Cour d'appel de Bordeaux, 22 octobre 2015, n° 14/01011

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 22 OCTOBRE 2015

(Rédacteur : Catherine FOURNIEL, président,)

N° de rôle : 14/01011

SNC ZAC DE LA VILLE D’ETE

c/

SCI Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5°, RG : 12/02721) suivant déclaration d’appel du 19 février 2014

APPELANTE :

SNC ZAC DE LA VILLE D’ETE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Noëlle LARROUY de la SELARL CABINET LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCI Y, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – XXX

représentée par Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 août 2015 en audience publique, devant la cour composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE

Dans le courant de l’année 2004, la commune d’Arcachon, après décision d’aménager le centre-ville, a approuvé un dossier de création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) et en a confié la réalisation à la société Eiffage Immobilier Atlantique à laquelle s’est substituée la SNC ZAC de la ville d’été à l’effet d’acquérir des biens.

Par acte authentique du 11 octobre 2005, la SCI Y a vendu à la société ZAC de la ville d’été un ensemble immobilier situé à Arcachon et cette dernière a également acquis d’autres parcelles voisines à l’occasion d’une opération de promotion construction de bâtiments neufs.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 606 000 € hors taxes avec des modalités de paiement aux termes desquelles le prix était stipulé payable par compensation du projet proposé conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du code civil lors de l’achèvement et de la livraison sans réserve des locaux à construire désignés dans l’acte que la société ZAC de la ville d’été, acquéreur du lot de copropriété, s’engagerait à vendre au profit de la SCI Y, locaux dont la livraison prévisionnelle était fixée au plus tard au 31 octobre 2007.

Par acte d’huissier du 21 mars 2012, la SCI Y a fait assigner la société ZAC de la ville d’été en paiement d’une somme principale de 220 000 € en réparation du préjudice consécutif au retard dans la livraison d’un ensemble immobilier précité, en exécution d’un contrat de vente notarié du 11 octobre 2005.

Par jugement en date du 23 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2013, la réouverture des débats et nouvelle clôture au jour des plaidoiries ;

— condamné la société ZAC de la ville d’été à payer à la SCI Y une somme de 70 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— fait droit à l’application de l’article 1154 du code civil ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

— condamné la société ZAC de la ville d’été aux dépens ainsi qu’à payer à la société Y une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 février 2014 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées, la SNC ZAC de la ville d’été a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 2 septembre 2014, la SNC ZAC de la ville d’été demande à la cour, au visa des articles 1189, 1134, 1147, 1156 du code civil, de l’acte authentique du 11 octobre 2005, de l’acte authentique du 1^er juin 2011 et du jugement déféré , de la déclarer recevable et à tous égards fondée en son appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 janvier 2014, de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et de :

— à titre principal,

* dire et juger que la sanction du dépassement du délai qui lui était imparti stipulée au bénéfice de la SCI Y dans l’acte authentique du 11 octobre 2005 consistait dans la déchéance du terme et le versement immédiat du prix de la vente ;

* constater que la SCI Y n’a pas souhaité se voir octroyer les sommes représentatives du prix de vente qui avaient été dûment consignées en l’étude de Maître X ;

* dire et juger qu’en sa qualité de débiteur d’une obligation alternative, elle s’est libérée de son obligation par la consignation entre les mains de Maître X du prix de vente ;

* dire et juger en conséquence la SCI Y infondée à solliciter l’octroi de dommages et intérêts eu égard aux termes des contrats qu’elle a régularisés avec elle ;

* dire et juger en tant que de besoin que la SCI Y ne démontre pas l’existence d’une faute qui lui soit imputable, ni d’un lien de causalité avec le préjudice allégué ;

en conséquence,

* débouter la SCI Y de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, la condamner au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre les frais d’exécution éventuels, en ce compris le droit proportionnel éventuellement appelé par l’huissier en charge de l’exécution forcée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire,

— dire et juger, s’agissant de la période incriminée, que la perte de chance alléguée ne saurait en aucun cas inclure le mois d’octobre 2007, ainsi que l’année 2011 ;

— réduire dans des proportions considérables le quantum de la perte de chance alléguée.

L’appelante fait valoir pour l’essentiel :

— que les stipulations de l’acte authentique de vente du 11 octobre 2005 font nécessairement obstacle à la recevabilité des demandes de la SCI Y, que la survenance du terme contractuel a pour effet de rendre l’obligation exigible, et qu’en l’espèce, l’obligation exigible a été prévue comme devant se traduire par le versement du prix de la vente et non l’exécution forcée des travaux d’édification ;

— qu’en refusant le paiement du prix de vente, qui lui était pourtant proposé, la SCI Y a expressément renoncé au bénéfice du terme, et ne saurait par conséquent juridiquement la contraindre au paiement de dommages et intérêts en raison du seul décalage avec lequel la livraison des immeubles est intervenue, alors même que l’acte du 11 octobre 2005 ne prévoit aucune pénalité spécifique;

— que le simple constat objectif d’un retard de livraison ne peut dès lors plus justifier la moindre demande indemnitaire, le retard enregistré n’étant pas en tant que tel fautif ;

— que la date butoir du 31 octobre 2007 ne peut davantage, eu égard à la renonciation au bénéfice du terme, constituer le point de départ de l’hypothétique préjudice allégué, lequel n’aurait pas dû se réaliser si la SCI Y avait opté pour le paiement du prix de la vente ;

— qu’il n’y a par ailleurs aucune obligation contractuelle de résultat de livrer les locaux à la date du 31 octobre 2007 prévue au contrat, comme le prouve l’absence de pénalité de retard dans le contrat, et que les dommages et intérêts accordés au titre de retards de livraison dans le cadre de dations en paiement ne concernent que des hypothèses où le paiement alternatif du prix de vente n’était pas prévu ;

— que pour prétendre à l’indemnisation du préjudice qu’elle allègue, la SCI Y doit nécessairement prouver une faute caractérisée de la société concluante, indépendante de la simple constatation objective d’un retard, ce dont elle s’est toujours abstenue.

A titre subsidiaire, la SNC Zac de la ville d’été affirme qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat susceptible de fonder une action indemnitaire, que le simple constat objectif d’un retard de livraison n’est pas en tant que tel constitutif d’une faute, que la SCI Y est dans l’incapacité de démontrer la moindre faute causale du préjudice allégué, que par ailleurs, le retard enregistré est imputable à la procédure engagée devant le tribunal administratif de Bordeaux, qu’elle a tout mis en oeuvre pour livrer les locaux objets de la dation le plus rapidement possible, malgré les contraintes induites par la contestation de la délibération du conseil municipal de la commune d’Arcachon, que le principe même du préjudice n’est pas démontré, dans la mesure où la perte de chance alléguée ne revêt manifestement pas le caractère de certitude requis par la jurisprudence constante ; que de plus, le quantum de la demande indemnitaire est exorbitant, puisque il est totalement exclu d’inclure le mois d’octobre 2007 et le premier semestre 2011 dans l’assiette des réclamations de la SCI Y, et que rien ne permet de considérer que les baux susceptibles d’être consentis par elle auraient été équivalents à 90% de la valeur locative actuelle, laquelle n’est pas justifiée.

Elle ajoute, en réponse aux conclusions de la SCI Y, que la convention relative au paiement du prix se définit comme étant l’obligation alternative de l’article 1189 du code civil ; que dès l’instant où elle a versé le prix entre les mains du notaire, M. X, à défaut de livrer les locaux à l’échéance convenue, elle était libérée par la délivrance de l’une des deux choses comprises dans l’obligation, ces choses étant alternatives, et qu’en refusant expressément de recevoir le prix, la SCI Y a opté pour une remise ultérieure des locaux malgré le déplacement du terme.

Dans ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 30 septembre 2014, la SCI Y demande à la cour de :

— vu les articles 1134, 1147 et suivants du code civil,

— dire et juger que l’obligation de paiement par dation au plus tard au 31 octobre est une obligation indivisible, et la convention des parties ;

— dire et juger que le défaut de livraison dans le terme convenu constitue une inexécution de son obligation ;

— dire et juger que la dissimulation même par négligence du caractère non définitif des décisions administratives concourant à l’ensemble du projet de la ZAC interdit à la SNC ZAC de la ville d’été d’opposer les difficultés qui en découlent pour modifier les termes contractuels ;

— dire et juger en tout état de cause qu’il n’est pas démontré l’impossibilité matérielle de réaliser les travaux et de livrer les locaux dès lors que ceux-ci ne sont pas dans le même îlot de construction que ceux visés par l’arrêté municipal qui a fait l’objet de procédure ;

— constater en conséquence qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les difficultés administratives et la non livraison de l’immeuble ;

— dire et juger que la valeur locative des biens a fait l’objet d’un accord lors de la vente entre le promoteur et la SCI Y ;

— fixer en conséquence le préjudice en retenant la valeur locative sur la durée de retard ;

— constater que n’étant pas démontré les difficultés d’un marché locatif commercial à Arcachon, il n’y a pas lieu de procéder à réduction par perte de chance ;

— condamner en conséquence la SNC ZAC de la ville d’été au paiement de la somme de 220 000 € au titre de réparation du préjudice de retard ;

— dire que cette somme portera intérêts à compter de la date de l’assignation avec capitalisation des intérêts par année entière par application de l’article 1154 du code civil ;

— allouer à la SCI Y la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700, outre les entiers dépens.

L’intimée soutient que la convention forme un tout et que l’obligation de remettre à terme fixé est une obligation contractuelle dont le non respect constitue nécessairement une inexécution contractuelle, et donc une faute contractuelle, qu’il est rappelé dans l’acte que le prix sera payable par compensation, conformément aux dispositions de l’article 1289 et suivants du code civil, lors de l’achèvement et de la livraison, que la remise des locaux a été constatée par acte le 1^er juin 2011, que le promoteur a été défaillant dans ses obligations de livraison et en conséquence doit réparation du préjudice de retard, qu’elle n’a pas renoncé au bénéfice du terme, dont l’inexécution est constitutive d’une faute, qu’en ayant souscrit un engagement de livraison, la SNC ZAC de la ville d’été a d’ailleurs souscrit une obligation de résultat, qu’elle-même n’avait pas non plus l’obligation d’accepter le paiement en numéraire, dans la mesure où il ne s’agit que d’une faculté à titre de garantie laissée au vendeur qui doit être payé en dation, et qu’en outre, la SNC ZAC de la ville d’été n’apporte aucun élément probant tendant à justifier des causes de son retard dans l’exécution des obligations souscrites par acte du 11 octobre 2005.

Pour justifier sa demande d’indemnisation, la société intimée souligne qu’elle avait fait mise en demeure de livrer et fait délivrer assignation le 5 mai 2009 afin d’obtenir livraison sous astreinte devant le juge de l’exécution, lequel s’est déclaré incompétent, que cette assignation vaut pour le moins mise en demeure , que de plus elle n’a pas fait usage de sa possibilité de renoncer à la dation au profit d’un paiement en numéraires, que le retard dans la livraison a modifié son objectif de remplacer d’anciens locaux commerciaux et d’exploitation de l’entreprise , que le calcul du préjudice de perte de loyers depuis le mois d’octobre 2007 et pour les trois ans et huit mois de retard se fait sur la base des baux négociés en 2011, et que la SNC ZAC de la ville d’été ne saurait prétendre que le bien qu’elle a livré ne pouvait être loué au motif que les autres travaux dont elle était responsable au titre de la convention de ZAC, n’étant pas terminés, n’auraient pas permis l’exploitation d’un commerce dans cet immeuble, ce qui aurait constitué un trouble anormal de voisinage susceptible d’une indemnisation égale au préjudice perdu, que l’appelante a sciemment trompé son cocontractant, commettant un dol et un défaut d’information manifeste, que le quantum est basé sur une valeur locative fixée à l’acte, de l’accord commun des parties et qu’il est confirmé par les baux ultérieurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 août 2015.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE DROIT A INDEMNISATION DE LA SCI Y

L’acte authentique de vente du 11 octobre 2005 prévoit au paragraphe relatif au paiement du prix :

'A titre de condition essentielle et déterminante des présentes le prix ci-dessus exprimé est stipulé payable par compensation du projet proposé conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du code civil, lors de l’achèvement et de la livraison sans réserve des locaux à construire ci-après désignés que la SNC ZAC DE LA VILLE D’ETE , ACQUEREUR du lot de copropriété s’engagera à vendre au profit de la SCI Y en deuxième partie des présentes.

La livraison prévisionnelle des locaux est quant à elle fixée au plus tard au 31 octobre 2007.

A défaut d’avoir livré les locaux au 31 décembre 2008, le prix deviendra exigible immédiatement, au profit de la SCI Y, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.'

Il est précisé en page 18 de cet acte que : 'LE VENDEUR s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai ci-dessus fixé et conformément au présent acte soit au plus tard le 31 octobre 2007.'

L’obligation ainsi contractée par la société ZAC de la ville d’été de livrer un bien déterminé à une date précise est une obligation de résultat dont le non respect est en lui -même un manquement fautif.

S’agissant d’une obligation à terme convenu, l’absence de stipulation de pénalités de retard est dépourvue d’effet, et le créancier n’a pas à prouver l’existence d’une faute distincte de la constatation objective d’un retard.

Contrairement à ce que prétend l’appelante, l’acte du 11 octobre 2005 ne la rend pas débitrice d’une obligation alternative, l’exigibilité du prix en cas de non livraison des locaux au 31 décembre 2008 ne constituant qu’une faculté et non une obligation pour le bénéficiaire de la dation en paiement d’accepter cette modalité, avec déchéance du terme contractuel de livraison des biens.

Il résulte de l’acte authentique en date du 1^er juin 2011 contenant dation en paiement de locaux de copropriété neufs et constatation de compensation de prix que le transfert de possession des locaux est intervenu à cette date avec la remise des clés aux représentants de la SCI Y.

Cet acte ne contient aucune renonciation expresse de celle-ci à se prévaloir du terme de livraison, et il n’est versé aux débats aucun élément objectif dont pourrait être déduite une renonciation tacite mais non équivoque de sa part.

Le tribunal a considéré à juste titre qu’à défaut pour la société Y d’avoir usé de la faculté contractuelle qu’elle seule pouvait exercer , de demander paiement du prix à défaut de livraison dans le délai prévu, elle était en droit de réclamer l’indemnisation de son préjudice au titre d’une perte de chance pour une livraison tardive dès lors que le non usage de la faculté précitée ne valait pas renonciation au terme contractuel pour la livraison, sous réserve d’un cas de force majeure à l’origine du retard.

La société ZAC de la ville d’été n’est pas fondée à invoquer l’existence d’un recours devant la juridiction administrative, saisie en novembre 2005 par divers requérants pour apprécier la légalité d’une délibération du conseil municipal, pour justifier le retard de 44 mois dans la livraison de l’immeuble concerné, le contentieux administratif ne pouvant être assimilé à un cas de force majeure , étant observé que la société intimée objecte sans être utilement démentie que les bâtiments cédés par la commune ne font pas partie de l’îlot qui comprend la villa Y objet de la vente et des travaux.

L’appelante n’établit pas que l’existence de ce contentieux administratif, lequel n’avait pas d’effet suspensif et s’est en toute hypothèse terminé par une décision du 10 avril 2008 non frappée de recours ainsi qu’il résulte d’un certificat de non appel en date du 30 juin 2008, la mettait dans l’impossibilité de poursuivre les travaux sur les autres îlots.

Il n’en est au demeurant nullement fait état dans l’avenant en date du 6 décembre 2007 à la convention ordinaire d’aménagement d’avril 2005.

La société ZAC de la ville d’été ne justifie pas d’un motif de retard opposable à la SCI Y.

SUR LE PREJUDICE

L’acte du 11 octobre 2005 contient en page 10 un paragraphe relatif aux conditions particulières suivantes : 'Le VENDEUR mandate l’ACQUEREUR aux présentes à l’effet de trouver un locataire pour le local 5-3 objet de la dation en paiement aux conditions suivantes :

— versement d’un loyer minimum de 250 , 00 à 300, 00 euros HT le m2 par an ;

— accord de principe du futur locataire sur le versement d’un droit d’entrée dont le montant sera négocié directement entre le VENDEUR et le futur locataire.'

La SCI Y verse aux débats deux baux commerciaux, le premier conclu le 11 février 2011 sous la condition suspensive de l’achèvement et de la livraison du local objet du dit bail soit au plus tard le 30 avril 2011, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 3000 euros pour une superficie de 79,11 m2 , le second en date du 26 décembre 2011portant sur un local de 93,25 m2, moyennant le loyer mensuel hors taxes de 2800 euros.

Compte tenu de la bonne situation de ces locaux dans le centre-ville d’Arcachon, de leur valeur locative, la perte de chance de les louer pendant la période de retard de livraison imputable à la société appelante du fait du non respect du terme contractuel peut raisonnablement être évaluée à la somme de 165 000 euros.

Il convient de condamner la société ZAC de la ville d’été au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent arrêt fixant le montant de cette indemnisation.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

Les dispositions du jugement relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile apparaissent équitables et seront donc confirmées.

L’équité commande d’allouer à l’intimée la somme complémentaire de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente instance, et de laisser à la société ZAC de la ville d’été la charge de ses propres frais.

SUR LES DEPENS

La société ZAC de la ville d’été qui succombe doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

* * *

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement sur le montant de l’indemnisation allouée à la SCI Y ;

Statuant à nouveau

Condamne la société ZAC de la ville d’été à payer à la SCI Y la somme de 165 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent arrêt ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions non contraires aux présentes ;

Condamne la société ZAC de la ville d’été à payer à la SCI Y la somme de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société ZAC de la ville d’été aux dépens de la présente instance .

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.