Cour d'appel de Paris, 18 décembre 2014, n° 14/13458

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/13458

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2014 -Tribunal d’Instance de MONTREUIL – RG n° 11-14-000080

APPELANTS

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

de nationalité françasie

XXX

83600 FREJUS-PLAGE

Représenté par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN RAYMONDJEAN, avocate au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB05

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN RAYMONDJEAN, avocate

INTIMÉE

Madame F Y, épouse A,

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque': 7

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/037422 du 22/09/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS au profit de M^e Sylvie LANGLAIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H VERDEAUX, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame H VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur D HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame H I, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Violaine PERRET

lors du délibéré : Madame Hélène PLACET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame H VERDEAUX, présidente et par Madame Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail verbal prenant effet au 1^er février 1996, Madame B, veuve X a loué à Madame F A, née Y, une maison individuelle sise à XXX, XXX.

Le 26 juin 2013, Messieurs Z et D X, venant aux droits de leur mère, Madame B veuve X, décédée le XXX, en leurs qualité d’héritiers, ont fait délivrer à Madame A, pour le 31 janvier 2014, un congé pour vendre selon les dispositions de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 pour un prix de 150 000 euros.

Par jugement en date du 22 mai 2014, le Tribunal d’ Instance de Montreuil – sous- Bois, sur assignation de Messieurs Z et D X en date du 19 février 2014 aux fins de validation du congé et expulsion de Madame A, a :

— déclaré irrégulier le congé délivré le 26 juin 2013 pour le 31 janvier 2014 par les consorts X à Madame F A,

— débouté Messieurs Z et D X de l’ensemble de leurs demandes de ce chef,

— ordonné à compter du jour du présent jugement, la reprise du paiement des loyers et charges dus par Madame A au titre de l’exécution du bail relatif au logement sis XXX

— ordonné que le prix des loyers soit minoré de 10% jusqu’à la remise en état complète du logement, caractérisé par la réalisation des travaux suivants, qui seront constatés par le service d’hygiène de la Ville de Montreuil':

— suppression de l’humidité affectant le logement

— réparation de la porte de la cuisine,

— mise aux normes de l’ensemble des gouttières extérieures,

— débouté Madame A de sa demande d’astreinte,

— débouté Messieurs Z et D X de toutes autres demandes,

— débouté Madame A de toute autre demande,

— débouté Messieurs Z et D X de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Vu le jugement frappé d’appel rendu le 22 mai 2014 par le Tribunal d’instance de Montreuil- sous – Bois ,

Vu les conclusions en date du 10 novembre 2014 aux termes desquelles Messieurs Z et D X, appelants, demandent à la Cour de :

— dire et juger Messieurs Z et D X recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— déclaré irrégulier le congé pour vendre délivré par les consorts X à Madame A, en retenant le caractère frauduleux de celui-ci compte tenu du prix proposé,

— accueilli Madame A en sa demande de réalisation de travaux,

— décidé de minorer de 10% le montant des loyers dus,

Et statuant à nouveau,

— constater que le congé donné par Messieurs Z et D X en date du 26 juin 2013 est valide,

— dire et juger que Madame A est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2014 à 24 heures,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame A ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux dont s’agit sis à Montreuil- sous – Bois, XXX,

— condamner Madame A à payer à Messieurs Z et D X une indemnité d’occupation d’un montant, à compter du 1^er février, date à compter de laquelle elle était déchue de tout droit d’occupation, égale au montant du loyer charges en sus, qu’elle aurait payée si le bail s’était poursuivi,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde-meuble au choix de demandeur aux frais, risques et périls du preneur conformément aux articles L 433-1 et suivants, et les articles R 433-7, R 433-1 et R 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— débouter Madame A de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame A à payer à Messieurs Z et D X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— la condamner aux entiers dépens;

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2014, aux termes desquelles Madame F A- Y, intimée, demande à la Cour de:

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrégulier le congé délivré le 26 juin 2013,

Par conséquent, débouter Messieurs Z et D X de l’intégralité de leurs demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame A-Y de sa demande reconventionnelle,

— condamner in solidum Messieurs Z et D X, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à effectuer les travaux nécessaires aux fins de remédier aux problèmes d’humidité,

— ordonner la suspension totale du paiement des loyers depuis le 1^er décembre 2012 jusqu’à l’achèvement des travaux,

Subsidiairement, ordonner une expertise dont les frais seront avancés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner les consorts X à restituer les sommes indûment perçues au titre de l’APL qui lui ont été directement versées pour la période de juin 2014 à octobre 2014 inclus,

À titre infiniment subsidiaire, accorder à Madame A-Y un délai qui ne saurait être inférieur à trois ans pour lui permettre de se reloger,

— condamner Messieurs Z et D X à verser les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties';

MOTIFS DE LA DÉCISION

' Sur la validation du congé

Considérant que Madame A , au soutien de sa demande de nullité du congé, fait valoir que le congé délivré est frauduleux dans la mesure où le prix proposé de 150 000 euros est manifestement surévalué au regard de la consistance et de l’état des biens loués'; qu’elle se prévaut aussi d’une inadéquation entre les lieux loués et l’offre de vente, et soutient que le congé délivré porte sur deux maisons, alors même que, selon ses allégations, elle aurait signé , le 1^er février 1996, un bail écrit avec Madame N X, portant sur une maison individuelle constituée ' d’une cuisine, un wc, une salle de bains, 3 pièces principales ( 2 chambres et une salle à manger)';

Considérant que le congé délivré le 26 juin 2013 porte sur deux pavillons d’habitation:

— un premier composé d’un rez -de-chaussée, avec cuisine et chambre et d’un premier étage composé de deux chambres, d’un grenier au-dessus couvert de tuiles,

— le second composé d’un simple rez-de-chaussée comprenant entrée, cuisine, chambre et débarras, grenier au-dessus couvert de tuiles,

— deux débarras ;

Considérant cependant que dans le cadre de la première procédure, engagée par Messieurs Z et D X aux fins d’obtenir la résiliation de bail et l’expulsion de Madame A, ayant abouti au jugement du 4 décembre 2012, aux termes duquel le Tribunal d’Instance de Montreuil – sous- Bois, constatant l’insalubrité du logement et l’absence de preuve d’un défaut d’assurance, de dégradations et de troubles de voisinage imputables à Madame A, a débouté Messieurs Z et D X de l’ensemble de leurs demandes, et leur a ordonné de réaliser différents travaux, Madame A n’a jamais fait état du bail revendiqué dont l’existence n’a jamais été évoquée, et n’a jamais remis en cause le bail verbal régissant ses rapports avec les bailleurs;

Considérant en outre que le bail qu’elle produit, daté du 1^er février 1996, comprend des irrégularités de nature à le priver de toute force probante; qu’en effet, ce bail désigne à tort Madame A comme étant la propriétaire du bien, et Madame N X comme étant la locataire'; qu’en outre ce bail ne mentionne pas la présence des bâtiments annexes au logement effectivement occupé par la locataire, alors que, dans le cadre de la procédure visée précédemment, ayant abouti au jugement du 4 décembre 2012, à ce jour définitif, Madame A n’a nullement contesté avoir la jouissance des autres bâtiments existant sur la parcelle X212, notamment visés dans le constat d’huissier établi le 24 septembre 2012 à sa demande, et n’a pas davantage contesté être liée à la propriétaire par un bail verbal';

Qu’il s’ensuit que la location portant sur l’ensemble des biens situés sur la parcelle, et non sur la seule maison d’habitation composée de trois pièces principales, Madame A n’est pas fondée à se prévaloir d’une quelconque discordance entre les lieux loués et l’offre de vente contenue dans le congé ; qu’elle n’est pas davantage fondée à se prévaloir d’une absence de réelle volonté de vendre , alors que Messieurs Z et D X justifient du mandat exclusif de vente qu’ils ont confié à une agence immobilière';

Considérant que le prix proposé dans le congé de 15'0 000 euros correspond à la valeur fixée dans le cadre de la succession ainsi qu’il résulte de l’acte notarié, valant attestation immobilière, le 2 novembre 2012, alors même que les travaux ordonnés par le jugement du 4 décembre 2012, qui se sont élevés à environ 10 000 euros, n’avaient pas encore été réalisés'; qu’il correspond également à l’estimation de l’agence immobilière FONCIA du 8 avril 2014 tenant compte de la situation du bien, de son quartier, de la proximité des commodités, de l’année de construction des bâtiments, de leur état et de leur surface, et aussi de la comparaison avec des ventes similaires réalisées antérieurement';

Que si la même agence , avait effectivement indiqué, dans un courrier du 21 janvier 2011 produit dans le cadre de la précédente procédure, qu’il lui était impossible d’estimer la valeur marchande du bien, force est de constater qu’elle en avait précisé les raisons en précisant: ' La quantité de déchets présents que nous avions évalué au moins une tonne – ferraille de toute sorte, vélo, cuisinière, réfrigérateurs, ustensiles divers- déposés à même le sol dans le jardin et remplissant totalement la seconde maison au point où il nous a été impossible d’accéder', et qu’elle avait alerté les consorts X sur les risques sanitaires, les risques d’incendie et les risques de pollution des sols, pour autant, c’est à tort que le premier juge a retenu cette pièce, sans tenir compte des travaux importants réalisés par les consorts X, tels qu’ils résultent des factures, du rapport de l’entreprise MEIRA et du constat d’huissier du 29 janvier 2013';

Considérant qu’il résulte de la carte des prix de la Chambre Nationale des Notaires pour la commune de MONTREUIL-SOUS-BOIS, versée aux débats par les appelants, une variation de + 12,9% sur une année voire 5 années pour les maisons anciennes, et de 24,7 % sur 5 ans pour les appartements'; qu’il s’ensuit que le prix proposé contenu dans le congé de 150 000 euros correspond à la valeur réelle du bien par rapport à son état et par rapport au prix du marché'; qu’il y a lieu en conséquence de valider le congé délivré à Madame A le 26 juin 2013 pour le 31 janvier 2014, et d’ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette décision d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour contraindre la locataire à quitter les lieux';

' Sur les travaux et la minoration du loyer

Considérant que par jugement du 4 décembre 2012, le Tribunal d’Instance de Montreuil – sous- Bois a :

— condamné solidairement Messieurs Z et D X à payer à Madame F A la somme de 2000 euros,

— ordonné à Messieurs Z et D X de faire réaliser, dans le bien occupé par Madame A, XXX à MONTREUIL- SOUS-BOIS dans le seul pavillon occupé par Madame A et sa famille les travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du 31 ème jour suivant la signification du jugement':

— remise aux normes de l’installation électrique et de chauffage, conformément aux normes d’hygiène, de sécurité et de confort en vigueur,

— recherche et traitement de l’humidité affectant le pavillon,

— remise en état des huisseries conformément aux normes d’hygiène, de sécurité et de confort en vigueur,

— remise en état à l’extérieur du bâtiment des gouttières,

Que par ce même jugement ,le Tribunal d’Instance a ordonné la suspension totale des loyers payés par Madame F A, à compter du premier décembre 2012 jusqu’à l’achèvement des travaux qui sera constatée par un huissier de justice, aux frais de Messieurs X';

Considérant que Madame A soutient que les travaux ordonnés n’ont été que très partiellement effectués et qu’il subsiste des problèmes d’humidité dont elle demande la suppression ainsi que la réparation de la porte de la cuisine et la mise aux normes des gouttières extérieures';

Considérant que, du fait de la validation du congé et de l’expulsion de la locataire, la demande de travaux est devenue sans objet'; que seule la minoration de loyer demeure soumise à l’appréciation de la Cour pour fixer l’indemnité d’occupation due par Madame A à compter du 1^er février 2014, date à laquelle elle est devenue occupant sans droit ni titre à défaut de libération effective des lieux';

Considérant qu’il résulte des devis, factures versés aux débats que les consorts X ont fait réaliser dès le mois de janvier 2013 le remplacement des fenêtres, la pose d’une porte palière dans la cuisine, la création de ventilations hautes et basses des pièces humides, la pose de cinq convecteurs et la réfection totale de l’électricité dans les règles de l’art, ainsi qu’en fait foi l’attestation de conformité (consuel) du 22 février 2013;

Considérant que la gouttière de la salle de bains a été changée et que selon le rapport technique de l’entreprise MEIRA, le changement des gouttières de la partie principale de la maison ne s’imposait pas dans la mesure où le dispositif de gouttière existant était positionné pour la bonne réception des eaux d’écoulement, n’était pas encombré et ne montrait aucune stagnation, dénotant une bonne évacuation vers les descentes d’eau pluviale, et ne montrait non plus aucune trace d’infiltration/humidité sur les maçonneries sous jacentes';

Considérant que le constat d’huissier réalisé le 29 janvier 2013 confirme la réalisation de ces travaux, et que Madame A n’est pas fondée à soutenir que les travaux n’ont été réalisés que partiellement dans la mesure où si le constat d’huissier, qu’elle a fait réaliser le 25 février 2013, mentionne des traces d’humidité sur les papiers peints ainsi que des traces de moisissures, force est de constater que Madame A ne conteste pas qu’il s’agit des peintures et des papiers peints existant à son entrée dans les lieux en 1996 dont le changement ne faisait pas partie des travaux ordonnés par le Tribunal, s’agissant de travaux incombant au locataire';

Considérant que s’agissant de désordres préexistant aux travaux réalisés par les propriétaires,ils ne peuvent donc fonder les contestations de Madame C, ni les commentaires de l’huissier selon lesquelles ' le convecteur neuf de 1000 watts ne permet pas de chauffer convenablement la pièce en raison du froid qui s’engouffre sous la porte qui présente un vide de deux centimètres en partie basse’ qui ne reposent sur aucun avis technique, alors qu’il est établi que les consorts X se sont conformés aux termes du jugement du 4 décembre 2012, en recherchant les causes de l’humidité et en y remédiant par les travaux ci-dessus visés';

Considérant que le rapport de visite établi le 20 mai 2014 par l’inspectrice de salubrité de la Mairie de MONTREUIL-SOUS-BOIS , dont il n’est pas justifié qu’il ait été suivi d’une mise en demeure aux bailleurs, ni d’aucun arrêté d’insalubrité, ne permet pas davantage d’établir la cause des moisissures constatées, ni des dégradations des peintures et papiers peints existant aux travaux réalisés, et il ne fait état d’aucune trace d’humidité aux droit des gouttières, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucun examen, contrairement à l’avis technique produit par les appelants'; qu’en revanche, ce rapport indiquant que l’aération nouvellement créée dans la salle de bains avait été bouchée par les locataires par un agenda, témoigne du comportement pour le moins inadapté de ces derniers'; qu’à défaut d’éléments concrets à l’appui de sa demande de travaux,

Madame A sera également déboutée de sa demande d’expertise';

Qu’en conséquence, la réfaction du loyer de 10% n’est pas justifié, et Madame A sera donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 1^er février 2014, égale au montant du loyer, charges en sus, si le bail s’était poursuivi'; que la suspension totale du paiement des loyers ordonnée par le jugement du 4 décembre 2012 prendra fin au 1^er février 2013, date de réalisation des travaux ordonnés par le même jugement';

Considérant que Madame A n’est pas fondée en sa demande de restitution de sommes prétendument indûment perçues au titre de L’APL par les consorts X, entre juin et octobre 2014, dans la mesure où, par courrier du 17 octobre 2014, le conseil des consorts X informait le conseil de Madame A de la compensation qu’ils entendaient effectuer avec les termes des loyers d’octobre et novembre 2014 dont Madame A était dispensée';

Considérant que Madame A sera également déboutée de sa demande de délais, dont elle a bénéficié de fait, par la procédure, et alors qu’elle ne justifie d’aucune recherche ou demande de logement auprès de bailleurs sociaux;

' Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Considération qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des appelants les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens.

Considérant que Madame A, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement , par mise à disposition,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Valide le congé délivré le 26 juin 2013 par Messieurs Z et D X à Madame A pour le 31 janvier 2014,

— Dit que Madame F A est depuis le 1^er février 2014 occupante sans droit ni titre des lieux,

— Autorise en conséquence le bailleur à faire procéder à l’expulsion de Madame F A ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est, des lieux sis XXX à MONTREUIL-SOUS BOIS,

— Dit n’y avoir lieu à astreinte,

— Fixe l’indemnité d’occupation que Madame F A devra payer à compter du 1^er février 2014 et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne Madame F A à son paiement,

— Dit que la suspension totale du paiement des loyers ordonnée par le jugement du 4 décembre 2012 prendra fin au 1^er février 2013,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Madame F A aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE