Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 8 avril 2021, n° 20/14230

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 08 AVRIL 2021

(n° 151 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14230 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCOJB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Août 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/51758

APPELANTE

S.A.S. MAYDAN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

10-12 rue Z A

[…]

Représentée et assistée par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 48

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS prise en la personne de son directeur général Monsieur X Y domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Jean-Michel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0354

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2017, la SA Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) a donné à bail commercial à la SAS Maydan un local situé à Paris pour y exploiter une salle de sport.

Le 17 octobre 2019, la société RIVP a fait délivrer à la société Maydan un commandement de payer la somme de 569.950,27 euros.

Le 9 janvier 2020, la société RIVP a assigné la société Maydan devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société à payer une provision sur les loyers impayés et les indemnités d’occupation ;

— ordonner son expulsion.

A l’audience du 1^er juillet 2020, les parties se sont mises d’accord sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Par ordonnance en date du 26 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 novembre 2019 ;

— suspendu les effets de ladite clause ;

— condamné la société Maydan à payer à la société RIVP la somme provisionnelle de 996.070,58 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 3^e trimestre 2020 ;

— autorisé la société Maydan à se libérer de la dette selon les modalités suivantes :

• au 20 juillet 2020, un premier versement de 142.374,15 euros correspondant à l’avis d’échéance du 3^e trimestre 2020 ;

• puis par 23 mensualités de 36.000 euros chacune, la 1^re payable le 5 du mois suivant la signification de la décision, la 24^e mensualité étant majorée du solde, les mensualités étant payables le 5 de chaque mois ;

— dit que si la société se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— dit que, faute de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et 8 jours

après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

• le tout deviendra immédiatement exigible ;

• la clause résolutoire sera acquise ;

• il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défaillante et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— dit dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société en cas de maintien dans les lieux, jusqu’a libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamné la société Maydan à payer à la société RIVP la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Le premier juge a constaté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti mais qu’un accord est intervenu entre les parties par lequel la société RIVP a consenti un délai de paiement.

Par déclaration en date du 8 octobre 2020, la société Maydan a fait appel de la décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions remises le 16 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Maydan demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a autorisé la société Maydan à se libérer de la dette selon les modalités suivantes :

• au 20 juillet 2020, un premier versement de 142.374,15 euros correspondant à l’avis d’échéance du 3^e trimestre 2020 ;

• puis par 23 mensualités de 36.000 euros chacune la première payable le 5 du mois suivant la signification de la présente décision la 24^e mensualité étant majorée du solde ;

• les mensualités étant payables le 5 de chaque mois ;

statuant à nouveau,

— juger que le non-respect des termes de l’ordonnance déférée est consécutif à la survenance d’événements indépendants de la volonté de la société Maydan, de bonne foi ;

en conséquence,

— ordonner le décalage des échéances visées dans l’ordonnance entreprise ;

— autoriser la société Maydan à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités et ce, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— juger qu’en cas de nouvelles mesures gouvernementales imposant la fermeture administrative totale ou partielle des salles de sport en raison de la crise sanitaire, cet échéancier sera suspendu à compter de la prise d’effet des mesures restrictives et ne reprendra son cours que deux mois après la levée desdites mesures et la réouverture des restaurants ;

— en tout état de cause, juger que si au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir, la réouverture des salles de sport n’a toujours pas été autorisée par le gouvernement en raison du maintien des mesures restrictives liées à la crise sanitaire, le nouvel échéancier arrêté par la cour ne prendra effet qu’après la signification de l’arrêt à intervenir et deux mois après la levée des mesures gouvernementales.

La société Maydan expose en résumé ce qui suit :

— les travaux d’aménagement du local en salle de sport, qui devaient s’achever en juillet 2019, n’ont pu commencer qu’en mars 2020 ; plusieurs problèmes ont été rencontrés lors des travaux, liés au système de désenfumage et à l’alimentation électrique ; la société RIVP a été informée de ces problèmes et a pu les constater par elle-même le 5 février 2019 ;

— les travaux ont ensuite été ralentis par le premier et le second confinement et ne sont pas encore achevés ;

— même quand les travaux seront terminés, la société Maydan n’est pas assurée de pouvoir exploiter son local, les salles de sport étant actuellement fermés en raison de la crise sanitaire ;

— malgré tous ces événements indépendants de sa volonté, la société Maydan a pu verser 155.000 euros à la société RIVP, ce qui atteste de sa bonne foi ;

— il résulte de tout ce qui précède que la cour devra suspendre l’échéancier jusqu’à ce que les autorités réautorisent l’ouverture des salles de sport.

Par conclusions remises le 30 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société RIVP demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2, 699 et 700 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 novembre 2019 ;

statuant à nouveau,

— dire et juger que les événements invoqués ne sont pas de nature à justifier du non-respect de l’échéancier fixé au visa de l’article 1343-5 du code civil par l’ordonnance du 26 août 2020 ;

— dire que la société Maydan n’a pas respecté l’échelonnement de sa dette locative fixé par l’ordonnance du 26 août 2020 et que la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 17 novembre 2019 ;

— ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés10-12 rue Z A, et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de Police et de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel

garde-meubles qu’il plaira à la société RIVP aux frais, risques et périls de la société ;

— condamner à titre provisionnel la société Maydan au paiement de la somme de 1.045.444,73 euros avec intérêts de droit à compter du 17 octobre 2019, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 569.950,27 euros, et pour le surplus à compter de l’ordonnance à intervenir, outre la capitalisation des intérêts due au 31 octobre 2019 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer augmenté des taxes et charges à compter de la résiliation, soit 41.612 euros HT outre les taxes, charges et prestations, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— débouter la société Maydan de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Maydan à verser à la société RIVP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Jean-Michel Trouvin ,

— condamner la société Maydan aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues.

La société RIVP expose en résumé ce qui suit :

— la société appelante n’a pas respecté l’échéancier accordé ; le 6 octobre 2020, la société RIVP lui a adressé une mise en demeure sans résultat ; par conséquent, la clause résolutoire est acquise ;

— la société Maydan ne peut se prévaloir utilement des difficultés techniques rencontrées lors des travaux, ni du premier confinement, qui étaient déjà connus lorsque l’échéancier a été négocié à l’audience de 1^re instance ;

— elle ne peut non plus invoquer le second confinement, qui est postérieur au 6 octobre 2020, date à laquelle la société RIVP l’a mise en demeure de respecter l’échéancier.

SUR CE LA COUR

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard que le fait qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire soit délivré pour une somme supérieure à la dette véritable n’entraîne pas sa nullité et que celui-ci reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la

résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il sera relevé :

— que la SAS Maydan n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est bien acquise, ce point n’étant d’ailleurs pas contesté en cause d’appel ;

— que la société appelante fait état de ce qu’il conviendrait de lui accorder un nouvel échéancier, ne contestant pas n’avoir pu procéder au paiement selon les modalités de délais prévues par l’ordonnance entreprise ayant suspendu les effets de la clause résolutoire ;

— qu’à cet égard, la SAS Maydan expose que les travaux envisagés au sein du complexe n’ont pu avoir lieu aux dates prévues, du fait de contraintes techniques puis des mesures liées à la crise sanitaire de la pandémie du Covid-19 ;

— que, cependant, la SA RIVP peut valablement observer que les contraintes techniques alléguées, qu’elle conteste au demeurant, sont antérieures à l’audience devant le premier juge au cours de laquelle la société preneuse s’est engagée à respecter l’échéancier fixé pour l’apurement de la dette sous peine d’expulsion, échéancier qui n’a pas été respecté ; que, de même, à la date de l’audience de première instance le 1^er juillet 2020, l’impact de la crise sanitaire, s’agissant des effets du premier confinement, était déjà connu par les parties ;

— que la SAS Maydan n’a donc pas respecté un échéancier fixé alors que les difficultés liées aux circonstances de fait étaient déjà connues ; que le non-respect de l’échéancier, aux termes de la décision dont appel, commande de remettre en vigueur les effets de la clause résolutoire ; que la SAS Maydan ne peut venir solliciter un nouvel échéancier, alors qu’elle n’a en fait aucune perspective de retour à meilleure fortune, relevant elle-même que la date de réouverture des salles de sport n’est pas même à ce jour connue, nonobstant les paiements partiels intervenus depuis la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

— que, dès lors, les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées, ce qui commande d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société preneuse, dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt ;

— que, s’agissant de l’indemnité d’occupation à verser à titre provisionnel, elle avait été fixée dans l’ordonnance entreprise, à défaut de respect des échéances fixées, au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— que la société intimée indique que ce montant devrait être fixé à une fois et demi le loyer contractuel, comme il est stipulé à l’article 8.4 du bail, relevant que l’acquisition définitive de la clause résolutoire commande l’application du contrat ;

— que, cependant, une telle stipulation constitue une clause pénale, de nature à être modérée par les juges du fond ; que, compte tenu des circonstances du présent litige, la cour estime qu’apparaît sérieusement contestable la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à une fois et demi le loyer contractuel ; que la hauteur non contestable de l’obligation de paiement de l’occupante sera limitée au montant du loyer contractuel outre les charges et taxes, nonobstant le fait que la clause résolutoire apparaît à ce jour acquise sans suspension ;

— que la SA RIVP sollicite en outre la condamnation provisionnelle de la SAS Maydan à lui verser la somme de 1.045.444,73 euros ; que ce montant n’apparaît pas contesté par la société appelante, étant

rappelé que l’ordonnance entreprise avait constaté que la dette s’établissait à 996.070,28 euros, qu’un règlement a été effectué le 16 juillet 2020 pour un montant de 93.000 euros et qu’est due la somme de 142.374,15 euros au titre de l’échéance du 4^e trimestre 2020 ; qu’il sera fait droit à la demande, dans les conditions indiquées au dispositif incluant la capitalisation des intérêts sollicitée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour confirmera l’ordonnance entreprise, sauf sur l’octroi de délais de paiement, sur la suspension des effets de la clause résolutoire et sur le montant de la condamnation provisionnelle.

Statuant à nouveau, la cour rejettera les demandes de délais et fera droit aux demandes de la société intimée, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera limitée au montant du loyer contractuel plus les charges et taxes.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de condamner l’appelante à indemniser l’intimée des frais non répétibles exposés à hauteur d’appel, outre aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu de prévoir au surplus que l’appelante sera condamnée aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur l’octroi de délais de paiement, sur la suspension des effets de la clause résolutoire et sur le montant de la condamnation provisionnelle ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la SAS Maydan ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la SAS Maydan et de tous occupants de son chef des locaux sis 10-12 rue Z A à Paris 16^e arrondissement et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution et ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS Maydan à payer à la SA Régie immobilière de la ville de Paris une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes qui aurait été réglé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation, et jusqu’à libération effective des locaux ;

Condamne la SAS Maydan à payer à la SA Régie immobilière de la ville de Paris à titre provisionnel la somme de 1.045.444,73 euros, avec intérêts de droit à compter du 17 octobre 2019 sur la somme de 569.950,27 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts dus au 31 octobre 2019 ;

Condamne la SAS Maydan à payer à la SA Régie immobilière de la ville de Paris 2.000 euros au titre des frais non répétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Maydan aux dépens d’appel, dont distraction au profit du conseil de la SA Régie immobilière de la ville de Paris en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

La Greffière, La Présidente,