Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 17 décembre 2020, n° 19/18813

République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 Décembre 2020

(n° 130 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/18813 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYVJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Juin 2019 par le juge de l’expropriation de BOBIGNY RG n° 18/00032

APPELANTE

SCI IMMO STAR

187 avenue Z A

[…]

non comparante, représentée par M^e Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251, absent à l’audience

INTIMÉS

Société d’Economie Mixte de Pantin (SEMIP)

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Céline LHERMINIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substituée par M^e Pierre LAFITTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P498

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE

13 ESPLANADE Z MOULIN

[…]

[…]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie-Josée DURAND, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par M^me Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par un arrêté préfectoral n°2016-3824 en date du 14 novembre 2016, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la Société d’économie mixte de Pantin (SEMIP).

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 28 mars 2017 au profit de la SEMIP.

Est notamment concernée par l’opération la SCI Immo Star, propriétaire d’un terrain situé 187 avenue Z A à Pantin (93), sur la parcelle cadastrée […], d’une superficie de 477 m2. La SCI Immo Star est représentée par sa gérante, Madame X Y. Il s’ agit d’un terrain, clôturé, de forme régulière et rectangulaire,

Le bien est situé dans le périmètre du projet de la ZAC du Port à Pantin qui a fait l’objet d’une déclaration d"utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2016-2735 du 8 septembre 2016.

En l’absence d’accord, par une requête datée du 9 avril 2018 et reçue le 11 avril 2018 par 1^e greffe accompagnée de son mémoire valant offre la SEMIP a saisi la juridiction de l’expropriation du TGI de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à la SCI Immo Star représentée par sa gérante, Madame X Y.

Par jugement du 25 juin 2019, après transport sur les lieux le 11 décembre 2018 celui-ci a :

— Fixé à 473 230 euros, en valeur libre, l’indemnisation totale de dépossession due par la Société d’économie mixte de Pantin (SEMIP) à la SCI immo Star représentée par sa gérante, Madame X Y, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé 187 avenue Z A à Pantin (93), sur la parcelle cadastrée […] ;

— Dit que la somme de 473 230 € se décompose de la manière suivante ;

-429 300 euros, indemnité principale ;

-43 930 euros, indemnité de remploi.

— Condamné la Société d’économie mixte de Pantin à payer à la SCI Immo Star une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Société d’économie mixte de Pantin au paiement des dépens.

La SCI IMMO STAR a interjeté appel le 1^er août 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

- déposées au greffe par la SCI Immo Star, appelante, 31 octobre 2019 notifiées le 03 décembre 2019 (AR du 5 et 6 décembre 2019) aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de fixer l’indemnité principale à la somme de 856 600 euros ;

— de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 86 860 euros ;

— de condamner la SEMIP à verser à la SCI Immo Star la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

— de condamner la SEMIP aux entiers dépens.

- adressées au greffe, par la SEMIP, intimée, le 28 février 2020, notifiées le 09 mars 2020 (AR du 11 mars 2020), aux termes desquelles elle demande à la cour ;

— de confirmer le jugement

— de débouter l’appelante de ses demandes

— de condamner l’appelante à verser à la SEMIP la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 10 mars 2020, notifiées le 12 mars 2020 (AR du 25 mars 2020 pour l’appelante, absent pour l’intimée), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 420 760 euros

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SCI Immo Star fait valoir que :

Concernant la description du bien ; il existe beaucoup d’éléments de plus-value (bien desservi, façade sur l’avenue, stationnement possible, futurs transports en commun, attractivité de la zone) qui surpasse l’élément de moins-value qu’est le caractère très passant et bruyant de l’avenue, dernier élément alors retenu par les premiers juges, alors que de l’autre côté du bien, la façade est préservée du bruit ;

Concernant la fixation de l’indemnité principale ;

— Sur la situation locative et consistance du bien ; le 28 mars 2017, le bien était libre de toute occupation et non bâti ;

— Sur l’usage effectif du bien et ses possibilités de construction ; la parcelle cadastrée V13 était classée en zone UA du PLU, zone urbaine mixte destinée à accueillir des commerces et des logements, et ce avec des règles de constructibilité favorables, notamment en termes de hauteur [Pièce 3] ;

Concernant la fixation de l’indemnité principale ; pas de contestation de la méthode par comparaison :

— Sur les les termes de référence retenus par le juge de l’expropriation, qui a retenu une valeur unitaire de 900 euros/m² fondée sur les 10 références de l’expropriant, plus le terme de l’expropriée que constitue l’arrêt de la CA de Versailles du 15 janvier 2019 [Pièce 4], avec une valorisation pour tenir compte que les termes de l’expropriant sont issus de cessions concernant Bobigny et Romainville ou de leurs ancienneté. Cette valeur est sous-évaluée ; la valeur moyenne avant valorisation est fondée sur des termes irrecevables car hors de la commune de Pantin, concernent des surfaces plus importantes. De plus, les termes présentés par l’expropriée sont plus adéquats, concernant des termes à Pantin pour des surfaces plus proches, en conduisant à une moyenne de 1100 euros/m² et le bien en l’occurrence ne doit pas être estimé en dessous de cette moyenne. En outre, il faut actualiser ces termes pour prendre en compte l’évolution du marché de 2013 à 2019 donnant une valeur moyenne de 1800 euros/m² ;

— L’indemnité totale devra être de 477m² x 1800 euros = 858,600 euros pour une indemnité de remploi de 86 860 euros.

La SEMIP répond que :

Concernant les facteurs de moins-value ; il demeure que l’une des façade est extrêmement bruyante étant dans la deuxième zone la plus bruyante de Pantin, de plus il existe un facteur de moins-values non contesté (rénovation du quartier).

Concernant les termes de référence retenus par le juge de première instance ;

— Sur les références situées dans les autres communes ; possible si les biens sont comparables notamment quand il est question de la rareté de termes de comparaison de terrains à bâtir dans la commune en question, et si ces biens sont moins attractifs c’est avec raison que les premiers juges appliquèrent une majoration ;

— Sur la superficie des biens issus des termes de comparaison ; il est aussi admis d’utiliser des termes à plus grandes superficies entre 231 et 448 m², par ailleurs la partie adverse utilise aussi des termes aux surfaces plus grandes ;

— Sur la demande tendant à fixer la valeur unitaire à 1 800 euros/m² ; la partie adverse ne peut se fonder sur l’arrêt de la CA du 15 janvier 2019 susvisé en l’absence de précision sur les termes de comparaison visés dans cette procédure, de plus ces termes sont anciens (2008 et 2011). La partie adverse ne peut pas se fonder sur la bonification de constructibilité offerte par le PLU, car seuls les termes reflètent la valeur du marché et il est péremptoire de considérer que la valeur unitaire a augmenté de 700 euros/m² entre 2013 et 2019, ensuite rien ne démontre que nous nous trouvons en zone UA avec une meilleure constructibilité qu’en zone UB ; enfin, on ne peut pas se fonder sur le PLU dans sa version du 10 juillet 2018, alors que la date de référence applicable est le 16 décembre 2015. Le jugement doit être confirmé quant à l’appréciation de la valeur unitaire à 900 euros/m².

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— Reprise des observations en première instance ;

— L’appelante ne peut se prévoir de l’arrêt de la CA de Versailles susvisé, car les termes ne sont pas

précisés ;

— Propose une valorisation à 800 euros/m² donnant une indemnité principale de 381 600 euros [800 x 477] pour une indemnité de remploi de 39 160 euros ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de la SCI Immo Star du 31 octobre 2019, de la SEMIP du 28 février 2020 et du commissaire du gouvernement déposées ou adressées dans les délais légaux de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur la valeur unitaire à retenir pour la fixation de l’indemnité principale et aucune contestation n’existe au titre de la superficie de 477 m².

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer comme le premier juge au 16 décembre 2015 en application de l’article R311-14 du code de l’expropriation ; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, le bien se situe en zone UA du PLU en vigueur à cette date ; la SCI Immo Star précise que cette zone est destinée à accueillir des commerces et des logements, et que sa position en bordure de l’avenue Z A lui permet de bénéficier de règles de constructibilité favorables, notamment en termes de comparaison (pièce numéro 3).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle de terrain de 477 m² de forme rectangulaire, présentant une façade sur la rue Z A d’environ 11 m donnant à l’ arrière sur les terrains de la CCIP pour une façade d’environ 12,5 m, avec une profondeur moyenne de 40 m ; sur ce terrain plat se trouvent des constructions en état de ruine d’une surface au sol de 72 m².

La SCI Immo souligne que sa parcelle est située à 200m de la station de bus Brossolette (ligne 145, 147 et N45), 150 m de la station de bus manufacture des Tabacs (ligne 61), 500m de la station de métro Eglise de Pantin et B C (ligne 5) et que la desserte RER est également assurée par la gare de Pantin (RER E) qui se trouve à moins de 10mn en voiture et qu’enfin l’accès aux grands axes routiers est des plus aisés par le biais du boulevard périphérique et des autoroutes A86-A3 ; elle ajoute que la stationnement est possible le long de la RN 3 et que son bien est à

[…] et qu’il sera desservi par le tracé T ZEN 3 et aura une desserte par voie fluviale ; s’agissant du bruit, elle précise qu’à compter du milieu de la parcelle, le niveau de décibel relevé s’estompe (carte de bruit « bruit parif » : pièce N°2) et devient inférieur à 55 db (A) et que le terrain est situé à une distance de plus de 9, 50 m de l’axe de circulation.

Elle conclut donc que ces facteurs de plus value ne peuvent être minorés par le caractère passant et bruyant de l’avenue.

La SEMIP souligne que le terrain est encombré de détritus, d’arbres et moyennes futaies.

Le premier juge a indiqué que ce bien est situé dans cette avenue, qui est un axe majeur de la commune de Pantin, dans un quartier mixte composé d’immeubles d’habitation, d’immeuble à usage de bureaux CNFPT, GIG petite couronne), à proximité des transports en commun (gare routière, métro ligne 5 stations « église de Pantin » à 5 minutes à pied), et de commerces (centre commercial Verpantin) ; il se trouve à proximité du canal de l’Ourcq.

Il a ajouté que cette avenue très passante entraîne des nuisances sonores et visuelles ; que le terrain, non encombré, de forme rectangulaire a un clos assuré par des tôles, le long de l’avenue Z A et un petit muret clôture le fond de la parcelle, qui se trouve à quelques mètres du Canal de l’Ourcq.

Il a relevé que :

— les facteurs de plus-value sont :

— la forme du terrain, régulière rectangulaire,

— la situation géographique du bien : aux portes de Paris, à 5 minutes à pied de la station « église de Pantin » et à proximité immédiate du canal de l’Ourcq

— les facteurs de moins-value sont :

— également la situation géographique du terrain : situé sur une rue très passante et très bruyante, en cours de rénovation car composée de vieux immeubles vétustes.

Pour de plus amples précisions, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 11 décembre 2018.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 25 juin 2019.

- Sur l’indemnité principale

Le premier juge a utilisé la méthode par comparaison, non critiquée, a relevé que les références de la société d’économie de Pantin aboutissent à une moyenne de 640,27euros/m² et qu’elle a proposé une valeur supérieure d’un montant de 800 euros/m² pour tenir compte de l’emplacement du bien ; que les références de la SCI Immo Star correspondent à une moyenne de 1302 euros/m² et qu’elle demande une valeur supérieure de 1 950euros/m² et que le commissaire du gouvernement produit des termes de comparaison pour une moyenne de 643,93 euros/m² ; au regard des termes de comparaison qu’il a retenu et des caractéristiques du bien à évaluer, il a fixé la valeur unitaire à la somme de 900 euros/ m² en valeur libre.

En appel, la SCI Immo Star, a ramené sa demande à une valeur unitaire de 1800 euros/m².

Il n’est pas contesté que le bien est libre et non bâti.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références de la SCI Immo Star

Elle produit un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 15 janvier 2019 (pièce numéro 4) retenant une valeur unitaire de 1005 euros/ m² pour un terrain de 322 m² situé […] à Pantin, en zone UA du PLU ; il s’agit d’un terrain de dimension comparable, mais sans pour autant profiter de la bonification de constructibilité offert par l’article 10. 1. 4 du PLU ; la valeur unitaire retenue par la cour était fondée sur des références issues de cessions de terrains situés en zone UB du PLU, zone comparable à la zone UA, intervenues entre 2008 et 2011 aboutissant à une valeur unitaire moyenne de 1090 euros / m² et il convient donc d’actualiser cette valeur pour tenir compte de l’évolution du prix du marché entre 2013 et 2019, soit une valeur de 1800 euros/m² ; cette rue Pasteur est en outre située dans un quartier bien moins attractif, à proximité immédiate du boulevard périphérique et ne bénéficie pas de la constructibilité bonifiée par le PLU.

La SEMIP demande d’écarter cette référence, en indiquant que l’arrêt ne comporte pas de précisions sur les termes de comparaison visés, que les termes de référence sont anciens et que malgré les critiques le premier juge a retenu ce terme de référence, ce qui a permis une meilleure valorisation de son bien.

Cet arrêt de la cour d’appel de Versailles a été rendu le 19 janvier 2019 après cassation, concerne une autre zone UB, des références de cessions terrains anciennes intervenues entre 2008 et 2011 ; ce terme non comparable sera donc écarté.

[…]

Elle propose 4 termes de terrain à bâtir avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

T1

27 avril 2016 36, […]

650

227'500

350

T2

3 novembre

2016

[…]

Rosenfeld à Romainville

354

319'552

902, 69

T3

24 mars 2017

[…] à

Romainville

504

348'240

690,95

T4

19 février

2016

[…] à

Romainville

764

455'000

595,55

Moyenne

640, 27 euros/

m²

La SCI Immo Star indique que ces termes sont irrecevables étant situés hors de la commune de Pantin .

Il convient effectivement d’écarter ces références situées dans d’autres localités, qui ne sont pas comparables.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose une étude de marché de terrains à bâtir, sur Pantin 1 km autour de l’adresse :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

T1

16/12/2013

Cartier-Bresson

925

826365

890,12

T2

13/12/2013

[…]

Pré-Saint-Gervais

712

620000

870,79

T3

13/04/2013

223 Rue Z A

1233

580000

470,4

T4

13/04/2013

183, rue Z A

741

333000

449,39

T5

14/11/2014

[…]

251

140560

560

T6

15/12/2015

[…]

708

441000

622,88

Soit une moyenne de 643,93 euros/ m².

Le commissaire du gouvernement précise qu’il existe très peu de termes de terrain à bâtir sur Pantin, les terrains étant le plus souvent vendus avec des projets immobiliers en droits à construire ; la moyenne dégagée de 643 euros/m² semble faible par rapport à l’emplacement très recherché de ce bien, qui se situe proche du métro, de Paris, sur un axe très passant (ex RN 3) et une valeur haute de 800 euros/m² pourrait donc être retenue.

Il propose également une étude de marché de droits à construire sur Pantin 1 km autour de l’adresse :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

T1

43164

[…]

816,99

350000

428

T2

42739

[…]

412

379000

795

T3

42724

[…]

Danton

3905,59

3550000

909

soit une moyenne de 710 euros/ m²

Il convient d’écarter les références correspondants à des droits à construire, qui ne sont pas comparables.

Concernant l’étude de marché de terrains à batir, la SCI Immo Star indique que si le juge de l’expropriation a entendu prendre en compte l’ancienneté des termes de référence commun à l’expropriant et au commissaire du gouvernement, il n’a pas pris en compte le fait que ces termes de référence présentent une superficie bien plus importante que son bien, variant entre 708 m² et 1233 m².

Cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement, il y a très peu de termes de terrains à batir sur Pantin, et le fait que les superficies soient de 251 à 1233/m² ne saurait suffire à exclure ces références ; ces références comparables, situées à 1 km du bien à estimer seront donc retenues avec une moyenne de 643,93 euros/m².

Au regard de l’emplacement très recherché du bien, qui se situe à proximité du métro, aux portes de Paris, sur un axe très passant, de la forme du terrain régulier et rectangulaire, le premier juge a exactement porté la valeur à la somme de 900 euros/m², cette valeur ne pouvant cependant atteindre la valeur réclamée par la SCI Immo de 1800 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité principale en valeur libre à la somme de :

477 m² x 900 euros/m²= 429'300 euros.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 43'930 euros .

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement fixé en valeur libre l’indemnité totale de dépossession à la somme de :

429'300 euros + 43'930 = 473'230 euros.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SEMIP à payer à la SCI Immo Star la somme de 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI Immo Star de sa demande sur ce fondement en cause d’appel et de la condamner à payer la somme de 2000 euros à la SEMIP sur ce même fondement au titre de l’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SCI Immo Star perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI Immo Star de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Immo Star à verser à la SEMIP la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Immo Star aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT