Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 24 septembre 2019, n° 16/02788
Chronologie de l’affaire
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Sur la décision
| Référence : | CA Caen, 1re ch. civ., 24 sept. 2019, n° 16/02788 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Caen |
| Numéro(s) : | 16/02788 |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Lisieux, 2 juin 2016, N° 13/01143 |
| Dispositif : | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
Sur les parties
- Président : A. HUSSENET, président
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
- Parties : SARL IMMODIAG c/ SARL AGENCE REIX
Texte intégral
AFFAIRE : N° RG 16/02788 -
N° Portalis DBVC-V-B7A-FTOD
Code Aff. :
ARRÊT N° JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 03 Juin 2016 -
RG n°
[…]
COUR D’APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2019
APPELANTE :
prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 492 287 453
[…]
[…]
représentée et assistée de Me Véronique LION, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN,
INTIMÉS :
Madame C Y
née le […] à PARIS
[…]
[…]
représentée par Me Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX,
assistée de Me Emmanuelle BLOCH, avocat au barreau de PARIS
Monsieur A Z
né le […] à […]
[…]
[…]
représenté par Me Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX
assisté de Me BRUNET, avocat au barreau de LYON,
prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 452 584 147
[…]
14360 X SUR MER
représentée et assistée de Me Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme HUSSENET, Présidente de chambre,
M. BRILLET, Conseiller,
Mme COURTADE, Conseiller,
DÉBATS : A l’audience publique du 18 juin 2019
GREFFIER : Mme FLEURY
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Septembre 2019 et signé par Mme HUSSENET, président, et Mme FLEURY, greffier
* * *
Suivant compromis de vente en date du 17 novembre 2011, Mme C Y a acquis auprès
de M. A Z, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Reix de X, une maison
d’habitation située […] à X, au prix de 307 000 euros.
La SARL Immodiag est intervenue pour établir un diagnostic relatif à la présence d’agents de
dégradation biologique du bâtiment et a dressé son rapport le 15 novembre 2011.
La vente a été réitérée par acte authentique du 26 janvier 2012.
Dans le cadre de travaux d’embellissement ayant nécessité l’enlèvement des papiers peints, il est
apparu que des champignons couvraient le mur de la chambre située au premier étage.
La société Noreximmo, mandatée par Mme Y, a dressé un rapport d’expertise amiable le 13
avril 2012 identifiant la présence de champignons basidiomycètes du genre coniophora marmorata et
coprinus, recouvrant les murs et plafonds de la cuisine, de la salle à manger au rez-de-chaussée et de
l’une des chambre au premier étage.
Mme Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux qui, par ordonnance
du 5 juillet 2012, a ordonné une expertise judiciaire.
M. F B, désigné en qualité d’expert, a déposé son rapport le 29 octobre 2013.
Par actes d’huissier de justice en date des 15, 17 et 22 octobre 2013, Mme Y a fait assigner M.
Z, la SARL Immodiag et la SARL Agence Reix devant le tribunal de grande instance de
Lisieux, sur le fondement de la garantie des vices cachés, aux fins de voir :
— condamner in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Agence Reix à lui payer la
somme de 112 154,73 euros au titre du préjudice financier subi,
— enjoindre à la SARL Immodiag de produire sa police d’assurance responsabilité,
— condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 8 000 euros au
titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au terme de ses dernières conclusions déposées au greffe le 30 mars 2015, Mme Y a sollicité
du tribunal qu’il :
— ordonne à la SARL Immodiag de produire sa police d’assurance responsabilité,
— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de
59 320,60 euros au titre des travaux de réhabilitation et de réparation à effectuer,
— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de 8
314,85 euros au titre des frais actualisés selon expertise,
— condamne in solidum M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme de
50 000 euros au titre du trouble de jouissance,
— déboute M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix de leurs demandes,
— ordonne l’exécution provisoire de la décision,
— condamne solidairement M. Z, la SARL Immodiag et la SARL Reix à lui payer la somme
de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les
frais d’expertise.
Par jugement en date du 3 juin 2016, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et
de la procédure antérieure, le tribunal a :
— débouté Mme C Y de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M.
A Z,
— débouté Mme C Y de sa demande relative à l’assurance de la SARL Immodiag,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer a Mme C Y la
somme de 36 022,68 euros au titre des travaux de remise en état de la maison située […]
Suzanne a X,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à Mme C Y la
somme de 5 801,42 euros au titre des frais,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer a Mme C Y la
somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance,
— fixé dans les rapports respectifs entre les défenderesses pour le paiement de l’ensemble de ces
sommes la part de responsabilité de la SARL Immodiag à hauteur de 50% et celle de la SARL Reix à
hauteur de 50%,
— débouté la SARL Reix de sa demande de recours et garantie,
— rejeté la demande au titre de l’exécution provisoire,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à Mme C Y la
somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M. A Z la
somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à règler les entiers depens comprenant
notamment les frais d’expertise judiciairement distraits au profit de Maître Bréavoine.
Par déclaration en date du 18 juillet 2016, la SARL Immodiag a interjeté appel total de ce jugement,
intimant M. A Z, Mme C Y et la SARL Agence Reix.
Les 22 juillet et 21 septembre 2016, la SARL Agence Reix et Mme Y ont, respectivement, fait
signifier des conclusions d’appel à titre incident.
Par ordonnance en date du 9 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a, sur le fondement de
l’article 911 du code de procédure civile, prononcé la caducité de la déclaration d’appel entre la
SARL Immodiag et M. A Z.
Par arrêt avant dire droit en date du 11 septembre 2018, la cour a ordonné la révocation de
l’ordonnance de clôture intervenue le 25 avril 2018 et la réouverture des débats, en invitant les
parties à faire valoir leurs observations sur les moyens soulevés d’office tirés de l’irrecevabilité des
conclusions de M. Z et de l’appel incident formé par Mme Y à l’encontre de ce dernier.
Par ordonnance en date du 29 novembre 2018, le conseiller de la mise en état a ordonné la révocation
de l’ordonnance de clôture prononcée le 7 novembre 2018, le retrait du rôle de l’audience du 11
décembre 2018, le renvoi de l’affaire à l’audience de la mise en état du 9 janvier 2019 et invité pour
cette date l’ensemble des parties, mais à tout le moins Mme Y et M. Z, à faire valoir
leurs observations sur la recevabilité des conclusions d’appel incident de la première prises à
l’encontre du second en suite du prononcé de la caducité de l’appel principal partiel.
Par ordonnance en date du 20 mars 2019, le conseiller de la mise en état a :
— déclaré recevable l’appel incident formé par Mme C Y à l’encontre de M. A
Z,
— déclaré recevables les conclusions en réplique de M. Z déposées le 16 décembre 2016,
— invité les parties à prendre de nouvelles écritures, au vu de la présente ordonnance, si elles le
souhaitent, mais étant rappelé que la société Immodiag serait irrecevable à conclure contre M.
Z, selon les modalités suivantes :
*avant le 3 mai 2019 pour la société Immodiag, Mme C Y, la SARL Agence Reix,
*avant le 3 juin 2019 pour M. A Z,
— dit que la clôture de l’instruction de l’affaire après réouverture des débats interviendra le 5 juin 2019
à 9h,
— fixé la date de l’audience de plaidoiries en formation collégiale au mardi 18 juin 2019 à 14h,
— dit que chacune des parties conservera la charge des dépens de l’incident par elle-même exposés.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 20 octobre 2016 par la SARL Immodiag ;
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 11 janvier 2019 par Mme C Y ;
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 19 janvier 2019 par la SARL Agence Reix ;
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 2 juin 2019 par M. A Z ;
L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2019.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des
moyens des parties.
MOTIFS
- sur la responsabilité du vendeur
Mme Y sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité de M. Z
sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle fait valoir que le bien vendu était affecté de
vices graves qui ont été délibérément cachés par le vendeur ; que le vendeur de mauvaise foi ne peut
s’exonérer en se prévalant de la clause de non-garantie.
M. Z fait valoir, en réplique, que la clause de non-garantie est parfaitement applicable ; que la
responsabilité du vendeur profane ne peut être engagée que s’il est démontré qu’il est de mauvaise
foi, c’est à dire qu’il a délibérément caché les vices, dont il avait connaissance, à son cocontractant.
L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés
de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement
cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait
connus.
Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères : un
défaut grave, inhérent à la chose vendue, qui en compromet son usage normal et antérieur à la vente.
L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont
l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
L’article 1643 du code civil dispose, en outre, qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les
aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 octobre 2013 par M. B que la
cause principale des désordres par infestation parasitaire, particulièrement par le champignon
lignivore du genre coniophora marmorata (coniophore des caves) et secondairement par coprinus
domesticus (coprin domestique), est le défaut d’étanchéité des parois verticale et horizontale au droit
du vide de la construction ; que ce défaut a permis à l’eau pluviale de se diffuser dans les parois
maçonnées adjacentes et d’atteindre les bois d’oeuvre de l’habitation et leur intégrité mécanique en
élevant leur teneur en eau supérieure à 40%.
L’expert judiciaire a indiqué que la cause secondaire aggravante est la mise en oeuvre de doublage
par plaques collées de polystyrène expansé, qui ne permet plus au baculat d’être ventilé en sous face
et aux champignons de se développer à l’arrière et à l’abris de la lumière pour s’étendre dans la
construction ; que la cause tertiaire est l’état des couvertures qui permet des infiltrations actives sur
certains bois.
L’expert judiciaire a, par ailleurs, relevé qu’il résulte de l’état relatif à la présence d’agents de
dégradation biologique du bâtiment réalisé par la société Immodiag le 15 novembre 2011, soit avant
la conclusion de la vente, que le diagnostiqueur a constaté la présence de 'champignons de pourriture
cubique avec altération biologique’ ; qu’une pourriture cubique (brune), par définition, ne peut se
manifester à l’intérieur d’un bâtiment que par la présence des champignons lignivores suivants : la
mérule et le coniophore des caves ; que, par nature, ces deux genres de champignons lignivores sont
ubiquistes, c’est à dire qu’ils ne peuvent, à ce stade de développement (cellulose du bois détruite),
être localisés en un seul endroit précis.
Il en a conclu qu’au moment de la vente les désordres étaient appréciables et visibles par les
professionnels des parasites des bois au regard de leurs compétences professionnelles mais aussi des
exigences minimales contenues à la norme NFP03-200 d’avril 2003.
Il résulte ainsi du rapport d’expertise judiciaire que Mme Y rapporte suffisamment la preuve de
l’existence d’un vice grave, soit l’existence et le développement de champignons atteignants les bois
d’oeuvre de l’habitation et leur intégrité mécanique, non apparent pour un acquéreur profane et qui
préexistait à la conclusion de la vente.
Il résulte, par ailleurs, de l’acte authentique de vente en date du 26 janvier 2012, en page 15,
l’existence d’une clause de non-garantie du vendeur, à savoir qu''un état relatif à la présence d’agents
de dégradation biologique du bâtiment établi par la société Immodiag le 15 novembre 2011 est
annexé à l’acte', que 'l’acquéreur fera son affaire personnelle des constatations diverses et résultats’ et
'prendra l’immeuble dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le
vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment la présence de champignons de type mérules ou
autres'.
En présence d’une clause de non-garantie, il appartient à l’acquéreur qui entend voir engager la
responsabilité du vendeur occasionnel, dont la bonne foi est présumée, de rapporter la preuve de la
connaissance du vice par ce dernier au moment de la vente.
Mme Y se prévaut, à cet égard, du rapport d’expertise judiciaire de M. B, lequel a indiqué, en
page 19, que le défaut du diagnostic n’a pas été facilité par les 'caches misère’ effectués par le
vendeur tel que le nouveau parquet en bois et les lés d’isolation en combles, un lit au droit de la
plinthe impactée. L’expert a expliqué, en pages 25 et 26 dudit rapport, que le matériau 'lame bois'
et/ou 'panneau de polystyrène expansé’ ont été posés sur des supports insuffisamments sains et à
l’hygroscopie élevée dont l’origine n’a pas été traitée ; que le vendeur aurait dû faire appel au conseil
d’un professionnel suite à la dépose des lames et avant la pose de nouvelles.
Elle produit, en outre, aux débats deux attestations établies par une voisine, Mme G H,
laquelle T avoir vu M. Z mettre de la laine de verre dans le grenier au dessus de la salle
à manger et ce après la signature du compromis de vente.
Elle se prévaut encore d’une attestation établie par M. I J, lequel atteste qu’une livraison
de bois a été stockée dans la cour et avoir vu M. Z faire des travaux juste avant la vente de la
maison.
M. Z verse, pour sa part, à la procédure diverses attestations, desquelles il résulte que M.
K L, ancien propriétaire lui ayant vendu le bien le 17 mai 2006, indique que les murs et le
plafond de la cuisine avaient été repeints en blanc, que dans chacune des chambres du papier peint et
un plancher neuf en bois stratifié avait été posé, que dans le salon et la salle à manger les murs,
recouverts de plaques de polystyrène, avaient été repeints en blanc, que dans le grenier accès jardin
le parquet était en moins bon état, que certaines lames de bois étaient déclouées, que les lames les
plus saines avaient été repositionnées sur à peu près le tiers de la surface et que deux lés de laine de
verre ainsi que des plaques de polystyrène, dont certaines étaient décollées, constituaient l’isolation.
M. M N, représentant de la société N, atteste quant à lui qu’entre 2006 et 2011, les
murs du salon, de la salle à manger ainsi que les revêtements des sols des premier et deuxième étages
sont restés identiques à leur état d’origine.
M. R S T que durant le mois de juillet 2011, dans le grenier donnant sur le jardin, il a
aidé M. Z à remplacer un certain nombre d’anciennes lattes en bois du plancher et à
compléter en sous toiture l’isolation existante en utilisant les deux rouleaux laissés par le précédent
propriétaire, que début septembre M. Z l’a informé qu’il ne poursuivait pas la pose des
planches restantes et l’isolation car il avait décidé, pour des raisons personnelles, de mettre en vente
la maison.
M. F O atteste que M. Z a fait livrer des planches courant juin 2011 afin de
consolider le plancher du grenier en poursuivant le remplacement des planches commencé par le
précédent propriétaire et de fixer en sous toiture la laine de verre que le prédécesseur avait laissé en
rouleaux, que ces travaux se sont déroulés en juillet, qu’il l’a informé à la fin du mois d’août qu’il
avait décidé de mettre en vente sa maison et a cessé lesdits travaux.
Il résulte de l’ensemble de ces attestations que M. Z ne pouvait avoir connaissance de l’état
des murs et des plafonds sur lesquels il n’avait effectué aucun travaux, et notamment pas posé les
plaques de polystyrènes, avant la vente ; que s’il a effectivement réalisé des travaux consistant à
remplacer les lattes en bois du plancher du grenier donnant sur le jardin et à isoler la toiture avec de
la laine de verre, et ce dans la poursuite du travail de rénovation entrepris par l’ancien propriétaire,
ces travaux ont toutefois été effectués au mois de juillet 2011, soit quatre mois avant la signature du
compromis de vente.
En tout état de cause, le plancher bois ruiné n’a pas été entièrement recouvert par M. Z
puisque le diagnostiqueur a relevé le 15 novembre 2011, photo à l’appui, que le plancher était en
cours de réfection, l’expert judiciaire ayant par suite relevé que 80% des lames du plancher avaient
été remplacées, si bien que son état était apparent tant pour l’acquéreur, qui a visité les lieux les 28 et
31 octobre 2011, que pour le diagnostiqueur, qui a pu identifier la pourriture cubique en combles.
Lesdits travaux, s’ils ont pu être qualifiés de 'cache misère’ par l’expert judiciaire, n’ont donc pas été
réalisés dans le but de la vente et, précisément, pas dans le but de dissimuler les champignons
affectant l’ossature de la maison d’habitation, lesquels demeuraient apparents pour le seul
professionnel des parasites des bois, tandis que le vendeur profane ne pouvait avoir connaissance de
la gravité des désordres et de leur caractère évolutif.
En effet, si M. Z avait nécessairement connaissance de l’état du plancher d’origine très abîmé
dans le grenier, l’expert judiciaire a indiqué, en page 19 de son rapport, que le vendeur n’était pas
apte à déterminer le genre du parasite destructeur des bois.
Le tribunal a donc exactement indiqué que la connaissance du pourissement du plancher ne peut
suffire à démontrer que M. Z avait connaissance de la présence de champignons dans la
maison et a tenté de les dissimuler.
La présomption de bonne foi du vendeur est d’autant plus étayée que ce dernier a accepté, à la
demande de Mme Y, de faire intervenir de nombreux professionnels du bâtiment sur les lieux
avant la conclusion vente, et notamment un professionnel des parasites des bois, lequel n’a pas décelé
la présence de ce type d’agents biologiques destructeurs de bâtiments. Or, il ne saurait être reproché
au vendeur d’avoir manqué à son obligation d’information dès lors que le constat dressé par le
diagnostiqueur professionnel est erroné.
La nécessité de réaliser des travaux au niveau de la toiture, pour un montant total de 10 116,31 euros,
selon deux devis en date du 7 janvier 2010 de la société de charpente et couverture P Q,
lesquels ont été, en toute transparence, annexés à l’acte de vente et ont donné lieu à une diminution
du prix de vente, fût-ce à la suite du rapport de la société Immodiag, n’est pas de nature à rapporter la
preuve de la connaissance de l’investation parasitaire par le vendeur au moment de la vente.
Le fait que M. Z ait pris la décision de céder une maison acquise en 2006, au sein de laquelle
il a effectué d’importants travaux, sans que les factures desdits travaux aient été remises à l’acquéreur
au moment de la signature du compromis, n’est de même pas de nature à rapporter la preuve de la
mauvaise foi du vendeur.
Au demeurant, il résulte d’un mail versé à la procédure et adressé par l’agence immobilière à Mme
Y le 1er décembre 2011, soit avant la conclusion définitive de la vente, que le vendeur a, en
toute transparence, transmis la liste des entreprises qui avaient déjà réalisé des travaux dans la
maison.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et dès lors que Mme Y ne démontre ni la réticence
dolosive, ni la mauvaise foi de M. Z au moment de la vente, que le premier juge a retenu à
juste titre qu’il y a lieu de faire application de la clause de non-garantie prévue à l’acte authentique de
vente et de la débouter de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du vendeur.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
- sur la responsabilité de la SARL Immodiag
Mme Y soutient que la société Immodiag a engagé sa responsabilité, sur le fondement de
l’article 1382 du code civil, pour ne pas avoir effectué des investigations suffisantes et avoir failli à
son devoir de conseil puisqu’elle aurait du être alertée sur la grande probabilité de présence d’agents
de dégradation biologique du bâtiment et ce d’autant plus que le bien immobilier se trouve situé dans
une zone à risque, notoirement connue pour la présence de champignons lignivores.
La SARL Immodiag soutient, en réplique, n’avoir commis aucun manquement à ses obligations
contractuelles au regard de la mission qui lui était confiée et des conclusions de son rapport qui met
en exergue la présence de 'champignons de pourriture cubique’ et invite le vendeur à poursuivre des
investigations plus importantes.
Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au jour des faits, tout fait
quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé
à le réparer.
Par ailleurs, en vertu du principe selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de
la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un
dommage, l’acquéreur d’un immeuble peut engager la responsabilité d’un diagnostiqueur qui a établi,
à la demande du vendeur, un diagnostic erroné, incomplet ou superficiel.
En l’espèce, la cour relève que le contrat de mission liant la société Immodiag à M. Z, qui
fixe les conditions d’intervention du diagnostiqueur, n’est pas versé aux débats.
Il n’est toutefois pas contesté que les investigations confiées à la société Immodiag, qui visaient à
constater la présence d’agents de dégradation biologique du bois, y compris les champignons
lignivores, si elles ne relèvent pas des diagnostics obligatoires de l’article L.271-4 du code de la
construction et de l’habitation, sont néanmoins régies par la norme française 'NF P 03-200' du 5 avril
2003, laquelle fixe les modalités générales des prestataires de service pour la réalisation et
l’établissement du rapport de constat de l’état parasitaire relatif aux agents de dégradation biologique
du bois dans les immeubles bâtis et non bâtis.
Cette norme impose notamment au diagnostiqueur d’effectuer un examen le plus complet possible de
la situation de l’immeuble vis-à-vis des agents de dégradation biologique du bois consistant,
notamment, pour les immeubles bâtis, et à tous les niveaux, en un examen visuel des parties visibles
et accessibles, outre un sondage non destructif des bois, étant précisé que l’examen est orienté en
particulier vers les lieux où existent des risques d’humidification et qu’il appartient au diagnostiqueur
de décrire les infestations ou altérations constatées en précisant le champignon ou type de pourriture
auteur du dégât et de repérer ou d’identifier les zones contaminées.
Dans son état relatif à la présence d’agents de dégradation biologique du bâtiment, la SARL
Immodiag mentionne que 'l’examen des pièces d’habitation n’appelle pas de remarques particulières
quant à la présence d’agents de dégradation biologique du bâtiment dans la limite de sondages et
d’examens non destructifs', que dans le grenier accès jardin 'les chevrons, qui ont été très
certainement exposés à des ruissellements provenant de la couverture, présentent non seulement des
traces importances d’humidité mais également des ruptures consécutives aux pourritures cubiques
constatées'. Au titre des 'constatations diverses et résultats’ le diagnostiqueur a en effet relevé dans le
grenier accès jardin, au niveau des chevrons en bois, la 'présence de petites vrillettes', de
'champignons de pourriture cubique avec altération biologique (discoloration, pourritures,
importantes traces d’humidité)'. Au terme de son rapport, il conclut qu''en l’état des dégradations
biologiques telles que constatées ci-dessus, il convient de faire vérifier par un couvreur, voir un
charpentier, l’étanchéité de la couverture ainsi que la résistance mécanique des éléments de
charpente'.
Le premier juge a pu relever qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire, M. B a indiqué
qu''une pourriture cubique par définition ne peut se manifester à l’intérieur d’un bâtiment que par la
présence des champignons lignivores suivants : la mérule, le coniophore des caves', que 'par nature
ces deux genres de champignons lignivores sont ubiquistes (ubique = partout), c’est à dire qu’ils ne
peuvent, à ce stade de développement (cellulose du bois détruite = pourriture cubique), être localisés
en un seul endroit précis', que 'l’identification de la pourriture comme cubique suppose
nécessairement que le champignon soit de genre mérule ou coniophore et donc aurait dû alerter le
diagnostiqueur, sans même envoyer d’échantillon au laboratoire, sur le caractère ubiquiste à forte
capacité dévastatrice du champignon’ et qu''en fonction du stade du développement il ne pouvait être
apprécié qu’il était localisé en un seul endroit, mais potentiellement partout'.
L’expert a expliqué que 'l’origine et la cause principale de l’infestation par le champignon de
pourriture cubique ont été mal appréhendées : il y a eu défaut (ou insuffisances) dans le diagnostic au
sens ou les conséquences visibles de la pourriture sur la plinthe au premier étage et au droit de
l’ossature et du parquetage des planchers bas des combles en bois, auraient dues interpeller
l’opérateur sur le genre de champignon qui ne peut fructifier qu’en présence d’une humidité
supérieure à 40%, soit un apport régulier et élevé en eau', que 'le défaut de diagnostic se situe
principalement dans l’origine de l’apport en eau’ qui est un élément de la mission dans le cadre d’un
état parasitaire au sens large, qu’enfin 'le conseil de faire intervenir un couvreur et/ou charpentier en
guise de traitement adapté à la présence de pourriture cubique atteignant les bois, était inapproprié à
la situation et relevait d’un diagnostic erroné quant aux conditions de l’infestation et de l’origine
principale des infiltrations'.
Selon M. B 'au moment de la vente, les désordres étaient appréciables et visibles par les
professionnels des parasites du bois au regard d’une part de leurs compétences professionnelles mais
aussi des exigences minimales contenues à la norme NF P 03-200 d’avril 2003'.
Il ressort de ces éléments que les investigations de la SARL Immodiag se sont révélées
insuffisantes : les constatations visuelles auraient dû l’inciter à rechercher l’origine des infiltrations,
ce qui peut être fait aisément, sans sondage destructif, en mesurant le taux d’humidité avec
notamment un hygromètre.
L’appelante a établi un diagnostic défaillant ou insuffisant.
Par ailleurs, bien qu’ alertée sur la présence d’agents de dégradation biologique du bois pour avoir
constaté la présence de pourriture cubique qu’elle savait être la manifestation d’une attaque de
champignons de type basidiomycète, elle n’a pas attiré l’attention du lecteur profane de son rapport
sur le risque sérieux, qui existait, que le champignon soit également présent sur les murs et plafonds
recouverts, et par suite non visibles et non examinés sans destruction au jour du contrôle, et ne lui a
pas conseillé de faire poursuivre ses investigations dans cette direction.
Or, une telle démarche, consistant à préciser la portée des constatations effectuées, était de l’essence
même de sa mission de diagnostiqueur immobilier, sans qu’elle ne puisse valablement se retrancher
derrière les mentions portées au bas de la facture quant aux limites des investigations aux parties
visibles et accessibles.
Au contraire, il appartenait à la SARL Immodiag d’attirer l’attention du vendeur sur le risque réel et
sérieux d’infestation parasitaire de l’ensemble de la maison et de préconiser des investigations
complémentaires, le cas échéant par des examens et sondages destructifs, ne pouvant simplement
consister à faire 'vérifier par un couvreur ou un charpentier l’étanchéité de la couverture ainsi que la
résistance mécanique des éléments de charpente'.
Mme Y, qui a pris connaissance de l’état parasitaire annexé tant au compromis qu’à l’acte
authentique de vente, acquéreur profane en matière immobilière et de pathologie du bois, ne pouvait
en comprendre la portée à sa seule lecture et ne pouvait, en particulier, en déduire que la maison
qu’elle achetait était attaquée par un champignon susceptible de se développer de façon dévastatrice.
Au demeurant, si cette dernière a obtenu une réduction du prix de vente du bien immobilier, c’est,
précisément, par suite des conclusions erronées du diagnostiqueur, qui mettaient en évidence l’état
défectueux de la toiture (charpente et couverture) et de l’estimation des réparations nécessaires,
remise qui n’a jamais eu pour objet de réparer le dommage subi du fait de l’infestation parasitaire,
puisque insuffisamment diagnostiquée.
C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la société Immodiag n’a pas correctement
rempli ses obligations, occasionnant à Mme Y un préjudice lié à la nécessité de procéder aux
travaux de reprise, et qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard de Mme Y en application de
l’article 1382 du code civil.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
- sur la responsabilité de la SARL Agence Reix
Mme Y soutient que la SARL Agence Reix, professionnel de l’immobilier implanté de longue
date à X, a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard dès lors qu’elle a
présenté, sans aucune réserve, le bien à la vente comme étant 'en bon état', qu’elle n’a pas attiré son
attention sur le risque, notoirement connu, de la présence de champignons dans la zone concernée, et
que, connaissance prise de l’état parasitaire annexé au compromis de vente, elle ne l’a pas alertée sur
l’état du bien et les risques de dégradation encourus.
L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et
de conseil et d’assurer l’efficacité juridique de la convention.
Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de
conseil adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance,
l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.
Il ressort de la lecture du compromis de vente en date du 17 novembre 2011 et de l’acte authentique
de vente en date du 26 janvier 2012, que la SARL Agence Reix a reçu de M. Z mandat de
vendre le bien, qui trouve sa contrepartie dans la rémunération versée, prévue dans l’acte à hauteur de
12 000 euros, sans être liée par un mandat de recherche à l’égard de l’acquéreur.
Il s’ensuit que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut être recherchée par Mme Y que
sur le fondement de l’article 1382 du code civil.
L’agent immobilier, professionnel de la vente, est tenu de donner une information complète,
pertinente et adaptée aux caractéristiques de l’immeuble qu’il négocie. Même s’il n’est pas un
professionnel de la construction, il doit être en mesure d’identifier les risques existants ou potentiels
importants, attirer l’attention des parties sur ceux-ci et préconiser les démarches nécessaires.
En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la SARL Agence Reix a fait paraître une
annonce proposant la maison à la vente avec sa photographie et indiquant 'état général bon'.
Dans une note aux parties en date du 19 septembre 2012, l’expert a expliqué que les mérules sont
détectées depuis 1975 sur la commune de X.
Si la SARL Agence Reix, professionnelle de la vente immobilière dans le département du Calvados,
ne conteste pas avoir eu connaissance du risque de contamination par des champignons lignivores,
tels que la mérule ou le coniophore des caves, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir alerté
l’acquéreur sur le risque d’infestation du bâtiment vendu, alors que les défectuosités du bâti,
récemment rénové par le vendeur, n’avaient pas un caractère visible et décelable pour l’agent
immobilier ; que ce dernier s’est néanmoins préoccupé, à la demande de Mme Y, de faire
intervenir un expert diagnostiqueur en état parasitaire, dont le rapport a été annexé tant au
compromis qu’à l’acte de vente ; que l’insuffisance du diagnostic, relevée par la cour, n’a pas permis
de révéler l’ampleur de l’infestation par les champignons et que la SARL Reix ne disposait d’aucune
compétence technique particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations
fournies.
Aussi, et dès lors qu’aucune faute de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution de sa
mission n’est démontrée, il y a lieu de débouter Mme Y de sa demande à l’encontre de la SARL
Le jugement sera réformé sur ce point.
— sur l’indemnisation des préjudices
Mme Y sollicite de la cour la reprise pure et simple des différents postes de préjudice retenus
par l’expert consistant en des travaux de remise en état et de réhabilitation du bien en lien avec les
désordres et frais afférents.
La société Immodiag expose que Mme Y ne démontre nullement l’existence d’un lien de
causalité entre la faute invoquée à son encontre et les conséquences qui en découlent, à savoir les
nombreux postes de préjudices dont elle sollicite la réparation. Elle indique que Mme Y a
acquis la propriété avec l’intention de réaliser des travaux de rénovation dont elle sollicite désormais
l’indemnisation et dont l’ampleur était suffisamment importante pour entraîner une privation de
jouissance. Elle fait valoir que le quantum du préjudice subi ne saurait excéder une somme de 10 295
euros.
La cour relève que les investigations insuffisantes de la SARL Immodiag n’ont pas permis à Mme
Y d’être informée de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble acquis et que cette
dernière a été contrainte de réaliser des travaux pour y remédier, ce dont il résulte que les préjudices
matériels et de jouissance subis par Mme Y, du fait de ce diagnostic erroné, présentent un
caractère certain en lien avec la faute commise. Ils méritent donc une réparation intégrale.
Répondant à sa mission, l’expert judiciaire a déterminé et chiffré les travaux qu’il a estimé
nécessaires à la reprise des désordres du fait de la présence de champignons.
Ils consistent notamment dans le traitement fongicide, la réfection complète des deux charpentes sur
partie droite et partie gauche de la cheminée, la remise en état du parquet du premier étage, la dépose
et repose de la cuisine avec réfection à neuf des éléments, la rénovation de l’installation électrique
des pièces concernées, les travaux de couverture, de peinture intérieure etc.
Après avoir analysé minutieusement les devis qui lui ont été soumis et soustrait la réduction du prix
de vente dont a bénéficié Mme Y en considération de l’état des toitures (cf devis Q du 7
janvier 2010 au titre de la couverture: 7 561,90€ et 2 564,41€), M. B a évalué le coût des reprises à
la somme de 59 320,60€.
La SARL Immodiag n’énonce expressément aucun moyen ni critique relativement à ce quantum, se
contentant de renvoyer aux observations formulées par M. Z dans ses conclusions de
première instance qui ne saisissent pas la cour.
Faute d’allégation d’un grief spécifique, le montant retenu par l’expert sera donc entériné.
Sur la base des conclusions d’expertise et des justificatifs produits, les autres frais s’établissent
comme suit :
— constat d’huissier : 352,37€
— diagnostic Noreximmo : 892€
— facture Grandfils relative à la recherche technique non destructive de fuite sur canalisations : 1
632,54€
— frais de garde-meuble d’avril 2012 à février 2014 : 2 712,58€
En revanche, il y a lieu d’écarter les frais d’huissier pour un montant de 211,93€ dès lors qu’ils ne
sont justifiés par aucune pièce du dossier.
Il en est de même de la facture de l’entreprise Sept relative au traitement parasitaire d’un montant de
2 513,43€ puisque cette prestation est indemnisée au titre des travaux de remise en état.
Le poste 'autres frais’ est dès lors fixé à 5 589,49€.
Il est établi que Mme Y s’est trouvée dans l’impossibilité d’occuper la maison depuis la vente, le
26 janvier 2012, jusqu’en mars 2014. Son préjudice de jouissance est en relation directe avec
l’infestation par champignons qui a nécessité des travaux supplémentaires par rapport à ceux
envisagés au moment de la vente. Le trouble subi est particulièrement important. Il sera justement
évalué à la somme de 15 000€.
Au vu de ces éléments, la SARL Immodiag sera condamnée au paiement des indemnités fixées
ci-dessus, le jugement étant infirmé de ces chefs.
— sur le recours en garantie de la SARL Agence Reix contre la SARL Immodiag
Dès lors que seule la responsabilité de la SARL Immodiag a été retenue à l’égard de Mme Y, le
recours de la SARL Agence Reix est sans objet contre le diagnostiqueur.
Le jugement sera confirmé sur ce point, bien que pour d’autres motifs.
- sur la demande de production de l’assurance responsabilité de la SARL Immodiag
Aux termes de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur
immobilier est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un
engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Il ressort des pièces de la procédure que la SARL Immodiag a communiqué une attestation
d’assurance responsabilité civile professionnelle du cabinet Condorcet qui T que la SARL
Immodiag a souscrit auprès de la compagnie Gan Eurocourtage un contrat d’assurances
'Responsabilité civile professionnelle Diagnostiqueur Immobilier’ sous le n°80810166 sur la période
du 01/10/2011 au 30/09/2012, accompagnée du tableau de garantie.
Il a donc été satisfait à la demande de Mme Y.
Le jugement qui a débouté Mme Y de sa prétention de ce chef sera donc confirmé.
— sur les dépens et les frais irrépétibles
La SARL Immodiag, succombant, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce
compris les frais d’expertise judiciaire, ces derniers ayant été exclusivement supportés par Mme
Y.
Elle sera condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme
Y la somme de 6 500€ au titre des frais irrépétibles.
Mme Y qui a mis en cause la SARL agence Reix sera condamnée sur le même fondement à lui
payer la somme de 2 500€.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe, dans
les limites de sa saisine,
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 3 juin 2016, sauf en ce
qu’il a :
— débouté Mme Y de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M. Z ;
— débouté Mme Y de sa demande relative à l’assurance de la SARL Immodiag ;
— condamné in solidum la SARL Immodiag et la SARL Reix à payer à M. Z la somme de
1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau du chefs des dispositions infirmées et y ajoutant,
CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à Mme C Y la somme de 59 320,60€ TTC
au titre des travaux de remise en état ;
CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à Mme C Y la somme de 5 589,49€ TTC au
titre des autres frais ;
CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à Mme C Y la somme de 15 000€ au titre du
trouble de jouissance ;
DEBOUTE Mme Y de ses demandes formées à l’encontre de la SARL Agence Reix ;
DECLARE en conséquence sans objet le recours en garantie de la SARL Agence Reix à l’encontre
de la SARL Immodiag ;
CONDAMNE la SARL Immodiag à payer à Mme C Y la somme de 6 500€ au titre de
l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme C Y à payer à la SARL agence Reix la somme de 2 500€ au titre
de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL Immodiag de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Immodiag aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris
les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la
cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de
procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
E. FLEURY A. HUSSENET
Textes cités dans la décision