Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 6 novembre 2019, n° 16/03496

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/03496 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYCAM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/08982

APPELANTS

Monsieur [K] [C] [I] [H]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Et

Madame [G] [B] [Y] épouse [H]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2] USA

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : W02

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet STEIN SA, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/o Cabinet STEIN

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Syndicat des SECONDAIRE [Adresse 5]

présenté par son syndic, SARL MINARD

SIRET n° 672 031 218 00015,

sis [Adresse 6],

elle-même représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON, ayant pour avocat plaidant M^e Audrey AMSELLEM de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble en copropriété situé au [Adresse 7]) est constitué d’un ensemble immobilier desservi par six cages d’escalier.

Les copropriétaires des cages d’escalier du [Adresse 8], ont, au terme d’une assemblée générale du 18 juin 2002, voté un projet de création d’un syndicat secondaire, lequel a fait établir par Maître [O], notaire, un acte intitulé « création d’un syndicat secondaire », en date du 6 août 2004, portant modificatif au règlement de copropriété du syndicat principal, en contradiction, avec la résolution H/ H1, non contestée de l’assemblée générale du 4 avril 2003 du syndicat principal, qui a rejeté ce modificatif.

Le syndic a été habilité, au terme de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 mars 2012, à agir en justice.

Par acte d’huissier de justice du 12 juin 2012, le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 7])) a fait assigner le syndicat secondaire du [Adresse 9])), devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’annulation de ce syndicat secondaire, et pour faire constater l’inexistence juridique des décisions prises par ce dernier portant sur les parties communes de l’immeuble.

M. et Mme [H] sont intervenus volontairement à la procédure devant le tribunal.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat principal des copropriétaires demandait au tribunal de (d') :

— ordonner la suppression du syndicat secondaire (de l’immeuble du [Adresse 10]) ;

— réputé non écrit le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire », en date du 6 août 2004, portant modificatif au règlement de copropriété du syndicat principal, établi par Maître [O], notaire, le 6 août 2004 et publié au 12ème Bureau des hypothèques de Paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138 ;

— prononcer la nullité voire l’inexistence juridique des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires, lors des assemblées générales du 4 octobre 2011 et 8 mars 2012 portant sur la disparition de loge de gardien et de la cave attachée à cette loge, ainsi que de l’entresol du [Adresse 11], ainsi qu’aux autres actes de disposition portant sur les parties communes de cet immeuble, objets des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de l’assemblée du 15 à 17 rue des Barres du 4 octobre 2011 et 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

A titre subsidiaire,

— annuler le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire », en date du 6 août 2004, portant modificatif au règlement de copropriété du syndicat principal, établi par Maître [O], notaire, le 6 août 2004 et publié au 12ème Bureau des hypothèques de Paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138 ;

— prononcer, en toute hypothèse, la nullité des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires, lors des assemblées générales du 4 octobre 2011 et 8 mars 2012 portant sur la disparition de loge de gardien et de la cave attachée à cette loge, ainsi que de l’entresol du [Adresse 11], ainsi qu’aux autres actes de disposition portant sur les parties communes de cet immeuble, objets des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de l’assemblée du 15 à 17 rue des Barres du 4 octobre 2011 et 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

— condamner le syndicat secondaire à lui verser la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat secondaire à payer les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Attias, avocat.

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré le syndicat principal des copropriétaires (du [Adresse 12]) recevable en ses demandes formulées à titre principal ;

— annulé la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 13] ;

— réputé non écrit le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire », en date du 6 août 2004, portant modificatif au règlement de copropriété du syndicat principal, établi par Maître [O], notaire, le 6 août 2004 et publié au 12ème Bureau des hypothèques de Paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138 ;

— débouté le syndicat principal des copropriétaires de sa demande tendant à voir prononcer la nullité ou l’inexistence juridique des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires ;

— déclaré irrecevable le syndicat principal des copropriétaires en sa demande subsidiaire tendant à l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du syndicat secondaire, résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10 et 11 de l’assemblée du 15 à [Adresse 14] en date du 4 octobre 2011 et résolutions n° 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives ;

— condamné le syndicat secondaire des copropriétaires, ainsi que M. et Mme [H] à verser chacun, au syndicat principal des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat secondaire des copropriétaires, ainsi que M. et Mme [H], par moitié, aux dépens de la procédure.

M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 février 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 juin 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 4 juin 2019, par lesquelles M. et Mme [H], appelants, invitent la cour, au visa des articles 27 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— dire que le syndicat secondaire ayant été constitué par la résolution n° 3 de l’assemblée spéciale des copropriétaires des 15 et [Adresse 14] du 31 janvier 2005 et par la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 18 juin 2002 du syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 15], ce dernier n’est pas recevable à en poursuivre l’annulation ;

— dire que la demande du syndicat principale des copropriétaires du [Adresse 16] se heurte à l’autorité de la chose jugée par les quatre jugements définitifs rendus les 25 octobre 2005, 12 février 2009, 4 mars 2010 et 31 mai 2011 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance de Paris ;

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat principal des copropriétaires recevable en sa demande de nullité de syndicat secondaire des copropriétaires ;

Subsidiairement,

— dire qu’il existe une pluralité de bâtiments entre les immeubles des 8 à [Adresse 17] et les immeubles composés des 15 et [Adresse 14], de sorte que la constitution du syndicat secondaire litigieux est parfaitement régulière ;

— dire que le règlement de copropriété du syndicat secondaire des copropriétaires a été régulièrement publié ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 18] et réputé non écrit le règlement de copropriété établi le 6 août 2004 par l’Étude [O], notaire à Paris, et publié au 12ème Bureau des hypothèques de Paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138 ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires principal de sa demande tendant à voir annuler les résolutions n° 5, 7 8, 9, 10, 11 de l’assemblée générale du 15 et [Adresse 14] en date du 4 octobre 2011 et les résolutions n° 22,23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamné à verser au syndicat principal des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens.

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat principal des copropriétaires à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner également en tous les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl MBS, avocats ;

Vu les conclusions signifiées le 13 mai 019, par lesquelles le syndicat secondaire des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

+ débouté le syndicat principal des copropriétaires de sa demande tendant à voir prononcer la nullité ou l’inexistence juridique des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires,

+ déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande subsidiaire tendant à l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du syndicat secondaire, résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, et 11 de l’assemblée du 15 à 17 rue des barres en date du 4 octobre 2011 et résolutions n° 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

— débouter le syndicat principal des copropriétaires de son appel incident ;

— réformer le jugement en ce qu’il a :

+ déclaré le syndicat principal des copropriétaires recevable en ses demandes formulées à titre principal,

+ annulé la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 19],

+ réputé non écrit le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire » établi le 6 août 2004 par l’étude [O], notaire à Paris, et publié au 12ème bureau des hypothèques de paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 p n° 2138,

+ condamné le syndicat secondaire des copropriétaires à verser au syndicat principal des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

+ condamné le syndicat secondaire des copropriétaires au paiement de la moitié des dépens de la procédure,

+ dit que Maître Attias, avocat, pourra les recouvrer directement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugements infirmés,

— rejeter les demandes formées par le syndicat principal des copropriétaires comme étant irrecevables ou mal fondées ;

— condamner le syndicat principal des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat principal des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Lebatteux ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de nommer avec pour mission de :

+ fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la cour de déterminer l’existence d’une pluralité de bâtiments et notamment l’absence de rez-de-chaussée commun et d’espaces communs entre les immeubles des [Adresse 8],

+ de manière générale établir un rapport sur la séparation des bâtiments des 15 et 17 des Barres de ceux situés [Adresse 20],

— dire que pour procéder à sa mission l’expert devra :

+ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile,

+ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

+ fixer aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise et dire qu’il sera consigné par la partie la plus diligente et fixer le délai de consignation ;

— réserver les dépens ;

Vu les conclusions signifiées le 14 mai 019, par lesquelles le syndicat principal des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déclaré recevable et bien fondé en sa demande de nullité de la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 21] ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a réputé non écrit le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire » établi le 6 août 2004 par l’étude [O], notaire à Paris, publié au 12ème bureau des hypothèques de Paris le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138 ;

Statuant sur l’appel incident,

— prononcer la nullité voire l’inexistence juridique des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires lors de ses assemblées générales du 4 octobre 2011 et 8 mars 2012 portant sur la disparition de loge de gardien et de la cave attachés à cette loge ainsi que de l’entresol du [Adresse 11] ainsi qu’aux autres actes de disposition portant sur les parties communes de cet immeuble, objets des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de l’assemblée du 15 à17 rue des barres du 4 octobre 2011 et 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

Subsidiairement,

— annuler le modificatif au règlement de copropriété intitulé « création d’un syndicat secondaire » établi le 6 août 2004 par l’étude [O], notaires à Paris, publié au 12ème

bureau des hypothèques de Paris le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138, au regard du vote définitif des résolutions H-1 et H-2 de l’assemblée générale du 4 avril 2003 ;

— prononcer, en toute hypothèse, la nullité des décisions prises par l’assemblée générale du syndicat secondaire des 4 octobre 2011 et 8 mars 2012 portant sur la disparition de la loge de gardien et la cave attachée à cette loge ainsi que l’entresol du [Adresse 22] ainsi qu’aux autres actes de disposition portant sur les parties communes de cet immeuble, objet des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de l’assemblée du 15 et 17 rue des Barres du 4 octobre 2011 et 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

— condamner les appelants à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [H], le syndicat secondaire des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Cabinet 2H ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de la demande du syndicat principal tendant à agir en annulation de la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires

Sur l’irrecevabilité de la demande tirée d’un défaut d’habilitation du syndic à agir au nom du syndicat principal

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2012 du syndicat principal des copropriétaires que ce syndicat a été explicitement habilité, au terme de la résolution n° 2 de cette assemblée (p. 4 à 6) à agir en justice notamment en annulation de la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires :

'Résolution n° 2

Sont appelés à voter tous les copropriétaires du syndicat des copropriétaires (Miron-Barres), en charges communes générales, clé 001, l’assemblée délibère sur un quorum de 5.914/10.035èmes.

Décision a prendre concernant le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23], syndicat secondaire.

Majorité article 24

II est rappelé qu’en dépit de l’absence d’une réelle pluralité de bâtiments au sein du syndicat des copropriétaires, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 24] ont entendu se constituer en syndicat secondaire aux termes d’une assemblée du 18 juin 2002.

Ce syndicat secondaire dont l’administration a été confiée au Cabinet Minard a, aux termes de l’assemblée qu’il a tenu le 4 octobre 2011, autorisé un certain nombre d’actes de dispositions sur les parties communes et notamment décidé de disposer de la loge de gardien ainsi que de l’entresol du [Adresse 11], en supprimant ladite loge et en la destinant à l’agrandissement de l’entrée de l’immeuble d’une part et, d’autre part, en louant l’entresol du [Adresse 11] à la SCI Chelem et enfin d’utiliser la partie non louée de l’entresol à l’espace éventuellement nécessaire pour la création d’un ascenseur.

Or, à supposer régulier le syndicat secondaire des copropriétaires, de telles prérogatives ne sont pas de sa compétence puisqu’en vertu de l’article 4 du chapitre 3 du règlement de copropriété, le logement de gardien et leurs annexes constituent des parties communes générales.

L’entresol constitue également une partie commune générale.

Le règlement de copropriété dans sa définition des lots prévoit expressément l’existence d’un studio et d’une cave pour le gardien et la disparition du logement de fonction constitue une atteinte à la destination de l’immeuble.

Ce syndicat secondaire a ainsi entendu disposer de biens immobiliers qui ne lui appartiennent pas et dont la disposition sort du champ de ses éventuelles prérogatives qui seraient, en toute hypothèse, limitées à l’administration des parties communes spéciales de l’immeuble.

En conséquence, les copropriétaires mandatent expressément le syndic pour agir en justice, tant devant la juridiction des référés que devant le juge de fond afin :

— d’une part, de solliciter l’annulation du syndicat secondaire du [Adresse 24] en l’absence de pluralité de bâtiments, condition exigée par les dispositions d’ordre public de la loi pour qu’il puisse y avoir création de syndicat secondaire,

— d’autre part, en toute hypothèse, afin d’obtenir que soit prononcée la nullité, voire l’inexistence juridique des décisions portant sur la disposition de la loge de gardien et de la cave attachée à cette loge ainsi que de l’entresol du [Adresse 11] ainsi qu’aux autres actes de dispositions portant sur les parties communes de cet immeuble, objet des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de « l’assemblée» du 15/17 rue des Barres du 4 octobre 2011.

L’assemblée mandate également le syndic pour demander tant en référé qu’au fond, dans

l’hypothèse ou le syndicat secondaire des copropriétaires serait validé, la désignation judiciaire de tel expert afin de déterminer les conditions dans lesquelles les frais éventuels d’entretien et de réfection tant de la couverture de l’immeuble que de la structure de celui-ci devront être répartis ainsi que la délimitation des bâtiments à assurer par le syndicat rincipal et le syndicat secondaire.

Dans le cadre de ces instances, le syndic aura pouvoir de réclamer le paiement de dommages et intérêts ainsi que le remboursement des frais de justice.

Vote contre : société Nag Flam représenté par M. [Q] (684), [P] (56) soit un total de: 740/10.035èmes

Vote pour tous les autres copropriétaires présents et représentés: soit un total de : 5.174/10.035èmes

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés." (pièce n° 10 du syndicat principal) ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré valable l’habilitation du syndic à agir au nom du syndicat principal en annulation du syndicat secondaire des copropriétaires ;

Sur l’irrecevabilité de la demande tirée de l’expiration du délai pour agir en annulation du syndicat secondaire des copropriétaires

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale’ ;

L’action en annulation d’un syndicat secondaire des copropriétaires ne tend pas à l’annulation d’une assemblée générale mais au libre exercice des droits et obligations des copropriétaires qu’affecterait la constitution de ce syndicat secondaire, de sorte qu’il s’agit d’une action personnelle soumise aux dispositions de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui se prescrit par un délai de 10 ans, et qui peut être intentée dans ce délai par un syndicat principal de copropriétaires à l’encontre du syndicat secondaire ;

La demande du syndicat principal du [Adresse 25] tendant à voir supprimer le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 26] constitue une action en annulation de la constitution de ce syndicat secondaire ; il s’agit donc d’une action personnelle qui se prescrit par un délai de 10 ans, et qui a été introduite le 12 juin 2012, soit dans le délai requis, à compter de la création du syndicat secondaire des copropriétaires le 18 juin 2002 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat principal des copropriétaires recevable à agir en nullité de la création du syndicat secondaire des copropriétaires ;

Sur l’irrecevabilité de la demande tirée de l’autorité de la chose la chose jugée

Aux termes de l’article 1355 du code civil (ancien article 1351 du code civil), pour qu’il y ait autorité de chose jugée 'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité’ ;

Le jugement du 25 octobre 2005, confirmé par arrêt de cette cour du 5 octobre 2006 (pièces n° 4 et 5 du syndicat secondaire), a été rendue notamment en présence de la SCI Saint-Gervais, laquelle n’est pas partie au présent litige devant le tribunal comme devant la cour, de sorte que ces décisions n’ont pas été rendues entre les mêmes parties au litige;

En outre, le jugement du 25 octobre 2005 a déclaré la SCI Saint-Gervais irrecevable à contester l’assemblée générale du 18 juin 2002, et notamment la résolution n° 28, aux motifs, d’une part qu’elle avait voté en faveur de son adoption, d’autre part, qu’elle n’avait pas respecté le délai requis à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ce jugement n’a donc pas statué sur la validité de la constitution du syndicat secondaire ;

M. et Mme [H] et le syndicat secondaire ne produisent aucune décision judiciaire rendue entre les mêmes parties et ayant statué sur la validité de la création du syndicat secondaire des copropriétaires ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré que M. et Mme [H] et le syndicat secondaire ne sauraient opposer au syndicat principal une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a reçu l’action du syndicat principal en annulation du syndicat secondaire ;

Sur le bien-fondé de la demande du syndicat principal tendant à agir en annulation du syndicat secondaire des copropriétaires et ses conséquences

Sur l’annulation de la création du syndicat secondaire

Selon l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, 'lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un’ ;

Pour constituer un syndicat secondaire, l’immeuble doit comporter, en principe, plusieurs bâtiments matériellement distincts, c’est à dire des constructions indépendantes les unes des autres ;

Cependant, il est admis, à titre exceptionnel, que la constitution d’un syndicat secondaire soit possible malgré l’imbrication des bâtiments indiquée dans le règlement de copropriété, si cette imbrication a cessé à la suite de l’obturation des communications entre les deux bâtiments ;

Il ressort des pièces produites que les immeubles des 8 à [Adresse 27], constituent, depuis leur origine, un ensemble immobilier commun, dont le plan révèle d’ailleurs une harmonie triangulaire des deux immeubles constituée sur le pourtour historique de l’ensemble [Localité 3] (notamment, v. pièces n° 11 et 33 du syndicat principal) ;

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par la SCP Benhamour et Sadone sur site le 23 mai 2012 que l’ensemble immobilier du [Adresse 28] est d’un seul tenant, constituant un seul et même bâtiment, présente des façades identiques et unifiées, comporte une ligne de toit identique et laisse apparaître une unicité quasi-parfaite (p. 2-3) :

'Cet immeuble en pierres de taille présente pour ses garde-corps des éléments de ferronnerie dont les motifs se retrouvent sur le [Adresse 29].

Ces motifs, notamment uniformes, sont existants également au niveau du deuxième étage de tous le garde-corps, tant au [Adresse 30].

Cet ensemble immobilier forme visiblement une continuité et une unité.[…] il est constitué de la même pierre de taille, depuis le 8 à [Adresse 31], jusqu’au [Adresse 29].

Côté [Adresse 29], il existe des arcs regroupant deux fenêtres, de part et d’autre de l’entrée, au niveau du premier étage, cette composition existant également côté [Adresse 32].

[Adresse 33], en limite entre le [Adresse 34], je note la présence d’une souche de cheminée en toiture chevauchant ces deux numéros.

Côté rue, la ligne de gouttière est identique. […]

En partie haute, au niveau du quatrième étage du [Adresse 31] et du cinquième étage du [Adresse 29], les deux toitures s’enchevêtrent l’une sur l’autre.

Les évacuations de gouttières sont également communes.

Au niveau du premier sous-sol du [Adresse 31], juste en limite avec le [Adresse 29], il existe une porte d’accès à un local de sous-station CPCU, lequel est fermé.

[…] je note la présence d’un tuyau de chauffage calorifugé, et de deux autres tuyaux, lesquels passent du local chaufferie du [Adresse 31], pour pénétrer dans le local chaufferie du [Adresse 29]' ;

Il est manifeste à la lecture des plans et photographies de cet ensemble immobilier (notamment, v. pièces n° 11, 29, 30, 33 et 34 du syndicat principal) qu’il existe une réelle imbrication matérielle entre l’immeuble du [Adresse 14] avec celui du [Adresse 35], d’ailleurs visible côté jardin, qui se traduit par des structures communes et un rez-de-chaussée commun côté jardin, de sorte que l’enchevêtrement de ces immeubles est incontestable ;

Par ailleurs, les photographies des arcades (pièce n° 30 du syndicat principal) attestent d’une homogénéité et d’une unicité évidentes entre les deux immeubles en ce qu’ils sont fondés sur le même pilier indivisible commun de gros oeuvre et ont un plafond et un sol communs ; même si les immeubles du 15 et 17 ont fait l’objet d’une rénovation, il n’en demeure pas moins qu’il existe toujours de façon structurelle une unicité de l’ensemble de ces immeubles au niveau du gros oeuvre et une imbrication des immeubles n° 14 et 17, qui empêchent de constater l’existence de bâtiments indépendants les uns des autres ;

En outre, il ressort du rapport du géomètre-expert, M. [Z], du 29 novembre 2016 (pièce n° 48 du syndicat principal) que les enchevêtrements et les communications des bâtiments entre l’immeuble du [Adresse 35] et celui du [Adresse 14] se font notamment au niveau du sous-sol, dont plusieurs caves rattachées et desservies par l’escalier du [Adresse 14] sont situées sous le bâtiment du [Adresse 35] (p. 2), attestant qu’il n’existe, en réalité, aucune séparation physique entre les deux immeubles, ce qui explique d’ailleurs qu’une cave (lot n° 91) puisse traverser par la séparation cadastrale entre ces deux immeubles (p. 2) ; le géomètre-expert relève encore que des installations techniques de la sous-station de chauffage CPCU de l’immeuble du [Adresse 14] sont, en réalité, installées du côté du bâtiment du [Adresse 35], ce qui démontre l’imbrication existant entre ces deux immeubles ;

Dans ces conditions, faute pour M. et Mme [H] et le syndicat secondaire de justifier d’une absence d’imbrication des bâtiments entre eux et donc d’une pluralité de bâtiments, la constitution d’un syndicat secondaire doit être déclarée nulle ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a annulé la constitution du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 26] ;

La demande d’expertise judiciaire présentée à titre subsidiaire par le syndicat secondaire doit être rejetée, la cour disposant de suffisamment d’éléments techniques pour statuer comme elle l’a fait ;

Sur les conséquences juridiques de l’annulation du syndicat secondaire

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a dit y avoir lieu à déclarer réputé non écrit le modificatif au règlement de copropriété intitulé 'création d’un syndicat secondaire’ établi le 6 août 2004 par l’étude [O], notaire a Paris, et publié au 12ème Bureau des hypothèques de Paris, le 17 septembre 2004, volume 2004 P N° 2138, ce modificatif ne pouvant plus produire d’effet à compter du prononcé de l’annulation de la constitution du syndicat secondaire ;

S’agissant du sort des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires lors de ses assemblées générales du 4 octobre 2011 et 8 mars 2012, le syndicat principal des copropriétaires demande, à l’occasion de son appel incident, de prononcer la nullité, voire l’inexistence juridique, des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires lors de ces assemblées générales portant sur la disparition de loge de gardien et de la cave attachés à cette loge ainsi que de l’entresol du [Adresse 11], ainsi qu’aux autres actes de disposition portant sur les parties communes de cet immeuble, objets des résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, 11 de l’assemblée du 15 à17 rue des Barres du 4 octobre 2011 et 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012 ;

Cependant, l’irrégularité de la constitution du syndicat secondaire ne le rend pas inexistant juridiquement ; en effet, pour des raisons de sécurité juridique, il y a lieu de considérer que le syndicat secondaire a acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers, et que la décision d’annuler un syndicat secondaire irrégulièrement constitué ne vaut que pour l’avenir, même s’il a été institué par une clause de règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite ;

Il n’y a donc pas lieu de constater l’inexistence juridique des décisions prises par le syndicat secondaire des copropriétaires résultant de la confirmation du prononcé de l’annulation de la constitution du syndicat secondaire ;

Sur la demande subsidiaire du syndicat principal tendant à l’annulation des résolutions de l’assemblée générale du syndicat secondaire, résolutions n° 5, 7, 8, 9, 10, et 11 de l’assemblée du 15 a 17 rue des Barres en date du 4 octobre 2011 et résolutions n° 22, 23 et 25 de l’assemblée générale du 8 mars 2012

L’action en annulation de résolutions d’une assemblée générale prévue à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est une action attitrée que seuls les copropriétaires peuvent introduire dans les conditions de ce texte et non le syndicat des copropriétaires qui est irrecevable, à ce titre, à contester ces décisions ;

Pour ce motif substitué à celui retenu par les premiers juges, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat principal des copropriétaires en sa demande subsidiaire en annulation des résolutions des assemblées générales du syndicat secondaire;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et Mme [H] et le syndicat secondaires des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [H] et le syndicat secondaire ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [H] et le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 36]) aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 37]) la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT