COUR D'APPEL Metz du 27 mai 2014 n° 14/00295 , ch. commerciale

Minute n° 14/00295 avant dire droit : dire et juger que pour l’ensemble des condamnations prononcées par le présent arrêt, les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil ; condamner la S. A. McDonald’s France aux dépens des deux instances ainsi qu’au paiement d’une somme de 10 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R. G : 10/03109

SA FINANCIERE GERIC

C/

SA MAC DONALD’S FRANCE

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 MAI 2014

APPELANTE :

SA FINANCIERE GERIC représentée par son représentant légal

Centre Commercial GERIC

Rue du Maillet – BP 90068

57127 THIONVILLE Cedex

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMEE :

SA MAC DONALD’S FRANCE représentée par son représentant légal

1 rue Gustave Eiffel

78045 GUYANCOURT

Représentants : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ, postulant et M^e CORNILLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur STAECHELE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame SOULARD, Conseiller

Madame KNAFF, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS ET AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT : Madame MALHERBE

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 27 février 2014.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, selon les dispositions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 22 mai 2014. A cette date, le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 27 mai 2014.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 1995, la S. A. Financière GERIC a donné en location, à titre commercial, à la S. A. McDonald’s France, des locaux situés rue du Maillet , au centre commercial GERIC à Thionville, d’une contenance de 108,90 m² , conformément au plan annexé au bail, pour une durée de 12 ans à compter du 6 août 1995 et ce, pour l’exploitation d’une activité de restauration , moyennant un loyer minimum garanti, fixé à 16 461,51 € et un loyer additionnel variable calculé sur le chiffre d’affaires hors taxes applicables, dès lors qu’il est supérieur à la valeur du loyer minimum garanti

L’article 10 des conditions particulières de ce bail dispose :

« Par dérogation à l’article 10. 2 et à l’article 10.3.1 le preneur est autorisé à sous louer, donner en location gérance ou céder les locaux objets du présent bail à toute société du groupe McDonald’s dans laquelle lui même et/ou sa société mère possédera directement ou indirectement la majorité du capital social et exerçant la même activité, à charge pour lui d’en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et sous réserve de rester garant du sous locataire et du locataire gérant pour l’application de toutes les clauses et conditions du présent bail ».

Par exploit du 24 août 2006, la S. A. Financière GERIC a fait signifier à la S. A. McDonald’s France une mise en demeure, en visant l’article L. 145-17.1.1° du Code de commerce, de se conformer dans le délai d’un mois aux stipulations de l’article 10 du bail, relatives à l’information du bailleur de la sous location par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et à l’obligation pour le locataire gérant de faire partie du groupe McDonald’s et d’avoir la majorité de son capital social entre les mains de sa société mère.

Le 22 septembre suivant, la S. A. McDonald’s France a fait signifier par exploit d’huissier, un courrier contenant le contrat de location gérance conclu avec la société GEO DISS ainsi qu’un certain nombre de documents et de correspondances établissant que le bailleur était parfaitement informé de l’existence de la location gérance.

Elle y précisait encore que la société GEO DISS était une filiale à 100 % de la société UNIDISS, laquelle était détenue à égalité par la société McDonald’s et Monsieur Jean Marie D. . Elle ajoutait qu’elle avait le projet de devenir prochainement détentrice, de manière indirecte, d’une majorité du capital de la société locataire, à hauteur de 90 %.

Le 16 octobre 2006, la S. A. Financière GERIC a fait signifier à la S. A. McDonald’s France, par huissier, un congé avec refus de renouvellement pour le 15 août 2007, au visa des articles L. 145-14 et elles. 145-17-1.1 du Code de commerce, sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, compte tenu des fautes commises par le locataire

Le 23 avril 2008, la S. A. Financière GERIC a fait assigner la S. A. McDonald’s France devant la chambre commerciale du Tribunal de grande instance de Thionville en demandant à cette juridiction de :

. valider le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré le 16 octobre 2006 ;

ordonner l’expulsion de la société McDonald’s et de toute autre personne ce trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, en réparation des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; condamner la S. A. McDonald’s au paiement d’une indemnité trimestrielle d’occupation égale à 8942,60 € , majorée du montant des charges et de la TVA, conformément aux dispositions du bail du 10 juillet 1995 et ce, à compter du 15 août 2007 et jusqu’à son départ effectif des locaux ; de dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil;

Subsidiairement,

de prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur, à raison de ces manquements à son obligation d’entretien ;

En tout état de cause,

de condamner la S. A. McDonald’s France à lui payer la somme de 37 091,39 € , sauf à parfaire, correspondant aux frais, travaux et réparations qu’elle a été contrainte d’engager pour pallier la carence et les infractions répétées de la S. A. McDonald’s France aux clauses du bail ; condamner la société McDonald’s aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 € , par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. le tout avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S. A. McDonald’s France a résisté à ces prétentions en demandant au tribunal de :

constater que le motif invoqué par la société bailleresse n’était pas suffisamment grave pour justifier le refus de renouvellement; constater qu’elle n’est plus en infraction puisqu’elle détient la majorité du capital social de la société locataire gérante depuis le 12 janvier 2007 ; en conséquence désigner un expert avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre.

Par jugement du 8 juillet 2010, auquel il est renvoyé pour un exposé plus complet des moyens et des prétentions des parties en première instance, la Chambre commerciale du Tribunal de grande instance de Metz a :

rejeté la demande de validation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction formée par la S. A. Financière GERIC ; rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, rejeté, en l’état, les demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

invité la S. A. Financière GERIC à détailler les sommes dont elle demande le paiement ; ordonné une expertise et commis Monsieur Jean Pierre D. pour y procéder, avec mission de visiter les lieux litigieux, de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la S. A. McDonald’s France peut prétendre en application des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce. .

oOo

La S. A. Financière GERIC a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe de la Cour le 9 août 2010. Son appel n’est pas limité.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe de la Cour le 20 décembre 2012, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la S. A. Financière GERIC demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

valider le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime qu’elle a fait délivrer à la S. A. McDonald’s France le 16 octobre 2006, avec toutes les conséquences de droit ; ordonner en conséquence l’expulsion de la S. A. McDonald’s France et de tout autre occupant se trouvant dans les lieux de son chef, s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, un mois après l’arrêt à intervenir ; ordonner le transport et la séquestration des meubles immobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira à la Cour de désigner et ce, en application des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; condamner la S. A. McDonald’s France à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale à la somme de 8 942,60 € HT/HC majorée du montant des charges et de la TVA, conformément aux dispositions du contrat de bail du 10 juillet 1195, à compter du 15 août 2007 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

subsidiairement,

prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties le 10 juillet 1995 avec toutes conséquences de droit, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ; ordonner l’expulsion de la S. A. McDonald’s France du tout autre occupant se trouvant dans les lieux de son chef, s’il y a lieu, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, un mois après l’arrêt à intervenir ; condamner la S. A. McDonald’s France à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale à 8 942,60 € HT/HC majorée du montant des charges et de la TVA, conformément aux dispositions du bail du 10 juillet 1995, à compter du 15 août 2007 jusqu’à son départ effectif des lieux; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira à la Cour de désigner et ce, en application des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; condamner la S. A. McDonald’s France à lui payer la somme de 37 091,39 € , sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, subsidiairement de l’arrêt à intervenir;

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée. Les pièces du dossier ne font apparaître aucune fin de non recevoir susceptible d’être relevée d’office. L’appel sera donc déclaré recevable.

Sur le refus de renouvellement du bail

Il, est constant que le bail est arrivé à son terme et que la S. A. Financière GERIC a donné congé à la S. A. McDonald’s France, son locataire sans offrir d’indemnité d’éviction.

S’il est vrai qu’en application des dispositions de l’article 1134 du Code civil, le contrat fait la loi des parties, les sanctions qui sont attachées à la méconnaissance ou à l’inexécution des obligations des parties en matière de refus de renouvellement de bail sont prévues par l’article 145-17.1.1° du Code de commerce lequel n’autorise le congé sans indemnité d’éviction que pour un motif grave et légitime, laissé à l’appréciation du juge.

Dans le cas d’espèce, le motif invoqué, pris du défaut de notification d’un contrat de location gérance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est ni grave, ni légitime, dès lors qu’il est constant que le bailleur avait été averti par d’autres voies que la lettre recommandée et qu’il n’avait fait valoir aucune objection à cette location gérance.

S’agissant du motif pris de ce que le locataire gérant n’était pas une société du groupe McDonald’s dans laquelle le locataire et/ou sa société mère possédait directement ou indirectement la majorité du capital social et exerçant la même activité, s’il est vrai que cette condition n’était pas strictement remplie dans le mois de la mise en demeure, la S. A. Financière GERIC qui connaissait cette sous location et qui l’avait admise, n’a subi aucun préjudice de ce fait. Par ailleurs, la S. A. McDonald’s France s’est rapidement mise en conformité avec les exigences contractuelles.

Ce motif, comme le précédent ne revêt donc pas, en l’espèce, un caractère de gravité suffisant pour justifier le refus d’une indemnité d’éviction. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur le moyen subsidiaire pris de la résiliation du bail.

Il convient dans un premier temps de relever qu’il ne s’agit pas, en l’espèce, du jeu d’une clause résolutoire de plein droit, dans lequel, le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement allégué, mais d’une demande de résiliation judiciaire, qui laisse au juge toute liberté d’appréciation de la gravité des manquements allégués. La référence à l’article 1134 du Code civil n’a donc pas plus de pertinence à ce propos que pour le refus de renouvellement.

Il convient dès lors d’examiner si les raisons alléguées justifient la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1184 et 1728 du Code civil.

Pour les motifs ci dessus indiqués, la location gérance consentie par la S. A. McDonald’s France en infraction avec les clauses du bail ne revêt pas, en l’espèce, un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation.

Les autres griefs de la S. A. Financière GERIC concernent les points suivants:

manquement à l’obligation d’entretien, établi par une lettre de Locarest du 5 décembre 2005, par un courrier de la Ville de Metz du 9 décembre 2007 et par les constats d’huissier du 17 juin 2008 et du 30 janvier 2009; dégradations aux parties commune et refus de participer au surcroît de nettoyage causé par son activité ; encrassage de l’extracteur en toiture, mettant en cause l’étanchéité de celle ci, établi par un procès verbal de constat du 17 juin 2008 et un devis de la société EBI.

Sur le manquement à l’obligation d’entretien, la S. A. McDonald’s France fait remarquer avec justesse que la lettre de la Ville de Thionville se plaignant du mauvais entretien du conteneur (nourriture avariée, pourriture) engendrant des odeurs nauséabondes, date de 1997 et non de 2007 et que depuis, aucune plainte n’a suivi.

Il reste que des plaintes récurrentes de la S. A. Financière GERIC ont été transmises à la S. A. McDonald’s France depuis 2005.

Les lettres de LOCAREST et l’attestation de Benoit d’Ambrosio inspecteur de la société GSF, prestataire de service de nettoyage du GERIC, établissent un surcroît de charges de nettoyage résultant des emballages particulièrement volumineux utilisés par la S. A. McDonald’s France, facilement reconnaissables. l’allégation que ces emballages ont été retrouvés à 80 mètres du restaurant de la S. A. McDonald’s France est de ce fait parfaitement crédible.

Il résulte des courriers échangés avec la S. A. Financière GERIC que la S. A. McDonald’s France a refusé de participer même partiellement aux frais de ramassage de ces déchets. La circonstance que la demande de la société bailleresse n’ait pas été précédée de négociations ou d’un accord sur cette facturation n’exonère nullement la S. A. McDonald’s France de son obligation de prévenir ou de réparer les désordres causés par ses clients.

Enfin, la S. A. McDonald’s France ne rapporte en aucune façon la preuve qu’elle rémunérait des agents pour faire ce travail de nettoyage, alors qu’au contraire la S. A. Financière GERIC verse aux débats une attestation de Cyrille D. , responsable adjoint de la sécurité, amené à assurer une présence très régulière sur les lieux, qui affirme qu’il n’a jamais vu un quelconque membre de l’équipe McDonald’s faire le nettoyage des sacs en papier « le Menu McDonald’s » ou d’autres produits McDonald’s sur les tables ou même les bancs de la galerie du Centre.

S’agissant de l’encrassage de l’extracteur en toiture, la S. A. McDonald’s France rapporte, certes, la preuve qu’elle a chargé une entreprise spécialisée de l’entretien de ce dispositif trois fois par an. Il reste que les constats d’huissier produits par la S. A. Financière GERIC démontrent que cette précaution était insuffisante et que des écoulements affectant l’isolation de la toiture avaient bien lieu. A cet égard, la S. A. McDonald’s France était tenu d’une

obligation de résultat, s’agissant de prescriptions relatives à l’hygiène et à la sécurité, qui plus est dans un complexe intéressant de nombreux commerçants, qu’elle n’a pas respectée. C’est donc à tort que les premiers juges, motif pris de ce que les éléments de preuve rapportés par les parties étaient contradictoires, a considéré que la preuve n’était pas rapportée que la S. A. McDonald’s France avait manqué à ses obligations à cet égard.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et de prononcer la résiliation judiciaire du bail à raison des manquements de la S. A. McDonald’s France à ses obligations contractuelles.

Sur la demande de condamnation au paiement des factures de nettoyage

La demande formée par la S. A. Financière GERIC de ce chef, contestée dans son principe, ne l’a pas été dans son montant.

Le décompte produit est quelque peu exagéré dans la mesure où il met en compte 2 heures par jour, 6 jours par semaine pendant toute l’année, à raison de 16 € de l’heure. Il lui sera accordé une indemnité de 6000 € par an, soit 500 € par mois, soit au total 17 000 € , avec intérêts à compter de la demande en justice et la capitalisation de droit prévue par l’article 1154 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle de la S. A. McDonald’s France

Compte tenu de ce qui précède, la demande reconventionnelle de la S. A. McDonald’s France ne saurait prospérer. Elle sera donc rejetée.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aucune considération d’équité ne justifie que la S. A. McDonald’s France soit dispensée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe. Cette indemnité sera évaluée à la somme de 6 000 € .

La S. A. McDonald’s France qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens tant de première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Reçoit l’appel, régulier en la forme ;

Le dit bien fondé et infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Prononce la résolution judiciaire du bail commercial conclu entre la S. A. Financière GERIC et la S. A. McDonald’s France le 10 juillet 1995, aux torts de la S. A. McDonald’s France;

En conséquence ordonne l’expulsion de la S. A. McDonald’s France et de tout autre occupant se trouvant dans les lieux de son chef, s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique, sous

astreinte de 1000 € par jour de retard, un mois après l’arrêt à intervenir ;

Condamne la S. A. McDonald’s France à payer à la S. A. Financière GERIC une indemnité trimestrielle d’occupation égale à 8 942,60 € HT/HC majorée du montant des charges et de la TVA, conformément aux dispositions du bail du 10 juillet 1995, à compter du 15 août 2007 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Condamne la S. A McDonald’s France à payer à la S. A. Financière GERIC la somme de 17 000 € avec intérêts à compter de la demande en justice de cette indemnité ;

Dit que les indemnités ainsi mises à la charge de la S. A. McDonald’s seront capitalisées conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles que choisira la S. A. McDonald’s France, à défaut la S. A. Financière GERIC ;

Condamne la S. A. McDonald’s France à payer à la S. A. Financière GERIC une indemnité de 6 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S. A. McDonald’s France aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffière Le Président