Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 20 février 2017, n° 14/10592

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 10 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2017 (n° , 5 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10592

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 13/02324

APPELANT

Monsieur A X

XXX

PRAGUE OUEST – REPUBLIQUE TCHEQUE

né le XXX

Représenté par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Géraldine GARCIN-PEIFFERT, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

MONSIEUR LE DIRECTEUR CHARGE DE LA DIRECTION DES RESIDENTS A L’ETRANGER ET DES SERVICES GENERAUX 'D.R.E.S.G.'

ayant ses bureaux XXX

XXX

XXX

agissant sous l’autorité de Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques, XXX

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame E F, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame E F dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

Greffier, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. X résident fiscal tchèque, est propriétaire de deux appartements composant un « chalet Aspen » situé sur la commune de Meribel les Allues en France.

Il a déclaré au titre de l’ISF de 2008 un premier appartement acquis en 2002, pour la valeur de 2 593 700 euros. En 2009, il a déclaré pour cet appartement, une valeur de 2 600 000 euros et pour l’appartement acquis en 2008 au prix de 9 410 800 euros la valeur de 10 000 000 euros.

En 2010, M. X a contesté les estimations de ces valeurs. L’administration fiscale a rejeté sa réclamation le 3 octobre 2012.

M. X a assigné l’administration devant le tribunal de grande instance de Bobigny pour contester les impositions maintenues et obtenir le remboursement de la somme de 96 438 euros.

Par jugement rendu le 10 avril 2014 le tribunal a débouté M. X de ses demandes.

M. X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 4 août 2014, M. X demande de :

Infirmer le jugement rendu le 10 avril 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny.

Dire que l’évaluation des biens immobiliers réalisée par l’expert est correcte.

Dire que le financement de l’appartement acquis le 7 novembre 2008 est admis au passif déductible au titre de l’ISF 2009.

Accorder le remboursement du montant de l’ISF acquitté à tort par M. X au titre des années 2008 et 2009, à savoir la somme globale de 96 438 euros.

Condamner l’Administration à lui verser la somme de 20 000 euros hors taxes au titre de l’article 700 du code de procédure civile non compris dans les dépens et aux entiers dépens dont distraction pour ceux me concernant au profit de Maître Teytaud, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 3 octobre 2014, le directeur chargé des résidents et des services généraux 'DRESG’ demande à la cour de :

Dire et juger Monsieur X mal fondé en son appel du jugement rendu le 10 avril 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny,

L’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes,

Confirmer la décision entreprise,

Confirmer la validité de l’imposition contestée,

Rejeter la demande fondée sur1'article 700 du code de procédure civile et condamner l’appelant aux entiers dépens, dont distraction de ceux d’appel au profit de la SCP Naboudet-Hatet.

SUR CE,

Sur l’évaluation des biens

En application de l’article 885 A-2°du code général des impôts, les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, sont soumises à l’impôt annuel de solidarité sur la fortune à raison de leurs biens situés en France, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à la limite de la première tranche du tarif fixé à l’article 885 U soit 790 000 euros pour l’année 2009.

Aux termes de l’article 885 S la valeur des biens pris en compte pour déterminer l’assiette de l’ISF est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

La valeur du bien est estimée à la date de la transmission.

L’article 885 E précise que l’assiette de l’ISF est constituée par la valeur nette au 1^er janvier de l’année des biens imposables.

En l’espèce, M. A X est propriétaire en France de deux appartements constituant le Chalet Aspen, situé sur la station de Meribel Les ALLUES (73).

Au titre de l’lSF 2008, il a déclaré au titre du premier appartement, acquis le 7 juin 2002, l’évaluation à 2 593 700 euros ; au titre de l’ISF 2009, il a déclaré cet appartement pour une valeur de 2 600 000 euros et le second appartement, acquis le 7 novembre 2008, une valeur de 10 000 000 euros.

Il est de règle que la valeur vénale réelle d’un immeuble s’entend du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve le bien.

Aucune disposition légale ou règlementaire n’impose à l’administration fiscale de retenir un mode d’évaluation particulier. Si la principale méthode est celle par comparaison, elle peut être combinée avec d’autres en fonction de la nature du bien. La valeur du bien s’apprécie notamment en tenant compte de ses caractéristiques intrinsèques et des situations de fait et de droit l’affectant au jour de la mutation.

Sur l’évaluation du bien acquis en 2002 :

M. X considère que le prix d’acquisition était inapproprié. Pour soutenir son action en rectification, il se prévaut d’ un rapport d’expert immobilier de la cour d’appel de Chambéry, qui mentionne un prix inférieur à celui retenu par l’administration. Il reproche à l’administration un défaut de production d’éléments de comparaison pour réfuter les valeurs retenues par son expert.

Le bien a été acquis le 7 juin 2002 au prix de 2 593 700 euros. L’administration a appliqué, sans rehaussement, la valeur du bien déclarée par M. X. L’administration qui a retenu la valeur déclarée par le contribuable, n’avait pas l’obligation de procéder à une analyse comparative.

En l’espèce, le bien d’une surface de 223 m2,correspond à un duplex de 6 pièces avec cave et garage, jaccuzzi, sauna et équipements accompagnant ce type d’immeuble de grand standing. Il se situe dans une station touristique bénéficiant d’une notoriété internationale.

L’analyse du marché immobilier dans ce secteur, entre 2007 et 2010, montre que le prix des appartements d’une surface supérieure à 100 m² est de 13 283 euros le m². Le prix versé par M. X est donc inférieur au prix moyen qui se dégage pour un tel bien.

Enfin, si ce type de bien, qui peut être qualifié d’exceptionnel, ne correspond pas aux prix du marché immobilier local, il n’en découle pas pour autant une dévalorisation de ces biens, qui attirent une clientèle particulière, étrangère au marché local.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il considéré qu’il n’y avait pas lieu de rectifier l’évaluation de l’appartement acquis en 2002.

Sur l’évaluation de l’appartement acquis en 2008 pour le calcul de l’ISF de 2009 :

M. X indique avoir acquis l’appartement au prix de 10 000 000 euros dont 589 200 euros de frais. Il prétend qu’il s’agit d’un prix de convenance, qu’il convoitait ce bien pour pouvoir posséder la totalité du chalet, que le prix a été surévalué par rapport au prix normal du marché, qu’il aurait du acquérir l’appartement pour un montant de 8 471 300 euros.

En l’espèce, l’appartement acquis en 2008, se situe au dessus du bien acquis en 2002, il est d’une surface de 636 m², en triplex comportant 7 pièces, garage, ascenseur, terrasse et piscine couverte. Cette acquisition a permis à M. X d’être propriétaire d’un chalet totalement indépendant.

La circonstance que M. X ait été particulièrement intéressé d’acquérir l’ensemble du chalet ne suffit pas à démontrer que le prix d’acquisition a été surévalué.

En tout état de cause, le chalet est constitué de deux appartements qui étaient distincts avant la vente. Il pourrait donc être à nouveau divisé.

Le rapport de M. Z, expert immobilier, démontre qu’il n’existe pas de bien équivalent sur Méribel. Cette propriété hors norme ne peut dès lors être comparée avec des ventes de biens dont la surface est supérieure à 100 m².

Il convient, pour tenir compte de la valeur vénale réelle du bien d’analyser ses qualités intrinsèques et la situation de fait, de le comparer à des biens de même nature, situés dans la même zone géographique ou dans une zone proche. Le chalet, de très grande contenance, indépendant, doté d’équipements de grand standing, est par ailleurs situé dans un domaine skiable réputé, dans la zac du Belvédère proche de la zone de Burgin.

L’administration justifie s’être référée à des chalets indépendants, de très grand standing et en copropriété horizontale situé à proximité de cette zone pour permettre une comparaison. En effet les chalets comparés présentent des caractéristiques communes de droit, ce sont des propriétés entières, et ils sont similaires de par leur emplacement ou leur surface. Au regard de ces éléments de comparaison il a été permis de vérifier la réalité de ce marché.

La cour confirme les motifs des premiers juges en ce qu’il ont débouté M. X faute de démontrer que l’absence de marché immobilier local pour ce type de bien, en diminuait la valeur, et en ce qu’ils ont jugé que le prix de 10 000 000 euros pour un tel bien n’était pas surévalué.

Sur les charges déductibles à porter au passif de l’ISF

M. X sollicite la prise en compte d’une dette de 4 500 000 euros contractée auprès de la société JR holding Limited, pour l’achat du second appartement, sur le fondement de l’article 768 du code général des impôts.

Il est de principe que pour être être admises au passif les dettes doivent remplir 3 conditions :

— exister au 1^er janvier de l’année d’imposition

— être à la charge personnelle du contribuable

— être justifiées par tous les modes de preuve.

M. X soutient qu’il a emprunté la somme auprès d’une société chypriote, pour l’acquisition du second appartement du chalet et qu’il en justifie par la production d’un relevé bancaire, mais la démonstration fait défaut dès lors que le contrat signé en 2003 et les avenants de 2004, 2005 et 2006 sont antérieurs à l’acquisittion du bien intervenue en 2008 et que les droits de tirage ne font pas mention de cette opération immobilière.

Enfin, l’extrait d’acte relatif à l’acquisition du bien ne mentionne pas un emprunt bancaire, ni une sûreté prise par le créancier.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions,

DÉBOUTE M. X de ses demandes

CONDAMNE M. X aux dépens, dont distracton au profit de la scp Naboudet-Hatet conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS