Cour d'appel de Nancy, 23 mai 2016, n° 15/02054

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 1254 /2016 DU 23 MAI 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02054

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’opposition en date du 15 Juillet 2015 d’un arrêt de la Cour d’Appel de NANCY, R.G.n° 13/02608, en date du 20 janvier 2015

N° 143 /2015,

DEMANDEUR A L’OPPOSITION :

Monsieur E Z

né le XXX à XXX – XXX

Représentée par Maître Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître BUISSON, avocat au barreau de NANCY,

XXX :

Madame G A divorcée X,

née le XXX à XXX

Représentée par la SCP MOUKHA DECORNY, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître DECORNY, avocat au barreau de NANCY,

Monsieur M C

né le XXX à XXX, demeurant XXX

Représenté par l’ASSOCIATION KROELL, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Février 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre, entendue en son rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 Mai 2016 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, puis ce jour le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 23 Mai 2016 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mai 2016, par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 20 mai 2010, M^me G A divorcée X a conclu un compromis de vente avec MM. M C et E Z portant sur les biens et droits immobiliers d’un ensemble immobilier sis XXX à Art sur Meurthe cadastrés section XXX d’une contenance de 02 a 26 ca et d’ un immeuble non bâti sis XXX à Art sur Meurthe cadastré section XXX d’une contenance de 06 a 64 ca, moyennant la somme de 350 000 €, avec notamment condition suspensive au profit des acquéreurs de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 1^er octobre 2010 et sous condition suspensive de la régularisation par acte authentique de la liquidation du régime matrimonial ayant existé entre M^me A et son ex-mari. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 1^er février 2011 et l’acte stipulait également au profit du vendeur une clause pénale égale à 10% du prix de vente en cas de non-réalisation incombant aux acquéreurs.

Malgré sommations de régulariser la vente délivrées le 1^er mars 2011 par M^me B à MM. C et Z, la réitération de la vente n’a pas eu lieu et un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire à l’encontre des acquéreurs le 14 mars 2011, date à laquelle avait été repoussée la signature de l’acte de vente. M^me A avait cependant accepté de régulariser la vente au plus tard le 30 mars 2011, mais en vain.

Par actes d’huissier des 18 et 23 mai 2011, elle a assigné MM. Z et C devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de 35 000 € au titre de la clause pénale et 5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance des assignations, ainsi que la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Decorny, avocat aux offres de droit.

La juridiction saisie a, par jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2013, rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. C, prononcé la résolution du compromis de vente aux torts des acquéreurs, condamné in solidum MM. C et Z à payer à M^me A la somme de 35 000 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du XXX pour M. Z et du 23 mai 2011 pour M. C, débouté M^me A de sa demande de dommages et intérêts complémentaires, ordonné l’exécution provisoire et condamné in solidum MM. C et Z à payer à M^me A la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître Decorny, avocat aux offres de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a d’abord relevé que M. C ne versait aucune pièce justifiant de ce que la SCI Ginaka et non M^me A serait propriétaire du bien immobilier objet du compromis de vente, que la mise en cause du mandataire judiciaire de M. C était devenue sans objet dès lors que la procédure de redressement judiciaire le concernant était clôturée depuis le 16 avril 2013 et qu’ainsi avait disparu l’irrégularité de procédure tenant à l’absence du mandataire judiciaire dans le cadre de la présente affaire.

Au fond, il a considéré que la mise en demeure adressée à M. Z d’avoir à justifier du dépôt de la demande de permis de construire étant demeurée vaine, ce dernier était réputé y avoir renoncé, mais qu’en l’absence d’une telle mise en demeure à l’égard de M. C, la renonciation prévue au compromis de vente ne pouvait être appliquée à ce dernier et que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire avait défailli par la faute de l’intéressé.

Le tribunal a également constaté que la seconde condition suspensive était acquise à la date du 14 mars 2011 et, qu’en conséquence, il y avait lieu de prononcer la résolution du compromis et de condamner les acquéreurs au paiement de la clause pénale.

Ayant interjeté appel de ce jugement selon déclaration reçue au greffe de la cour selon déclaration du 9 septembre 2013, M. C avait demandé à titre principal de déclarer irrecevable l’action de M^me A au visa des articles 114 du code de procédure civile et L 622-26 du code de commerce, de condamner l’intimée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Thomas Kroell, avocat aux offres de droit.

Subsidiairement, il avait sollicité de la cour de ramener la somme demandée par M^me A à des proportions symboliques et de débouter cette dernière de ses demandes contraires.

A l’appui de ses prétentions quant à l’irrecevabilité de l’action engagée par M^me A, il avait fait valoir que celle-ci ne justifiait pas de sa qualité à agir faute de prouver qu’elle était propriétaire du bien immobilier, objet du compromis, où est situé le siège social de la SCI Ginaka et que l’action était forclose dès lors que la créance alléguée par M^me A, antérieure à la procédure collective, n’avait pas été déclarée et lui était donc inopposabe.

Subsidiairement au fond, il avait rejeté toute la responsabilité de l’affaire sur M. Z qui, selon lui, s’était occupé de toutes les démarches sans l’informer; il avait également fait valoir que M. X avait renoncé à toutes poursuites contre lui et qu’en tout état de cause, M^me A ne justifiait pas de son préjudice.

Par arrêt de défaut rendu le 20 janvier 2015 suite à la défaillance de M. Z, la cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, y ajoutant, déclaré irrecevable la demande de M. C en réduction du montant de la clause pénale, débouté l’intéressé de ses autres demandes, condamné l’appelant à payer à M^me G A divorcée D la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles outre aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Michaël Decorny, avocat aux offres de droit.

Par acte en date du 15 juillet 2015, M. E Z a formé opposition à l’encontre de cet arrêt. Il demande à la cour, de faire droit à son opposition, de constater que les conditions suspensives incluses dans le compromis régularisé par les parties n’ont jamais été levées, en conséquence, de débouter M^me A de ses demandes, d’infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nancy et de condamner M^me A aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait tout d’abord observer que l’arrêt lui ayant été signifié par M^me A le 15 juin 2015, son opposition effectuée dans le délai d’un mois est recevable de telle sorte que les 'foucades’ (sic) de cette dernière dans ses conclusions considérant que l’opposition n’est pas recevable, n’ont aucune justification.

Au fond, il rappelle que le compromis de vente comportait deux clauses suspensives essentielles, à savoir, d’une part, la vente définitive intervenue entre la SCI Ginaka dont M^me A était porteuse de parts avec MM. Z et C sur le local commercial cadastré section AC 147 pour une contenance de 2ares 26 centiares, d’autre part la régularisation par acte authentique de la liquidation du régime matrimonial ayant existé entre M^me A et M. X suite à leur divorce intervenu le 6 avril 2010. Il ajoute que d’autres conditions suspensives étaient stipulées, notamment l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire autorisant la réalisation de la construction d’une maison individuelle et un changement de destination des combles, permis de construire qui n’a jamais été obtenu.

Par conclusions en réponse n° 1 suite à opposition, M^me A divorcée X demande à la cour de déclarer irrecevable et mal fondée l’opposition à arrêt formée par M. Z, de l’en débouter et de dire et juger n’y avoir lieu à rétracter l’arrêt rendu le 20 janvier 2015.

En tant que de besoin, elle demande à la cour de dire recevable mais mal fondé l’appel de M. C et, en conséquence de l’en débouter et, ce faisant, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nancy en date du 2 septembre 2013 en constatant en effet que les demandes de M^me A sont recevables et bien fondées, que la demande de modération de la clause pénale présentée à hauteur de cour par M. C est nouvelle et donc irrecevable en vertu de l’article 564 du code de procédure civile.

Enfin, elle sollicite la condamnation in solidum de MM. Z et C à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Michaël Decorny, avocat aux offres de droit.

Au soutien de l’irrecevabilité de l’opposition à arrêt, elle fait tout d’abord valoir que M. Z a bien été averti de la procédure de première instance et d’appel, ayant été assigné à personne au XXX à Nancy le XXX et qu’il lui appartenait de constituer avocat devant le tribunal de grande instance de Nancy, qu’il a été également avisé de la procédure devant la cour d’appel par signification de conclusions le 11 février 2014 à son adresse XXX à Nancy et qu’il ne peut en conséquence se prévaloir de ses propres turpitudes.

Au fond, elle indique que les pièces produites attestent bien de sa qualité de propriétaire de l’immeuble incriminé et de sa déclaration de créances en date du 5 octobre 2011; que la procédure collective est terminée, M. C ayant désintéressé ses créanciers; que l’attestation supposée émaner de son ex-mari en faveur de M. C est un faux; qu’en ne déposant pas en temps et en heure leur demande de permis de construire, MM. Z et C ont renoncé à la conditions suspensive d’obtention du permis de construire instaurée à leur profit et se sont abstenus de régulariser l’acte de vente, faisant ainsi preuve de légèreté blâmable; que la demande de M. C en réduction du montant de la clause pénale est irrecevable comme étant présentée pour la première fois à hauteur de cour et qu’en tout état de cause, sa mauvaise foi empêche qu’il soit fait droit à une telle demande.

Le conseil de M. C n’a pas reconclu dans le cadre de la procédure d’opposition.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2016.

SUR CE :

A) Sur la recevabilité de l’opposition:

M. Z a produit, lors de la formalisation de son opposition, la signification de l’arrêt de défaut, effectuée à personne le 15 juin 2015, indiquant à l’intéressé qu’il disposait d’un délai d’un mois à compter de cette signification, pour former opposition.

M. Z ayant formé opposition dans le délai d’un mois, son opposition est parfaitement recevable en la forme, peu important les circonstances dans lesquelles il a, antérieurement, changé d’adresses à plusieurs reprises.

B) Sur les demandes de M. Z:

— Sur la qualité de propriétaire de M^me A:

Le compromis de vente du 20 mai 2010 étant un acte notarié qui fait foi jusqu’à inscription de faux et M. Z ne justifiant pas d’une procédure en inscription de faux à l’encontre de cet acte, ni ne produisant aucun élément de nature à remettre en cause la qualité de propriétaire de M^me A, il y a lieu de considérer que les mentions qui sont portées à l’acte du 20 mai 2010 sont exactes et que M^me A elle est bien propriétaire du local commercial cadastrée XXX.

— Sur les conditions suspensives:

Le compromis de vente notarié du 20 mai 2010 conclu entre M^me A, 'le vendeur’ et MM. Z et C, 'l’acquéreur', stipule diverses conditions suspensives relatives aux règles générales d’urbanisme, de droit de préemption, de droits réels et d’ hypothèque, non remises en cause dans le cadre du présent litige et d’autres conditions suspensives particulières, notamment:

* l’obtention par ' l’acquéreur ' au plus tard le 1^er octobre 2010 d’un permis de construire autorisant la réalisation d’une maison individuelle et le changement de destination des combles, ' l’acquéreur ' s’engageant à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 5 juin 2010 et à l’afficher sur le site dans les 10 jours francs de sa délivrance, tout dépassement par ' l’acquéreur’ de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré, si le ' vendeur ' le souhaitait, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la condition suspensive et le ' vendeur ' ne pouvant exercer cette faculté que 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Il était également stipulé que si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à la date spécifiée, ou si ce permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée.

Enfin, il était précisé que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire étant stipulée au bénéfice exclusif de ' l’acquéreur ', ce dernier pouvait y renoncer si bon lui semblait.

S’il résulte des pièces versées aux débats par M^me A que le notaire, rédacteur de cet acte a vainement demandé à M. Z, par courrier du 10 août 2010 de justifier d’une demande de permis de construire, puis l’a mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2010, tout aussi vainement, de produire la demande de permis de construire, l’intéressé verse aux débats une attestation du cabinet d’architecte Ah-Thon-Vandamme datée du 28 janvier 2016, par laquelle ce témoin indique avoir rencontré le maire de la commune d’Art sur Meurthe et son adjoint à l’urbanise, en présence de M. Z, lui ayant précisé qu’eu égard à la situation du terrain et de l’immeuble situé XXX et des éléments administratifs en cours, aucun permis de construire ne pourrait être accordé.

Toutefois, cette attestation, qui ne précise d’ailleurs pas la date à laquelle a eu lieu l’entretien en cause, ne saurait pallier l’absence de production de pièces au notaire, comme stipulé à l’acte, c’est-à-dire une demande de permis de construire en bonne et due forme et, éventuellement, un refus de délivrance émanant de la mairie.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a considéré que M. Z était réputé avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

En l’absence de justification de l’envoi par le notaire d’une mise en demeure à M. C, co-acquéreur, le tribunal a justement estimé que la clause de renonciation ne pouvait s’appliquer à l’intéressé et que dès lors que ce dernier n’avait pas justifié auprès du notaire du dépôt d’une demande de permis de construire, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire avait défailli par la faute de M. C et devait dès lors être considérée comme accomplie en application des dispositions de l’article 1178 du code civil.

En outre, alors que le compromis de vente stipulait une réitération de l’acte authentique au plus tard le 1^er février 2011, date constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extra-judiciaire, la cour relève que M. Z ne l’a pas réitéré à la date initialement convenue, ni à la suite d’une sommation délivrée par acte extra-judiciaire du 1^er mars 2011, ni avant le 30 mars 2011, date acceptée par M^me A qui avait accédé à la demande de report de quinzaine formulée par M. Z le 14 mars précédent.

* l’adaptation de la construction au sol en ce sens que si l’étude de sol diligentée par 'l’acquéreur’ dans le délai de deux mois entraîne l’obligation de recourir à des techniques d’adaptation au sol excédant celles normalement utilisées pour une construction conforme à la demande de permis, 'l’acquéreur’ aura la possibilité de renoncer à l’acquisition sans indemnité.

La cour relève que si M. Z rappelle cette condition suspensive dans ses écritures, il n’en tire toutefois aucun argument ni ne produit aucune étude de sol.

* la régularisation par acte authentique de la liquidation du régime matrimonial ayant existé entre M. X et M^me A suite à leur divorce prononcé le 6 avril 2010 par le tribunal de grande instance de Nancy, conformément au projet de liquidation simplifiée demeuré annexé au compromis de vente.

Il est totalement inexact de la part de M. Z, de prétendre que M^me A n’a jamais justifié de la régularisation par acte authentique de la liquidation de régime matrimonial. En effet, il résulte du procès-verbal de carence dressé par le notaire le 14 mars 2011 que la réalisation de cette condition suspensive devait intervenir concomitamment à l’acte de vente, le projet d’acte de liquidation demeurant annexé audit procès-verbal. MM. Z et C ne s’étant pas présentés et l’acte de vente n’ayant pas pu être signé, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que la condition suspensive était acquise.

C) Sur les demandes de M. C:

— Sur la fin de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir de M^me A:

Comme indiqué ci-dessus, le compromis de vente en cause est un acte notarié faisant foi jusqu’à inscription de faux et il s’ensuit que faute pour les parties de justifier avoir introduit une telle procédure en inscription de faux, les mentions portées dans l’acte doivent être considérées comme exactes, en particulier concernant la qualité de propriétaire de M^me A. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M^me A.

— Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de créance de M^me A à la procédure collective de M. C:

Outre le fait que M^me A justifie avoir déclaré sa créance d’un montant de 42 000 € le 5 octobre 2011 entre les mains de M^e O P, mandataire judiciaire, il y a lieu de noter que la procédure collective a été clôturée par jugement du tribunal de commerce de Nancy en date du 16 avril 2013, par désintéressement des créanciers de M. C. Le premier juge a donc justement rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. C en relevant que le jugement de clôture de la procédure collective étant intervenu avant la clôture des débats devant le tribunal de grande instance, l’irrégularité invoquée avait disparu et que la mise en cause du mandataire judiciaire était devenue sans objet.

— Sur le fond:

Comme rappelé ci-dessus au sujet de M. Z, M. C n’a pas justifié avoir déposé une demande de permis de construire avant le 5 juin 2010 ni l’avoir affichée sur le site dans les 10 jours francs de sa délivrance et si, faute de mise en demeure du notaire, il y a lieu de considérer qu’il n’a pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive, c’est néanmoins à bon droit que le premier juge a considéré qu’en l’absence de justification du dépôt de demande de permis de construire, la condition suspensive avait défailli par la faute de M. C et qu’elle devait être réputée accomplie en application des dispositions de l’article 1178 du code civil.

En outre, alors que le compromis stipulait une réitération de l’acte authentique au plus tard le 1^er février 2011, date constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extra-judiciaire, la cour relève que M. C ne l’a pas réitéré à la date initialement convenue ni à la suite d’une sommation délivrée par acte extra-judiciaires du 1^er mars 2011, ni avant le 30 mars 2011, date acceptée par M^me A qui avait accédé à la demande de report de quinzaine formulée par M. Z le 14 mars précédent.

C’est tout à fait vainement que M. C avait invoqué, pour justifier son inaction, avoir été abusé par M. Z, ces allégations n’étant pas justifiées et l’attestation de renonciation à poursuites judiciaires qu’il invoquait, supposée émaner de M. X, étant contestée par mme A.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du compromis de vente aux torts des acquéreurs en application des dispositions de l’article 1184 du code civil et fait application de la clause pénale.

S’agissant de la demande de réduction de la clause pénale formée par M. C, elle ne pourra qu’être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile comme étant nouvelle à hauteur de cour, l’intéressé n’ayant jamais conclu au fond sur la clause pénale devant le tribunal de grande instance.

D) Sur les demandes accessoires:

Succombant en leurs prétentions, M. Z C seront tenus in solidum aux entiers dépens et condamnés, in solidum, à payer à M^me A, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 € en cause d’appel. MM. Z et C seront déboutés de leurs propres demandes de ces chefs.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Reçoit M. E Z en son opposition ;

Met à néant l’arrêt n° 143/2015 rendu le 20 janvier 2015 par la cour de ce siège ;

Et statuant à nouveau :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nancy ;

Y ajoutant ;

Déclare irrecevable la demande de M. M C en réduction du montant de la clause pénale ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum M. E Z et M. M C à payer à M^me G A divorcée X la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Les condamne in solidum aux dépens avec recouvrement au profit de M^e Michaël Decorny, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en douze pages.