Cour d'appel d'Orléans, 4 novembre 2013, n° 12/02895

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/11/2013

la SCP LE METAYER ET ASSOCIES

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL STOVEN-BLANCHE

la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE

la SCP LAVAL-LUEGER

M^e GALLIER Nelly

XXX

la SCPLEMAIGNEN-WLODYKA-De GAULLIER

XXX

ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2013

N° : – N° RG : 12/02895 – (13/00266 – 13/00456)

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 13 Septembre 2012

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 4553 1387 7592 et 1265 4553 1408 6530 – 1265 4207 8299 5711 – 1265 4553 1513 7622

Maître T C

membre de la SCP Jean-T MOREAU et T C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocats postulants la SCP LE METAYER & Associés, avocats au barreau d’ORLÉANS, représenté par M^e Carine PRAT, de la SELARL EFFICIA, avocat plaidant inscrit au barreau de RENNES

Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 4126 1237 0946 & 1265 4365 1824 9478

SARL D S

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualtié audit siège

Inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le n° B 439 014 838

XXX

XXX

SAS L D

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le n° B 409 172 996

XXX

XXX

représentée par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Céline GRAS, substituant M^e Michel REVEAU, avocat plaidant inscrit au barreau de NANTES

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 4400 0530 0344

Monsieur AA G

né le XXX à MONCONTOUR

XXX

XXX

Madame H I épouse G

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL STOVEN-BLANCHE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Laurent G, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Timbre fiscal dématérialisé N° 1265 4126 1237 0946 & 1265 4365 1824 9478

SARL D K

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le n° B 434 477 980

XXX

XXX

représentée par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Céline GRAS substituant M^e Michel REVEAU, avocat plaidant inscrit au barreau de NANTES

Timbre fiscal dématérialisé N°1265 4540 9024 6357

SAS CM-Y AGENCE IMMOBILIERE (A)

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le numéro B 387 468 382 sous la forme de société par actions simplifiée, au capital de 780.000,00 Euros,

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

Ayant pour avocats postulants la SCP LEMAIGNEN-WLOKYKA-DE GAULLIER inscrits au barreau d’ORLÉANS, représentée par Edith DEL BUFALO substituant M^e Philippe MATHURIN de la SELARL ALERION, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Timbre fiscal dématérialisé N°1265 4567 6176 9432

Compagnie d’assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Nelly GALLIER inscrit au barreau de BLOIS, représentée par M^e Vanessa DRUJONTde la SCP CM&B, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS

Timbre fiscal dématérialisé N°1265 4365 5418 3710

SA BANQUE Y OUEST

(venant aux droits du CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST)

XXX – XXX

XXX

XXX

représentée M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS assisté de M^e CHAS de la SCP ARCOLE, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS,

Monsieur N F

pris en sa qualité de liquidateur amiable de la Sarl X (Société de Réalisations immobilières) immatriculé au RCS de Bordeaux sous le n° 453 238 925

XXX

XXX

XXX

défaillant

Timbre fiscal dématérialisé N° 1265 4691 8442 1110

SCP E AD

En sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL N F.

XXX

XXX

représentée par M^e Arthur DA COSTA de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS ayant pour avocats plaidants la Selarl TRASSARD & Associés, inscrits au barreau de BORDEAUX

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :11 OCTOBRE 2012

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 JUIN 2013.

Dossier régulièrement communiqué au Ministère Public le 07 DÉCEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, de Président de Chambre, magistrat rédacteur,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 SEPTEMBRE 2013, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 945-1 du code de procédure civile.

ARRÊT :

Prononcé le 04 NOVEMBRE 2013 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

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Selon acte passé devant Maître VAUTIER , notaire à JOUÉ-LÈS-TOURS, assisté de Maître BEAUPERAIN, notaire à ORVAULT , le 28 mai 2004, la société D S a acquis un immeuble situé à XXX , pour un prix de 1'750'000.€.

La société D S était une filiale de la SA S L D, conseil en ingénierie et montage de tous produits de nature immobilière ; elle a la qualité de marchand de biens ; le L comprenait la société D K dont l’objet social est celui d’agent immobilier ;

Le projet de D S était de transformer l’immeuble, un ancien hôtel, afin de réaliser des logements ainsi que deux parcs à voitures, et de céder les lots de copropriétés à des particuliers désireux de réaliser une opération de défiscalisation en déduisant le coût des travaux de rénovation réalisés dans l’immeuble au titre du déficit foncier.

Pour réaliser cette opération dite « Résidence Alliance »,D S a eu recours aux services de Monsieur F, architecte travaillant au sein de la société F N, qui a chiffré les travaux, le 20 janvier 2004, à un montant de 2'684'260 € TTC pour la rénovation des logements et la création des deux parcs à voitures, dont un souterrain dans la cour jouxtant l’immeuble, la société F N étend chargée des travaux.

Monsieur F créait le 19 avril 2004 de la Société de Réalisation Immobilière (X), laquelle avait pour objet la rénovation d’immeubles.

Cette société déposait le permis de construire le 14 avril 2004.

Par acte authentique en date du 13 août 2004, Maître C dressait l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier et établissait le règlement de copropriété.

Les lots étaient commercialisés à partir du mois d’août 2004 par la société D S ou par l’intermédiaire de gestionnaires de K, en particulier la société A qui exerce une activité d’agent immobilier et qui s’est vu confier un mandat non exclusif de communication par le L D. Elle proposait le produit immobilier à la banque Crédit Industriel de l’Ouest (CIO) aujourd’hui dénommé Y Ouest, qui en a fait part à un certain nombre de ses clients et leur a accordé des crédits.

Une convention d’apporteur d’affaires a été signée par ailleurs le 24 août 2004 entre la société X, mandant, et le L D, mandataire ou apporteur d’affaires, moyennant le paiement d’honoraires d’un montant de 296'194 € TTC, soit 100 € TTC./m², par laquelle « le mandant confie au mandataire, la mission, qu’il accepte d’apporter des affaires au mandant sur la réalisation d’une opération à TOURS (37), XXX ; à l’article 6 de cette convention, « il est rappelé que le mandant n’est pas l’employeur du mandataire ; ce dernier doit donc s’acquitter de ses obligations fiscales, sociales, issues de son statut de société commerciale ».

Afin de permettre la défiscalisation souhaitée, il était proposé aux acquéreurs, d’une part d’acheter en l’état les lots de copropriétés et de confier d’autre part à la société X les travaux de rénovation de l’immeuble et de construction des parkings.

Les compromis et les contrats de rénovation étaient remis à Maître C ; les actes authentiques de vente étaient régularisés en l’étude de ce dernier entre le 27 août et le 22 novembre 2004.

C’est ainsi que les époux AA G ont acheté par acte authentique du 19 octobre 2004 un appartement de 37 m² moyennant le paiement de la somme de 46'463 €, signant le même jour une convention de travaux donnant mandat d'«architecte contractant général » à la société X pour réaliser les travaux au prix de 30 2976,€, sur lequel ils payaient comptant la somme de 16'488 €.

Pour financer l’acquisition et les travaux, un prêt d’un montant de 86'175 €leur était consenti par la banque CIO selon acte authentique passé par devant Maître AILLET , notaire à Lamballe.

La livraison de l’immeuble était prévue pour décembre 2005.

Le 9 décembre 2004, la société F signait un contrat d’architecture avec la société X pour réaliser l’opération chiffrée à 2'757'445 € TTC.

Une assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2004 entérinait les contrats de rénovation passés avec la société X..

Celle-ci adressait aux copropriétaires des lettres d’information.

Par un courrier du 5 décembre 2005, les copropriétaires étaient informés d’un retard dans la livraison de l’immeuble, en raison de la découverte après démolition de vices de la structure du bâtiment et de la nécessité d’effectuer des travaux de consolidation dans le sous-sol ; la livraison était reportée au 18 mai 2006.

Le 16 mai 2006 la Sté F et la Sté X les informaient de l’insuffisance des fonds appelés et du surcoût des travaux pour un montant de 1'184'463.€

Par lettre du 8 juin 2006, la société X adressait aux copropriétaires des avenants pour finir les travaux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2006, le conseil syndical de la copropriété écrivait à la société X que le budget global de l’opération était réuni mais que les copropriétaires voulaient engager une procédure en référé pour connaître les origines du dépassement du budget.

Sur assignation par les copropriétaires ,de la société X, de la société F et de la Mutuelle des Architectes de France (M A F), une expertise était ordonnée par une décision du 31 octobre 2006 ; les opérations étaient déclarées communes à Maître C et aux différentes sociétés D par des ordonnances de référé du 27 novembre 2007 et du 18 décembre 2007 .

Au cours d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 7 avril 2008, les conventions conclues avec la société X étaient résiliées, et les travaux de finition de l’immeuble confiés à la société D2I par le syndic (la société CITYA ).

Par jugement du 30 avril 2008, le tribunal de commerce de Bordeaux placé en liquidation judiciaire la SARL F N, la SCP E-AF en la personne de Maître E étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

L’expert déposait son rapport le 26 juin 2008.

Il conclut notamment que le surcoût de l’opération et le dépassement des délais sont consécutifs à l’imprévision financière de l’opération et à la commercialisation des locaux par le L D sur la base d’un chiffrage fait au stade de la simple étude de faisabilité effectuée par Monsieur F., et repris ensuite comme tel par la société X..

Le technicien désigné par la juridiction expose notamment les éléments suivants :

' la réalisation des appartements nécessitait de faire des ouvertures dans les murs séparatifs des chambres, s’agissant d’un ancien hôtel ; dès les premiers percements, début 2005, il s’est avéré que la structure existante était inappropriée et qu’un renforcement était nécessaire ; de plus les trémies de ventilation devaient être agrandies avec des doublages supplémentaires ;

' il n’y avait pas eu d’étude de sol préalable ; dès février 2004, l’architecte connaissait la nature du sous-sol sur le terrain mitoyen à celui où le parking souterrain allait être implanté ; ce sous-sol était de mauvaise qualité et nécessitait des fondations spéciales pour le parking enterré ;

' l’estimation financière de Monsieur F était irréaliste ; au mois d’avril 2006, l’enveloppe initiale était augmentée de 50 % ; le dépassement des délais était de 12 mois.

L’expert chiffre le montant des travaux nécessaires à la finition de l’immeuble et des parkings à la somme de 2'107'400 € au total, y compris les frais d’honoraires et d’assurance (81'054 €)

Les travaux d’achèvement de la rénovation de l’immeuble et de la construction des parkings reprenaient en avril 2009.

Par actes en date des 13 16 et 25 mars 2009,17, 24, 29 et 30 avril 2009, les époux G faisaient assigner la société D S, la société L D, la société D K, la société X, la société F,, Maître C, la banque Y -Ouest, la société A et la Mutuelle des Architectes Français (M B) ainsi que la société CITYA SGTI en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Alliance, en nullité du contrat d’acquisition du lot de copropriété et du contrat de travaux de rénovation, nullité du contrat de prêt consenti par la banque Y ' Ouest, déclaration de responsabilité de cette banque, de la société A,, de Maître C et indemnisation des dommages.

Par une ordonnance du 14 janvier 2010, le juge de la mise en état suspendait partiellement le remboursement du prêt souscrit par les époux G auprès de la banque CIO à hauteur de 251,63 euros par mois correspondant à la partie du prêt destiné à financer les ouvrages et travaux immobiliers objet des contrats dont l’exécution est contestée devant la juridiction du fond.

Par ordonnance du 13 janvier 2011, le juge de la mise en état rejetait la demande des époux G de voir ordonner la jonction de cette procédure avec l’instance opposant 85 propriétaires de la Résidence Alliance à Maître T C, dont la responsabilité professionnelle est recherchée en raison de l’absence de garantie d’achèvement dans l’opération immobilière, et qui a appelé en garantie la société D S, la société L D, la société D K, la banque Y ' Ouest, la société A, la MAF, la X représentée par son liquidateur amiable et la société F,, représentée par son mandataire judiciaire.

La société X, représentée par son liquidateur amiable, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire en raison de la non comparution de la société X en date du 13 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Tours a prononcé la requalification des ventes, considérant que la société D S avait en réalité la qualité de promoteur constructeur, et que l’opération menée par ses soins entrait dans la définition de la vente en état futur d’achèvement des lots de la copropriété Résidence Alliance.

Cette juridiction a également estimé que l’application à l’opération ALLIANCE du régime de la vente d’immeubles à construire aurait nécessité, non pas une garantie intrinsèque d’achèvement, mais bien une garantie extrinsèque d’achèvement qui aurait dû figurer au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, et que la souscription d’une garantie extrinsèque d’achèvement aurait permis de financer l’achèvement des travaux de l’immeuble.

Elle a ajouté que le préjudice subi ne saurait s’analyser seulement en la perte d’une chance d’avoir contracté à d’autres conditions et que, en effet, l’opération n’aurait pas dû être proposée en violation des dispositions d’ordre public des articles L. 261 ' 10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le Tribunal de Grande Instance de Tours a retenu la responsabilité de M^e C, qui n’aurait pas dû accepter de procéder à l’authentification des deux opérations distinctes de vente et de rénovation de l’immeuble, aboutissant à priver les acquéreurs de toute garantie d’achèvement des travaux.

Le Tribunal a estimé que les fautes commises par les sociétés D S et L D d’une part et les sociétés d’architecture d’autre part ont concouru à la réalisation des dommages. Il a considéré en revanche qu’il n’était pas établi de faute à l’encontre de la société D K, dont l’objet social est celui d’agent immobilier, marchands de biens, qui n’a pas eu de lien de droit avec les époux G, et dont la participation s’est limitée à passer avec la société A, filiale du L Y, également agent immobilier, une convention de partenariat le 16 mars 2004 pour la commercialisation des lots.

Le Tribunal a considéré qu’aucune faute en lien avec le préjudice ne peut être invoquée à l’égard de la société A et de la banque Y Ouest, et a donc débouté les époux G de leurs demandes à leur encontre

Cette juridiction a observé que les copropriétaires ont dû supporter le coût de l’achèvement des travaux, du fait de l’absence de garantie spécifique, ainsi qu’un préjudice de jouissance du fait de l’absence de prise en charge par une telle garantie a engendré un retard dans la reprise des travaux soit durant 34 mois.

Elle constate que l’expert judiciaire a évalué ,dans son rapport du 26 juin 2008, le montant des travaux nécessaires à la somme de 2'107'400 €correspondant à la finition de l’immeuble (1'030'076)€ et à la finition des parkings (996'270 €) y compris les frais d’honoraires et d’assurance (81'054 €) , alors que le dépassement des marchés de travaux sollicités par les demandeurs pour finir la partie habitation (1'939'214 € TTC) se monte presque au double des prévisions de l’expert sur cette partie habitation.

Le Tribunal de Grande Instance de Tours a considéré qu’il y aura lieu par conséquent ,à l’achèvement des travaux, d’ordonner une nouvelle expertise sauf meilleur accord entre les parties, pour arriver à un chiffrage définitif des préjudices subis, étant précisé que l’incidence fiscale de l’opération devra être examinée..

En l’état des demandes, cette juridiction a alloué aux Epoux G une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice lié au surcoût des travaux, qu’elle a fixée aux deux tiers de leur demande, soit la somme de 17'786,35 €, et une provision à valoir sur le préjudice de jouissance qu’elle a fixée à la somme de 10'200 €.

La juridiction a estimé que, compte tenu de leurs fautes respectives, la charge de la dette serait répartie par moitié entre les sociétés D S , L D d’une part et les sociétés d’architecture d’autre part, qui ont concouru de façon indissociable exclusive à la réalisation des dommages, et que le notaire était fondé à demander dans les rapports entre codébiteurs de la dette, à être entièrement relevé et garanti par ces sociétés ; elle a observé toutefois que, la société F étant en liquidation judiciaire, aucune condamnation ne peut être prononcée à son égard, précisant qu’il n’a pas été demandé fixation de la créance au passif de cette société, et qu’aucune déclaration de créance a été faite entre les mains du liquidateur, avant de conclure que la condamnation interviendra à l’égard de la société D S et la société L D d’une part et la société X d’autre part.

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La juridiction a estimé que la M B, qui assurait la société X et la société F selon des contrats dont il n’est pas contesté que les clauses sont identiques, devra garantir le sinistre en qualité d’assureurs de ces deux sociétés.

Le Tribunal de Grande Instance de Tours, a condamné la société D S, la société L D, et de la société X avec la garantie de la MAF, faisant droit à la demande reconventionnelle formée par la banque Y Ouest, au paiement de la somme de 7793,29 € , correspondant à l’indemnisation du surcoût des travaux versée aux Epoux G qui étaient ses clients, et qui déduisent cette somme du montant de leur réclamation.

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La société D S, la société L D interjetaient régulièrement appel de cette décision selon déclaration d’appel déposée au greffe le 21 janvier 2013.

Elles indiquent que par acte sous-seing privé en date du 1^er février 2013, la SAS L D absorbait les deux autres sociétés, et que par voie de conséquence, l’instance en cours ne concerne plus que la SA S L D qui vient aux droits des sociétés D K et D S.

Maître T C interjetait régulièrement appel selon déclaration déposée au greffe le 8 février 2013.

Les procédure faisaient l’objet d’une jonction par ordonnance du Conseiller de la mise en état.

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Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mai 2013, Maître T C conteste le prétendu caractère unitaire de l’opération, estimant qu’il n’y a vente d’immeuble à construire que si le vendeur est propriétaire du sol, et en transfère la propriété à l’acquéreur par le même contrat que celui aux termes duquel il s’oblige construire l’immeuble ; il considère que si le vendeur ne s’engage pas à édifier, ce qui est le cas en l’espèce, le contrat doit être qualifié de vente de droit commun portant sur un immeuble inachevé.

Maître T C invoque les dispositions du deuxième alinéa de l’article L260 ' 10 du Code de la Construction et de l’Habitation, selon lesquelles c’est celui qui s’oblige à édifier, et lui seul, qui doit conclure un contrat de vente d’immeuble à construire si, en parallèle, il procure directement ou indirectement le terrain, et que si N F a proposé à la société D S un dispositif de création d’une société pouvant réaliser des opérations clés en main en tant que contractant général, cette circonstance ne suffit pas a considérer que c’est la société D S qui s’est obligée à édifier ou à faire édifier ; il précise qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire que la société X serait intervenue en qualité de prête-nom et que son rôle aurait été purement fictif, puisqu’il ressort de ce rapport que c’est cette société qui a arrêté le coût des travaux, qui a déposé le permis de construire, et qui a conclu la convention de contrôle technique avec la SOCOTEC..

Il indique qu’au stade de la signature des compromis, la société D S proposait aux acquéreurs de régulariser un contrat de rénovation avec la société X, et que c’est donc bien le propriétaire du terrain qui procurait un constructeur à ses acheteurs et non le constructeur qui procurait le terrain, et prétend que l’implication des sociétés du L D dans le montage, puis dans le suivi de l’opération, ne suffit pas à conférer à cette société la qualité de constructeur.

Maître T C ajoute qu’il ignorait totalement s’il existait de quelconques liens unissant les sociétés D et X,, et que, lors de l’authentification des actes de vente, il a constaté d’une part que la société D S cédait l’immeuble mais ne s’engageait pas corrélativement à édifier, d’autre part que seule la société X s’engageait à faire édifier l’immeuble.

En réponse à l’argument des acquéreurs selon lequel l’opération aurait dû être qualifiée de vente d’immeuble à construire au vu de l’ampleur des travaux à réaliser, Maître T C explique que la connaissance qu’il pouvait avoir de l’ampleur des travaux de rénovation résulte exclusivement du descriptif des travaux annexés aux conventions de travaux régularisés par les acquéreurs, ce document ne lui permettant pas de considérer que les travaux envisagés allaient toucher au gros 'uvre, l’infrastructure demeurant inchangée, et l’essentiel des travaux portant en réalité sur des travaux de redistribution intérieure, de réaménagement et de rééquipement des espaces communs et privatifs, l’expert judiciaire relevant d’ailleurs qu’il s’agissait de « travaux de base indispensables à l’habitabilité des logements ».

Il estime que la seule connaissance du coût du programme est en soi insuffisante si le vendeur ne prend pas corrélativement l’obligation d’édifier.

Cet officier ministériel estime donc qu’il n’a pas commis de faute en ne soumettant pas les ventes au régime de la vente d’immeubles à construire.

Il conteste en outre l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le comportement qui lui est reproché et la situation dont se plaignent ses adversaires, au motif que si les contrats avaient été soumis au régime de la vente en état futur d’achèvement, rien ne prouve selon lui que les acquéreurs auraient été dans une situation plus favorable.

Maître T C demande à la Cour d’infirmer le jugement du 13 septembre 2012, de débouter les consorts Z l’ensemble des demandes formulées contre lui, de condamner les sociétés du L D, la SA BANQUE Y OUEST, la société A et la MAF en qualité d’assureurs des sociétés SARL X, et SARL N F, représentées par leurs liquidateurs à le garantir pour toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge à l’égard des copropriétaires, de débouter la société A et la SA BANQUE Y OUEST de l’ensemble des demandes qu’elles ont formées contre lui, et de constater l’irrecevabilité de la demande de garantie formulée contre lui par les sociétés du L D.

Il sollicite la condamnation des sociétés du L D, ou, à défaut ,de tout succombant, à lui payer la somme de 7000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

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Dans ses dernières conclusions déposées le 3 Juin 2013, la SA L D conclut à l’infirmation du premier jugement sauf en ce qu’il a mis hors de cause société D K .

À titre subsidiaire elle sollicite la condamnation de M^e C et de la M B en qualité d’assureurs de X et de N F à la garantir des condamnations qui seraient mises à sa charge.

Elle sollicite la condamnation des parties succombantes in solidum à lui payer la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reproche en particulier au premier juge d’avoir considéré que le montage était illicite, alors que le « déficit foncier » permet, de façon légale, au propriétaire d’un immeuble de déduire de son revenu global le déficit généré par des travaux de rénovation, ce qui est le motif essentiel pour lequel les acquéreurs ont investi dans l’opération, précisant que chaque propriétaire doit avoir la qualité de maître de l’ouvrage pour défiscaliser les travaux.

Cette société observe que le tribunal regrette qu'«il n’a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société D K, à la société A et à la banque Y OUEST pour commercialiser le produit », alors que ces documents n’existent pas et n’ont pas lieu d’exister puisque l’opération était, selon elle, une vente pure et simple.

Elle indique que le compromis de vente signé entre elle-même et chacun des copropriétaires stipule clairement que « l’acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour ; il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle », et que l’acquéreur « prendra les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance », et que, parallèlement à l’acquisition de son lot, chacun des acquéreurs a conclu personnellement et directement avec la société X un « contrat de rénovation » qui est un contrat de maîtrise d’ouvrage délégué, ces deux contrats étant distincts.

Elle précise que l’adhésion au « contrat de travaux » spécifie que « pour des raisons évidentes d’organisation et d’économie en vue d’effectuer les travaux sur les parties communes et privatives, les copropriétaires ont souhaité confier les différents marchés d’études et de réalisations à un seul contractant » , et que « pour la réalisation de ces travaux, la Société de Réalisations immobilières (X) est expressément mandaté en qualité d’architecte contractant général par M. X ».

Elle considère que cette seule concomitance est insuffisante pour entraîner la requalification du contrat.

La SA L D estime donc que le litige résulte uniquement de l’erreur d’estimation du coût des travaux commises par la X et N F.

Cette société invoque l’absence de tout engagement d’édifier de la part de D S, et que la qualité de maître de l’ouvrage a bien été conservée par les acquéreurs, il n’y a aucun lien juridique entre D S et X qui sont deux sociétés autonomes, que ce sont bien les acquéreurs qui ont confié au locateur d’ouvrage la réalisation des travaux, et qu’aucun des documents produits par les copropriétaires ne fait mention d’un engagement pris par D S de prendre en charge les travaux, alors qu’au contraire les stipulations des actes démontrent que le bien est acheté en l’état.

Elle estime que le Tribunal de Grande Instance de TOURS n’a jamais démontré que la société D S avait souscrit l’engagement d’édifier, alors qu’il a constaté lui-même d’une part que l’économie du contrat était que l’intervention de cette société se limite à la vente du bien tandis que N F devait se charger de la rénovation des lots, d’autre part que c’est N F qui, de sa propre initiative, a proposé son intervention et celle de X auprès des acquéreurs.

Elle invoque l’indifférence de la corrélation entre les contrats quant à la qualification des actes, et précise que la concomitance de la signature des contrats ne peut avoir pour effet de mettre à la charge de la société D S les obligations prises par X.

Cette société reproche également au tribunal d’avoir principalement fondé son jugement sur le fait que D S a effectué des recherches préalables à la commercialisation des lots ; elle explique que c’est en sa qualité de vendeur que ladite société a nécessairement agi avant la commercialisation des lots, et non pas en qualité de potentiel maître d’ouvrage lorsqu’elle procède ou fait procéder à certaines investigations afin de s’assurer de la faisabilité de l’opération, ces investigations lui permettant de vérifier l’opportunité de son argument de vente, à savoir les avantages procurés par la défiscalisation et l’allocation future des lots, et que c’est d’ailleurs parce qu’elle n’a pas les compétences pour procéder elle-même aux études qu’elle a fait appel à un professionnel, N F, architecte.

La SA L D déclare qu’en aucune manière elle n’a exercé la maîtrise d’ouvrage pour le compte des copropriétaires, ce pourquoi elle n’avait pas de mandat, que seule la société X peut être qualifiée de maître de l’ouvrage, ce qui serait démontré sans ambiguïté par les contrats de travaux ainsi que par les documents échangés entre les copropriétaires et la X. Elle ajoute que le rapport d’expertise aboutit à cette conclusion, démentant également les allégations de la société X à propos d’une immixtion de D dans les opérations de rénovation.

Elle précise que D S ne reçoit des copropriétaires que le prix de vente de l’immeuble et qu’elle n’est jamais rémunérée pour un quelconque mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée.

S’agissant du préjudice allégué par les copropriétaires, la SA L D prétend que le programme aurait bien bénéficié d’une garantie intrinsèque d’achèvement, puisque le montant total des ventes, intégralement réalisées en novembre 2004, représentait la somme de 3'554'995 € , alors que le coût des travaux se monte au total à 2'480'582,42 €TTC.

Elle considère en outre qu’il n’est pas démontré que ,si une garantie extrinsèque d’achèvement avait été souscrite, les travaux n’auraient pas été exécutés avec retard.

À titre subsidiaire, la SA L D prétend qu’elle ne peut être tenue de garantir Maître T C des conséquences son obligation de conseil, puisqu’elle ne pourrait être condamnée à contribuer à la dette que si elle avait commis une faute en lien de causalité directe avec le dommage, le dommage dont se plaignent les requérants étant le surcoût des travaux, dû à une imprévision dans leur chiffrage ainsi que le retard dans leur exécution, alors qu’elle-même n’aurait commis aucune faute, compte tenu de sa mission et de ses compétences. Elle précise à cet égard n’avoir commis de faute ni sur le choix de la nature juridique du contrat, ni dans la mise en 'uvre de la vente Elle observe que le rapport d’expertise met en évidence les carences de N F et de X, cause unique et directe des préjudices subis par les acquéreurs, de sorte que seule la MAF, assureur de ces derniers doit être condamné à garantir Maître T C, ou en toute hypothèse contribuer entièrement à la dette.

La SA L D considère que Maître T C ne peut se voir accorder la garantie de D S en raison du « montage juridique», alors que, en sa qualité d’officier chargé d’instrumenter l’acte, il avait une obligation de conseil et de mise en garde tant à l’égard de cette société qu’à l’égard des acquéreurs.

La SA L D considère que le rapport d’expertise ne laisse aucun doute quant à l’entière responsabilité de N F et de X sur les difficultés rencontrées par les acquéreurs, et que seule la MAF, en qualité d’assureur de ces deux personnes, doit contribuer à payer les indemnités qui seraient accordées aux acquéreurs.

En toute hypothèse, la société D S s’estime fondée à être garantie intégralement par cette mutuelle.

À titre subsidiaire, la SA L D demande que le jugement entrepris soit réformé en ce qu’il a fait peser sur elle pour moitié la contribution à la dette , l’autre moitié étant mise à la charge de N F et de X,, alors que ces derniers seraient selon elle seuls responsables des dommages.

La SA L D, s’agissant de la garantie de la M B que celle-ci conteste, déclare que le contrat conclu le 20 juillet 2004 s’analyse en une note de couverture, qui engage l’assureur dès son émission ; elle estime que le tribunal de TOURS a fait une juste appréciation des faits en considérant que l’architecte ne connaissait pas l’existence des dommages lors de la déclaration du chantier de sorte que le contrat avait un aléa , et ce contrairement à ce que prétend cet assureur lorsqu’il tente de s’exonérer de sa garantie au motif que le contrat serait nul pour défaut d’aléa.

Cette société ajoute que la MAF ne peut prétendre que le plafond de garantie de 415'911,23 € relatif au « préjudice immatériel non consécutif à un dommage corporel ou matériel » s’applique en l’espèce, puisque le préjudice dont se plaignent les requérants est un préjudice matériel d’une part et que le plafond de garantie s’entend par sinistre ,et qu’il y a autant de sinistres que acquéreurs et de contractant avec la X et N F.

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Les Epoux AA G, dans leurs dernières écritures déposées le 13 mai 2013, concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En conséquence ils demandent à la Cour de constater que la SARL D S, la SA S L D, la SARL X et la SARL N F ont engagé leur responsabilité pour les fautes commises dans la conception de l’ouvrage et le défaut de respect des dispositions d’ordre public sur la vente d’immeuble à construire, de constater la validité des contrats d’assurance responsabilité décennale et professionnelle des sociétés X et SARL N F et l’inopposable nullité des clauses d’exclusion de garantie de ces mêmes contrats, de constater la responsabilité de la MAF en sa qualité d’assureur des sociétés d’architecte, de constaterque Maître T C a engagé sa responsabilité vis-à-vis d’eux, au regard de son obligation de conseil et de sécurité des actes juridiques et de constater le paiement provisionnel en première instance de la compagnie d’assurances de Maître T C à hauteur de 27'986,35 € .

Ils demandent la condamnation in solidum des sociétés du L D, de la SARL X, de la SARL N F, de la MAF et de Maître T C au paiement de la somme de 53'558,38 € en réparation des préjudices subis , et de la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils invoquent notamment les conclusions du rapport de l’expertise judiciaire.

Ils exposent notamment que l’opération ALLIANCE présentait un caractère unitaire puisque les contrats de rénovation étaient, selon eux, indissociables des contrats de vente des lots. Ils invoquent également l’extension par la jurisprudence du régime protecteur de la vente d’immeuble à construire aux opérations de rénovation d’un immeuble existant en se fondant sur le critère de l’importance des travaux de rénovation.

Ils précisent en particulier que la création de parkings ex nihilo démontre l’ampleur des travaux à réaliser, travaux pour lesquels la législation sur la vente en l’état futur d’achèvement s’appliquerait de droit.

Ils invoquent la responsabilité de Maître T C au motif que le rôle du notaire l’oblige à une vigilance accrue dans tous les domaines où il intervient, et qu’à défaut il engage sa responsabilité qui procède de l’article 1382 du Code civil.

Les Époux G déclarent qu’ils doivent pouvoir bénéficier d’une garantie d’achèvement.

Ils approuvent par conséquent les premiers juges en ce qu’ils ont prononcé la condamnation du L D, et en ce qu’ils ont retenu la responsabilité de Maître T C, des sociétés X et N F, et en ce qu’ils ont retenu que le contrat d’assurance était valable et que la MAF devait sa garantie.

Les Époux G, s’agissant de l’évaluation du préjudice qu’ils invoquent, indiquent qu’ils ont acquis un appartement de 37 m² pour un prix total de 46'463,€ le montant des travaux étant de 32. 976€, soit un montant total d’investissement de 79'439 €, le tout étant financé moyennant un prêt de 86'175 €prenant en compte le coût de la convention, des garanties, de l’assurance et des frais de dossier.

Ils précisent que l’ensemble des frais relatifs au financement complémentaire des travaux s’élève à ce jour à 41'351,67 €, et que l’appartement qui aurait du être terminé le 22 janvier 2006 n’a pu être loué qu’à partir de juin 2010, ce qui porte leur perte de revenus fonciers, sur la base d’un loyer mensuel de 400 €sur 50 mois, à un total de 20'000 € .

Ils indiquent avoir perçu à titre provisionnel de la part de la compagnie d’assurances du notaire, en exécution du jugement, une somme de 27'986,35 € , dont 17'786,35 € au titre du surcoût des travaux, et 10'200 € au titre du préjudice de jouissance .

Ils considèrent que la somme restant à percevoir s’élève à 25'572,03 € , dans leurs adversaires devant être selon eux condamnés solidairement au paiement.

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La société C M Y AGENCE FÉDÉRATIVE IMMOBILIÈRE ( A), dans ses dernières conclusions en date du5 Avril 2013, demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a écarté toute responsabilité de sa part et réclame la condamnation de la société L D à lui payer la somme de 3000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

À titre subsidiaire, A demande à la Cour de dire qu’elle a commis aucune faute, aucun manquement à son obligation de conseil, et en conséquence de rejeter la demande de garantie formée par Maître T C à son encontre.

À titre très subsidiaire elle demande la condamnation in solidum de N F en qualité de liquidateur de la société X, de la compagnie MAF en sa qualité d’assureur des sociétés X et N F, la société N F et la société L D à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La SCP E-AD, mandataire liquidateur de la SARL F, dans ses dernières écritures en date du 15 mai 2013, conclut à la confirmation du jugement du Tribunal de grande Instance de Tours, et demande en conséquence que soit constatée l’absence de déclaration de créance, et que soit prononcée sa mise hors de cause , toute demande formée à son encontre étant irrecevable. Elle sollicite la condamnation de toutes parties succombantes à à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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N F n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

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La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), dans ses dernières conclusions du 3 avril 2013, demande à la Cour de déclarer mal fondé l’appel principal des sociétés du L D, de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ,et de dire que sa garantie n’est pas due au titre de la responsabilité de la société X comme de la société N F.

À titre subsidiaire elle demande à la Cour de réduire de plus justes proportions le montant du préjudice invoqué par les consorts G, et de dire que chacune des sociétés D S, L D, CIO, A, X et N F ainsi que Maître T C doivent supporter chacun ,au titre de la contribution à la dette, une charge de un septième des condamnations prononcées

Elle indique que sa garantie ne serait pas due, d’une part du fait que l’engagement de garantie serait nul pour défaut d’aléa, les sociétés X et N F ayant dissimulé, lors de la souscription de la garantie, le dépassement du budget qu’elles connaissaient d’ores et déjà, d’autre part du fait que la garantie des conséquences pécuniaires de la responsabilité de l’assuré résultant du non-respect du coût prévisionnel des travaux arrêté par l’assuré serait expressément exclue par le contrat d’assurance.

Sur l’ampleur des préjudices, et à titre subsidiaire, elle considère que le préjudice réparable ne peut être égal à la somme de la perte des loyers et du coût des travaux supplémentaires, observant que les manquements reprochés aux divers concepteurs du projet consistent simplement à ne pas avoir prévu des surcoûts qui auraient de toute façon été nécessaires compte tenu de la nature du sol et de la structure du bâtiment.

Sur la contribution à la dette elle invoque les fautes des sociétés L D, et D S, du notaire, de CIO et d’A qui, avec X et N F aurait contribué au dommage de façon égale ; elle estime que sa garantie ne pourrait excéder deux septièmes des condamnations prononcées S, Maître T C conservant à sa charge un montant équivalent en raison des fautes par lui commises et justifiant sa condamnation au principal.

À titre très subsidiaire, elle demande qu’il soit dit que sa garantie en qualité d’assureur des sociétés X et N F ne peut être engagée , en vertu de la limitation prévue à l’article 3.1 des conditions particulières du contrat, qu’à hauteur de 207'955,61 € pour l’ensemble de l’opération ALLIANCE, à répartir entre chaque victime au prorata du montant des condamnations respectivement prononcées.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles

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Dans ses dernières écritures déposées le 17 avril 2013, la SA BANQUE Y OUEST sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et en toutes hypothèses en ce qu’il a écarté toute responsabilité de sa part, et en ce qu’il a condamné D S, le L D, X et la MAF à lui payer la somme de 7793,29 €.

À titre subsidiaire ,et pour le cas où il serait fait droit à la demande de garantie formée contre elle par Maître T C, elle sollicite la condamnation de ses adversaires à la garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge.

Elle sollicite l’allocation de la somme de5000 €en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Par un avis donné le 19 décembre 2012, le ministère public s’en remet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2013.

SUR QUOI :

Sur la nature de la convention liant les copropriétaires au L D :

Attendu que l’article 1601 ' 1 du Code civil dispose que « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat » ;

Que, selon les termes du premier alinéa de l’article L260 ' 10 du Code de la Construction et de l’Habitation, « tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601 '2 et 1601 '3 du Code civil » ;

Attendu que la convention ne peut donc être qualifiée de vente d’immeuble à construire que si le vendeur est propriétaire du sol d’une part, et en opère le transfert de propriété à l’acquéreur par la même contrat que celui par lequel il s’oblige à construire l’immeuble ;

Attendu que les premiers juges ont retenu en particulier que les acquéreurs avaient signé d’une part un compromis de vente en l’état des lots de copropriétés avec la société D S, d’autre part un contrat de rénovation avec la société X, par lequel ils lui confiaient une mission de « contractant général » pour la rénovation d’un ou plusieurs lots de copropriété, parties privatives et parties communes, de l’immeuble selon un prix ferme et définitif ;

Attendu que les seuls engagements pris par la société D résidaient dans la délivrance aux acquéreurs de biens immobiliers dans l’état où ils se trouvaient, aucune autre obligation ne figurant ni dans les actes sous-seing privés , ni dans les actes authentiques ; que, seule, la société X a contracté l’obligation de rénover lesdits biens, les acquéreurs lui confiant une mission de contractant général pour la rénovation d’un ou plusieurs lots de copropriété, mandat lui étant donné, en la même qualité de contractant général, pour l’étude et la réalisation des travaux de rénovation des logements conformément aux contrats de rénovation pré- signés ; que l’existence d’accords préalables entre les sociétés du L D d’une part, et la société

X d’autre part, qui constituent deux entités totalement indépendantes l’une de l’autre, ne saurait suffire à faire considérer que la société D S se serait obligée à édifier ou à faire édifier ;

Attendu que les premiers juges, après avoir décrit la plaquette de présentation du projet aux acquéreurs, indiquent « qu’il n’a été produit aucun des documents de vente ou des documents techniques qui ont été remis nécessairement à la société D K, à la société A et à la banque Y OUEST pour commercialiser le produit » ; que, dans ses écritures, le L D indique que ces documents n’existent pas ; que cette affirmation est assurément exacte, puisqu’aucune des parties, à commencer par celles qui y auraient intérêt, ne produit de telles pièces ; que cet élément, sur lequel s’est fondé le tribunal pour en faire un des indices démontrant à ses yeux l’existence d’une vente d’immeubles à construire, démontre au contraire, et à l’évidence, que cette preuve fait défaut ;

Attendu qu’il n’apparaît nulle part que la société X ne serait intervenue qu’en qualité de société-écran, ou de prête-nom de D ;

Attendu que l’ensemble des éléments apportés aux débats, et en particulier le rapport de l’expert judiciaire, font apparaître de façon incontestable que c’est la société X qui a arrêté le coût des travaux, qui a déposé le permis de construire, et qui était le seul interlocuteur de la SOCOTEC avec qui elle a conclu la convention de contrôle technique ; que c’est également la société X qui a contracté avec les différentes entreprises intervenantes en concluant avec ces dernières les marchés de travaux, et qui a suivi le déroulement du chantier, contrôlant constamment l’activité des entreprises et concluant avec elle les avenants quand besoin était ;

Qu’il apparaît ainsi que, le 10 juin 2005, la société X et l’entreprise YLMAZ ont signé un avenant correspondant à des travaux supplémentaires pour un montant de 76'000,03 € hors-taxes ; que l’importance de ce prix est de nature à montrer la totale implication de cette société dans le contrôle du déroulement des travaux ;

Qu’il apparaît également que c’est X qui informait les copropriétaires de ce déroulement et des difficultés rencontrées, par des notes d’information (e.g .lettre d’information n°3 du 1^er juin 2005, indiquant que des surprises et des imprévus étaient intervenus, et faisant notamment état de « notre méthode de planification des travaux ») ;

Qu’il ressort d’ailleurs des propres écritures des copropriétaires (conclusions du 16 mai 2013 page 18 que, entre le 13 janvier 2005 et le 5 décembre 2005 la X leur a adressé cinq notes d’information, et que c’est elle qui les informait le 5 avril 2006 « qu’une réunion s’était tenue (') afin de trouver une solution aux problèmes rencontrés » ;

Attendu par ailleurs que l’expert, en page 52 de son rapport, explique qu’il s’est peut-être laissé abuser sur l’identité du maître de l’ouvrage en pensant qu’il s’agissait du L D, et ce après avoir expliqué que le maître de l’ouvrage est la société X ; qu’il précise que le L D était le professionnel compétent pour le montage de l’opération, apportant à ses clients une compétence et une sécurité, mais qu’il est inexact de lui attribuer la qualité de maître de l’ouvrage pour cette opération particulière ;

Que ce technicien, à la page 78 de son rapport, reproche à la X et à N F de n’avoir pas informé le L D de ce que le budget indiqué dans les actes notariés était déjà dépassé, et de ce que les délais contractuellement figés avec les acquéreurs ne pouvaient pas être tenus ; que ce point démontre bien l’absence d’implication de D dans le déroulement des travaux et la liberté qui était laissée à l’architecte et à la société X ;

Que l’expert rappelle encore, sur la même page, que « X a signé un prix ferme et définitif avec les acquéreurs » ;

Attendu que la juridiction du premier degré a également observé que, préalablement à la commercialisation des lots, les travaux nécessaires à la rénovation et à la transformation du bâtiment, ainsi qu’à la création des parkings, étaient déjà définies par la société D S, leur coût chiffré, et que la société X avait déjà été sélectionnée par le L D ;

Attendu cependant que, si c’est là ce que fait apparaître la convention du 24 août 2004, par laquelle D apportait à la X une affaire, il y est précisé qu’il n’existait pas de lien de subordination entre les parties à ce contrat ; que les premiers juges ont donc mal interprété la volonté des parties telle qu’elle est exprimée dans cette convention, par laquelle c’est X qui était mandant, la prestation de D consistant seulement à lui apporter un chantier sur lequel X aurait toute maîtrise ;

Attendu que, lors de la négociation d’une transaction portant sur l’achat d’un bien immobilier, le vendeur est nécessairement débiteur d’une obligation de renseigner l’acheteur, en particulier lorsque des travaux sont à prévoir ; que le comportement inverse pourrait lui être reproché par la suite ;

Qu’ il doit être considéré que le vendeur, en ce faisant, a simplement satisfait à son obligation de renseignement envers ses cocontractants, relativement d’une part au prix des biens, d’autre part au montant qu’ils allaient avoir à débourser pour les mettre en état de mise en location ;

Que c’est donc à tort que les premiers juges ont pris ce fait en considération pour requalifier la vente ;

Attendu que la société D, qui n’a reçu des copropriétaires que le prix de vente de l’immeuble, n’a jamais été rémunérée pour un mandat de maîtrise d’ouvrage, au contraire de la X ; que c’est cette dernière qui levait les fonds auprès des copropriétaires et qui assurait le financement des travaux, étant rétribuée pour de telles prestations ; que cela est établi par la production que fait le L D de courrier établi par X le 6 décembre 2004, et adressé à Maître T C, par lequel cette société lui adresse un récapitulatif rectificatif des premiers appels de fonds ainsi que les factures individuelles ;

Attendu qu’en présence de tels éléments, il y a lieu d’écarter l’argumentation invoquée par les copropriétaires à l’appui de leur demande de requalification en vente en état futur d’achèvement, en particulier s’agissant des arguments tirés de l’ampleur des travaux ou de la création des parkings, ces points étant à eux seuls insuffisants, en l’absence de toute implication des vendeurs dans les opérations de construction, pour caractériser l’existence d’une telle vente ;

Attendu qu’il y a lieu d’infirmer le jugement du 13 septembre 2012 en ce qu’il a considéré qu’il y avait lieu à requalification des conventions litigieuses;

Sur les responsabilités :

Attendu qu’il y a lieu par là même d’écarter la responsabilité de Maître T C et celle du L D, pour ne retenir que celles de N F et de la société X, non pas en qualité d’appelés en garantie, mais en qualité d’auteurs principaux des préjudices subis par les copropriétaires ;

Attendu que ces préjudices sont constitués d’une part par le surcoût consécutif aux travaux qui ont dû être effectués du fait que la structure existante était inappropriée et qu’un renforcement était nécessaire, et du fait que les trémies de ventilation devaient être agrandies avec des doublages supplémentaires ; que ces difficultés ont été découvertes, selon l’expert, « dès les premiers percements, début de 2005 » ; que ce n’est que par courrier en date du 1^er juin 2005 que la société X transmettait aux copropriétaires sa lettre d’information numéro 3,dans laquelle elle faisait état de difficultés dues à « des surprises et imprévus liés aux démolitions » ;

Attendu que ce surcoût doit être mis à la charge de N F et de la société X, ainsi que le réclament les copropriétaires ;

Attendu que la fin du chantier a dû être reportée, ce qui a immanquablement entraîné une perte pour les copropriétaires, puisque ces derniers n’ont pu donner leurs immeubles en location que très postérieurement à la date initialement prévue, et au vu de laquelle ils avaient contracté avec l’architecte et la société X ; que le préjudice de jouissance ainsi subi doit être également mis à leur charge ;

Attendu que la société X a disparu, N F étant chargé de sa liquidation amiable, avant de faire lui-même l’objet d’une procédure collective au cours de laquelle ses adversaires n’ont pas produit ; que leur créance est éteinte ;

Attendu cependant qu’il n’est pas contestable que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS était leur assureur au cours de la période considérée ;

Sur la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS :

Attendu que c’est par des motifs pertinents et adoptés que, écartant argumentation de la MAF selon laquelle la garantie serait nulle pour défaut d’aléa d’une part, et selon laquelle le sinistre serait exclu d’autre part, les premiers juges ont dit que la MAF devra garantir le sinistre en qualité d’assureur de N F et de la société X ;

Attendu que les préjudices de jouissance sont exclus par le paragraphe 2.2. des conventions spéciales du contrat d’assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux dont se prévaut aujourd’hui la MAF ;

Attendu en définitive que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ne pourra voir mettre à sa charge que l’indemnisation des dommages directs entraînés par les surcoûts ;

Attendu que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS n’avait pas invoqué en première instance la limitation de garantie dont elle se prévaut aujourd’hui ;

Que le plafond dont elle se prévaut concerne, selon le tableau figurant au paragraphe 3.1. des conditions particulières du contrat d’assurance professionnelle du contractant général avec sous-traitance des travaux, les « dommages immatériels non consécutifs des dommages corporels ou matériels garantis » ;

Que le tableau prévoit, pour les dommages matériels définis au 1.12 des conditions générales (lequel prévoit la garantie des dommages définis aux articles 1792 et 1792 '2 du Code civil), un montant de garantie de 4'159'112,38 €, et pour les « autres dommages matériels », un plafond de 1'039'778,09 € ;

Que l’argumentation relative au plafond de garantie de 207'955,61 € pour l’ensemble de l’opération HÔTEL ALLIANCE (qui concerne plus de 80 copropriétaires) doit donc être écartée, la MAF pouvant être tenue ,selon cette pièce, pour un montant supérieur à 5 millions d’euros pour l’ensemble de la même opération ;

Sur la demande formée par la Banque Y OUEST :

Attendu que les premiers juges ont accueilli la demande reconventionnelle formée par cette banque ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement critiqué sur ce point, mais de l’infirmer en ce qu’il a mis cette somme à la charge in solidum du L D d’une part, et de la X et de la MAF d’autre part ; que cette somme doit en effet être mise à la seule charge de X ;

Attendu que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS n’a conclu devant la Cour que sur l’exclusion de sa garantie, et à titre subsidiaire sur sa limitation, mais sans contester expressément la créance de la Banque Y ; que, pour les motifs exposés supra, la somme demandée par cet organisme sera mise à la charge de la MAF ;

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Attendu qu’il y a lieu d’ordonner une expertise afin que puissent être déterminées de façon précise les sommes qui devront revenir aux copropriétaires pour l’indemnisation des préjudices visés supra ;

Attendu que le montant de la provision fixée par les premiers juges, à l’exception de la somme de 10'200 € allouée à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, sera retenu par la Cour, ces sommes étant mises à la charge de la MAF pour les raisons sus exposées ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître T C, du L D, et de la MAF ;

Attendu en revanche qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux AA G l’intégralité des sommes qu’ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’ il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs allouer à ce titre, , la somme de 4000 €;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort

INFIRME le jugement rendu le 13 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de TOURS en ce qu’il a dit que la société D S, la société L D et Maître T C ont engagé leur responsabilité professionnelle vis-à-vis des Époux G, et en ce qu’il les a condamnés à leur payer diverses sommes à titre de provision et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

CONFIRME ledit jugement en ce qu’il a débouté les Époux G de leurs demandes à l’encontre de la société A, en ce qu’il a constaté que la société F est en liquidation judiciaire et en ce qu’il a dit que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS sera tenu de garantir le sinistre ;

CONDAMNE en conséquence la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer aux époux G la somme de 17'786,35 € au titre du surcoût des travaux ;

CONDAMNE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à la SA BANQUE Y OUEST la somme de€ 7793,29 € ;

ORDONNE une expertise, et commet pour y procéder Étienne GENTILLEAU, XXX, XXX, XXX, lequel aura pour mission :

' d’entendre les parties ou leurs représentants,

— de se faire remettre toutes pièces qu’il estimera utiles, et ce entre quelques mains qu’elles se trouvent

' de procéder à toutes auditions qu’il estimera nécessaires, sauf à préciser l’identité complète des personnes qu’il entendra ainsi que leurs éventuels liens de parenté ou de communauté d’intérêts à l’égard de l’une ou l’autre des parties,

' de faire les comptes entre les parties,

— d’apporter à la Cour tous éléments de nature à lui permettre de chiffrer de façon efficace et définitive les préjudices matériels subis par les copropriétaires à raison du coût de l’achèvement des travaux ;

' d’une manière générale, d’apporter à la Cour tous éléments utiles à la solution du litige ;

DIT que dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la présente décision, les époux AA G devront consigner au secrétariat greffe de la Cour la somme de 2000 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les huit mois de sa saisine,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par Madame Marie Brigitte NOLLET, magistrat désigné pour surveiller les opérations d’expertise,

SURSOIT à statuer sur les demandes des Époux G jusqu’au résultat de cette expertise, et dit que l’affaire sera appelée à la première audience utile après le dépôt du rapport de l’expert,

CONDAMNE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer aux Époux AA G, la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT