son contenu est suffisamment rapportée par l’énumération précise des pièces jointes dans la convocation et notamment celles jointes à la suite de l’ordre du jour et des projets de résolution.

En outre, il sera relevé que:

— la SCI PIQUELIQUE avait tout le loisir de prendre connaissance des documents litigieux en venant les consulter dans les conditions prévues par la convocation,

— elle n’a pas davantage émis des réserves quant à l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale au motif de la méconnaissance des documents comptables et, lors du vote, ne s’est pas abstenue mais a voté contre, mettant en évidence qu’elle avait une connaissance suffisante de la situation comptable de la copropriété pour la rejeter.

La demande d’annulation de la résolution n°4 doit être rejetée.

Sur les résolutions n°26 et 27

La résolution n° 26 est relative à la ' Demande de M. X, SCI PIQUELIQUE: Autorisation de M. X SCI PIQUELIQUE d’effectuer des travaux d’aménagement de terrasse et de cage d’escalier ' ( résolution rejetée ) et la résolution n°27 concerne ' l’autorisation à donner au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de M. X, SCI PIQUELIQUE.' ( résolution adoptée).

La SCI PIQUELIQUE reproche, pour ces deux résolutions, au syndicat des copropriétaires d’avoir commis un abus de majorité et d’avoir pris ces décisions en rompant l’égalité entre propriétaires.

Il ressort de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que la résolution n°26 concernait une demande d’autorisation a posteriori de la SCI PIQUELIQUE de travaux déjà effectués et relatifs à:

— la rénovation de la cage d’escalier du 14^e étage ( création de placard de rangements privatifs et installation d’un système de vidéo-surveillance),

— l’installation d’une pergolas et d’un petit dais sur la terrasse Nord Est.

L’abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

La preuve du caractère fautif d’une décision d’assemblée générale repose sur le copropriétaire qui s’en prévaut.

En l’espèce, la preuve d’un abus de majorité n’est nullement rapportée s’agissant d’une demande d’autorisation a posteriori présentée par la société appelante de travaux qu’elle s’est arrogée purement et simplement le droit d’effectuer, en parfaite illégalité dans la mesure:

— ils comportent une emprise sur les parties communes ( aménagement de la cage d’escalier du 14^e étage), peu importe qu’elle soit la seule copropriétaire présente sur ce palier, puisque de tels aménagements non seulement constituent, de fait, une annexion privative d’une partie commune mais sont également à l’origine de désagréments puisqu’ils rendent difficiles l’accès des différents intervenants en charges des équipements de l’immeuble à cet endroit, notamment s’agissant de l’ascenseur ou du système de ventilation,

— ils modifient l’aspect de extérieur l’immeuble et affectent son esthétisme ( aménagement de la terrasse ) .

Elle ne peut donc utilement soutenir que le rejet d’une telle résolution est contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ou révèle une intention de nuire.

Quant à la rupture de l’égalité entre les copropriétaires, la lecture du procès-verbal de l’assemblée querellée révèle que la résolution n° 25 tendant à autoriser M^me Y d’effectuer des travaux de fermeture de sa terrasse a été rejetée comme contrevenant au règlement de copropriété, mettant en évidence que la SCI PIQUELIQUE n’est pas la seule copropriétaire à se heurter à un refus de l’assemblée générale sur ce point.

La SCI PIQUELIQUE prétend enfin que de nombreux copropriétaires ont installé des pergolas de type similaire à la sienne et ont aménagé le hall d’accès à leur appartement sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans faire l’objet, mais n’apporte aucune pièce au soutien de cette allégation, la simple communication de photocopies illisibles de photographies représentant un immeuble sans plus de précision, étant manifestement insuffisante.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la SCI PIQUELIQUE est irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Révoque l’ordonnance de clôture en date du 1^er octobre 2019 afin d’admettre les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2019 par la SCI PIQUELIQUE, représentée par M. Z X, ès qualité de liquidateur de la société PIQUELIQUE.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la SCI PIQUELIQUE est irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2015,

Y ajoutant,

Condamne la SCI PIQUELIQUE, représentée par son liquidateur M. Z X, à payer au syndicat des copropriétaires CI L’ALCAZAR la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI PIQUELIQUE, représentée par son liquidateur M. Z X, aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT