Cour d'appel de Bordeaux, 26 avril 2013, n° 11/07084

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 26 AVRIL 2013

(Rédacteur : Monsieur AJ-Pierre Franco, Conseiller)

N° de rôle : 11/07084

Syndicat des copropriétaires DU 7 RUE DU CHAI DES FARINES

Madame AF AG E épouse D

Madame W X

Association DE TUTELLE D’INTEGRATION D’AQUITAINE (ATI)

c/

Monsieur S Z

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 novembre 2011 (R.G. 10/09864) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 novembre et 9 décembre 2011

APPELANTES :

Syndicat des copropriétaires DU 7 RUE DU CHAI DES FARINES représenté par son syndic bénévole Monsieur G domicilié en cette qualité au dit siège social sis XXX – XXX, et intimé suivant déclaration d’appel du 9 décembre 2011

représenté par la SCP Luc BOYREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Julie NOEL de la SCP CORNILLE, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame AF AG E épouse D, demeurant 31 rue de la Benatte – XXX

Madame W X, demeurant XXX

ATI (Association de Tutelle d’Intégration d’aquitaine (ATI) en qualité de curatrice de Monsieur E AJ AK selon jugement du TI de LESPARRE du 24 décembre 2008 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – XXX – XXX

toutes trois intimées suivant déclaration d’appel du 22 novembre 2011

représentées par la SCP Michel PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Mathilde HABAR, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Monsieur S Z, né le XXX à XXX

représenté par Maître AJ-K DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 mars 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur AJ-Pierre Franco, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Edith O’YL, Président,

Monsieur AJ-François BANCAL, Conseiller,

Monsieur AJ-Pierre FRANCO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

Par acte sous seing privé en date du 1^er janvier 1985, M^me I X et M. K E ont donné à bail commercial à M^me H des locaux sis à XXX, dans un immeuble en copropriété, avec autorisation d’y exercer la profession d’antiquité et brocante.

Le fonds de commerce, incluant le droit au bail, a été cédé le 10 septembre 1987 à M. S Z, qui exerce dans les lieux loués une activité de libraire, spécialisée dans les livres anciens et d’occasion.

Après visite des locaux par la commission de sécurité, qui réclamait des travaux urgents de mise aux normes, M. Z a fait assigner en référé ses bailleurs et a obtenu par ordonnance du 25 octobre 1990 la désignation d’un expert, en la personne de M. B.

Par jugement en date du 25 septembre 1992, le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux a homologué le rapport d’expertise et a condamné les bailleurs à effectuer les travaux préconisés par M. B.

Un nouveau bail a été signé entre les parties le 25 mars 2000, prenant effet pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2000.

Un congé avec offre de renouvellement du bail a été notifié au preneur le 30 juin 2008.

Par acte déclaratif en date du même jour, celui-ci a indiqué accepter le principe de l’offre de renouvellement mais non la fixation d’un nouveau loyer en raison des facteurs de commercialité demeurés inchangés et de l’impossibilité d’utiliser une partie du local en raison d’infiltrations.

A la suite d’une assignation délivrée par M. Z les 13 et 14 novembre 2008, le juge des référés du TGI de Bordeaux a, par décision du 12 janvier 2009, désigné M. A en qualité d’expert; celui-ci a procédé à sa mission et a déposé son rapport le 22 novembre 2009.

K E est décédé le XXX, laissant pour héritiers M^me AF AG E épouse D et M. AJ-AK E, placé sous le régime de la curatelle renforcée; cette mesure étant exercée par l’association ATI.

L’immeuble est composé de sept lots, répartis comme suit :

— M^me X et les ayants droits de M. E sont propriétaires au rez de chaussée des lots I et II,

— M. G est propriétaire à l’entresol du lot III,

— M. F est propriétaire à l’entresol et au 1^er étage des lots IV et V,

— M^me Y est propriétaire au second étage du lot VI,

— M^me C est propriétaire au dernier étage du lot VII.

Par actes d’huissier en date des 3 et 21 septembre 2010, M. S Z a fait assigner M^me X, le syndicat des copropriétaires, M^me AF AG E épouse D, M. M D, M. AJ-AK E et son curateur l’ATI en homologation du rapport d’expertise, et pour les voir déclarer conjointement et solidairement responsables à réaliser les travaux préconisés par l’expert, sous astreinte, et à lui payer des dommages-intérêts; sollicitant en outre la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux.

Selon assignation en date du 20 janvier 2011, les consorts X-E ont appelé en cause M. K G, syndic de copropriété en recherchant sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil, estimant qu’il avait fait preuve d’une inertie dommageable dans la convocation des assemblées générales, en vue de procéder en urgence aux travaux de sauvegarde de l’immeuble.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 3 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux a:

— rejeté la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires XXX et de M. G, syndic de copropriété,

— entériné le rapport d’expertise de M. A,

— condamné in solidum, à raison d’un partage par moitié de la responsabilité, d’une part, M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E sous curatelle de l’API, et d’autre part, le syndicat des copropriétaires du XXX, à effectuer les travaux préconisés par l’expert pour la verrière haute (sommitale), la verrière basse, et les travaux de la partie commune sur le dallage du rez de chaussée, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter du jugement,

— les a condamnés in solidum à payer à M. S Z les sommes suivantes:

-10 000 euros au titre des troubles de jouissance,

—  5000 euros au titre de la perte matérielle,

—  5000 euros au titre du préjudice moral,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— débouté M. Z de sa demande de suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux avec effet rétroactif au 1^er mai 2010, et l’a condamné à verser les loyers consignés au bailleur, l’indivision X-E,

— débouté les parties de leurs autres chefs de demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum l’indivision X-E et le syndic, es-qualités, des copropriétaires XXX à payer à M. Z une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dans les mêmes conditions.

Le 10 novembre 2011, l’indivision déposait une requête en rectification d’erreur matérielle.

Le 21 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires relevait appel du jugement.

Le 9 décembre 2011, l’indivision relevait également appel.

Le 8 mars 2012, une assignation était délivrée à M. D, époux de M^me E, à la requête du syndicat de copropriétaires représenté par M. G, son syndic, avec dénonciation de la déclaration d’appel et des conclusions versées au débat dans l’affaire opposant M. S Z à l’indivision.

Le syndicat s’est désisté de son appel à l’égard de M. D le 9 juillet 2012.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe le 12 février 2013, aux termes desquelles M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E sous curatelle de l’API, demandent à la cour :

— de confirmer le jugement, s’agissant de l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires et par Monsieur G, syndic de copropriété,

— de débouter Monsieur S Z, le syndicat des copropriétaires et le syndic de leurs demandes,

— de réformer la décision entreprise,

— de condamner le syndicat des copropriétaires du XXX des farines à BORDEAUX à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour la verrière haute (verrière sommitale) et les fissurations sous dallage,

— de condamner le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de l’attributaire du lot numéro un, à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour la verrière basse (paten-glass),

— de donner acte à l’indivision de la pose de trois IPN à l’intérieur du magasin, en lieu et place des linteaux en pierre fissurés,

— de condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à verser à l’indivision la somme de 1267,76 euros en réparation des linteaux de pierre fissurés, à raison d’un partage par moitié de la prise en charge de ces travaux,

— de dire Monsieur M. S Z mal fondé à solliciter la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux sous astreinte, et en conséquence de débouter de cette prétention,

— de condamner le syndic de copropriété à relever indemne l’indivision de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de Monsieur M. S Z, en application des dispositions de l’article 1382 du Code civil,

de confirmer pour le surplus le jugement du 3 novembre 2011 en ce qu’il ordonne à Monsieur M. S Z le paiement des loyers au bailleur avec effet rétroactif au 1^er mai 2010,

— d’ordonner l’exécution provisoire,

de dispenser l’indivision de toute participation aux frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires,

— de condamner le syndic de copropriété aux entiers dépens de première instance et d’appel;

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe de la cour le 20 avril 2012, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole M. G, demande à la cour :

— de réformer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté l’indivision de sa demande de condamnation de M. G,

— de déclarer irrecevable l’action de Monsieur M. S Z à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— sur le fond et à titre principal, de débouter Monsieur M. S Z et l’indivision de toutes leurs demandes dirigées contre le syndicat,

a titre subsidiaire, d’ordonner une contre expertise en désignant un nouvel expert chargé notamment de donner son avis sur la qualification de parties privatives ou de parties communes de la verrière sommitale et de la verrière basse et de donner son avis sur le caractère commun ou privatif des charges d’entretien de la verrière basse de la verrière sommitale en fonction du règlement de copropriété,

— en tout état de cause, de condamner Monsieur M. S Z à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe le 3 juillet 2012, par lesquelles Monsieur S Z, appelant incident, demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 3 novembre 2011 en ses dispositions relatives aux désordres, à l’homologation du rapport d’expertise de M. A, à la responsabilité conjointe et solidaire de l’indivision et du syndicat des copropriétaires, et à leur condamnation à effectuer sous astreinte les travaux définis par l’expert judiciaire,

— de réformer en leur montant les sommes allouées au titre des divers préjudices subis en fixant ceux-ci de la manière suivante :

' trouble de jouissance : 20 000 €,

' perte matérielle : 10 000 €,

' préjudice moral : 15 000 €

— d’ordonner la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux et jusqu’à leur vérification par expert avec rétroactivité au 1^er mai 2010, date de leur consignation sur le compte séquestre de son conseil,

— de condamner solidairement l’indivision et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 11 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu l’ordonnance de clôture, intervenue le 8 mars 2013 ;

SUR CE, LA COUR :

Il y a lieu de rappeler que le syndicat des copropriétaires s’est désisté à l’égard de M. D, et que le conseiller de la mise en état a constaté le dessaisissement partiel de la Cour par ordonnance en date du 26 juillet 2012.

Concernant les demandes de M. Z :

1- Sur la fin de non recevoir:

Le syndicat fait valoir en premier lieu qu’il n’a pas été valablement assigné dès lors que l’acte introductif d’instance a été délivré à Madame Y, alors que celle-ci avait perdu la qualité de syndic depuis le 31 janvier 2009.

Il résulte effectivement des articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 59 alinéa 2 du décret 67- 223 du 17 mars 1967 que l’assignation doit être délivré au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice.

En conséquence, l’acte délivré le 3 septembre 2010 à la requête de M. M. S Z au syndicat des copropriétaires représenté par M^me Y n’a pu créer de lien d’instance dès lors que cette personne physique n’était plus syndic depuis le 31 janvier 2009, et n’avait donc plus de pouvoir de représentation du syndicat de copropriété, personne morale ; il s’agit en l’espèce non pas d’une fin de non-recevoir, ainsi que cela a été soutenu à tort par la syndicat, mais d’une nullité de fond affectant l’acte, au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

Toutefois, selon les termes de l’article 121 du code de procédure civile, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Or, en l’espèce, à la suite de la délivrance de l’assignation, une assemblée générale des copropriétaires du XXX s’est tenue le 2 octobre 2010, en présence de M. G, syndic en exercice, et le procès-verbal a fait l’objet d’un paragraphe intitulé « affaire Z », dans lequel il est fait expressément référence à l’assignation délivrée à Madame O Y, alors que celle-ci n’exerce plus les fonctions de syndic.

L’assemblée générale a toutefois décidé que compte tenu des diverses procédures judiciaires en cours toutes à l’initiative de M. Z, tant contre ses d’ailleurs que la copropriété et en raison du conflit d’intérêts qui pourraient en survenir, la copropriété changera d’avocat pour défendre ses intérêts.

A la suite de cette assemblée générale, une constitution d’avocat a été enregistrée au greffe du tribunal de Grande instance de Bordeaux le 5 novembre 2010, pour le compte du syndicat des copropriétaires du XXX.

Il convient en conséquence de considérer qu’avant la décision du Tribunal de Grande instance de Bordeaux, la nullité s’est trouvée couverte par l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, représentée par M. K G pris en sa qualité de syndic, au nom duquel des conclusions ont d’ailleurs été prises.

En second lieu, le syndicat estime que les demandes formées à son encontre par M. Z, sont irrecevables des lors que ce dernier est simplement locataire du lot numéro un de la copropriété, et qu’il n’a donc pas qualité pour exiger la réalisation de travaux d’entretien sur les parties communes.

Cet argument n’a pas été examiné par le premier juge.

Mais il résulte de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le locataire, ayant la qualité de tiers peut donc agir directement contre le syndicat sur le fondement de la responsabilité délictuelle en raison des troubles de jouissance consécutifs au défaut d’entretien ou au vice de construction d’une partie commune, et contre ses bailleurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Le moyen tiré d’une prétendue irrecevabilité des demandes doit être écarté, et la décision de première instance sera donc confirmée de ce chef.

2- Sur le fond :

Le rapport d’expertise de M. A, clair, précis et détaillé, répond aux questions posées par le juge des référés ainsi qu’aux dires des parties; c’est à juste titre que le Tribunal l’a retenu pour procéder à l’examen des demandes du locataire.

Le fait que l’expert judiciaire ait donné son appréciation sur la nature commune de certaines parties de l’immeuble ne lie pas le juge, et les travaux effectués postérieurement au dépôt de son rapport peuvent être analysés sans qu’il y ait besoin de recourir à une contre-expertise, ainsi que sollicité par le syndicat à titre subsidiaire.

Sur les responsabilités :

L’expert a relevé que le local commercial situé en rez-de-chaussée de l’immeuble est éclairé dans sa partie centrale par une verrière plate sur puits de jour, et se trouve lui-même surmonté au niveau du troisième étage d’une verrière sommitale à quatre pans, datant probablement de la fin du XIX ème siècle.

La verrière sommitale du puits de jour présentait lors de la réunion d’expertise du 25 mars 2009 plusieurs vitrages fissurés ou cassés ; un vitrage manquait pour moitié en partie basse d’un des angles de la partie centrale, ce qui permettait à l’eau de pluie de couler directement sur la verrière plate en contrebas.

L’expert a relevé que les cornières des cadres étaient par endroits très oxydées, les masticage des verres très vétustes ce qui compromettait d’une façon générale l’étanchéité de cette verrière.

Il a décrit les travaux nécessaires comme suit :

' mise en place d’un échafaudage intérieur

— dépose de l’ensemble des vitrages actuels

' brossage complet et traitement de l’ensemble de la structure métallique contre la corrosion par application d’un antirouille

' remise en peinture de l’ensemble de la structure métallique,

' repose de l’ensemble du vitrage au mastic incluant le remplacement à l’identique des éléments fissurés ou cassés.

Le total des travaux sur la verrière haute s’élève selon l’expert à la somme de 17 772,56 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu que ces travaux ne lui incombent nullement au regard des stipulations du règlement de copropriété.

Dans son article IX°, le règlement de copropriété des 4 et 10 septembre 1957 stipule, en page 10, que les frais d’entretien et de réparation des toitures et verrière seront à la charge des attributaires dans la proportion de leurs millièmes respectifs.

Il y a lieu de prendre seulement en compte la mention manuscrite, qui met côte à côte les mots « toitures » et « verrière », et non la version initiale du règlement, qui a été biffée et qui prévoyait d’imputer seulement aux attributaires des lots IV et V les frais relatifs à la verrière. En outre, la verrière sommitale, désignée sous le numéro 61 du plan annexé, ne figure pas dans les parties privatives détaillées et attribuées à l’article II du règlement.

En toute hypothèse, il convient de faire prévaloir les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes, notamment, les éléments d’équipements communs.

Le syndicat des copropriétaires conclut par ailleurs que le jugement a entériné à tort les conclusions expertales, alors même que la situation avait évolué depuis 2009.

Mais en page 13 de son rapport, l’expert judiciaire a clairement indiqué que les prestations réalisées par la société IMMO RENOVATION selon facture numéro 0099 du 14 mai 2009, comportant la réparation des verres cassés par des plaques de polycristal et révisions diverses ne fournissait aucune garantie sur l’étanchéité mise en 'uvre autour des vitrages, et relevait davantage « du bricolage » « que de réels travaux de mise hors d’eau pour ce type d’ouvrage, la superposition de vitrage n’ayant jamais donné de très bons résultats dans le temps. »

Les autres factures invoquées (facture numéro 139 du 4 mai 2009 d’un montant de 833,45 euros et facture numéro 138 du 30 avril 2009 d’un montant de 580,25 euros) correspondent non pas à des frais de remise en état, mais à la protection de la verrière contre d’éventuels débris ou objets contondants, et à la fourniture et mise en place d’une bâche de protection sur le skidom.

Il est exact que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2010, soit postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, a été accepté le devis numéro 211 de l’entreprise COURPRIE ADRI, d’un montant de 3349,63 euros TTC.

Toutefois les prestations proposées par cette entreprise concernaient simplement la pose de bande sur 172 m linéaires sur le dessus de la verrière ; il ne s’agissait en aucun cas des travaux préconisés par l’expert, qui sont seuls en mesure de mettre un terme définitif aux désordres observés. En tout état de cause la facture correspondante n’est pas produite.

Les travaux de remise en état relatif à la verrière sommitale doivent en conséquence être supportés par le syndicat des copropriétaires.

Cette partie de l’immeuble ne fait pas partie des locaux loués; il n’y a donc pas lieu à condamnation in solidum des bailleurs avec le syndicat.

Il y a lieu de réformer sur ce point le jugement déféré, qui, dans son dispositif, avait imputé pour moitié ces frais à l’indivision E-X.

L’expert judiciaire a en outre relevé que la verrière basse, entre rez de chaussée et premier étage, présentait des vitrages brisés et fissurés, en partie sommairement doublée par le dessus, sans que l’étanchéité ne soit assurée, avec des vitrages cassables ; il a chiffré les travaux de remise en état à la somme de 4451,51 euros TTC (dépose de l’ensemble et remplacement par des vitrages armés à mailles carrées avec masticage par le dessus).

Le syndicat souligne que cette verrière est incorporée au local commercial, ne profite qu’à ce dernier et ne peut donc constituer une partie commune de l’immeuble; de sorte que les travaux y afférents devraient incomber exclusivement aux bailleurs, tenus d’effectuer les travaux de mise en sécurité.

Toutefois, sur la première page des plans annexés au règlement de copropriété, décrivant les locaux en rez de chaussée, il existe au centre de l’immeuble (donc dans le puits de lumière provenant de la verrière sommitale), une cour avec paten-glass (ou pâte de verre) portant le numéro 35.

En page 10 du règlement de copropriété, qui fait la loi des parties, il est prévu que cet élément sera entretenu et réparé en totalité par les attributaires des lots à l’exclusion de l’attributaire du lot numéro un ; ce qui est logique au regard de la configuration des lieux initiale, dans laquelle le lot numéro 1, à usage d’entrepôt, n’était pas éclairé.

Le local actuellement donné à bail se trouve partiellement sous cette verrière, dans sa partie constituant le lot II.

Au titre de ces dommages, le locataire dispose d’une action à la fois contre ses bailleurs, puisque l’eau pénètre dans son magasin par cette verrière basse, et contre le syndicat de copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les membres de l’indivision X-E et le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert ; sauf à préciser que les membres de l’indivision seront relevés indemnes par le syndicat à due proportion des millièmes correspondant au lot numéro I.

Le jugement sera donc réformé sur ce point.

Lors de ses opérations, l’expert a relevé la présence de fissuration transversale sur trois gros linteaux en pierre supportant la trémie bouchée d’un ancien escalier rendant nécessaire la mise en place de trois IPN de section 1500 x 200 mm en sous face des linteaux, afin de reprendre les charges descendantes, conformément au devis dressé par l’entreprise SERRANO le 16 avril 2009 pour un montant total de 1428,02 euro TTC.

Vis à vis de son locataire, l’indivision a satisfait à ses obligations de bailleur en faisant réaliser les travaux préconisés sur ce point par l’expert, selon facture en date du 27 juillet 2009 d’un montant de 2535,52 euros.

S’agissant de travaux touchant au gros 'uvre de l’immeuble, et donc des parties communes, l’indivision est fondée à exercer un recours à l’encontre du syndicat de copropriétaires pour la somme de 1267,76 euros correspondant à la moitié de la facture.

M. A a observé la présence de forte fissuration en sous face de dallage pierre du couloir du rez-de-chaussée menant au sous-sol, du fait de la très forte corrosion et des anciens fers en sous face, au bord de la rupture. Cette situation est imputable à des descentes de charges puisqu’au niveau du rez-de-chaussée, une cloison haute et très lourde referme l’espace entre la librairie et le couloir et transmet des efforts trop importants sur le dallage.

La solution réparatoire a été évaluée à 3348,80 euros TTC (mise en place d’étaiements métalliques types portique de forte section en sous face de dallage pour soutenir le couloir sur toute sa longueur tout en permettant le passage vers les caves).

L’indivision estime que ces travaux ne lui incombent pas en se fondant sur le règlement de copropriété.

Celui-ci stipule dans son article neuf que l’escalier dessert des caves inondées et non attribuées ; mais prévoit expressément que si ces caves étaient un jour assainies, chaque attributaire des lots, I, IV, V, VI et VII en auraient une partie.

L’entretien de cet escalier reviendrait alors à chacun desdits attributaires et ce dans la proportion de 200/1000 èmes pour chacun.

Or, il est constant que les caves ne sont plus aujourd’hui inondées, et qu’une cave OUEST est normalement louée à M. Z afin d’y stocker des livres.

Il convient en conséquence de condamner in solidum les bailleurs et le syndicat de copropriétaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert, sous astreinte. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation des divers préjudices :

M. S Z souligne l’importance des troubles de jouissance qu’il rencontre depuis l’année 2008 dans le cadre de l’exploitation de son commerce de livres anciens, puisque son local a été soumis à plusieurs reprises à des infiltrations d’eau, que la cave où les livres sont normalement stockés est inutilisable, que la verrière éclairant la librairie se trouve partiellement occultée.

En l’état des pièces versées aux débats, il convient de confirmer le jugement sur ce point, le préjudice de jouissance ayant été justement réparé par une indemnité de 10 000 €.

M. S Z invoque en second lieu la perte de livres anciens et rares et sollicite à ce titre l’allocation d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Dans un courrier en date du 2 juin 2008, adressée à son assureur, il a signalé un dégât des eaux survenues le 31 mai 2008 à la suite infiltrations provenant de la verrière et qui lui aurait occasionné des dégâts sur des livres et des cartes.

Le procès-verbal de constat dressé par huissier à cette occasion, le 3 juin 2008, met en évidence en page quatre la présence de flaques d’eau sur le sol de la librairie, les parties inférieures des vitrines sont imbibées d’eau, certains murs anciens sont imbibés d’eau et des cartes anciennes présentent des traces d’infiltrations d’eau.

Il n’existe toutefois aucun inventaire de livres qui auraient été rendus invendables du fait des infiltrations.

Le préjudice matériel doit donner lieu à une indemnisation, dont le montant sera toutefois ramené à 1000 €, au regard des pièces produites. Le jugement entrepris sera réformé à ce titre.

En troisième lieu, M. S Z fait état du préjudice moral qui lui a été occasionné depuis de longues années, du fait de la carence de ses bailleurs et du syndicat des copropriétaires à mettre en 'uvre les travaux nécessaires.

Il rappelle à cet égard qu’il s’agit de la deuxième procédure qu’il a dû engager, le litige entre les parties ayant en réalité commencé en 1990 au sujet des réparations rendues indispensables par la vétusté des locaux commerciaux.

Le tribunal a justement réparé ce préjudice par une indemnité de 5000 €, la décision sera donc confirmée.

M. Z souligne par ailleurs que l’exploitation de son commerce sera sérieusement perturbée à l’occasion des travaux de réparation de la verrière et sollicite en conséquence la suspension de l’exigibilité des loyers avec effet rétroactif au 1^er mai 2010 date de leur consignation sur le compte séquestre de son conseil.

Toutefois, le locataire commercial n’est fondé à opposer l’exception d’inexécution que lorsque les locaux donnés à bail sont devenus totalement inutilisables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, en page 4 du bail commercial, les parties ont convenu que le preneur souffrirait l’exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévations et travaux quelconques que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les lieux loués sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quel que soit l’importance et la durée de ces travaux.

Le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a débouté M. S Z de cette demande de suspension des loyers, en le condamnant à verser les loyers consignés.

Il y a lieu également à confirmation, s’agissant de la condamnation prononcée in solidum à l’encontre de l’indivision X-E et du syndicat de copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est équitable d’allouer à M. S Z une indemnité complémentaire de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Concernant le recours exercé à l’encontre du syndic de copropriété :

L’indivision X-E entend être relevée indemne par le syndic de copropriété M. G de toute condamnation prononcée à son encontre au terme de la présente procédure.

Mais cette demande est irrecevable dès lors que M. G n’a pas été, à titre personnel, intimé en cause d’appel.

La demande formée au titre de l’exécution provisoire ne présente aucun intérêt en cause d’appel et sera rejetée.

Il convient de dispenser l’indivision X-E de toute participation aux honoraires d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, compte tenu de l’opposition d’intérêt existant entre ces parties.

L’indivision X-E et le syndicat de copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel et déboutés en équité de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort :

Constate son dessaisissement partiel à la suite du désistement d’appel du syndicat des copropriétaires à l’égard de M. M D,

Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires du XXX,

— condamné in solidum, à raison d’un partage par moitié de la responsabilité, d’une part M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI , et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX, à effectuer les travaux préconisés par l’expert pour la partie commune sur le dallage du rez-de-chaussée, et pour la verrière basse,

— condamné in solidum d’une part M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI , et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX à payer à M. S Z la somme de 10 000 € au titre des troubles de jouissance, et celle de 5000 € en réparation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. S Z de sa demande de suspension de paiement des loyers pendant la durée des travaux avec effet rétroactif au 1^er mai 2010,

— condamné M. S T verser les loyers consignés à M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI,

— condamné in solidum M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, à payer à M. S Z la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

Le réforme pour le surplus,

et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à effectuer les travaux préconisés pour la verrière haute (sommitale) par l’expert M. A dans son rapport déposé le 22 octobre 2009,

Dit qu’à défaut d’exécution des travaux décrits au dispositif du présent arrêt dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courra à l’encontre de M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, et du syndicat des copropriétaires XXX, et ceci pendant une durée de six mois,

Dit que M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, seront relevés indemnes par le syndicat de copropriétaires du XXX au titre des travaux concernant la verrière basse à due proportion des millièmes de copropriété correspondant au lot numéro Un,

Condamne in solidum d’une part M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI , et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX à payer à M. S Z la somme de 1000 € en réparation de son préjudice matériel,

Donne acte à M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI de la réalisation des travaux consistants en la pose de trois IPN à l’intérieur du magasin en lieu et place des linteaux pierre fissurés,

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à verser à M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, la somme globale de 1267,76 euros correspondant à la moitié de la prise en charge de réparation des linteaux de pierre fissurés,

Déclare irrecevable la demande formée par M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI à l’encontre du syndic de copropriété, M. G, à titre personnel,

Dispense M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, de participation aux honoraires d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la présente procédure,

Dit n’y avoir lieu à contre-expertise, ni à exécution provisoire,

Y ajoutant

Condamne in solidum d’une part M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX à payer à M. S Z la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne in solidum d’une part M^me AF AG E, M^me W X, M. AJ-AK E, sous curatelle de l’ATI, et d’autre part le syndicat des copropriétaires XXX aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître AJ-K DAHAN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Edith O’YL, présidente et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.