06/05/2026

ARRÊT N° 26/167

N° RG 24/00030

N° Portalis DBVI-V-B7I-P5JR

AMR – SC

Décision déférée du 06 Décembre 2023

TJ de TOULOUSE – 20/02519

R. PLANES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 06/05/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [L] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par M^e Karine GISTAIN-LORDAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.N.C. COGEDIM MIDI-PYRENEES

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. AXA FRANCE IARD

en qualité d’assureur de la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aimée CARA de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Véronique GACHE GENET, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Snc Cogedim Midi-Pyrénées a fait édifier un ensemble immobilier dénommé [Localité 2] par Nature, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 2] (31).

MM. [L] [V] et [H] [W] ont acquis, le 25 janvier 2017, par vente en l’état futur d’achèvement, un appartement ainsi que trois emplacements de parking dans cet ensemble immobilier.

La livraison est intervenue le 22 décembre 2017.

Se plaignant de non-conformités, les acquéreurs ont assigné leur vendeur par acte du 15 mai 2018 aux fins de nomination d’un expert.

Par ordonnance du 21 juin 2018, M. [C] a été désigné en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 30 avril 2020.

Par acte du 21 juillet 2020, M. [V] et M. [W] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Snc Cogedim et la Sa Axa France Iard en sa qualité d’assureur responsabilité professionnelle de cette dernière aux fins de les voir condamner in solidum à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevables comme forcloses les demandes de M. [V] et M. [W] portant sur les vices et non-conformités.

Par déclaration du 20 juillet 2021, M. [L] [V] et M. [H] [W] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 20 juin 2022, la cour d’appel de Toulouse, infirmant partiellement l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’intégralité des demandes formées par M. [L] [V] et M. [H] [W], a déclaré non forclose l’action en responsabilité extra-contractuelle pour dol engagée par ces derniers à l’encontre de la Snc Cogedim et de la société Axa France Iard recherchée en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, s’agissant des marches construites au niveau des portes-fenêtres de l’appartement donnant sur la terrasse.

Par jugement du 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté la Sa Axa France Iard de sa demande de mise hors de cause,

— débouté M. [L] [V] et M. [H] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [L] [V] et M. [H] [W] à payer à la Snc Cogedim la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. [L] [V] et M. [H] [W] à payer à la Sa Axa France iard la somme de 1.000 euros (mille euros) chacune au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. [L] [V] et M. [H] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’instance de référé et les frais d’expertise,

— dit que M^e Aimée Cara est en droit de recouvrer directement contre M. [L] [V] et M. [H] [W] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration électronique du 4 janvier 2024, M. [L] [V] et M. [H] [W] ont interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions et en intimant la Snc Cogedim Midi-Pyrénées et la Sa Axa France Iard.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 août 2024, M. [L] [V] et M. [H] [W], appelants, demandent à la cour de :

— réformer dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 6 décembre 2023.

Statuant à nouveau,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme de 10.308,40 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux permettant l’accès à la terrasse,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice esthétique du fait de l’installation de la plateforme élévatrice,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme de 7.700 euros de dommages et intérêts au titre de la moins-value causée à leur immeuble du fait de l’installation de la plateforme élévatrice,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme de 4.396 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’hôtel et du garde-meuble,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées à leur payer la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Cogedim Midi-Pyrénées aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les dépens de référés, d’incident, d’appel, ainsi que les frais d’expertise judiciaire s’élevant à 7.171,87 euros,

— juger n’y avoir lieu à leur condamnation au titre des frais irrépétibles au profit d’Axa France,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une confirmation partielle,

— juger n’y avoir lieu à leur condamnation au titre des frais irrépétibles au profit d’Axa France et de la société Cogedim.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 novembre 2025, la Snc Cogedim Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions inverses comme étant injustes et mal fondées.

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 6 décembre 2023,

— débouter les consorts [W] et [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et réclamations,

à titre infiniment subsidiaire et si le jugement devait être réformé,

— ordonner que la réparation allouée aux consorts [W] [V] soit limitée à la somme de 10 308.40 euros correspondant aux travaux de reprise,

— débouter les consorts [W] [V] de leurs demandes plus amples et celles formulées au titre du préjudice esthétique, du préjudice de jouissance, de la moins-value, des frais irrépétibles à tout le moins les ramener ces dernières à de plus justes proportions,

— débouter les consorts [W] [V] de leur demande formée au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et d’hôtel compte tenu de l’absence de lien avec le présent litige,

— débouter les consorts [W] [V] de leur demande de condamnation de la Snc Cogedim Midi-Pyrénées à prendre en charge les frais d’expertise judiciaire.

En toute hypothèse,

— condamner in solidum les consorts [W] [V] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront les frais de la procédure de référé, de première instance, d’appel et les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 mai 2024, la Sa Axa France iard, en qualité d’assureur de la Snc Cogedim Midi-Pyrénées, intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

Réitérant qu’elle n’est pas l’assureur de responsabilité professionnelle de Cogedim Midi-Pyrénées, ce qui n’est pas contesté, et qu’aucune demande n’est formée à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’Axa France iard de la mettre hors de cause et statuant à nouveau, prononcer la mise hors de cause d’Axa France,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [V] et M. [W] à régler chacun à Axa France iard la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et dit que Maître [R] [A] est en droit de recouvrer directement contre M. [L] [V] et M. [W] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamner in solidum M. [V] et M. [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître [A] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 24 novembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Les demandes de M. [V] et M. [W]

M. [V] et M. [W] soutiennent que la Snc Cogedim a intentionnellement dissimulé la modification des plans d’origine de l’appartement par la création d’une marche de 23 cm au niveau des portes-fenêtres donnant sur la terrasse.

Il est constant que le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ou de conseil ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

Il est établi que les marches litigieuses n’étaient pas prévues dans le plan initial annexé à l’acte de réservation et que le plan annexé à l’acte authentique de vente est ce plan initial et non le plan modifié.

Les appelants se fondent sur cet élément et sur le caractère selon eux peu explicite des plans modificatifs mentionnant les marches d’accès à la terrasse qui leur ont été soumis pour signature pour démontrer l’existence de manoeuvres dolosives.

Pour autant la soumission par le promoteur aux acquéreurs pour signature à deux reprises, les 8 juillet et 13 octobre 2016, de plans mentionnant l’existence de marches d’accès à la terrasse, le mot marche étant écrit en majuscule à trois reprises (devant chaque fenêtre) et accompagné de la mention, à trois reprises aussi, écrite en majuscule « HAUTEUR 23 CM A FRANCHIR » exclut toute man’uvre dolosive constitutive d’un dol par réticence.

La transmission de ces plans modificatifs particulièrement explicites aux acquéreurs par la Sa Cogedim qui avait connaissance de leurs exigences relativement à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite permet ainsi d’écarter le dol.

M. [V] et M. [W] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts fondées sur le dol, le jugement étant confirmé par substitution de motifs.

2-La demande de mise hors de cause de la Sa Axa France Iard

Aucune demande n’était formée en première instance à l’encontre de la Sa Axa France Iard, les parties reconnaissant que ses garanties ne pouvaient être mobilisées dans le cadre de ce litige.

Il en est de même en cause d’appel.

Infirmant le jugement, la Sa Axa France Iard sera mise hors de cause.

3-Les demandes annexes

Succombant dans leurs prétentions, M. [V] et M. [W] supporteront les dépens de première instance, ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a débouté la Sa Axa France Iard de sa demande de mise hors de cause ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

— Met hors de cause la Sa Axa France Iard ;

— Condamne M. [L] [V] et M. [H] [W] aux dépens d’appel ;

— Condamne M. [L] [V] et M. [H] [W] à payer à la Snc Cogedim Midi-Pyrénées d’une part et à la Sa Axa France Iard d’autre part, chacune la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute M. [L] [V] et M. [H] [W] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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