Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 9 mars 2021, n° 19/00888

ARRET N°146

N° RG 19/00888 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWAI

X

D

C/

S.A.S. BERMAX CONSTRUCTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 09 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00888 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWAI

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 janvier 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTES :

Madame B X

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant toutes les deux pour avocat postulant M^e Paul BARROUX de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Pierrick CHOLLET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

LA S.A.S. BERMAX CONSTRUCTION

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Jean-François VEROUX, avocat au abrreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

C D épouse X et B X (les consorts X) sont respectivement usufruitières et nues-propriétaires d’une parcelle comprenant une maison d’habitation située 35 avenue Jean Jaurès à Saint-Georges-de-Didonne (Charente-Maritime), cadastrée section […]. Elles sont propriétaires de la moitié indivise des parcelles cadastrées section […] et 372. L’autre moitié indivise et la parcelle cadastrée section […] sont propriété de Z-F A.

Par arrêté du 24 octobre 2012, le maire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne a délivré à la société Bermax Construction un permis de construire quatre logements sur les parcelles cadastrées section […], 372 et 373. Par jugement du 31 août 2015, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté la requête des consorts X en annulation de l’arrêté du 24 octobre 2012. Celle en annulation de ce jugement a été déclarée irrecevable par la cour administrative d’appel de BORDEAUX le 15 décembre 2015.

Par acte du 5 janvier 2017, C D épouse X et B X ont assigné la société Bermax Construction devant le tribunal de grande instance de Saintes. Elles ont demandé d’interdire à cette société d’effectuer tous travaux sur les parcelles cadastrées section […] et 372, subsidiairement de la condamner au paiement de la somme de 154.000 € en

indemnisation de la perte de valeur vénale de leur parcelle. Elles ont soutenu que les règles relatives à l’indivision n’avaient pas été respectées, que les parcelles cadastrées section […] et 372 pouvaient être aisément partagées, que l’affectation de ces parcelles était modifiée, qu’un risque d’empiètement sur leur parcelle existait pour réaliser un accès de 5 mètres de large et que les constructions allaient faire perdre de la valeur à leur bien. La société Bermax Construction a conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement du 18 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :

'DÉBOUTE mesdames C D épouse X et B X de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum mesdames C D épouse X et B X à payer à la société BERMAX CONSTRUCTION la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum mesdames C D épouse X et B X aux dépens,

CONDAMNE in solidum mesdames C D épouse X et B X à payer à la société BERMAX CONSTRUCTION la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire'.

Il a considéré que :

— la cession ayant porté sur la part indivise de Z-F A et non sur les parcelles indivises cadastrées section […] et 372, le consentement des consorts X n’était pas requis ;

— ces parcelles affectées à la desserte des deux autres parcelles relevaient d’une indivision forcée et perpétuelle échappant au droit commun de l’indivision ;

— n’était pas réalisé un changement d’affectation de ces parcelles ;

— le risque d’empiétement n’était pas avéré ;

— la demande indemnitaire n’était pas fondée, aucune construction n’ayant été édifiée et le permis de construire n’ayant pas été annulé ;

— les consorts X avaient, en multipliant les recours administratifs et judiciaires sur des fondements téméraires, fait subir à la société Bermax Construction un préjudice dont ils devaient réparation.

Par déclaration reçue au greffe le 4 mars 2019, C D et B X ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2020, elles ont demandé de :

'Vu les dispositions des articles 815 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles 815-3, 815-4, 815-14 du Code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

- Réformer en toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 18 janvier 2019,

- Rejeter les demandes, fins et conclusions de la société BERMAX,

- Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que le droit de préemption de l’article 815-14 du Code civil n’a pas été purgé au profit des consorts X lors que la vente de Madame A à la société BERMAX de la moiti é indivise des parcelles AD 371 et AD 372,

- Juger que les travaux projetés par la société BERMAX sur les parcelles 371 et 372 nécessitent le consentement de tous les coïndivisaires,

- Juger que le consentement des consorts X n’a pas été requis, ni par Madame A, ni par la société BERMAX,

- Juger que la société BERMAX ne possède pas de titre de propriété régulier des parcelles indivises 371 et 372,

- Juger que la réalisation de ces travaux, notamment la création d’une voie de desserte d’une largeur de 5 m sur les parcelles AD 371 et AD 372 va entraîner un empiètement inévitable sur la parcelle AD 722,

- Juger que ce risque certain d’empiètement est constitutif d’un trouble anormal du voisinage,

- Interdire en conséquence à la société BERMAX d’effectuer tous travaux sur les parcelles 371 et 372.

A titre infiniment subsidiaire, si la société BERMAX est autorisée à effectuer les travaux litigieux sur les parcelles AD 371, 372 et 722,

- Condamner la société BERMAX à payer aux consorts X la somme de 154.000 € au titre de la perte de valeur vénale de leur parcelle, augmenté des intérêts au taux légal avec capitalisation.

En tout état de cause,

- Condamner la société BERMAX à payer aux consorts X une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens'.

Elles ont exposé que le compromis de vente n’avait pas été versé en intégralité aux débats, que la cession des droits indivis ne pouvait intervenir qu’avec l’accord de tous les indivisaires, que l’article 815-14 du code civil imposait la notification du projet de cession aux autres indivisaires disposant d’un droit de préemption, que l’acte de cession, nul, leur était inopposable. Elles ont contesté que les parcelles cadastrées section […] et 372 étaient en indivision forcée et perpétuelle excluant l’application du droit commun de l’indivision, les parcelles cadastrées section […] et 722 disposant d’autres accès possibles à la voie publique. Elles ont soutenu que le projet de la société

Bermax Construction emportait un changement d’affectation des parcelles cadastrées section […] et 372 nécessitant l’accord de tous les indivisaires, que cette société ne détenait pas la majorité des deux tiers de l’indivision lui permettant de réaliser les actes visés aux articles 815-2 et 815-3 du code civil. Elles ont maintenu que la largeur totale des deux parcelles étant inférieure à 5 mètres, existait un risque d’empiétement sur leur parcelle constitutif d’un trouble anormal du voisinage. Subsidiairement, elles ont exposé que le projet de construction dévalorisait leur parcelle.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2019, la société Bermax Construction a demandé de :

'Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant ou suppléant :

Dire et juger que les consorts X ne peuvent se prévaloir du droit de préemption de l’article 815-14 du Code Civil, qu’ils ont perdu par inaction, pour cause de prescription extinctive

En tout état de cause,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a à juste titre considéré qu’un tel droit n’existe pas en matière d’indivision forcée perpétuelle,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a à juste titre considéré que les parcelles indivises 371 et 372 constituaient une telle indivision forcée perpétuelle,

Confirmer la décision entreprise et dire et juger que les consorts X ne sont pas fondés à prétendre interdire à la Société BERMAX CONSTRUCTION d’effectuer tous travaux sur les parcelles 371 et 372, notamment parce qu’aucun travaux ne devra y être effectué,

Déclarer recevable et bien fondée la demande nouvelle de la Société BERMAX CONSTRUCTION de voir condamner in solidum les consorts X à la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour comportement procédural abusif outre 6.000 € en application de l’article 700 CPC.

Condamner in solidum les consorts X aux entiers dépens d’instance et d’appel'.

Elle a soutenu que l’action en nullité de la cession était désormais prescrite, de même que celle tirée de l’exercice du droit de préemption, que les parcelles relevant d’une indivision forcée et perpétuelle, le droit commun de l’indivision ne trouvait pas application. Elle a observé que lors de la cession des parcelles cadastrées section AD n° 375 et 376 à la commune, les appelantes ne s’étaient pas prévalues de leur droit de préemption. Elle a contesté tant le changement d’affectation des parcelles cadastrées section […] et 372 demeurant une voie d’accès que le risque d’empiétement, le passage pouvant être élargi à 5 mètres en débordant sur la seule parcelle cadastrée section […]. Elle a rappelé que l’association syndicale libre dont la constitution était imposée n’aurait pour objet que la gestion des biens acquis.

Elle a conclu au rejet de la demande d’indemnisation d’une perte de valeur de la parcelle cadastrée section […] en l’absence d’une part de construction réalisée et d’annulation ou d’illégalité du permis de construire (article L 480-13 b du code de l’urbanisme), d’autre part la maison implantée sur cette parcelle étant en l’état inhabitable.

Elle a maintenu sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Par courrier transmis par voie électronique le 15 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a

rejeté la demande en date du 11 décembre précédent du conseil de l’intimée de report de l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture est du 14 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LES DROITS DE LA SOCIETE BERMAX SUR LES PARCELLES AD 371, 372 et 373

Un permis de construire a été délivré à la société Bermax Construction qui dispose ainsi d’une autorisation administrative d’édifier quatre maisons d’habitation sur la parcelle cadastrée section […] et d’aménager l’accès à cette parcelle et à celle cadastrée section […] situé sur celles cadastrées section […] et 372.

La société Bermax Construction soutient avoir acquis la pleine propriété de la parcelle cadastrée AD 373 et la propriété indivise de celles cadastrées AD 371 et 372 par l’effet d’un compromis de vente. Seule la page 2 de ce compromis a été produite aux débats. Ni la date de cet acte, ni l’identité des parties n’y figurent. La page produite de ce compromis mentionne :

'COMPROMIS DE VENTE

Par ces présentes, le VENDEUR vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives suspensives ci-après stipulées à l’ACQUEREUR qui accepte sous les mêmes conditions suspensives le bien ci-après désigné.

Indivision

A SAINT-GEORGES-DE-DIDONNE (CHARENTE-MARITIME) 17110 39 Avenue Jean Jaurès'

1°) Un terrain à bâtir d’une contenance cadastrale de 3635 m²

2°) La moitié indivise des parcelles à usage d’accès cadastrées section […] et 372 l’autre moitié indivise appartenant au propriétaire de la parcelle cadastrée section […].

[…]

Etant ici précisé que 1'ACQUEREUR fera son affaire personnelle, sans recours contre le VENDEUR :

. de la gestion avec le propriétaire de la parcelle […] de l’accès commun cadastré section AD 371 et 372 dont la moitié indivise est présentement cédée

. des prescriptions ee la commune de SAINT GEORGES DE DIDONNE relatives à la replantation des arbres, en cas d’abattage.

Il est encore… précisé que l’accès se fait par les parcelles cadastrées section AB n° 374, 375 et 376 appartenant à la Commune de SAINT GEORGES DE DIDONNE'.

La société Bermax Consrtruction, outre la date de l’acte, ne justifie pas des conditions suspensives ayant été stipulées, ni de leur réalisation. Aucun acte de vente n’a été publié, opposable aux tiers.

Il ne peut dès lors être retenu que la propriété de la parcelle cadastrée section […] et celle indivise des parcelles cadastrées section […] et 372 a été transmise à la société Bermax

Construction.

[…]

Ces parcelles sont propriété indivise par moitié des appelantes et du propriétaire de la parcelle cadastrée section […].

1 – nature de l’indivision

Il convient de rechercher si ces parcelles servant d’accès aux parcelles l’entourant ont le caractère d’accessoire indispensable des immeubles desservis et se trouvent ainsi dans une indivision forcée et perpétuelle échappant aux dispositions des articles 815-14, 815-15 et 815-16 du code civil.

Les époux H X et I D ont, selon attestation notariée du 16 avril 2007, cédé à la commune de Saint-Georges-de-Didonne la propriété des parcelles cadastrées section […] et 377 situées au sud de la parcelle cadastrée section […], et la propriété indivise de moitié des parcelles cadastrées section AD n° 375 et 376. La société Bermax Construction, non contestée sur ce point, a indiqué dans ses écritures que Z-F A avait également cédé la moitié indivise de cette parcelle à la commune, ainsi que la propriété de la parcelle cadastrée section […], située au sud de la parcelle cadastrée […]. Les parcelles cadastrées section […], 377 et 374 sont situées entre les parcelles cadastrées section […] et 373 et la voie publique, celles cadastrées section […] et 375 entre celles cadastrées section […] et 372 et la voie publique.

Les plans annexés à la demande de permis de construire maintiennent un accès aux parcelles cadastrées section […] et 373 par celles cadastrées section […] et 372, ainsi que 375 et 376.

Il n’apparaît pas qu’en procédant à cette cession, H X, I D et Z-F A avaient entendu modifier l’accès à leurs fonds. Aucun élément des débats ne permet de retenir que la commune de Saint-Georges de-Didonne avait un tel projet. Il n’est par ailleurs pas justifié des aménagements qu’elle a pu faire réaliser sur les parcelles qu’elle avait acquises.

Le seul accès aux parcelles cadastrées section […] et 722 demeure par les parcelles cadastrées section […] et 372.

Ces parcelles relèvent pour ces motifs, ainsi que retenu par le premier juge, du régime de l’indivision forcée et perpétuelle. Les indivisaires ne peuvent dès lors se prévaloir d’un droit de préemption en cas de cession par un autre coïndivisaire de ses droits indivis, ni provoquer un partage.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

2 – changement d’affectation

Les articles 815-2 et 815-3 du code civil définissent les actes que peut faire un indivisaire. L’article 815-2 dispose notamment que 'tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis' et l’article 815-3 que 'le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis'.

Les parcelles cadastrées section AD 371 et 372 sont à usage de chemin desservant celle n° 722 et 373. Elles conservent cette destination au projet de construction de la société Bermax Construction. Son directeur a, en date du 21 avril 2017, pris envers B X 'l’engagement irrévocable de refaire, à la charge exclusive de la SAS BERMAX CONTRUCTION, le chemin d’accès en finition enrobé … sous réserve de la réalisation du permis de construire'.

Le descriptif du projet de construction annexé à la demande de permis que construirre précise que : 'Il est prévu de passer sous l’emprise de cette voie, tous les réseaux (aep, tout-à-l’égoût, EDF, France Télécom) nécessaires à la viabilisation de chaque parcelle' et que 'la bande de roulement sera réalisée en enrobé'.

Cet aménagement n’emporte pas changement d’affectation des parcelles, ni n’excède les droits d’un indivisaire.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

[…]

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'. Le propriétaire d’un fonds ne peut toutefois imposer à celui d’un fonds voisin des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer le trouble subi.

La perte de valeur de leur bien alléguée par les appelantes est hypothétique, aucune construction n’ayant à ce jour été entreprise sur la parcelle cadastrée section […].

Il a été mentionné à la demande de permis de construire, à la description du projet, que 'L’accès existant, va être transformé en voirie de 5 m de large'. La largeur additionnée des parcelles cadastrées section […] et 372 est selon les appelantes de 4,50 m.

Il n’existe aucun risque d’empiétement sur la parcelle cadastrée section […] dès lors que la voie d’accès peut empiéter sur la parcelle cadastrée section […], sans porter atteinte au droit de propriété des appelantes.

Enfin, la présence d’un bâtiment en zone constructible et en milieu urbanisé, où les appelants disposent eux-mêmes d’une construction, ne peut être regardée en soi comme un trouble excédant la mesure admissible des inconvénients normaux de voisinage.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

D – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE BERMAX CONSTRUCTION

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La charge de la preuve de la faute incombe à l’intimée.

L’exercice d’une action en justice, même mal fondée, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.

La société Bermax Construction ne rapporte pas cette preuve, ni celle d’un retard de construction sur une parcelle dont elle ne justifie pas avoir acquis la propriété.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a fait droit à sa demande indemnitaire.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU

CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelantes.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe aux appelantes.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 18 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Saintes sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE in solidum mesdames C D épouse X et B X à payer à la société BERMAX CONSTRUCTION la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à titre de dommages et intérêts' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DEBOUTE la société Bermax Construction de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE C D épouse X et B X à payer en cause d’appel à la société Bermax Construction la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE C D épouse X et B X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,