Cour d'appel de Chambéry, 15 novembre 2016, n° 15/00268

GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 15 Novembre 2016

RG : 15/00268

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande
Instance de BONNEVILLE en date du 04
Décembre 2014, RG 13/1083

Appelant

M. X Y, demeurant XXX SIX FOUR LES PLAGES

représenté par M^e Z
A, avocat postulant au barreau de
CHAMBERY et la SELAS
LLC ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de
TOULON

Intimée

COMMUNE DE PRAZ SUR ARLY prise en la personne de son maire en exercice, 30 route de
Megève – BP 27 – 74120 PRAZ SUR ARLY

représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP
MARGALL – D’ALBENAS, avocats plaidants au barreau de
MONTPELLIER

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 03 octobre 2016 avec l’assistance de M^me Sylvie
LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER,
Président,

— Monsieur Gilles BALAY,
Conseiller,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, qui a procédé au rapport

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·

EXPOSE DU LITIGE

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Monsieur X Y, qui exerçait depuis plus de trente ans, en nom propre sous l’enseigne « Crêperie des Varins», une activité de restauration et de commerce de détail sur la parcelle cadastrée section B n° 1973 au lieudit « Les Varins » située sur le territoire de la Commune de

PRAZ-SUR-ARLY, au pied des pistes skiables, a conclu le 18 novembre 2009 avec ladite commune, devenue propriétaire du terrain en 1997, une convention d’occupation précaire pour la saison d’hiver 2009/2010, qui a été tacitement reconduite pour la saison suivante.

A l’issue d’une procédure de consultation destinée à mettre en concurrence les opérateurs économiques susceptibles d’être intéressés par l’exploitation d’un snack-bar sur cet emplacement, l’offre de Monsieur Y a été retenue et une nouvelle convention d’occupation précaire a été signée entre les parties le 12 décembre 2011, pour une durée d’un an, se substituant à la précédente, résiliée par courrier du 22 septembre 2011.

Au terme de cette année d’exploitation, la commune de
Praz sur Arly n’a pas renouvelé la convention et a mis en demeure Monsieur Y d’enlever sa structure à compter du 31 mars 2012 sous peine d’exécution forcée. L’intéressé a aussitôt contesté cette décision et formé un recours gracieux auquel la commune n’a pas donné suite.

La commune a introduit une action en référé devant le Tribunal administratif de GRENOBLE afin d’obtenir l’expulsion de Monsieur Y du « domaine public skiable » et l’enlèvement de toute installation, équipement ou aménagement réalisé par lui sous astreinte de 100 par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance du 24 août 2012, le Tribunal administratif de Grenoble a fait droit à cette demande. Monsieur Y a respecté les termes de ladite ordonnance en procédant au démantèlement intégral de sa structure.

S’estimant fondé à réclamer réparation pour les préjudices subis du fait de la rupture anticipée d’un bail commercial dont il aurait bénéficié conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce, Monsieur Y a, suivant exploit d’huissier en date du 4 juillet 2013, fait assigner la commune de PRAZ-SUR-ARLY devant le Tribunal de Grande Instance de
Bonneville.

Par jugement en date du 4 décembre 2014, cette juridiction, visant les articles L145-1 et suivants du code de commerce, a :

— dit que le statut protecteur des baux commerciaux ne s’applique pas à la location des lieux résultant des conventions d’occupation précaire conclues le 18 Novembre 2009 et 12 Décembre 2011 entre la
Commune de PRAZ SUR ARLY et Monsieur Y ;

— débouté en conséquence Monsieur Y de ses demandes indemnitaires suite au non renouvellement du bail ;

— condamné Monsieur Y à payer à la Commune de PRAZ SUR ARLY la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

— condamné Monsieur Y aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître B C.

Suivant déclaration en date du 5 février 2015, Monsieur Y a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 16 septembre 2016, auxquelles il conviendra de se reporter pour le détail de son argumentation, l’appelant demande à la Cour, au visa des articles L.
145-4, L. 145-5, L. 145-9 et suivants du Code de commerce et 1147 du Code civil, de réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE le 4 décembre 2014 et,

statuant à nouveau, de :

— dire et juger que les conventions d’occupation précaire qu’il a conclues avec la Commune de
PRAZ-SUR-ARLY sur la parcelle cadastrée section B n° 1973 au lieudit « Les Varins » pour l’exploitation d’une activité de restauration et de commerce de détail relèvent du statut des baux commerciaux ;

— condamner la Commune de PRAZ-SUR-ARLY à lui payer la somme de 66.911,64 à titre d’indemnité d’éviction ;

— dire que cette somme portera intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation, les intérêts étant eux-mêmes capitalisés par application de l’article 1154 du Code civil ;

— condamner la Commune de PRAZ-SUR-ARLY à lui payer la somme de 10.000 à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du
Code de Procédure Civile au profit de Maître Z A.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir que le fonds B 1973, sur lequel il exerçait son activité commerciale, appartient au domaine privé et non public de la commune. Il expose ainsi que le juge judiciaire ne peut se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites de la domanialité publique et qu’il appartenait à la partie adverse de saisir le conseiller de la mise en état si elle souhaitait contester la compétence de la présente juridiction, ce qu’elle s’est abstenue de faire. Il ajoute qu’en l’espèce, la domanialité privée du bien qui lui a été loué n’est pas sérieusement contestable, dès lors que l’ordonnance de référé du 24 août 2012 n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée, que la commune a elle-même reconnu cette appartenance au domaine privé dans les conventions conclues entre les parties, que la parcelle a été acquise d’un propriétaire privé en 1997 sans incorporation ultérieure au domaine public, que le local commercial n’est pas situé au coeur du domaine skiable, mais au pied des pistes, qu’il est physiquement divisible de ces dernières et qu’il n’a jamais fait l’objet d’aménagements indispensables à l’exploitation du domaine.

Monsieur Y soutient par ailleurs que l’ensemble des éléments constitutifs du statut des baux commerciaux se trouvent réunis en l’espèce. Il indique avoir ainsi, tout d’abord, édifié une construction présentant les critères de fixité et de solidité requis, la simple mention faisant état de « locaux provisoires » dans la convention du 18 novembre 2009 étant inopérante puisqu’il occupait les mêmes locaux depuis trente ans et qu’il avait renforcé cette structure au fil des années par des investissements particulièrement importants, une entreprise de maçonnerie ayant d’ailleurs dû être mobilisée pour procéder à son démontage.

Il fait ensuite observer que le bailleur a donné son consentement à l’édification de ces constructions puisque les deux conventions l’ont autorisé à exercer son activité de petite restauration dans les lieux et que la commune ne s’est pas opposée à l’arrêté préfectoral du 17 décembre 2008, visant la réalisation de travaux de mise aux normes de son établissement, ces éléments valant consentement exprès du bailleur selon lui. Il soutient enfin qu’il disposait d’une clientèle propre, la location consentie n’ayant pas, contrairement à ce qu’a retenu à
XXX,
XXXXXXXXX.

L’appelant fait en outre valoir que dès lors qu’il a été laissé en possession au-delà de deux ans, la convention du 12 décembre 2011 devrait être automatiquement et de plein droit requalifiée en bail commercial. Il ajoute qu’aucune condition de précarité, qui seule pourrait justifier la signature d’une convention d’occupation précaire, ne se trouve démontrée en l’espèce par la commune.

Il en conclut que son co-contractant aurait mis fin de manière irrégulière au bail commercial dont il

bénéficiait, de sorte qu’il serait fondé à solliciter le paiement d’une indemnité principale d’éviction et de ses accessoires, ainsi qu’à la réparation de son préjudice moral.

De son côté, la commune de Praz-sur-Arly demande à la Cour, dans ses dernières écritures communiquées le 15 juillet 2015, auxquelles il conviendra de se reporter pour le détail de son argumentation, de :

— dire que le bien litigieux est partie du domaine public, comme cela résulte de l’ordonnance rendue le 24 août 2012 par le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble;

— dire qu’en conséquence, Monsieur Y ne peut se prévaloir du régime des baux commerciaux résultant des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et donc bénéficier d’une indemnité d’éviction ;

— débouter l’appelant de ses demandes indemnitaires ;

— condamner Monsieur Y à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile.

Selon elle, l’occupation présentait un caractère précaire en raison de la fragilité du droit de l’occupant, qui se déduit des termes mêmes des conventions, prévoyant la possibilité pour le bailleur de les résilier immédiatement sans indemnité, de la limitation de son droit de jouissance, le chalet étant une simple structure en bois démontable aux termes des contrats et aucune autorisation n’ayant été donnée au requérant pour la réalisation d’un socle en béton, et du faible montant de la redevance, en l’espèce un simple loyer annuel de 2 500 euros HT, les trois conditions se trouvant réunies dans le cas présent. Elle ajoute que la signature de telles conventions d’occupation précaires se trouve justifiée en l’espèce par des circonstances indépendances de la volonté des parties, à savoir la mise en oeuvre d’un projet d’intérêt public, de restructuration du front de neige. Elle souligne en outre le caractère saisonnier de l’occupation, présentant un caractère discontinu, et l’absence de clientèle propre, excluant le statut des baux commerciaux.

La Commune de Praz-Sur-Arly fait surtout valoir que les lieux loués font partie intégrante du domaine skiable de la station et relèvent ainsi de son domaine public, comme l’a jugé le tribunal administratif de Grenoble le 24 août 2012. Elle précise ainsi que la parcelle litigieuse est à la fois propriété d’une personne publique et affectée à l’usage direct du public, ce qui est incontestable s’agissant de l’exploitation des pistes de ski, et qu’elle constitue bien une partie d’une piste de ski alpin prise dans un ensemble plus vaste. Elle en déduit que la partie adverse ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux.

EXPOSE DES MOTIFS

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Attendu que l’appelant revendique l’application du statut protecteur des baux commerciaux ; que le moyen principal de défense soulevé par la Commune de
Praz-Sur-Arly porte sur le fait que la parcelle litigieuse ferait partie de son domaine public, ce qui exclut le régime des baux commerciaux ; que cependant, dès lors que la Cour se heurte de toute évidence à l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point, seule la juridiction administrative apparaît compétente pour déterminer la domanialité publique du fonds exploité par Monsieur Y ; qu’en conséquence, cette question, et l’éventualité d’un sursis à statuer dans l’attente d’une décision du juge administratif, ne sera examinée que si le second moyen de défense soulevé par l’intimée, tenant à la précarité de l’occupation des lieux, ne devait être accueilli ;

Attendu que l’article L 145-1 du code de commerce prévoit que :

« Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au Registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

(') 2°. Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés ' soit avant, soit après le bail ' des constructions à usage commercial, industriel, ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire » ;

Attendu que dans une telle hypothèse, l’application du statut des baux commerciaux suppose également que les constructions implantées sur le fonds nu présentent des critères de solidité et de fixité ;

Attendu qu’il est constant en l’espèce que Monsieur Y exploitait depuis plus de trente ans, en nom propre sous l’enseigne « Crêperie des
Varins», une activité de restauration et de commerce de détail sur la parcelle cadastrée section B n° 1973 au lieudit « Les Varins » située sur le territoire de la Commune de PRAZ-SUR-ARLY; que ce fonds a été acquis par la commune en 1997 d’un propriétaire privé ;

Attendu qu’il se déduit des pièces versées aux débats par l’intimée que suite à un rapport établi par la direction des services vétérinaires de la Haute-Savoie le 3 mars 2008, mettant en exergue de graves manquements à la réglementation applicable en raison notamment de son absence de raccordement au réseau d’eau potable, un arrêté de fermeture provisoire a été pris le 4 mars 2008 par le Préfet ;
que ce n’est qu’après que Monsieur Y ait entrepris, dans le courant de l’année 2008, des travaux conséquents, consistant notamment à viabiliser son chalet, à le raccorder aux réseaux publics et à créer des WC et d’un vestiaire, pour un coût d’environ 30 000 euros, que son exploitation a de nouveau été autorisée en décembre 2008 ;

Attendu qu’il se déduit notamment des éléments précités ainsi que des photographies produites que ce n’est qu’à compter de cette réouverture, faisant suite aux travaux entrepris par l’exploitant, que les constructions implantées sur le fonds B 1973 ont pu répondre aux critères de solidité et de fixité requis ;

Attendu que l’appelant soutient que ses constructions auraient été expressément acceptées par le bailleur ; qu’il ne saurait cependant déduire, comme il le fait dans ses écritures, du silence apporté par la commune suite aux arrêtés préfectoraux de fermeture et de réouverture, un quelconque consentement exprès de celle-ci, ce d’autant que ces décisions administratives ne comportent aucune liste de travaux ; qu’au contraire, les conventions conclues entre les parties se rapportent à des « locaux provisoires » (convention du 18 novembre 2009) ou à une simple « structure » (convention du 12 décembre 2011) et ne mentionnent nullement l’existence de constructions en dur, de sorte qu’aucun accord du bailleur pour l’implantation des constructions ne se trouve caractérisé ;

Attendu que Monsieur Y se contente d’alléguer par ailleurs de la continuité de son exploitation ; qu’au contraire, il résulte clairement des pièces versées aux débats, et en particulier des courriers échangés entre les parties, que l’activité exercée par l’intéressé présente un caractère saisonnier ; qu’en effet, l’appelant est domicilié XXX et indique lui-même, dans un courrier qu’il a adressé au maire de la Commune le 29 septembre 2011, qu’il doit louer des appartements pour ses salariés en période hivernale et décrit dans des termes dénués de la moindre ambiguïté ses difficultés liés au caractère saisonnier de son activité ; que l’exploitant n’apporte en fait aucun élément qui serait susceptible de démontrer qu’il aurait exercé son activité de restauration toute l’année, comme il le prétend ; que la circonstance que son chalet reste implanté sur la parcelle en dehors de la saison d’hiver ne saurait remettre en cause cette constatation;

Attendu que les conditions d’un bail commercial ne se trouvent ainsi pas réunies en l’espèce ;

Attendu que la convention conclue entre les parties le 18 novembre 2009, qualifiée de « convention d’occupation précaire », a été consentie pour une durée de cinq mois, commençant à courir du 1^er décembre 2009 pour s’achever au 30 avril 2010 ; que l’article 3 stipule expressément qu’à l’expiration de ce terme, le preneur s’engage à libérer les lieux de façon inconditionnelle ; que de telles dispositions, ainsi que l’appellation du contrat, évoquent une convention d’occupation précaire ;

Attendu que les parties ont expressément convenu que ce bail ne se trouvait pas soumis aux dispositions du statut général des baux commerciaux, mais qu’il relevait cependant des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce et était soumis de ce fait aux articles 1714 et suivants du code civil ; que l’article 4 prévoit en outre une requalification automatique en bail commercial en cas de prolongation du contrat au-delà d’une période de 24 mois ;

Attendu que surtout, cette convention du 18 novembre 2009 ne fait état d’aucune condition objective de précarité ; que la convention d’occupation précaire suppose en effet que le bailleur ne puisse assurer la pérennité de la jouissance des lieux au preneur en raison d’un événement particulier, dont la réalisation ainsi que la date présentent un caractère incertain et qui ne dépend pas de la seule volonté des parties ;

Attendu qu’il se déduit nécessairement de ces constatations que malgré sa dénomination, qui ne lie nullement le juge, le premier contrat signé entre les parties ne constitue nullement une convention d’occupation précaire, ni un bail commercial, mais un bail dérogatoire au sens des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce ;

Attendu que l’appelant prétend que ce bail dérogatoire aurait été requalifié de plein droit en bail commercial à l’expiration d’un délai de deux ans;

Attendu cependant que, comme l’a relevé le premier juge, cette convention du 18 novembre 2009 a été résiliée par la Commune suivant courrier du 22 septembre 2011, avec effet au 30 novembre 2011, soit avant l’expiration du délai de deux ans ; qu’en tout état de cause, aucune requalification en bail commercial ne pouvait intervenir à l’expiration de ce délai, dès lors que, comme il a été précédemment exposé, l’activité exercée par Monsieur Y présentait un caractère saisonnier, ce qui exclut la possibilité d’une telle requalification, conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce ;

Attendu que par contre, la « convention d’occupation précaire du domaine privé » signée entre les parties le 12 décembre 2011, après que la candidature de l’appelant ait été retenue, et qui seule prévoit une location pour une durée d’un an, a un contenu différent de la précédente, puisqu’elle mentionne expressément un critère objectif de précarité, lié à la réalisation possible, dans un délai de trois au quatre ans, d’un projet de restructuration du front de neige de la commune ; que le contrat précise que la mise à disposition de l’emplacement litigieux ne sera ainsi effective que dans l’attente de la mise en oeuvre de ce projet, qui ne dépend pas que de la volonté des parties ;

Attendu que Monsieur Y conteste l’existence de ce critère de précarité ; que cependant, il a lui-même indiqué, dans son courrier du 29 septembre 2011, avoir été contraint de renoncer aux travaux de rénovation qu’il avait initialement projeté de réaliser, et qui avaient nécessairement contribué au succès de sa candidature, en raison d’un refus de prêt opposé par sa banque, lié à la possible résiliation de la convention d’occupation précaire dans l’hypothèse d’un démarrage des travaux d’aménagement du front de neige, ce qui est de nature à corroborer l’existence de cet événement incertain, lequel justifie la précarité qui lui est imposée par la commune ;

Attendu que l’intimée justifie par ailleurs de ce que le plan local d’urbanisme est en cours de révision en 2015, ce qui rend plausible l’hypothèse d’un projet consistant à restructurer le front de neige ; que les coupures de presse produites témoignent en outre du souci récurrent de la commune d’apporter des améliorations à cet espace, insuffisamment valorisé selon elle ;

Attendu qu’un critère objectif de précarité se trouve ainsi caractérisé, justifiant le recours à une convention d’occupation précaire;

Attendu que les autres dispositions de la convention conclue entre les parties le 12 décembre 2011 témoignent toutes de cette précarité ; qu’ainsi, le contrat ne mentionne qu’une « structure » et non une « construction »; qu’il ne prévoit aucun renouvellement tacite et exclut expressément l’application du statut des baux commerciaux ainsi que le paiement de toute indemnité en cas de résiliation anticipée ; qu’en outre, comme le relève la commune de Praz-Sur-Arly, la redevance annuelle convenue, de 2 500 euros HT, apparaît minime, voire symbolique au regard de la surface occupée ainsi que du volume d’activité (plus de 60 places assises) et confirme la qualification de convention d’occupation précaire ;

Attendu qu’en admettant même qu’une telle qualification ne puisse être retenue, force est de constater que le seul bail ne présentant pas un caractère saisonnier a été conclu le 12 décembre 2011, de sorte que le délai de deux ans permettant la requalification en bail commercial n’a commencé à courir qu’à cette date ;

Attendu que Monsieur Y ne saurait donc, au regard de ce qui précède, revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’examiner le moyen surabondant tiré de la domanialité publique du fonds exploité ;

Attendu qu’en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que l’appelant, partie perdante, sera condamné aux dépens exposés en cause d’appel ; que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile devront par contre être rejetées ;

PAR CES MOTIFS

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La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

ET Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE Monsieur X
Y aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 novembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie
LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,