Cour d'appel de Paris, 18 décembre 2008, n° 07/21640

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section B

ARRET DU 18 DECEMBRE 2008

(n°270, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/21640

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 novembre 2007 – Tribunal de grande instance de PARIS – 18^e chambre 2^e section – RG n°06/05944

APPELANTE

S.A.R.L. LE GARDEN, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

4, rue B C

XXX

représentée par la SCP ARNAUDY – BAECHLIN, avoué à la Cour

assistée de M^e Jean-Sébastien BONNET plaidant pour le Cabinet SPADA, avocat au barreau de PARIS, toque L 023

INTIMEE

S.A.S. HOLDING VENDOME, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

La Défense 4

XXX

XXX

représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU – JUMEL, avoué à la Cour

assistée de M^e Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque C 081

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2008, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant X Y, Conseiller, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport

X Y a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Renaud BOULY de LESDAIN, Président

Jean-Pierre MAUBREY, Conseiller

X Y, Conseiller

Greffier lors des débats : Z A

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par Renaud BOULY de LESDAIN, Président, et par Z A, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 9 février 1995, la SAS HOLDING VENDOME a donné à bail à la société Bars et Cabarets des Champs Elysées 'Lucky-Strip’ aux droits de laquelle se trouve la SARL LE GARDEN suite à un acte de cession de fonds de commerce du 25 février 1997, divers locaux situé à Paris 8^e, 4 rue B C pour une activité de thé-bar, thé-dansant, snack-bar, cabaret et dancing.

Par courrier recommandé du 20 octobre 2005, la société LE GARDEN a informé le bailleur de son intention de céder son fonds de commerce au profit de la société RIS moyennant le prix de 80 000 € en y annexant un projet d’acte de vente et confirmé cette intention par courrier recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2005 en précisant qu’un rendez-vous de signature de l’acte définitif de vente était déjà fixé au vendredi 6 janvier 2005 à 15 H.

Le 23 novembre 2005, la SAS HOLDING VENDOME a indiqué à la société locataire qu’elle entendait user de son droit de préemption sur ledit fonds aux clauses et conditions figurant dans l’acte de projet de vente.

Le 13 décembre 2005, le conseil de la société LE GARDEN a avisé la SAS HOLDING VENDOME de ce que sa cliente lui avait notifié préalablement à l’exercice de son droit de préemption, de sa rétractation quant à tout éventuel projet de cession.

Le 20 décembre 2005, la SAS HOLDING VENDOME a réfuté toute possibilité pour la locataire de se rétracter et, le 21 décembre 2005, lui a fait sommation de se présenter le 6 janvier 2006 à,15 heures pour régulariser la vente à son profit du fonds de commerce.

Le 5 janvier 2006, la société LE GARDEN a formé protestation à sommation d’assister et ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé.

Par acte extra-judiciaire du 13 mars 2006 réitéré le 27 avril 2006, la SAS HOLDING VENDOME a fait délivrer une dénonciation de projet de vente de fonds de commerce avec sommation visant la clause résolutoire.

Le 10 avril et le 26 mai 2006, la SARL LE GARDEN a assigné la SAS HOLDING VENDOME en opposition à sommation visant la clause résolutoire et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 29 novembre 2007, le Tribunal de Grande Instance de Paris a déclaré nulle la sommation du 13 mars 2006, débouté la SARL LE GARDEN de sa demande de nullité du projet d’acte de cession notifié le 24 octobre 2005 et d’irrecevabilité de la SAS HOLDING VENDOME a faire délivrer la sommation du 27 avril 2006, dit valable et régulière cette sommation et qu’elle a pu faire jouer la clause résolutoire insérée au bail.

Il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le délai d’un mois à compter de la décision, dit qu’à défaut pour la SARL LE GARDEN de signer l’acte de cession de son fonds de commerce au bénéfice de la SAS HOLDING VENDOME, selon les clauses et conditions contenues au projet d’acte de cession préparé au bénéfice de la société RIS, seule la date de prise d’effet devant être ajoutée au regard de la date de signature, la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le tribunal a ordonné l’expulsion de la SARL LE GARDEN des lieux, dit que les objets mobiliers s’y trouvant seront soumis aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, fixé au montant du loyer contractuel augmenté de 15% outre les charges l’indemnité d’occupation.

Il a en outre condamné la SARL LE GARDEN à payer à la SAS HOLDING VENDOME 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives.

Le 18 décembre 2007, la société LE GARDEN a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2008, elle oppose, à titre liminaire, la nullité de la clause résolutoire du bail comme visant un délai de huit jours en contravention avec les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, de la sommation du 13 mars 2006 visant la clause résolutoire sans précision de délai et, l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir de la sommation délivrée le 27 avril 2006 et destinée à purger le vice affectant la précédente.

Elle invoque, à titre principal, la nullité d’ordre public du projet d’acte de cession qui prévoit la transmission d’un fonds vierge de tout salarié en raison de la violation manifeste de l’article L 1224-1 du code du travail et, à titre subsidiaire, l’absence d’acte de nature à matérialiser un engagement ferme et définitif de cession du fonds, de manquements à ses obligations contractuelles et, par voie de conséquence, d’acquisition de la clause résolutoire, la mauvaise foi de la SAS HOLDING VENDOME et le caractère abusif de la procédure.

Elle soutient que le prétendu manquement contractuel qui lui est reproché ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil, qu’il n’est du aucun arriéré de loyers et que la nature même du droit de préférence reconnu par la locataire à la bailleresse s’oppose à ce que soit ordonnée la vente forcée du fonds.

Elle demande d’infirmer partiellement le jugement déféré en déclarant nul et de nul effet la clause résolutoire figurant au bail et les sommations visant celle-ci, irrecevable l’acte du 27 avril 2006, subsidiairement de suspendre les effets de celle-ci et de lui octroyer des délais aux fins de régularisation et, en tout état de cause, de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la société HOLDING VENDOME de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail ainsi que celle en réalisation de la cession aux charges et conditions de l’acte litigieux.

Elle sollicite le débouté de la société HOLDING de sa demande en paiement d’un arriéré locatif de 31 975,88 € et sa condamnation au paiement de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 septembre 2008, la SAS HOLDING VENDOME invoque la licité de la clause de préemption insérée au bail, le caractère parfait de la vente dès sa notification de son intention de préempter, l’efficacité de la sommation du 27 avril 2006 visant la clause résolutoire, l’absence de pertinence des moyens de la société LE GARDEN pour prétendre à la nullité de l’offre de vente qu’elle n’avait pas la possibilité de rétracter.

Elle soutient également que la violation de la clause de préemption justifie la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil et qui s’impose d’autant plus que la société LE GARDEN a laissé plusieurs termes de loyers et accessoires impayés.

Elle sollicite le débouté de la société LE GARDEN de sa demande de délai pour régulariser la cession, le prononcé de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion des lieux loués et la séquestration des effets mobiliers ainsi que la condamnation de celle-ci à une indemnité d’occupation de 30 000 € par mois taxes et charges en sus ou subsidiairement au montant du loyer contractuel majoré de 30%.

Subsidiairement, elle demande de prononcer la résiliation du bail, de condamner la société LE GARDEN au paiement de 31 975,28 € au titre d’un arriéré locatif au 5 septembre 2008, de 30 000 € de dommages et intérêts, d’ordonner son expulsion, la séquestration de ses effets mobiliers et sollicite le versement d’une indemnité d’occupation dans les mêmes termes que ci-dessus.

Plus subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en réclamant toutefois à titre principal une indemnité d’occupation de 30 000 € par mois.

Elle sollicite en outre une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article L 145-15 du code de commerce édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l’article L 145-41, la SARL LE GARDEN est bien fondée à opposer la nullité de la clause résolutoire insérée au bail impartissant au preneur un délai de huit jours pour s’exécuter en violation des dispositions d’ordre public de ce texte qui dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux'.

La nullité de la clause prive par conséquent de tout effet les commandements, peu important leur validité, et de fondement la demande de la société HOLDING VENDOME, formée à titre principal, en résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail.

Rien n’interdit au bailleur qui a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire de solliciter la résiliation judiciaire pour les mêmes manquements.

Il convient dès lors de recevoir la société HOLDING VENDOME en sa demande subsidiaire en résiliation du bail.

La clause du bail prévoyant l’exercice par le bailleur de son droit de préemption en cas de cession du fonds et par conséquent du droit au bail constitue une obligation essentielle dans la conclusion du contrat.

Le courrier simple du 12 novembre 2005 versé aux débats par la société LE GARDEN et par lequel elle avise son conseil de ce qu’elle n’entend pas donner suite au projet de cession de son fonds de commerce et la lettre recommandée du 13 décembre 2005 adressée par ce dernier à la société HOLDING VENDOME sont insuffisants à établir une rétraction de la locataire quant à tout projet de cession de son fonds de commerce survenue et notifiée au bailleur avant l’exercice de son droit de préemption.

C’est par des motifs pertinents que la Cour reprend que le tribunal a écarté les moyens tirés du défaut d’acte de nature à matérialiser un engagement ferme et définitif de consentir à la cession et de projet finalisé, de sa nullité pour violation des dispositions d’ordre public édictées par l’article L 1224-1 du code du travail opposés par la société LE GARDEN.

Il convient d’ajouter que les mentions relatives à la prise de jouissance et au transfert de propriété sont portées la jour de la signature de l’acte et que les dispositions de l’article L 1224-1 du code du travail étant édictées dans l’intérêt des salariés, les manquements à ce titre ne peuvent dans les rapports vendeur acquéreur être soulevés que par ce dernier.

La notification d’un projet de cession au titulaire d’un droit de préemption vaut offre de vente à ce dernier aux conditions stipulées dans le projet engageant le cédant qui ne peut ne peut plus retirer discrétionnairement son offre dès lors que le bénéficiaire à user de son droit dans le délai prévu au contrat.

Le refus de la société Le GARDEN de régulariser la cession de son fonds de commerce au profit de la société HOLDING VENDOME constitue dons un manquement à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Par ailleurs de l’édition du compte locataire arrêté au 23 octobre 2008 et des justificatifs de règlements effectués par virement émis le 22 octobre 2008 et d’une demande de virement du 29 octobre 2008, il résulte un arriéré de loyer d’un montant de 2 984,17 €.

En l’absence de production de l’avis de la banque concernant le dernier virement, il convient de condamner la société LE GARDEN à payer à la société HOLDING VENDOME la somme de 15 899,34 € en deniers ou quittance au titre des loyers impayés au 29 octobre 2008.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et par application de l’article 1184 du Code Civil, il y a lieu d’accorder à la société LE GARDEN un délai pour régulariser l’acte de cession de son fonds de commerce au profit de la société HOLDING VENDOME, aux clauses et conditions stipulées dans le projet et, dans le même temps, pour se libérer de son arriéré de loyers selon les modalités fixées au dispositif et, en cas de non respect de celles-ci, d’ordonner son expulsion, la séquestration de ses objets mobiliers et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 15% outre les charges et taxes.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par la société HOLDING VENDOME.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réformant le jugement déféré,

Déboute la société HOLDING VENDOME de sa demande en résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail.

Déclare la société HOLDING VENDOME recevable et bien fondée en sa demande en résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1184 du code civil.

Condamne la société LE GARDEN à payer à la société HOLDING VENDOME la somme de 15 899,34 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers impayés au 29 octobre 2008.

Accorde à la société LE GARDEN un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision pour régulariser l’acte de cession de son fonds de commerce au bénéfice de la société HOLDING VENDOME, aux clauses et conditions contenues dans le projet d’acte de cession en cause et pour s’acquitter de son arriéré de loyers.

A défaut par elle de ce faire, ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux situés à Paris 8^e, 4 rue B C, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ainsi que la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et ce, à ses frais, risques périls et la condamne à payer à la société HOLDING VENDOME une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 15% outre les charges et taxes.

Condamne la société LE GARDEN aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société LE GARDEN à payer à la société HOLDING VENDOME une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier Le Président