Cour d'appel de Paris, 8 décembre 2015, n° 14/20433

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 08 DECEMBRE 2015

(n° 766, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/20433

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Septembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/54977

APPELANT

Monsieur Z N X DE Y

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

INTIMEE

SARL NOMAD’S agissant en la personne de ses représentants légaux

12-14 rue du Marché E Honoré

XXX

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

assistée de M^e Norbert LEPLUS, plaidant pour la SCP JACQUIN – MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Président de chambre, et M^me J K L, Conseillère,.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me J K L, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2000, la société D E F SA, administrateur de biens ' agissant en qualité de gérant mandataire de M^me G H X de Y et de M. Z X de Y ' a donné à bail à la société BDV BEDIA VIDOVIC -aux droits de laquelle vient désormais la SARL Nomad’s- divers locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et au 1 er étage dépendant de l’immeuble sis 12 rue du marché E Honoré à XXX

A la suite de la délivrance par le cabinet B C, nouveau gestionnaire de l’immeuble et mandataire du bailleur, d’un commandement en date du 19 juillet 2012 de payer 25 753,03 euros au titre de travaux de ravalement, la SARL Nomad’s a réglé cette somme par courrier du 24 juillet 2012 'sous réserve de ses droits'.

Par actes séparés des 31 janvier 2013 et 11 février 2013 le bail commercial a été renouvelé entre les parties.

Invoquant l’impossibilité d’obtenir le remboursement de la somme réglée au titre du ravalement, les justificatifs des charges qui lui étaient réclamées et l’absence de régularisations annuelles de ces charges sur les cinq dernières années écoulées, la SARL Nomad’s a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier de justice du 4 juin 2014.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 septembre 2014 ce juge des référés a :

— constaté que la SARL Nomad’s se désistait de sa demande dirigée contre la société D E F,

— dit irrecevable la demande de la SARL Nomad’s dirigée contre le cabinet B C en l’absence de lien contractuel entre ces parties,

— condamné M. X de Y à payer à la SARL Nomad’s la somme provisionnelle de 12 000 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2008 à 2011 et celle de 25 753,03 euros au titre des travaux de ravalement de l’immeuble,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres prétentions,

— condamné M. X de Y aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X de Y a interjeté appel de cette décision le 10 octobre 2014.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 2 novembre 2015, auxquelles il convient de se reporter, M. X de Y demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à payer à la SARL Nomad’s la somme de 25 753,03 euros au titre des travaux de ravalement, et le décharger du paiement de cette somme,

— subsidiairement, réduire cette somme à 17 260,10 euros,

— condamner la SARL Nomad’s aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 23 décembre 2014, auxquelles il convient de se reporter, la SARL Nomad’s demande à la cour de :

— débouter M. X de Y de toutes ses demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— y ajoutant, condamner M. X de Y aux dépens et au paiement d’une somme de 3 500 euros e application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que la condamnation au titre des charges de copropriété n’étant pas contestée par les parties, elle doit être confirmée ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Considérant qu’en application de l’article 606 du code civil 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien’ ;

Considérant que M. X de Y, appelant, soutient que le bail ayant mis à la charge du preneur les ravalements sans distinguer entre ceux qui sont imposés par l’administration et ceux qui ne le sont pas, la demande de la SARL Nomad’s relative au remboursement des frais de ravalement qu’elle a réglés se heurte à une contestation sérieuse puisque nécessitant l’interprétation d’une disposition du bail ;

Que la SARL Nomad’s, intimée, réplique que les travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur fussent-ils hors du champ de ceux définis par l’article 606 du code civil ;

Considérant que par arrêté du 6 avril 2010 la Mairie de Paris a fait injonction à M. X de Y d’avoir à remettre en état de propreté la façade sur rue de son immeuble sis 12 rue du marché E Honoré à XXX

Considérant que pour s’opposer à la prise en charge à ses frais de ces travaux le bailleur invoque les clauses du bail ;

Considérant que le 6° du chapitre 'Entretien-travaux-réparations ' prévoit que le preneur s’oblige à 'maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, qui seules restent à sa charge’ ;

Que le paragraphe d) du chapitre 'Conditions particulières’ précise : 'De telle sorte qu’il n’existe aucune ambiguïté sur les conditions d’application des dispositions du chapitre II -Entretien-Travaux-Réparations, paragraphe 6. il est précisé que le preneur ne pourra réclamer au bailleur aucune réparation ni mise en état de quelque nature que ce soit et ce tant au commencement de ce bail que pendant sa durée ou ses renouvellements, le bailleur ne devant être tenu QUE des grosses réparations telles qu’elles sont définies expressément et limitativement à l’article 606 du code civil. De plus, il est expressément précisé que le preneur devra rembourser au bailleur, à première demande, sa part dans les travaux de ravalements intérieurs ou extérieurs de l’immeuble, laquelle est fixée à 308/611ème’ ;

Considérant que l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée ;

Qu’en application de ce texte, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur ;

Considérant que si la clause du bail invoquée par M. X de Y prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur sa part dans les travaux de ravalement, elle ne constitue cependant pas, avec l’évidence requise en référé, une stipulation expresse mettant à la charge du locataire la réalisation des travaux imposés par l’autorité administrative ;

Qu’en conséquence la SARL Nomad’s est fondée à réclamer le remboursement de la somme de 17 260,10 euros correspondant au coût des travaux destinés à remettre en état de propreté la façade sur rue de l’immeuble conformément à l’arrêté du 6 avril 2010 la Mairie de Paris ;

Quesur la demande du preneur en remboursement des travaux de ravalement sur cour et sur l’escalier, la contestation soulevée par l’appelant fondée sur le paragraphe d) du chapitre 'Conditions particulières’ est manifestement sérieuse ; qu’il y a lieu en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef ;

Qu’il s’ensuit que l’ordonnance déférée doit être confirmée sauf s’agissant du montant de la condamnation allouée à la SARL Nomad’s à titre de remboursement des travaux de ravalement et que, statuant à nouveau de ce chef, M. X de Y doit être condamné à rembourser à la SARL Nomad’s la somme de 17 260,10 euros au titre des travaux de ravalement de la façade sur rue de l’immeuble ; que pour le surplus il n’y a lieu à référé ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Considérant qu’au vu des circonstances de la cause, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente espèce ;

Que la SARL Nomad’s doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf s’agissant du montant de la condamnation provisionnelle allouée à la SARL Nomad’s à titre de remboursement des travaux de ravalement,

Statuant à nouveau,

Condamne M. Z X de Y à rembourser à la SARL Nomad’s la somme provisionnelle de 17 260,10 euros au titre des travaux de ravalement de la façade sur rue de l’immeuble,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de la SARL Nomad’s en remboursement des travaux de ravalement,

Y ajoutant,

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Nomad’s aux dépens d’appel lesquels seront distraits au profit de Maître Rapaport, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT