Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 24 février 2021, n° 18/02279

N° RG 18/02279 – N° Portalis DBV2-V-B7C-H3PP

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 24 FEVRIER 2021

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Juge de l’expropriation de Rouen du 28 avril 2018

APPELANTE – PARTIE EXPROPRIEE :

Sci LEFORT

[…]

[…]

en présence des deux gérants, représentée par M^e Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e E DUBREIL de la Selarl DPR, avocat au barreau de Rouen

INTIME – PARTIE EXPROPRIANTE :

Epic F G

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GRAY de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Benoît MARX, avocat au barreau de Paris

EN PRESENCE DE :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques France Domaine

[…]

[…]

représenté par M^me Sylvie BREHARD, inspectrice des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été

plaidée et débattue à l’audience du 09 décembre 2020 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me WITTRANT, présidente de chambre

M^me Audrey DEBEUGNY, conseillère

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me WITTRANT, présidente de chambre

M^me Sophie POITOU, conseillère

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me A B

DEBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 février 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me B, greffier.

*

* *

Dans le cadre du projet de modernisation de la ligne ferroviaire Serqueux-Gisors, F G, alors établissement public à caractère industriel et commercial, a sollicité une procédure d’utilité publique auprès des préfets concernés territorialement, en Haute Normandie notamment.

La déclaration d’utilité publique a fait l’objet d’un arrêté inter-préfectoral en date du 18 novembre 2016, après une enquête publique ouverte le 8 mars 2016. L’enquête parcellaire a eu lieu du 17 janvier 2017 au 16 février 2017. Un arrêté de cessibilité a été pris le 7 août 2017. Le service des domaines a rendu un avis d’évaluation des parcelles le 29 juin 2017 sur la base de 10 euros le mètre carré. L’emprise qu’il s’agit d’indemniser concerne la parcelle AL 252 couvrant au total 2500 m² dont une surface de 791 m² prélevée laissant un reliquat de

1709 m² sur ce terrain appartenant à la Sci Lefort. Le terrain est un lieu d’activité professionnel en forme de quadrilatère, bordé par la route de Neufchâtel à Forges-les-Eaux, un bâtiment industriel exploité par le centre de contrôle Autovision étant implanté sur la parcelle.

Le 20 décembre 2017, faute d’accord, la F G a adressé au juge de l’expropriation de la Seine-Maritime une saisine comprenant notamment en annexe le mémoire valant offre notifiée formée le 27 juillet 2017 et notifiée le 1^er août 2017, aux fins de voir fixer les indemnités de dépossession devant revenir à la Sci Lefort, après transport sur les lieux expropriés et auditions contradictoires des parties, en présence du commissaire du gouvernement.

Les offres de F G sont les suivantes :

— une indemnité principale au prix de 10 euros le mètre carré soit 7 910 euros,

— une indemnité de remploi de 20 % sur 5 000 euros et de 15 % sur 2 910 euros soit 1 436,80 et une indemnité totale de 9 347 euros. Ces offres seront maintenues par mémoire du 21 mars 2018.

Le 6 février 2018, par mémoire en réponse, la Sci Lefort a soulevé le moyen tiré de l’irrecevabilité de la saisine et des mémoires pour défaut de qualité de leur auteur et demandé subsidiairement :

— une indemnité sur une valeur de base de 50 euros le mètre carré soit 791 m² x 50, 39 550 euros,

— une indemnité liée à la servitude non aedificandi sur 750 m² rendant cette partie inconstructible soit 42 euros x 750 m², 31 500 euros,

— une indemnité de remploi de 4 955 euros,

— une indemnité de dépréciation du bien de 42 euros x 600m² soit 25 200 euros,

— une indemnité d’exploitation, compte tenu du risque économique pesant sur l’activité soit une indemnisation basée sur la perte de loyer d’une valeur de

16 800 euros par an soit 100 800 euros outre une indemnité procédurale de

2 000 euros.

Par mémoire complémentaire reçu au greffe les 26 et 27 mars 2018, la Sci Lefort a ajouté à titre subsidiaire, une demande de sursis à statuer compte tenu d’une seconde procédure engagée par F G en raison de la nécessité d’obtenir une parcelle supplémentaire et à titre très subsidiaire, elle reprend ses demandes indemnitaires.

Par mémoire du 27 février 2018, le commissaire du Gouvernement a proposé une évaluation du prix à la somme de 16 euros le mètre carré soit une indemnité principale de 12 656 euros, une indemnité de remploi de

2 148 euros. Il a contesté l’existence de la servitude alléguée et sollicité le rejet des autres demandes.

Par jugement du 24 avril 2018, le juge de l’expropriation de Seine-Maritime a déclaré

recevable le mémoire de saisine de F G et a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 18 402 euros pour la parcelle AL 252 d’une superficie partielle de 791 m² outre une indemnité procédurale de 3 000 euros à la charge de F G outre celle des dépens.

Il a débouté la Sci Lefort du surplus de ses demandes.

Le juge a retenu les évaluations suivantes :

— une indemnité principale de 791 m² x 20 euros soit 15 820 euros,

— une indemnité de remploi au taux dégressif de 20 % puis 15 % soit 2 582 euros.

Par déclaration électronique adressée au greffe le 30 mai 2018, la Sci Lefort a formé appel.

Par conclusions déposées au greffe le 23 août 2018 et notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signés le 24 août 2018, la Sci Lefort demande à la cour d’appel de réformer le jugement entrepris à l’exception des dispositions relatives à l’indemnité procédurale et aux dépens et de statuer comme suit :

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision de première instance (décision intervenue depuis le 5 mars 2019),

— à titre principal de déclarer irrecevable les demandes de F G à raison de l’irrégularité de fond pour défaut de qualité de leur auteur,

— à titre subsidiaire, fixer les indemnisations comme suit :

* une indemnité principale, 21 357 euros

* une indemnité de remploi, 3 135,70 euros

* une indemnité pour dépréciation du bien, 11 400 euros

* une indemnité pour impossibilité d’exploiter, 100 800 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, une indemnité au titre de la réduction du loyer, 6 300 euros

et en tout état de cause, une indemnité de 3 000 euros à la charge de la F G outre celle des dépens.

Dans ses écritures, la Sci Lefort a formé une demande de sursis à statuer compte tenu d’une seconde procédure engagée pour une parcelle supplémentaire comprise dans l’emprise totale pour une superficie de 301 mètres carrés. Puis en premier lieu, elle soulève le moyen tiré de la nullité de fond concernant la saisine du juge de l’expropriation et après s’être interrogée sur les signatures portées sur les actes s’étonne au titre des dernières productions de pièces, la délégation versée en date du 1^er juin 2017 et désignant monsieur X, signataire des pièces . Elle commente les signatures pour ajouter que la preuve de la publication de cette délégation de signature n’est pas apportée et qu’ainsi, le mémoire de saisine est irrecevable.

Au fond, elle vise les articles L 321-1, L 321-3 et L 322-1 du code de l’expropriation. Elle fait état de la commercialité de la parcelle affectée par l’expropriation, de la facilité de l’accès, de sa visibilité depuis les axes routiers principaux, à la sortie d’un centre commercial important et dynamique justifiant une majoration de la valeur du terrain. Elle dénie toute

force de comparaison aux références alléguées par F G et le commissaire du Gouvernement pour retenir la production d’une attestation notariée fixant la valeur du mètre carré à 54,53 euros, prix retenu pour le terrain vendu le 4 juin 2012 occupé par un bâtiment de pôle emploi. Suivant rapport d’expertise établi par monsieur Y, elle sollicite une indemnité principale sur la base de 30 euros le mètre carré, valeur déterminant également l’indemnité de remploi.

Elle soutient qu’à cause de l’expropriation, elle ne peut plus obtenir l’autorisation de construire et donc de réaliser le projet d’édification d’un bâtiment pour un établissement Speedy sans que le fait d’une demande ultérieure à l’expropriation ne puisse lui être reproché. Elle insiste sur la perte de terrain pouvant être loué et décrit les effets du projet F sur les activités économiques sur le fondement d’un rapport qu’elle a sollicité de la société Aera Conseil: mise en péril de la pérennité du centre de contrôle technique Autovision, projet Speedy impossible, vibrations générées occasionnant des dérèglements des appareils électroniques, exposant à une maintenance supplémentaire, problème lié à la stabilité du terrain. Elle souligne que la société de conseil a préconisé une emprise moins importante de 437 m², que F G critique cette production mais ne communique aucune étude d’impact malgré ses promesses, que F G affirme de façon péremptoire que la société exploitante des lieux pourra toujours accueillir des véhicules longs limités par la réglementation à 3,5 tonnes, que le rapport technique visé concerne effectivement les problèmes de braquage posés pour ces véhicules en raison de l’emprise créée.

Elle ajoute que les lieux loués à la Sarl C D seront réduits de 24 m² de façon certaine, soit une réduction justifiée du loyer de 5% sur la durée du bail restant à courir.

Par conclusions reçues au greffe le 17 octobre 2018 et notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signés les 19 et 20 octobre 2018, F G demande la confirmation du jugement entrepris, le débouté des demandes de la Sci Lefort, la condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 3 000 euros outre les dépens.

Sur la procédure, il rappelle à l’audience que la seconde procédure portant sur un terrain de 301 m² est distincte, le jugement de première instance étant intervenu et faisant l’objet d’un appel.

Il soutient que la délégation de signature a été accordée à monsieur E X sans qu’il y ait lieu à rechercher si sa publication est intervenue, le contrôle relevant de la compétence du juge administratif.

Au fond, il demande de retenir pour base la référence présentée par le commissaire du gouvernement dans la mesure où les règles d’urbanisme appliquées sont de même nature, les superficies concernées et les activités impactées proches et de façon contemporaine. Il souligne que la juridiction a retenu des critères de majoration pour porter la valeur du mètre carré à

20 euros. Il rappelle les éléments d’urbanisme à la fois du terrain de référence et des parcelles visées par la Sci Lefort pour attirer l’attention sur des classements différents qui dès lors ne peuvent servir de base de comparaison. Il entend que soit écarté le rapport d’expertise immobilière présenté par la SCI au soutien d’une demande à un taux de 30 euros le mètre carré avec abattement de 10 % dépourvu d’éléments de comparaison pertinents.

Il conteste la perte de valeur du terrain subsistant de la Sci faisant valoir qu’il est constructible et qu’il n’est pas démontré que l’emprise fasse obstacle au projet de construction d’un garage en vue d’une location à un exploitant sous l’enseigne Speedy. Il conteste

également toute difficulté créée dans l’exploitation de l’activité du centre de contrôle technique, notamment quant aux accès et manoeuvres des véhicules même les plus lourds.

Il fait enfin valoir que la demande formée au titre de la réduction du loyer est une demande nouvelle et est dès lors irrecevable, que l’indemnisation sollicitée fait double emploi avec l’indemnité principale octroyée, qu’en outre, la société C D n’a loué qu’une propriété d’une superficie de 925 m² et n’est pas concernée par l’emprise en fond de parcelle.

Par conclusions reçues au greffe le 24 octobre 2018 et notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signés les 25 et 26 octobre 2018, le commissaire du Gouvernement propose de retenir l’évaluation fixée par le premier juge et de rejeter les conclusions de la Sci Lefort.

Il indique qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer et que la saisine de F G est régulière car engagée par une personne habilitée. Sur le fond, il se réfère à la vente intervenue le 2 mai 2017 de la parcelle AL 289 d’une superficie de 871 m² au prix de 16 euros le mètre carré située dans une zone de même classement UX du POS et souligne que la juridiction de première instance a retenu notamment la visibilité commerciale du lieu pour majorer le prix à 20 euros le mètre carré. Il vise deux autres ventes similaires aux prix de 15,60 euros et de 16,07 euros le mètre carré, le prix de 30 euros le mètre carré ne pouvant être retenu puisque relevant de terrains à bâtir et donc de propriété n’ayant pas la même affectation que le terrain de la Sci Lefort.

L’affaire a été plaidée en ces termes à l’audience du 9 décembre 2020 pour la décision être rendue le 24 février 2021.

MOTIFS

Attendu que la demande de sursis à statuer n’est plus soutenue à l’audience puisque la seconde procédure d’indemnisation a fait l’objet d’un jugement du juge de l’expropriation de la Seine-Maritime le 5 mars 2019 puis d’un appel devant notre cour ;

Sur la régularité de la saisine

Attendu que l’article R 311-12 du code de l’expropriation précise, dans la version antérieure au décret du 11 décembre 2019, applicable dès lors en 2017 lors de la saisine du juge, que 'les mémoires signés par les parties ou leurs représentants comportent l’exposé des moyens et prétentions des parties.';

Attendu que la Sci Lefort soulève la nullité de fond affectant l’acte de saisine du juge ; que le premier juge a écarté le moyen en retenant la régularité de la saisine et du mémoire annexé en raison de l’existence de délégations et précisément la délégation de signature de monsieur X attestant dans les formes prévues par l’article 202 du code de procédure civile être l’auteur de la griffe apposée sous le nom de la directrice visée, la publication des délégations ne relevant pas du contrôle du juge judiciaire ;

Attendu que monsieur X, signataire de la saisine du juge du 20 décembre 2017 et du mémoire annexé valant offre d’indemnisation en date du 27 juillet 2017 bénéficie d’une délégation de signature préalable en date du 1^er juin 2017 émanant de la directrice territoriale de la région Normandie, elle-même titulaire d’une délégation de pouvoirs du 1^er juillet 2016 du directeur général adjoint Accès au G investi des pouvoirs confiés par le président de F G par décision du 20 juin 2016 ;

que sa compétence n’est pas autrement contestée ; que la publication de ces délégations ou

leur défaut n’est pas un moyen de validité ou de nullité des actes devant le juge judiciaire ;

Sur l’indemnisation de la dépossession

Attendu que l’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que 'Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.'; que l’article L 321-3 du dit code précise que 'Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.' ; qu’enfin, l’article L 322-1 ajoute que 'Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1.'

— Sur l’indemnité principale

Attendu que le juge de l’expropriation a retenu une valeur de 20 euros par mètre carré relevant de l’emprise exercée par F G, non contestée en cause d’appel par l’expropriant ; que la Sci Lefort entend obtenir une majoration de cette base indemnitaire ;

Attendu que l’expropriation affectant la parcelle AL 252 porte sur une superficie de 791 m² sur 2 500, se situe sur la largeur du terrain en fond de parcelle ; que sur la première moitié sud du terrain, la Sci a consenti suivant rapport d’expertise immobilière de monsieur Z, à défaut de production du bail, le 27 septembre 2016, une location d’une parcelle de 925 m² sur laquelle est implanté un bâtiment correspondant à l’exploitation d’un centre de contrôle technique Autovision ; que pour obtenir une majoration de l’indemnisation retenue, la Sci Lefort fait valoir que l’emprise exercée compromet un projet de construction d’un établissement Speedy ; que la valeur d’indemnisation doit tenir compte de la constructibilité et de la visibilité commerciale de cette parcelle amputée par le projet F G et elle fournit des références ;

Attendu qu’en mars 2015, la zone dans laquelle se situe la propriété est classée suivant le plan d’occupation des sols en UX, soit une zone d’activité à forte nuisance, excluant la construction d’habitations et une parcelle devant être supérieure à 500 m² pour envisager un bâti de 50 % du terrain visé outre des restrictions importantes quant aux distances d’implantation ; que dès lors, ne peuvent être exploitées les références produites par la Sci Lefort concernant des terrains hors zone de même nature, telle que la propriété sur laquelle a été édifiée la structure Pôle emploi en zone UZ et à plus fortes raisons les terrains à bâtir autorisant les maisons individuelles ;

que l’expert sollicité par la Sci Lefort vise un prix de 23 à 39 euros le mètre carré à Grandvilliers dans l’Oise et compte tenu de 'l’atonie du marché immobilier des terrains à usage d’activité', il retient pour le terrain discuté une valeur de 30 euros le m² avec abattement de 10 % ;

Attendu cependant, que la SCI Lefort ne produit aucune autre pièce de nature à démontrer le dynamisme des activités professionnelles justifiant un niveau de commercialité favorable à l’implantation de nouvelles structures et donc une majoration de la valeur au mètre carré plus

importante que celle qui a déjà été justement appréciée par le juge de l’expropriation ; que la commune de Forges-les-Eaux est une petite commune rurale dont le développement économique n’est pas évoqué à tel point que l’expert se réfère à son manque de tonicité ; que la constructibilité d’un terrain ne signifie pas pour autant potentialité objective d’une création d’activité ; que le jugement entrepris est confirmé ;

— Sur l’indemnité de remploi

Attendu que l’indemnité de remploi a été exactement calculée et sera confirmée ;

— Sur l’indemnité de dépréciation de la partie nord de la parcelle

Attendu que la Sci Lefort n’apporte aucun élément démontrant l’existence d’un préjudice distinct de la valeur retenue pour la perte de 791 m² à la lumière des motivations exposées pour celle-ci ; qu’elle ne verse aucun engagement d’un tiers, ni même de proposition émanant d’un professionnel intéressé par l’implantation d’une activité ou de désistement justifié par la réalisation du projet F G ; qu’il peut même être souligné, sur simple lecture des plans communiqués, que la construction d’un bâtiment proche du centre de contrôle technique Autovision viendrait considérablement réduire les capacités de stationnement des salariés et des clients, et surtout les marges de manoeuvre des véhicules en circulation sur le site ; que si la totalité de la parcelle ne relève pas du bail consenti, le terrain est de fait disponible en l’état pour cet usage ;

que le premier juge a de façon pertinente l’absence d’éléments justifiant le débouté de la demande ;

— Sur l’indemnité pour atteinte au droit de bail consenti sur la partie sud de la

parcelle et à la valeur vénale du bien

Attendu que la SCI Lefort demande une indemnité en raison de l’impossibilité d’exploiter le centre de contrôle technique et donc de louer les lieux conformément au bail consenti ; que la demande n’échappe pas aux règles du droit commun de la preuve ; que la Sci Lefort ne produit ni le bail consenti à la société exploitant le centre de contrôle technique, ni la moindre contestation émanant de son cocontractant quant aux conditions de l’activité, ni l’élément relatif à une éventuelle réduction du loyer qui aurait été accordée ; qu’elle produit une étude d’impact environnemental effectuée par la société Aéra Conseil qui a travaillé en considérant négociable l’emprise, possible l’implantation d’une autre structure sur la parcelle, et manifestement sans se rapprocher de l’exploitant des lieux, sans tenir compte des conditions réelles de l’activité ; que le jugement rejetant cette demande est confirmé ;

Attendu qu’à titre subsidiaire, elle demande une indemnité pour perte de partie du loyer ; que cette demande n’est pas nouvelle au sens de l’article 964 du code de procédure civile en ce qu’elle est accessoire et vise à se substituer à celle qui vient d’être exposée dans l’hypothèse d’une rejet ; que cependant, cette demande ne peut davantage aboutir faute d’éléments produits à son soutien ;

Sur l’indemnité procédurale

Attendu que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur les dépens

Attendu que la Sci Lefort succombe à l’instance et doit en conséquence en supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et y ajoutant,

Déboute F G de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Lefort aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,