Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 10 novembre 2010, n° 09/05783

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2010

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/05783

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/11782

APPELANTS

Madame H-I J K divorcée Y

XXX

XXX

Monsieur E F Y

5 place F Jaurès

XXX

Monsieur B C Y

XXX

XXX

représentés par M^e François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistés de M^e Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA plaidant pour Bruno BOCCARA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R 203

INTIMEE

S.A.R.L. 5E CARACTERE prise en la personne de son gérant

221 rue Saint C

XXX

représentée par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistée de M^e Yann STREIFF, avocat au barreau de PARIS, toque : K 109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 septembre 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame BLUM, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

Par acte notarié en date des 29 et 31 mars 1993, les consorts Y ont donné à bail à la société 5^e Caractère, pour une durée de 12 ans et 1 mois à compter du 1^er avril 1993, des locaux commerciaux situés à Paris 5^e, XXX et 221 rue Saint C, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes de 168.000 francs soit 25.611,43 euros.

Par acte extra judiciaire du 12 octobre 2004, les bailleurs ont donné congé à la société 5^e Caractère pour le 30 avril 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel hors taxes de 38.500 euros.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a désigné en qualité d’expert M. X qui, en conclusion de son rapport déposé le 22 juin 2007, a estimé la valeur locative en renouvellement au 1^er mai 2005 à la somme de 24.750 euros hors taxes par an au regard d’un prix unitaire de 450 euros hors taxes par an pour une surface pondérée de 55 m2.

Par jugement du 13 janvier 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 24.750 euros en principal par an à compter du 1^er mai 2005, le loyer du bail renouvelé depuis cette date pour les locaux susvisés, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— dit que les intérêts au taux légal sont dus sur les trop perçus de loyer à compter de la date de chaque échéance contractuelle et qu’ils seront capitalisés dans les conditions de 1154 du code civil,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que les dépens y compris le coût de la mesure d’instruction seront supportés pour moitié par chacune des parties.

Les consorts Y ont relevé appel de cette décision et par leurs dernières conclusions du 18 juin 2010, auxquelles il est expressément renvoyé, demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— dire que les locaux doivent être pondérés à 58 m2 et subsidiairement, à 56,50 m2,

— dire que la valeur locative unitaire, compte tenu de l’article R 145-8 du code de commerce dernier alinéa, ne saurait être fixée à moins de 600 euros,

— en conséquence, fixer le loyer de renouvellement à un montant en principal de 34.800 euros par an HT et HC à compter du 1^er mai 2005 et subsidiairement, à 33.900 euros,

— condamner la société 5^e Caractère au paiement des intérêts de droit depuis la date d’effet du nouveau bail sur les compléments de loyers impayés conformément à l’article 1155 du code civil,

— dire que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 du code civil ,

— débouter la société 5^e Caractère de ses demandes contraires notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société 5^e Caractère aux dépens comprenant les frais d’expertise.

La société 5^e Caractère, par ses conclusions du 19 novembre 2009, auxquelles il est expressément renvoyé, demande à la cour, au visa tant du rapport d’expertise judiciaire de M. X que d’une estimation de M. A, de :

— confirmer le jugement,

— condamner les appelants à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’il n’est pas contesté que la règle du plafonnement est écartée en l’espèce et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ;

Considérant que le premier juge a exactement exposé que les locaux loués dépendent d’un immeuble de belle apparence extérieure, édifié au début du 20^e siècle, en pierre de taille, non ravalé, situé 221 rue St C à Paris 5^e, à l’angle formé avec la rue Gay Lussac, dans un secteur de commercialité moyenne où sont regroupés divers commerces de proximité ; qu’il sera précisé qu’au vu des photographies produites, les locaux ne se trouvent pas eux-mêmes à l’angle des deux rues mais à proximité, dans la rue Saint C elle-même ;

Qu’ils se composent :

— au rez-de-chaussée, d’une boutique avec deux piliers de soutènement au centre et, dans le sens de la profondeur, une première zone de 27,20 m2 éclairée par une vitrine de 6,10 m de linéaire ouvrant en façade sur rue et, au-delà des 5mètres, une seconde zone de 15,80 m2 avec une porte vitrée au fond sur cour,

— au sous-sol accessible depuis la boutique par un escalier intérieur hélicoïdal, d’un salon de coiffure, inexploité, d’une surface utile de 50 m2 avec un bloc sanitaire, une réserve avec vestiaire et un local chaufferie,

le tout en parfait état d’entretien ;

Que la destination contractuelle est celle de salon de coiffure pour messieurs et pour dames, parfumerie, soins de beauté, solarium, manucure, pédicure, cette destination n’étant donc pas, contrairement à ce que soutient la locataire, particulièrement limitée ;

Considérant que les bailleurs ne contestent pas le coefficient de 0,30 retenu pour la pondération de la surface du sous-sol ; qu’ils estiment en revanche que l’avis de l’expert judiciaire sur une pondération en deux zones de la boutique, avec un coefficient de pondération de 0,80 pour la surface de la seconde zone, n’est pas justifié ;

Mais considérant que la présence de la porte vitrée sur cour au fond de la boutique ne suffit pas à écarter la pondération exactement appréciée par l’expert judiciaire, compte tenu notamment de la configuration des lieux et des emprises de circulation ; qu’il convient en conséquence de retenir une surface pondérée de 54,84 m2 arrondie à 55m2 (27,20 m2 x 1 + 15,80 m2 x 12,64 m2 + 50 m2 x 0,3) ;

Considérant que les bailleurs font valoir pour le surplus que le prix de 600 euros le m² qu’ils demandent est tout à fait raisonnable, compte tenu du fait que la convention d’origine est intervenue sans aucun paiement de droit d’entrée, avec un loyer inférieur pour tenir compte d’un problème lié à la structure de l’immeuble qui a été réglé ultérieurement par la copropriété, un poids de charges extrêmement faible et une destination autorisée large ; qu’ils soutiennent que le loyer consenti à la société 5^e Caractère était un loyer à prix de marché en sorte qu’il convient de privilégier nécessairement les prix du marché sur les fixations judiciaires ou des renouvellements amiables, que les éléments de comparaison proposés par le preneur ne sont pas probants alors qu’eux-mêmes justifient des conditions d’un bail avec la société Générale fixées en 2005 à 759 euros pour des locaux dans le même immeuble et des conditions dans lesquelles le bail a été cédé moyennant le prix de 50.000 euros soit une valeur locative de 862 euros le m² ;

Mais considérant que le bail met notamment à la charge du preneur, outre les réparations locatives et d’entretien non visées à l’article 606 du code civil à l’exception de celles se rapportant à la vitrine et à l’aspect extérieur des lieux loués, la taxe foncière et toutes les charges de copropriété sauf celles visées par l’article sus cité, ces charges n’étant nullement dérisoires ; que la sous location est interdite comme la cession sauf au successeur dans le même commerce à condition de rester garant solidaire de tout cessionnaire pour le paiement des loyers comme pour l’exécution des clauses, charges et conditions du bail ; qu’en leur état initial, les locaux étaient inexploitables, l’acte sous seing privé des 29 et 31 mars 1993 mentionnant qu’ils comportent, à la suite d’aménagements réalisés par le précédent locataire et d’un désordre structurel à l’immeuble : « une installation électrique partiellement réalisée, des carrelages au sol non terminés, des sanitaires non terminés de même que les plafonds suspendus, des murs brut de plâtres, une installation de chauffage électrique non terminée » ; que l’absence de pas-de-porte a donc compensée le coût des travaux que le preneur a dû engager pour rendre les locaux utilisables, M. A relevant par ailleurs dans sa consultation que le loyer de départ fait ressortir un prix unitaire très supérieur aux locations du secteur ce qui n’est pas contredit par les pièces fournies ;

Que les éléments de comparaison fournis par le preneur et examinés par l’expert judiciaire, notamment le prix de 223 euros le m² pondéré pour le loyer en renouvellement au 1^er janvier 2000 d’un pressing situé au 223 rue Saint C ou le prix de 400 euros le m² pour une nouvelle location en janvier 2001 à un meilleur emplacement au 21 rue Saint C, ne peuvent valablement être écartés ; qu’en revanche, l’élément de comparaison sur lequel les bailleurs appuient leur argumentation n’est pas pertinent et ne peut constituer une référence valable du marché quand bien même le fonds de commerce se situe dans le même immeuble dès lors que la société 5^e Caractère verse aux débats la lettre du locataire l’informant de la fermeture de son commerce au mois de juillet 2005 en raison du poids excessif d’un loyer trop cher et que le cessionnaire de ce fonds est la banque Société Générale dont les locaux principaux sont à proximité immédiate ;

Considérant que c’est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a retenu le prix unitaire de 450 euros le m2 pour fixer la valeur locative annuelle à 24.750 euros ; que les consorts Y seront déboutés de leur demandes et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que les consorts Y qui succombent sur leur appel seront condamnés aux dépens y afférents ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros sera allouée à l’intimée pour ses frais irrépétibles d’appel et la demande adverse à ce titre rejetée ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions;

Déboute les consorts Y de leurs demandes ;

Condamne les consorts Y à payer à la société 5^e Caractère la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande des consorts Y à ce titre ;

Condamne les consorts Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,