Cour d'appel de Nîmes, Chambre 2 b, 28 octobre 2010, n° 08/05548

ARRET N°

Magistrat Rédacteur :

M. X /DDP

R.G : 08/05548

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

28 novembre 2008

SARL SOPHITEX

C/

EURL A B

COUR D’APPEL DE NÎMES

DEUXIEME CHAMBRE

Section B-COMMERCIALE

ARRET DU 28 OCTOBRE 2010

APPELANTE :

SARL SOPHITEX, représentée par son gérant en exercice, Monsieur C Y, domicilié en cette qualité au siège social,

29 H I

07100 Z

représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour

assistée de la SCP CHAMBON CORNUT PERIN-RUETSCH, avocats au barreau de PRIVAS

INTIMEE :

EURL A B, poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social,

XXX

188 H Ferdinand Janvier

07100 Z

représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour

assistée de la SELARL AAD-AVOCATS AR DROM, avocats au barreau de PRIVAS

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ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Septembre 2010

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Monsieur Bruno X, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

Monsieur Bruno X, Conseiller

Madame Catherine BRISSY-PROUVOST, Conseiller

GREFFIER :

M^me Dominique RIVOALLAN, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS :

à l’audience publique du 06 Septembre 2010, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Octobre 2010

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRET :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 28 Octobre 2010, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour

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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation délivrée le 8 juillet 2008 à l’EURL A-B, à Z (07100), devant le tribunal de grande instance de Privas, par la SARL Sophitex, établie à Z, qui sollicitait notamment :

— qu’il soit dit et jugé qu’elle exploitait son activité à usage industriel et commercial dans les locaux loués par le District Urbain d’Z, puis la Communauté de communes du bassin d’Z en vertu de conventions en date du 7 septembre 1995 et d’un contrat d’occupation en date du 20 janvier 2000,

— qu’il soit dit et jugé que ces conventions étaient assujetties au décret du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale,

— l’annulation en conséquence du congé notifié par l’EURL A-B le 10 juin 2008,

— la condamnation du défendeur à lui payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la décision contradictoire en date du 28 novembre 2008, de cette juridiction qui a, notamment :

— débouté la SARL Sophitex de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné l’expulsion de la SARL Sophitex ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux appartenant à l’EURL A-B,

— débouté l’EURL A-B de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté la SARL Sophitex de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Sophitex aux dépens et à payer à l’EURL A-B la somme de 900,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel de cette décision interjeté le 12 décembre 2008 par la SARL Sophitex ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 15 avril 2009 et signifiées à son adversaire le 14 avril précédent, auxquelles est joint un bordereau récapitulatif des pièces communiquées, dans lesquelles la SARL Sophitex sollicite notamment :

— qu’il soit dit et jugé qu’elle exploitait son activité à usage industriel et commercial dans les locaux loués par le District Urbain d’Z, puis la Communauté de communes du bassin d’Z en vertu de conventions en date du 7 septembre 1995 et d’un contrat d’occupation en date du 20 janvier 2000,

— qu’il soit dit et jugé que ces conventions étaient assujetties au décret du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale,

— l’annulation en conséquence du congé notifié par l’EURL A-B le 10 juin 2008, laquelle avait racheté les locaux le 23 janvier 2008,

— la condamnation de l’intimée à lui payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 10 juin 2010 et signifiées à son adversaire le même jour, auxquelles est joint un bordereau récapitulatif des pièces communiquées, dans lesquelles l’EURL A-B demande notamment la confirmation de la décision entreprise et la condamnation de la SARL Sophitex à lui payer une somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 3 septembre 2010 ;

Vu les écritures des parties auxquelles il y a lieu de se référer pour une plus ample relation des faits, de la procédure et des moyens de celles-ci ;

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SUR CE :

SUR LA PROCÉDURE :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est ni contestée ni contestable au vu des pièces produites ;

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

sur le local à usage de stockage et la revendication d’un bail commercial

Attendu que la SARL Sophitex, dont le siège social est H I à Z, a une activité déclarée dans ses statuts de vente, distribution, import-export, gros et détail, au magasin ou sur les marchés, foires nationales et internationales, de tous articles de confection, prêt à porter en général, cuirs et peaux, chaussures, maroquinerie, articles cadeaux et gadgets, articles de Paris et généralement tous articles et produits d’équipement de la personne, du foyer et du jardin ;

Qu’elle a conclu le 7 septembre 1995 une convention d’occupation de locaux à usage de stockage, d’une superficie de 200 m2, dans un immeuble utilisé comme pépinière et hôtel d’entreprise, sis à Z, lieu-dit Grosberty, bâtiment 25, avec le District Urbain d’Z, d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction ;

Que cette convention stipulait de façon expresse entre les parties qu’elle était exclue du champ d’application du décret du 30 septembre 1953, et il était fait interdiction au preneur, notamment, de céder son droit à cette convention ;

Qu’il était aussi convenu, au titre de la destination des lieux, que le preneur devrait occuper les lieux conformément aux dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, lesquels imposent notamment au preneur d’user de la chose louée conformément à la destination qui lui était donnée dans le bail ;

Que cet immeuble a ensuite intégré le patrimoine de la Communauté de communes du bassin d’Z, personne morale de droit public ;

Que dans une délibération du bureau de la Communauté de Communes du bassin d’Z en date du 14 janvier 2000, la SARL Sophitex a été autorisée, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, à aménager dans ce local de stockage un bureau de 50 m2, moyennant une redevance supplémentaire, destinée à rembourser au bailleur le coût des travaux d’aménagement, qu’il avait financé ;

Qu’en exécution de cette délibération, il a été convenu un contrat d’occupation avec la SARL Sophitex, portant sur un bureau d’une surface de 50 m2, situé au bâtiment 25, le 20 janvier 2000 d’une durée fixe de 7 ans, dont la tacite reconduction n’était pas prévue ni la possibilité de renouvellement ;

Qu’il était expressément stipulé dans ce contrat que le preneur déclarait avoir connaissance du fait que la location était effectuée sur un domaine public et dans le cadre d’une mission de service public, échappant aux conditions d’application du décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux industriels et commerciaux ; qu’il était aussi prévu que le preneur adhérait au règlement intérieur de la pépinière d’entreprise ;

Que la Communauté de communes a ensuite vendu ces locaux par acte authentique en date du 23 janvier 2008 à l’EURL A-B, société commerciale ;

Attendu qu’il ne s’agissait donc pas, de convention expresse entre les parties, d’un bail portant sur des locaux où devait être exploité un fonds de commerce, au sens de l’article L.145-1 du code de commerce invoqué par la SARL Sophitex mais d’un simple local de stockage, utilisé par cette société, et d’un bureau aménagé dans ce local de stockage avec l’accord du bailleur, pour une durée limitée à 7 ans ;

Que pour prétendre bénéficier des dispositions d’ordre public des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, depuis septembre 1995 ou au moins janvier 2000, en qualité de preneur à bail commercial, la SARL Sophitex, soutient qu’elle exercerait son activité de commerce à partir des locaux loués le 7 septembre 1995 ;

Qu’elle prétend aussi que les bailleurs publics auraient accepté l’évolution de la convention de stockage en bail commercial, de par l’aménagement du local concernant les bureaux et en favorisant une activité commerciale dans des locaux édifiés pour cela ;

Mais attendu que le principe de fonctionnement d’une pépinière d’entreprise ou d’un hôtel d’entreprises géré par une collectivité territoriale, n’est pas de donner à bail commercial des immeubles appartenant au domaine public mais de faciliter, par la conclusion de locations précaires et à un coût plus faible que sur le marché privé, le démarrage d’entreprises, ayant vocation ensuite à quitter ces lieux pour s’installer normalement dans des immeubles privés, comme locataires commerciales ou propriétaires ; que c’est d’ailleurs ce qu’expose clairement dans une lettre non datée produite en extrait par la SARL Sophitex (pièce n°15) le Centre d’Accueil pour le Développement d’Entreprises de la Pépinière d’entreprises de Grosberty ;

Que c’est donc à tort qu’il est soutenu par la SARL Sophitex dans ses conclusions, que la vocation des locaux de stockage qui lui avaient été donnés à bail précaire par ces personnes publiques, avec obligation de respecter la destination des lieux, aurait néanmoins été de lui permettre d’y exploiter un fonds de commerce et de bénéficier en conséquence d’un bail commercial, lequel était au contraire exclu, de façon expresse, des conventions des parties, tant en septembre 1995 qu’en janvier 2000 ;

Que s’il est exact que les parties ne peuvent valablement conventionnellement s’exonérer des dispositions d’ordre public du décret du 30 septembre 1953 relatif à la propriété commerciale, désormais codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, cette mention réitérée dans toutes leurs conventions permet d’en conclure, sans ambigüité, que le bailleur public n’avait nullement donné son accord à une évolution de l’utilisation des locaux destinés uniquement au stockage, puis à un petit bureau en leur sein, en exploitation d’un fonds de commerce, contrairement à ce que soutient la SARL Sophitex ;

Qu’elle ne rapporte pas la preuve de cet accord, même tacite mais qui doit être non équivoque, de l’accord des bailleurs publics sur l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux uniquement destinés au stockage ni dans le bureau aménagé en leur sein ;

Qu’elle invoque dans ses conclusions (page 4) le fait qu’au fil du temps les personnes qui devaient être accompagnées et qui devaient y rester pour une durée déterminée ont vu le District Urbain d’Z puis la Communauté de Communes du bassin d’Z, transformer la pépinière d’entreprises en hôtel d’entreprises accueillant des activités industrielles et commerciales telles que prévues au décret du 30.09.1953 ;

Mais attendu qu’il s’agit là d’une simple affirmation, la SARL Sophitex s’abstenant de justifier et même d’alléguer la conclusion d’un seul bail commercial précis pour les locaux situés dans cet immeuble, qu’auraient consenti les personnes publiques susvisées ; que par ailleurs la dénomination d’hôtel d’entreprises était employée avec celle de pépinière d’entreprise et non de façon distincte et décalée dans le temps, ainsi qu’il résulte notamment de l’intitulé de la lettre d’accompagnement adressée par la Communauté de communes à la SARL Sophitex avec le contrat d’occupation du bureau, le 16 février 2000 ;

Qu’en outre il sera rappelé que la fonction d’un 'hôtel’ d’entreprises n’est pas de céder durablement ses locaux à des locataires mais au contraire de les accueillir de façon temporaire et renouvelée (3 ans selon la présentation du site dans la pièce n°16) ;

Qu’en pratique, ainsi qu’il ressort de la lettre adressée au nouveau bailleur le 6 novembre 2008, la SARL Sophitex utilise ces locaux pour stocker des marchandises ainsi que sa comptabilité et ses archives ;

Attendu par ailleurs que si une exploitation commerciale des locaux de stockage et de bureau en leur sein, comportant la réception de clients ou de fournisseurs, l’achat et la vente de marchandises, notamment, a eu lieu, comme le soutient la SARL Sophitex, ce serait nécessairement en fraude des conventions expresses des parties, le preneur n’ayant pas respecté, comme il s’y était engagé, la destination unique de stockage et de bureau accessoire à ce stockage, des locaux loués, comme le relève le bailleur dans ses conclusions ;

Qu’il est de principe que la fraude corrompt tout et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, en justice ;

Que la SARL Sophitex est dès lors mal fondée à invoquer sa propre fraude pour bénéficier des conséquences juridiques favorables pour elle tirées de l’exploitation illicite d’un fonds de commerce dans les locaux du bailleur, et revendiquer la requalification des conventions d’occupation précaire en bail commercial, ainsi que le droit au renouvellement de celui-ci ;

Attendu que le 23 janvier 2008, lors de l’achat de l’immeuble par l’EURL A-B à la Communauté de communes, la convention d’occupation du bureau aménagé avait cessé, à son terme, depuis janvier 2007, et les relations entre les parties n’étaient plus régies, en conséquence, que par la convention du 30 septembre 1995, portant sur la totalité de la superficie du local de stockage, 200 m2, incluant le bureau aménagé ;

Que s’il est constant que des discussions entre les parties ont eu lieu au début de l’année 2008 dans la perspective de la transformation éventuelle de la convention d’occupation en bail commercial au profit de la SARL Sophitex, celles-ci ont échoué car le preneur a considéré, dans une lettre de son avocat en date du 7 mars 2008 (pièce n°8) qu’il était déjà titulaire d’un tel bail commercial, qui aurait été régi selon lui par les termes des deux conventions d’occupation précaire susvisées, refusant notamment toute augmentation du loyer consenti initialement dans le cadre de la pépinière d’entreprises ;

Qu’en toute hypothèse le nouveau propriétaire de l’immeuble et bailleur en vertu de la convention d’occupation précaire du 7 septembre 1995, enregistrée à la sous-préfecture le 19 septembre suivant, n’a pas accepté l’utilisation des locaux de stockage pour exploiter un fonds de

commerce, ainsi qu’en atteste sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 mars 2008, adressée à la société Sophitex (pièce n°9), ainsi libellée notamment : 'De plus la convention d’occupation signée avec le district urbain d’Z en date du 19 septembre 1995, est à usage exclusif de stockage. Nous vous rappelons qu’il est formellement interdit de recevoir de la clientèle, ainsi que d’exercer une activité professionnelle ou commerciale dans les locaux. Le précédent bailleur et nous mêmes n’avons jamais donné notre accord.' ;

Attendu ensuite que la SARL Sophitex soutient également que son gérant, M. Y, exploite plusieurs sociétés qui sont propriétaires de locaux commerciaux en différents endroits pour la vente de ses marchandises, lesquelles sont stockées dans les locaux de la SARL Sophitex, qui assure leur approvisionnement et reçoit une partie des correspondances adressées à ces sociétés (Ambritex, Sophiclaire, WWW.Box) ;

Qu’elle considère donc que ces locaux de stockage sont accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce et, ayant été loués au vu et au su du bailleur en vue de leur utilisation jointe, ils relèveraient des dispositions d’ordre public de l’article L.145-1, 1° du code de commerce ;

Mais attendu que le signataire des conventions d’occupation des locaux de stockage et du bureau aménagé en son sein n’est par M. C Y, personnellement, ni aucune des trois autres sociétés commerciales dont il est aussi le gérant, mais la SARL Sophitex ;

Que pour bénéficier des dispositions légales invoquées, il conviendrait d’établir que la SARL Sophitex exploite personnellement un fonds de commerce dans un lieu distinct du local de stockage litigieux, autre que son siège social qui n’a pas d’autre activité qu’administrative, lequel local de stockage serait alors un accessoire à l’exploitation de son fonds de commerce, au sens de l’article L.145-1, 1° du code de commerce ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, les fonds de commerce allégués étant exploités par des sociétés tierces, qui ne sont pas parties à la convention d’occupation précaire des locaux de stockage conclue par la seule SARL Sophitex, sans qu’il y soit fait référence à l’existence de ces autres sociétés ;

Qu’il n’est d’ailleurs pas allégué par la SARL Sophitex qu’elle exploite un fonds de commerce ailleurs que dans les locaux de stockage litigieux, sa thèse étant au contraire de soutenir qu’elle l’exploiterait dans ceux-ci ;

Qu’il s’ensuit que la SARL Sophitex n’a jamais bénéficié d’un bail commercial sur ces locaux, relevant des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, et qu’il convient donc de confirmer le jugement déféré ayant rejeté sa demande de ce chef ;

sur l’annulation du congé délivré le 10 juin 2008 :

Attendu que la convention d’occupation de locaux à usage de stockage conclue le 7 septembre 1995 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, pouvait être résiliée (article 2) par lettre recommandée avec accusé de réception, par chacune des parties, en respectant un simple préavis d’un mois ;

Que c’est ce qu’a fait l’EURL A-B dans son congé délivré par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2008, à effet au 15 juillet 2008 et avec commandement de quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de bail commercial, invoqué à tort par la SARL Sophitex, cette résiliation est donc valable et a pris effet à l’issue du préavis, le 15 juillet 2008, date depuis laquelle la SARL Sophitex est occupante sans droit ni titre de ces locaux ;

sur l’expulsion

Attendu qu’il convient de confirmer également le jugement déféré en ce qu’il a prononcé l’expulsion de la SARL Sophitex des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 15 juillet 2008 ;

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Attendu que l’EURL A-B ayant été jugée bien fondée à contester la validité du bail commercial invoqué par la SARL Sophitex, en droit de résilier la convention d’occupation précaire liant les parties à compter du 15 juillet 2008 et de solliciter l’expulsion de celle-ci, devenue occupante sans droit ni titre, il convient de débouter la SARL Sophitex de sa demande de condamnation de l’intimée à lui payer des dommages et intérêts pour procédure prétendument abusive ;

Attendu qu’il n’est pas justifié ni même allégué par l’EURL A B que la résistance de la SARL Sophitex à quitter les lieux, qu’elle considère comme abusive, lui ait causé un préjudice particulier, distinct de celui réparé par l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de la procédure, appréciés par ailleurs et par la charge des dépens ; qu’il convient donc de rejeter sa demande de dommages et intérêts, injustifiée ;

SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :

Attendu qu’il y a lieu d’allouer à l’EURL A-B la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que devra lui payer la SARL Sophitex, condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, en sus de celle de 900,00 € déjà allouée de ce chef par le tribunal de grande instance de Privas dans son jugement déféré, confirmé également de ces chefs ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de la SARL Sophitex les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens ;

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PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1315, 1728 et 1729 du code civil,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Reçoit les appels en la forme,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Privas prononcé le 28 novembre 2008, en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL Sophitex aux dépens d’appel et à payer à l’EURL A-B la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Autorise la S.C.P. GUIZARD-SERVAIS, titulaire d’un office d’avoué, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé à NÎMES le 28 octobre 2010.

Arrêt signé par Monsieur J.G. FILHOUSE, Président de Chambre et Madame D. RIVOALLAN, Greffier divisionnaire.