ARRET N°198

N° RG 19/01144 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWVD

Société RÉSIDENCE 80 ALLEE DU MAIL

C/

D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 30 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01144 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWVD

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 janvier 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle.

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE 80 ALLEE DU MAIL Représenté par son syndic en exercice, la Sarl Cabinet DEMOUGIN

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Monsieur E D

né le […] à […]

[…]

86310 SAINT-GERMAIN

a y a n t p o u r a v o c a t M e S e r g e N G U Y E N V A N R O T , a v o c a t a u b a r r e a u d e L A ROCHELLE-ROCHEFORT

PARTIESINTERVENANTES :

Monsieur C X

[…]

[…],

Madame F G épouse X

[…]

[…],

Monsieur B-Q Y

[…]

[…],

Madame H I épouse Y

[…]

[…],

ayant tous les quatre pour avocat M^e Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me J K,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me J K,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 14 mars 1995, les époux B-W Z et H L ont acquis la propriété

d’un appartement en rez-de-chaussée avec jouissance d’un jardin privatif de 17,50 m² (lot n° 4), d’une place de stationnement d’une superficie de 10,80 m² environ située entre les bâtiments 1 et 2 (lot n° 9) et une cave en sous-sol (lot n° 1) dépendant de la copropriété Résidence […] à La Rochelle (Charente-Maritime).

Sur leur demande et avant la prise de possession des lots, le promoteur a modifié une partie de ceux-ci en réalisant une terrasse devant leur appartement et un jardinet en lieu et place du parking aérien et du jardin privatif initialement prévus.

Postérieurement au décès de son épouse, B-W Z a en vue de la vente des lots souhaité effectuer des travaux tendant à transformer le jardinet en parking aérien conformément à la destination d’origine du lot n°9. Par décision du 23 septembre 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé à B-W Z l’autorisation de procéder à ce réaménagement. Par jugement du 26 janvier 2016, le tribunal de grande instance de La Rochelle a annulé cette résolution et autorisé les consorts Z à faire procéder à leurs frais aux travaux nécessaires à la remise en conformité du lot n°9 avec sa destination d’origine, décrite au règlement de copropriété. En exécution de ce jugement, B-W Z a fait réaliser devant son appartement une place de stationnement.

Par résolution du 8 septembre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a habilité son syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de B-W Z et de M Z épouse A afin d’une part que les lots 4 et 9 soient remis dans un état conforme à leur destination d’origine mentionnée à l’état descriptif de division des lots et le règlement de copropriété, d’autre part que soit respectée la délimitation des parties privatives et communes.

Par acte du 25 novembre 2016, les lots ont été cédés à E D. Le transfert a propriété a été notifié au syndic de copropriété le 28 novembre suivant.

Par acte du 28 avril 2017, le syndicat de la copropriété de la Résidence […], représenté par son syndic en exercice, la société Demougin, a fait assigner E D devant le tribunal de grande instance de La Rochelle. Il a demandé de le condamner sous astreinte à remettre dans leur état d’origine les lots n°4 et 9. Il a précisé avoir été postérieurement autorisé à agir à l’encontre de E D. Il a contesté la recevabilité de l’action en revendication du défendeur à défaut de publication au service de la publicité foncière, que E D puisse se prévaloir d’une quelconque prescription, le délai ayant commencé à courir à compter des travaux litigieux. Il a maintenu que les lots n’avaient pas été remis en leur état d’origine.

E D a soulevé l’irrecevabilité de l’action dirigée à son encontre, le syndic n’ayant été autorisé à agir qu’à l’encontre des consorts Z. Il a soutenu prescrite l’action du syndic, d’une part étant de bonne foi et détenteur d’un titre, d’autre part le délai de prescription ayant commencé à courir à compter des premiers travaux, en 1995. Il a contesté tout empiétement sur les parties communes, les travaux ayant été réalisés sur une partie privative.

Par jugement du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué en ces termes :

'REJETTE l’irrecevabilité soulevée par M. E D tirée du défaut de qualité à agir,

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par M. E D tirée de la prescription,

DÉBOUTE le syndicat de la Copropriété de la Résidence […], représenté par son syndic en exercice, la société DEMOUGIN, de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE M. E D de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat de la Copropriété de la Résidence […], représenté par son syndic en exercice, la société DEMOUGIN, à payer à M. E D la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat de la Copropriété de la Résidence […], représenté par son syndic en exercice, la société DEMOUGIN, aux dépens'.

Il a rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées, d’une part l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé le 3 novembre 2017 le syndic à agir à l’encontre de E D, d’autre part le délai de prescription de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatif aux actions du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire n’ayant commencé à courir qu’à compter des travaux réalisés en exécution du jugement du 26 janvier 2016.

Au fond, il a considéré que le jardin dépendant du lot n° 4 et le lot n° 9 étaient des parties privatives que le copropriétaire était libre d’aménager dans le respect du règlement de copropriété. Il a constaté que les aménagements réalisés n’étaient pas conformes à l’état descriptif de division, mais qu’ils ne portaient pas atteinte à la destination de l’immeuble, à usage d’habitation, ni ne préjudiciaient à son harmonie. Il a considéré que l’empiétement allégué sur les parties communes n’était pas établi.

Il a exclu le caractère abusif de l’action du syndicat.

Par déclaration reçue au greffe le 26 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] a interjeté appel de ce jugement.

Les époux C X et F G, B-Q Y et H I sont intervenus volontairement à l’instance aux côtés du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence […], les époux C X et F G, les époux B-Q Y et H I ont demandé de :

'Vu le règlement de copropriété

Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu le décret du 04 janvier 1955

Déclarer recevables et bien fondées les interventions volontaires des époux C et F X et des époux B-Q et T Y.

Débouter Monsieur E D de son appel incident .

Réformer le jugement rendu le 21 janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle dans les limites suivantes :

Condamner Monsieur E D à remettre en en état les lots 4 et 9 selon le descriptif de division des lots prévu au règlement de copropriété en date du 13 juillet 1994 et conformément au plan de masse annexé audit règlement et ce, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 150 € par jour de retard .

Dire que cette remise en état sera effectuée sous le contrôle d’un architecte ou géomètre désigné par la copropriété et dire que les honoraires dudit architecte ou géomètre seront à la charge de

Monsieur E D .

Ordonner en tant que de besoin une expertise judiciaire confiée à un géomètre.

Déclarer tant irrecevable que mal fondé Monsieur E D en ses demandes fins et conclusions .

Le condamner à payer une somme supplémentaire de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC

Le condamner aux entiers dépens'.

Ils ont maintenu que les travaux d’aménagement des lots 4 et 9 ne respectaient pas la destination des lots prévue par le règlement de copropriété et qu’ils avaientt empiété sur les parties communes.

Le syncidat des copropriétaires a soutenu que la demande d’acquisition d’un droit réel sur les parties communes était irrecevable faute de publication, que les conditions d’une prescription acquisitive abrégée n’étaient pas réunies, que le fait générateur était les travaux réalisés en exécution du jugement du 26 janvier 2016, que l’action exercée dans le délai de 10 années de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de 30 ans en application de l’article 2227 du code civil était recevable.

Il a exposé que le jardin dépendant du lot n° 9 était une partie commune à jouissance privative ne pouvant être modifié qu’avec l’accord de la copropriété, qu’il empiétait sur les parties communes, l’ensemble terrasse – parking devant être de 28,30 m² et non de 31,67 m² après réaménagement. Selon lui, les travaux réalisés n’avaient pas respecté l’état descriptif annexé au règlement de copropriété à valeur contractuelle, la place de stationnement ne pouvant être accolée à l’immeuble.

Les intervenants volontaires ont précisé subir un trouble dans la jouissance paisible de leur bien en raison du positionnement de la place de stationnement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2021, E D a demandé de :

'A titre principal

Faire droit à l’appel incident

Vu l’article 2272 du Code Civil, mais également la Loi du 10 juillet 1965

Constater la prescription de l’action du syndicat de la copropriété de la Résidence […]

A titre subsidiaire, la déclarer mal fondée.

Condamner le syndicat de la copropriété de la Résidence […] à verser à Monsieur D la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner le syndicat de la copropriété de la Résidence […] à verser à Monsieur D la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure'.

Il a rappelé que le bien avait été acquis en l’état d’achèvement pas ses auteurs, que des modifications avaient été réalisées sur la demande de ces derniers par le promoteur et que l’état descriptif n’avait pas été modifié de telle sorte que le lot n° 9 y demeurait être une place de stationnement. Selon lui, les travaux réalisés n’avaient pas modifié l’emprise de ce lot, dont la limite était matérialisée par un muret étant subsisté.

Il a maintenu que :

— la prescription acquisitive des parties communes dont le délai avait commencé à courir en 1995 à compter de la réalisation des travaux d’aménagement réalisés par le promoteur avec l’accord des copropriétaires concernés ;

— l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite, le délai de 10 années de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ayant de même commencé à courir à compter de l’année 1995 ;

— la publication au service de la publicité foncière de ses demandes n’était pas nécessaire étant propriétaire des lots, le litige portant sur leur destination et ne s’étant prévalu de la prescription acquisitive qu’à titre subsidiaire.

Au fond, il a contesté tout empiétement sur les parties communes et rappelé que le lot n°9 avait été rétabli dans son état d’origine.

L’ordonnance de clôture est du 11 janvier 2021.

Par courrier du 12 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande du conseil de l’appelant de report de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[…]

L’article 554 du code de procédure civile dispose que 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

Les époux C X et F G, B-Q Y et H I, copropriétaires, ont intérêt en cette qualité à intervenir à l’instance d’appel afin de faire respecter le règlement de copropriété. Leurs interventions volontaires sont pour ces motifs recevables.

[…]

1 – sur la prescription acquisitive

L’article 2272 du code civil dispose que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans' mais que 'toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans'.

Ces dispositions ne trouvent pas en l’espèce application, le droit de propriété de l’intimé et de ses auteurs n’étant pas contesté.

2 – sur la prescription extinctive

L’article 42 alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable à la date des travaux dispose que 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'. Il dispose désormais que 'les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat'.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2222 du même code précise que :

'La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

Le délai de prescription de l’article 42 précité a commencé à courir à compter de la date d’exécution des travaux ayant fait suite au jugement du 26 janvier 2016. L’action du syndic exercée en vue de faire respecter les stipulations du règlement de copropriété n’est dès lors pas prescrite, l’assignation étant du 28 avril 2017.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’irrecevabilité de l’intimé présentées sur ces fondements.

C – SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

L’article 2 de la loi du 10juillet 1965 dispose que 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé' et que 'les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire'. L’article 3 précise que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux' et notamment que 'dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès'.

L’acte du 13 juillet 1994 portant état descriptif de division et règlement de copropriété stipule en son article III-1 que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé' et qu’elles 'comprennent notamment :

La totalité du sol, c’est à dire l’ensemble du jardin, en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins'.

L’article III-5 précise que 'les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires' et que l’énumération faite de ces parties n’est qu’indicative.

Ce acte décrit en pages 5 et 6 les lots 4 et 9 :

'LOT NUMERO QUATRE

Un appartement de type F2….

Jouissance d’un jardin privatif de dix sept mètres carrés cinquante environ.

[…]

LOT NUMERO NEUF

Un parking aérien d’une superficie de dix mètres carrés quatre vingts environ'.

La description des lots figurant à l’attestation du 14 mars 1995 établie par le notaire ayant réalisé la vente en l’état futur d’achèvement des lots entre la société EU.RO.PA.SIM et les époux B-W Z et H L est identique.

L’ensemble constitué du jardin privatif et de la place de stationnement est ainsi d’environ 28,30 m² (17,5 + 10,80).

Il se déduit de ces développements que le jardinet attaché au lot n° 4 est non une partie commune à usage privatif, mais une partie privative. L’intimé en a le libre usage dans la limite du règlement de copropriété. Celui-ci précise en son article IV-2 que 'chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou parter atteinte à sa destination'.

Le jardin privatif a dès l’origine été aménagé par le promoteur en terrasse sur la demande des auteurs de l’intimé. Il résulte des procès-verbaux de constat des 13 mai 2015 et 25 juillet 2016 dressés sur la requête du syndicat des copropriétaires que seul le revêtement de sol a été modifié. Maître U V huissier de justice associé à Rochefort-sur Mer, a constaté le 15 janvier 2018 sur la requête de B-W Z que la superficie de l’ensemble terrasse – place de stationnement est'28,85 m² environ'.

Le lot n° 9 a été remis en l’état de place de stationnement. La conservation du muret en limite de ce lot établit que la surface au sol de ce lot n’a pas été modifiée, l’écart de 0,55 m² entre les énonciations approximatives du règlement de copropriété et les constatations de l’huissier de justice n’étant pas significatif, et qu’il n’a pas été empiété sur les parties communes.

L’aménagement réalisé ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, à usage d’habitation.

Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires. Il y sera ajouté en ce que les copropriétaires intervenus à l’instance d’appel seront déboutés de leurs demandes.

D – SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE

La contestation en justice de la régularité des travaux réalisés en regard du règlement de copropriété puis l’exercice d’une voie de recours ne constituent pas de la part du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires dénués de malice ou d’intention malveillante, un abus de procédure. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Gille D présentée sur ce fondement.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les syndicat des copropriétaires.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pour le montant ci-après

précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REÇOIT les époux C X et F G, B-Q Y et H I en leur intervention volontaire à l’instance d’appel ;

CONFIRME le jugement du 21 janvier 2019 du tribunal de grande instance de La Rochelle ;

y ajoutant,

DEBOUTE les époux C X et F G, B-Q Y et H I de leurs demandes formées à l’encontre de E D ;

CONDAMNE le syndicat de la copropriété de la résidence […] à payer en cause d’appel à E D la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de la copropriété de la résidence […] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,