Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 10 novembre 2011, n° 10/05152

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2011

(n°384 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/05152

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2010 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/07652

APPELANTS

Monsieur J X

Madame D E épouse X

demeurant tous deux XXX

représentés par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Stéphane LE ROY, plaidant pour L’AARPI GODIN CITRON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R 259

INTIMES

Monsieur H O P A

XXX

représenté par la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avoués à la Cour

assisté de Maître Frédérick DUTTER, avocat au barreau de PARIS, toque : P 546

SARL ILIS

dont la dénomination commerciale est Agence Immobilière LOISELET& C

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

ayant son siège XXX – XXX

représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoués à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Madame Nathalie METIER

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte du 10 juillet 2007, M. A a consenti à la Sarl Ilis exerçant sous la dénomination d’agence immobilière Loiselet & C un mandat exclusif de vente de son appartement situé au 26^e étage de la Tour Saporo, XXX, XXX, pour le prix de 360 000 € « en ce compris la commission d’agence due par l’acquéreur », étant observé que M. X avait dès le 8 juillet 2007 fait une offre d’achat au prix de 340.000 € portée le 10 juillet à 342 000 €.

La société Ilis a établi un compromis de vente qu’elle a fait signer le 12 juillet 2007 par les époux X, le prix étant de 330 000 €, non compris la commission d’agence de 12 000 € payable en sus par l’acquéreur, et les époux Z remettaient à l’agent immobilier un chèque de 33 000 € établi à l’ordre d’un notaire, à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 14 septembre 2007, l’agence immobilière a informé les époux X du refus du vendeur de donner suite à leur proposition d’acquisition et leur a restitué le chèque correspondant au paiement de la clause d’immobilisation.

Par actes du 01 avril 2008, les époux X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société Ilis et M. A en demande de réalisation forcée de la vente, et subsidiairement en paiement de diverses indemnités.

Par jugement du 26 Janvier 2010, le Tribunal a :

— débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les époux X à payer à M. H A la somme de 2 000 € et à la société Ilis la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— condamné solidairement les époux X aux entiers dépens

Les époux X ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2010.

Par dernières conclusions signifiées le 08 septembre 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, les époux X demandent à la Cour, de :

— les recevoir en leur appel du 10 mars 2010 et le dire bien-fondé,

— vu les articles 1382 et 1383 du Code civil,

— dire que le silence gardé par M. A, constitue une négligence fautive leur ayant porté préjudice et dont il est tenu à réparation,

— dire que la signature d’une promesse de vente par les acquéreurs d’un bien immobilier sans l’accord du vendeur, tout en laissant ce dernier dans l’illusion et l’apparence que la vente est parfaite, constitue une faute engageant la responsabilité délictuelle de la société Ilis, agence Loiselet & C, à leur encontre,

— dire que la société Ilis ne les a pas éclairés quant à la nature et la portée de l’acte qu’elle avait soumis à leur signature et a de ce fait manqué à son devoir de conseil envers eux, ce qui constitue une faute de nature délictuelle ayant engendré un préjudice pour eux,

— dire que l’agence Loiselet et C a commis une faute en ne s’assurant pas des conditions de validité de l’acte de promesse de vente qu’elle leur a présenté,

— dire qu’en tout état de cause, la société Ilis a gravement manqué à ses obligations contractuelles découlant du mandat la liant à M. A, ce dont il résulte un préjudice certain et direct pour eux,

Par conséquent,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 janvier 2010 sauf en ce qu’il a jugé que la signature de la promesse de vente était fautive,

— condamner in solidum la société Ilis et M. A à leur payer la somme de 15 000 € de dommages et intérêts,

— dire que les dommages et intérêts porteront intérêts à compter de la date de l’assignation et que les intérêts se capitaliseront par année entière conformément à l’article 1154 du Code civil,

— condamner la société Ilis et M. A à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Par dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, la société Ilis demande à la Cour de :

— la recevoir en ses écritures,

— la déclarer recevable et bien fondée,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 26 janvier 2010 sauf en ce qu’il a jugé que la signature de la promesse de vente par l’agence Ilis était fautive,

Et statuant à nouveau

— dire qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat,

— dire que M et M^me X n’ont pas pu se méprendre quant à la portée d’un compromis de vente non signé par le vendeur,

— constater qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun préjudice,

— débouter M et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter M. A de sa demande en garantie à son endroit,

— condamner solidairement M et M^me X à lui verser la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement M et M^me X à lui verser la somme de 8 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 30 novembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, Monsieur A demande à la Cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire, pour le cas ou la Cour le condamnerait à verser des dommages et intérêts aux époux X :

— condamner la société Ilis à le relever et garantir de toues les condamnations qui pourraient être mises à sa charge, à titre indemnitaire, en réparation de ses manquements professionnels,

— condamner les époux X solidairement et/ou la société Ilis à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

Considérant, à titre liminaire, qu’il convient d’observer que le tribunal a commis une erreur matérielle en mentionnant, en première page du jugement, que les demandeurs sont M. J X et M. D E alors qu’il s’agit en réalité de M. J X et et de M^me D E épouse X, la Cour rectifiant d’office cette erreur matérielle ;

Sur la demande contre M. A,

Considérant que les époux X, qui recherchent la responsabilité délictuelle de M. A, soutiennent que l’épouse de ce dernier avait donné téléphoniquement son accord le 10 juillet 2007 et que le silence gardé par lui entre le 12 juillet et le 14 septembre 2007 constitue une négligence fautive constitutive d’un dommage, sa réponse négative n’étant intervenue que le 6 septembre 2007, soit plus d’un mois après avoir pris réception de la lettre recommandée avec accusé réception en date du 23 juillet 2007 que lui avait adressée l’agence immobilière ;

Considérant qu’il est constant que le document signé par les époux X seuls le 12 juillet 2007 pour un prix inférieur à celui demandé par le vendeur aux termes du mandat exclusif de vente consenti à l’agence immobilière le 10 juillet 2007 constituait une simple offre d’achat, laquelle n’a pas été acceptée par le vendeur ainsi que l’agence en a avisé les époux X le 14 septembre 2007 en leur retournant le chèque remis au titre de l’indemnité d’immobilisation, lequel n’avait pas été encaissé ;

Considérant que les époux X ne rapportent pas la preuve de ce que, ainsi que soutenu par eux et contesté par M. A, l’épouse de ce dernier aurait donné téléphoniquement son accord sur le prix, l’agence ne faisant état dans ses écritures que d’un accord « à priori », étant observé qu’en tout état de cause, un tel accord n’aurait pas été opposable à M. A, ce que ne pouvaient ignorer les époux X, le document du 12 juillet ne faisant état, en qualité de vendeur, que de M. H A et précisant que celui-ci est marié sous le régime de la séparation de biens ;

Considérant que la preuve n’est pas rapportée de ce que M. A, qui soutient n’avoir eu connaissance du compromis de vente proposé à sa signature qu’à son retour de congés fin août 2007, en aurait, en réalité, eu connaissance au plus tard le 1^er août 2007, date de réception de la lettre recommandée adressée par l’agence, dès lors que la signature apposée sur l’accusé réception n’est manifestement pas identique à celle apposée par lui sur le mandat de vente, et dont l’authenticité n’est pas contestée ;

Qu’en avisant dès le 6 septembre 2007, à son retour de congés, la société Ilis de son refus d’accepter l’offre d’achat au prix proposé, inférieur au mandat, M. A a fait preuve d’une diligence normale, d’autant qu’il n’était tenu à aucune obligation de donner sa réponse dans un délai donné ;

Considérant que les époux X, qui ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à M. A, seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts à son encontre ;

Sur la demande contre la société Ilis

Considérant que, ainsi que retenu à bon droit par le premier juge, la société Ilis a fait preuve d’une légèreté fautive en soumettant à la signature des époux X un compromis de vente sans avoir obtenu préalablement l’accord du vendeur, d’autant que le prix mentionné était inférieur au prix auquel M. A s’était irrévocablement engagé à vendre, étant observé qu’ elle n’établit pas que les époux X ont eu connaissance avant la présente instance de la mention apposée sur l’offre d’achat en ces termes : « offre portée à 342.000€ le 9 juillet 2007 et acceptée par M. A. Y, nous attendons son fax de confirmation », l’écriture de cette mention étant différente de celle de l’offre d’achat initiale ;

Que toutefois, les époux X n’ont pu se méprendre sur la portée d’un tel acte signé par eux seuls, d’autant que les banques qu’ils ont consultées en juillet 2007 en vue d’un crédit les ont éclairés sur cette portée ;

Considérant qu’en tout état de cause, les époux X, auquel a été restitué le chèque déposé lors de la signature du document litigieux, ne justifient pas d’un préjudice ;

Qu’en effet, ils n’ont été retardés que de deux mois dans leur recherche d’un appartement entreprise, selon eux, depuis de nombreuses années, étant observé qu’ils n’ont perdu aucune chance d’acquérir le bien litigieux pour un prix raisonnable, l’offre faite par eux à un prix inférieur à celui demandé n’ayant pas été acceptée par M. A et que c’est bien imprudemment qu’ils ont consulté les banques en vue de l’obtention d’un crédit alors que le compromis de vente n’était pas signé par M. A ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que les époux X, qui succombent devant la Cour, seront condamnés aux entiers dépens de l’appel et devront indemniser M. A des frais non répétibles qu’ils l’ont contraint à exposer devant la Cour à concurrence de la somme fixée, en équité, à 2 000 €, l’équité ne commandant pas de faire droit à la demande de la société Ilis au titre de ses frais non répétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Rectifiant l’erreur matérielle de dactylographie en première page du jugement,

Dit qu’il convient de lire M^me D E épouse X aux lieu et place de M. D E,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les époux X à payer à M. A la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne les époux X aux entiers dépens de l’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

La Greffière, La Présidente,