Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 21 mai 2012, n° 10/05272

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2012

R.G. N° 10/05272

AFFAIRE :

SDC DE L’IMMEUBLE 3-5 TER RUE SOYER A NEUILLY- SUR-SEINE (92200)

…

C/

XXX

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 07/9564

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU

M^e Emmanuel JULLIEN M^e Danielle ABITAN-BESSIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 3-5 TER RUE SOYER A NEUILLY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic le Cabinet GURTNER

Ayant son siège XXX

XXX

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Madame V W AA AB épouse X

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Monsieur N O P X

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentés par Maître Anne-Laure DUMEAU avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0026605

plaidant par Maître Olivier BEJAT avocat plaidant du barreau de PARIS

APPELANTS

****************

XXX

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Emmanuel JULLIEN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20100903

plaidant par Maître GRAIGNIC avocat au barreau de PARIS -U 04-

SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL'

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SCI SOYER-BOSSE

Ayant son siège XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

Ayant son siège XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentées par Maître Danielle ABITAN-BESSIS avocat postulant du barreau de VERSAILLES

plaidant par Maître OSTRE avocat au barreau de PARIS -D 541-

INTIMEES

****************

Madame R S T Y

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Anne-Laure DUMEAU avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0026605

plaidant par Maître Olivier BEJAT avocat plaidant du barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

***************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2012, Madame S-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame S-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur O-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame S-Christine COLLET

**************

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a réalisé, en qualité de maître de l’ouvrage, la construction d’un immeuble à usage d’habitation et de bureaux situé 3 à XXX à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) en vue de la vente des lots en l’état futur d’achèvement.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 29 janvier 1997.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis le 10 février 1994 par Maître CLERC, notaire à Neuilly, puis plusieurs fois modifié.

Le 29 décembre 1994, la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU (représentée par M. E C A) a vendu à la XXX (représentée par M^me S-AD AE, épouse de M. A) divers locaux (appartements, bureaux, caves et emplacements de stationnement) en l’état futur d’achèvement. Aux termes de l’acte, l’immeuble devait être achevé au plus tard le 30 août 1995. La livraison des lots n° 5025, 3010, 4009 et le droit de jouissance privative et particulière liées à la partie de terrasse sur le lot n° 9009 est intervenue suivant un 'procès verbal de réception’ daté du 14 avril 1996.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2006, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d’introduire une procédure à l’encontre de la XXX pour lui faire retirer son appareil de climatisation installé, sans autorisation de l’assemblée générale, sur la terrasse du lot 9009 appartenant à M^me Y (résolution n° 6).

Lors de l’assemblée générale du 28 juin 2007, les copropriétaires ont refusé la proposition de la XXX de ne pas retirer le moteur de la climatisation des bureaux et des installations y afférentes (résolution 18).

Lors de l’assemblée générale du 10 mars 2009, les copropriétaires ont refusé de donner à la XXX l’autorisation de remplacer le système actuel de climatisation par un nouveau système supposant des percements dans les dalles communes avec mise en place d’une grille acoustique (résolution n° 20).

Par acte en date du 3 juillet 2007, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX aux fins d’entendre :

— ordonner le démontage et le retrait de l’appareil de climatisation litigieux, aux frais de la XXX,

— autoriser le syndicat des copropriétaires à entreposer cet appareil dans la région parisienne pendant un mois,

— dire qu’à défaut de reprise du matériel, celui-ci sera réputé abandonné par la XXX et acquis au syndicat des copropriétaires qui pourra, à sa guise ou le vendre ou le détruire,

— condamner la XXX à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 16.500 € à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de dépose du climatiseur,

— assortir cette condamnation provisionnelle d’une astreinte,

— condamner la XXX à rembourser les différents dommages financiers causés par cette installation (remise en état de la terrasse, réinstallation des pare-vues, retrait des canalisations et câbles électriques servant au fonctionnement de l’installation litigieuse).

M. et M^me X, copropriétaires qui se plaignent des nuisances causées à leur locataire par le climatiseur litigieux, sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 11 mars 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— reçu M. et M^me X en leur intervention volontaire,

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription présentée par la XXX,

— au fond, rejeté les demandes de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X in solidum aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX, et M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 juillet 2010.

M^me Y, copropriétaire qui se plaint de ce que le climatiseur litigieux est installé sur la terrasse dont elle a la jouissance exclusive, est intervenue volontairement à l’instance.

En cours de procédure la XXX a vendu le 6 janvier 2012 à la SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL’ la nue propriété des lots de copropriété n° 5029, 2086, 2092, 2219, 2221 et 3010, à la SARL ARES FILMS l’usufruit de ces lots, et le 17 janvier 2012 à la SCI SOYER BOSSE les lots de copropriété n° 2095, 2096, 2097 et 5027.

Par actes des 7 mars 2012, le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M^me Y ont assigné en intervention forcée la SCI SOYER-BOSSE, la SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL’ et la SARL ARES FILMS pour voir dire que l’arrêt à intervenir leur sera opposable, et les voir condamner solidairement avec la XXX dans les termes des conclusions déposées.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mars 2012.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 juin 2011, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 3-XXX à Neuilly-Sur-Seine, M. et M^me X et M^me Y, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel,

— recevoir M^me B née Y en son intervention volontaire devant la cour,

— infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau, au visa des pièces complémentaires versées aux débats, dont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 10 février 1994, la consultation établie par M. L M- MARQUET sur la question juridique soumise à la cour,

— dire et juger que la distinction des parties communes et privatives ainsi que la distinction entre les parties communes jouissance privative et celles qui sont ouvertes à tous les copropriétaires découle du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et d’eux seuls, seul document publié à la conservation des hypothèques et opposables aux tiers,

— dire et juger que la répartition, dans chaque lot des parties communes et privatives découlant de ces documents propres à la copropriété, s’impose à tous les autres actes juridiques, notamment aux actes de vente qui doivent dans la destination des lots respecter scrupuleusement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,

— dire et juger qu’en cas de divergence entre un acte de vente et le règlement de copropriété et l’état descriptif de division publié à la conservation des hypothèques, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent primer sur les mentions de l’acte de vente,

— dire et juger que les plans annexés à un état descriptif de division ou à un règlement de copropriété l’emportent, en cas de divergence sur les plans d’exécution ou les plans déposés au titre du permis de construire, ceux-ci ne concernant que les relations entre le maître d’ouvrage, vendeur d’immeuble à construire, d’une part et les entrepreneurs,

— dire et juger que le plan annexé à la vente J-Y établi par les architectes Denise A et C A (pièce de la XXX n° 17) ne découle pas d’un modificatif du règlement de copropriété régulièrement publié, qui aurait dû être entériné par une assemblée générale de copropriété,

— dire et juger que la terrasse dépendant des lots de copropriété acquis par M^me B née Y est une partie commune à usage privatif pour cette dernière,

— dire et juger que cette qualification de partie commune à usage privatif ne peut être remise en cause par le fait que la climatisation profitant aux lots de la XXX aurait été installée dès l’origine de l’immeuble,

— dire et juger qu’il résulte des pièces versées aux débats que cette installation de climatisation a été réalisée sans que les documents de la copropriété ni la notice descriptive n’ait été modifiée au préalable,

— dire et juger que le procès-verbal de réception, document propre au contrat d’entreprise, est totalement extérieur à la copropriété puisque ni le syndicat ni les copropriétaires n’y sont parties et qu’il ne peut avoir d’impact sur la détermination des parties communes et privatives,

— dire et juger, en conséquence, bien fondée la demande de la copropriété tendant à se voir restituer les parties communes en cause, pour que la jouissance privative puisse en être ensuite redonnée à M^me J-Y, propriétaire du lot 9009,

— dire et juger qu’il ne peut y avoir de parties communes que si celles-ci ont été expressément prévues dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et considérés comme parties communes dans ce règlement,

— dire et juger que tel n’est pas le cas de la terrasse litigieuse, dont la jouissance privative revient au propriétaire du lot 9009, car la notice descriptive ne fait nullement référence à une quelconque installation de climatisation, non listée dans le règlement de copropriété,

— dire et juger qu’il ne saurait y avoir de parties communes en ce qui concerne un élément de fonctionnement onéreux sans charges communes et que tel n’est pas le cas de la climatisation litigieuse qui, bien que réservée à l’usage des lots appartenant à la XXX, ne supporte pas aux termes du règlement de copropriété de charges spéciales concernant l’entretien et le fonctionnement dudit système de climatisation qui seraient réparties entre les seuls lots concernés,

— dire et juger qu’en l’absence de disposition en ce sens dans le règlement de copropriété initial ni de modificatif consécutif à une décision collective du syndicat des copropriétaires, la climatisation litigieuse, qui ne bénéficie qu’aux lots d’un seul copropriétaire personne morale, dont l’un des deux associés était le vendeur d’immeuble à construire et l’architecte de l’immeuble, ne peut être une partie commune alors qu’aucune mention de ce type d’équipement collectif n’apparaît ni dans le règlement de copropriété d’origine ni dans une des nombreuses modifications effectuées par la suite,

— dire et juger que si chaque copropriétaire a le droit d’aménager son lot comme il l’entend dans le respect du règlement de copropriété, il ne peut faire de travaux sur les parties communes qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale ou avant l’entrée en vigueur de la copropriété, qu’avec l’accord unanime des acquéreurs, les pouvoirs donnés au vendeur par l’acquéreur dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement ne pouvant outrepasser les cas limitativement prévus par l’article R 261-5 du code de la construction et de l’habitat, disposition d’ordre public dans le secteur de l’habitation,

— dire et juger qu’en l’espèce, aucun mandat spécial n’a été signé par les acquéreurs concernant l’installation de la climatisation, ne bénéficiant qu’à certains lots de surcroît sur une partie commune à jouissance privative du lot appartenant à M^me J-Y,

— dire et juger que le permis de construire non produit par la XXX n’a pas pu imposer la climatisation d’une partie de l’immeuble, faute de disposition juridique applicable en la matière dans le code de l’urbanisme,

— dire et juger, en conséquence, que l’installation litigieuse a été effectuée par la XXX sur des parties communes à usage privatif sans droit ni titre,

— dire et juger, en conséquence, que les travaux effectués par la XXX l’ont été en violation du règlement de copropriété et que ceux-ci portent atteinte aux modalités de jouissance de M^me J-Y, bénéficiaire d’un droit de jouissance à usage privatif sur la terrasse sur laquelle se trouvent les aménagements litigieux, ainsi qu’a l’intégrité des copropriétaires,

— condamner la XXX à rembourser à M^me Y la somme de 1.373,29 € correspondant au montant des charges indues que M^me Y a versé au titre d’un lot dont, bien qu’elle en ait l’usage privatif, n’est utilisé que pour les climatiseurs profitant exclusivement à la XXX,

— ordonner, aux frais de la XXX, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce pendant 45 jours à la suite de quoi il sera à nouveau statué :

* le démontage et le retrait de l’installation de climatisation installée au profit exclusif des lots bureaux appartenant à la XXX sans l’autorisation de l’assemblée générale sur la terrasse correspondant au lot

n° 9009,

* la remise en état de la terrasse et de son étanchéité après retrait de l’installation litigieuse,

* la réinstallation des pare vues,

* le retrait des canalisations implantées dans et sur la jardinière correspondant aux lots 9004 et 9014 et la remise en état de celle-ci,

* plus généralement, le retrait de tout le matériel (canalisations, câbles, …) servant au fonctionnement de l’installation litigieuse et la remise en état des lieux,

— à défaut d’exécution spontanée par la XXX dans les 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

* autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3/XXX à faire pratiquer, aux frais de la XXX, au démontage et au retrait de l’appareil de climatisation mis en place au profit exclusif des lots bureaux appartenant à la XXX installé sans l’autorisation de l’assemblée générale sur la terrasse correspondant au lot n° 9009 du plan annexé au modificatif du règlement de copropriété en date du 26 juin 1995 et ce, sous la maîtrise d''uvre de CASA ARCHITECTURE, architecte de l’immeuble,

* autoriser le syndicat des copropriétaires à faire entreposer ledit matériel dans la région parisienne pendant un mois pendant lequel il appartiendra à la XXX d’en prendre possession à ses frais,

* dire et juger qu’à défaut de reprise du matériel celui-ci sera réputé abandonné par la XXX et acquis au syndicat des copropriétaires qui pourra comme bon lui semble le faire vendre ou détruire aux frais de la XXX,

* condamner en conséquence la XXX à verser au syndicat des copropriétaires une provision correspondant à l’exécution des travaux relatifs à la dépose du groupe de climatisation se trouvant sur la terrasse de l’mmeuble à hauteur de 16.500 € TTC correspondant au devis des Etablissements Z, versé aux débats, actualisé sur l’indice BT01 à la date de l’arrêt à intervenir, augmentée des honoraires de maîtrise d''uvre (10 %), sauf à parfaire en fonction des dépenses effectives que le syndicat des copropriétaires sera dans l’obligation d’exposer en vue de réaliser ces travaux,

* assortir le prononcé de cette condamnation provisionnelle d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision mettant à la charge de la XXX cette provision et ce, pendant 45 jours à la suite de quoi il sera à nouveau statué,

— condamner la XXX à rembourser au syndicat des copropriétaires, sur justificatifs, les différents dommages financiers causés par cette installation à savoir notamment:

* la remise en état de la terrasse après retrait de l’installation litigieuse, le matériel de climatisation ayant été posé sans précaution directement sur le complexe d’étanchéité de la terrasse,

* la réinstallation des pare vues,

* le retrait des canalisations et des câbles électriques implantés dans et sur la jardinière correspondant aux lots 9004 et 9014 et la remise en état de celle-ci,

* plus généralement, le retrait de tout le matériel (canalisations, câbles, …) servant au fonctionnement de l’installation litigieuse et la remise en état des lieux,

— condamner la XXX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 883,04 € correspondant au coût des travaux de réparation de la VMC endommagée par ses préposés, le devis versé aux débats étant indexé sur l’indice BT01 à la date de l’arrêt à intervenir,

— ordonner aux frais de la XXX, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce pendant 45 jours à la suite de quoi il sera à nouveau statué, le retrait des câblages et canalisations installées sur la terrasse privative correspondant aux lots 9004 et 9014 et la remise en état de celle-ci,

— condamner la XXX à verser à M. et M^me X la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que le remboursement du coût du procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 juin 2006 et de celui en date du 16 septembre 2009,

— condamner la XXX à verser à M. et M^me X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la somme de 20.000 € au profit du syndicat des copropriétaires sur le même fondement,

— débouter la XXX en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires et ce même d’office,

— condamner la XXX en tous les dépens tant de première instance que d’appel dont distraction ;

Vu les conclusions en date du 30 mai 2011, par lesquelles la XXX, intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable M^me Y en son intervention volontaire, celle-ci étant propriétaire indivise des parties communes et ne pouvant être considérée comme un tiers,

— constater, dire et juger que le climatiseur et les canalisations et câbles litigieux ne sont pas situés à l’intérieur d’un lot privatif et sont à l’usage des différents lots à usage de bureaux,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le climatiseur et les canalisations étaient un élément d’équipement commun,

ce faisant,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— la dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 à la suite du jugement dont appel,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M^me Y à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M^me Y en tous les dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 mars 2012, suivant lesquelles la SCI SOYER-BOSSE, la SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL', la SARL ARES FILMS, intimées, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable M^me Y en son intervention volontaire devant la cour d’appel,

— déclarer le syndicat des copropriétaires XXX, M. et M^me X mal fondés en leur appel,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris,

y ajoutant,

— les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X, M^me Y à payer à la SCI SOYER-BOSSE la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X en tous les dépens d’appel ;

SUR CE,

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M^me Y

Considérant que M^me Y, propriétaire du lot n° 9009 et bénéficiaire de la jouissance d’une partie de terrasse, partie commune, sur laquelle est implantée le climatiseur litigieux, intervient volontairement en cause d’appel pour s’associer aux demandes du syndicat des copropriétaires et pour demander la condamnation solidaire de la XXX, de la SCI SOYER-BOSSE, de la SCI SIVAL et de la SARL ARES FILMS à lui rembourser la somme de 1.373, 29 € correspondant au montant des charges indues qu’elle a versées ;

Qu’aux termes de l’article 554 du code civil, 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'; que M^me Y n’est pas intervenue en première instance mais, en sa qualité de copropriétaire, elle était représentée par le syndicat des copropriétaires, qu’en application de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse, partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur litigieux ; qu’en sa qualité de co-indivisaire, elle ne peut, par application de l’article 554 précité, intervenir devant la cour puisqu’elle ne peut pas être considérée comme tiers ; que son intervention volontaire est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

Que, par ailleurs, sa demande en remboursement de charges, constitue une demande nouvelle qui n’a pas été soumise au tribunal, qu’elle doit donc être déclarée d’office irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Sur le climatiseur

Considérant qu’en cause d’appel le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 10 février 1994, et l’acte d’acquisition de M^me Y du 19 mai 2000 ; que pour le surplus, les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile à l’exception de ceux qui viennent d’être mentionnés, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Qu’il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Que le syndicat des copropriétaires soutient que la terrasse litigieuse sur laquelle sont implantés les climatiseurs est une partie commune à jouissance privative ainsi que cela découle des actes de la copropriété, que l’installation de climatisation et ses tuyauteries, qui n’est prévue par aucune disposition des actes de vente ne saurait être qualifiée de partie commune, que cette installation est constitutive de travaux réalisé par certains copropriétaires au bénéfice exclusif de leurs lots et portant atteinte, pour les ouvrages extérieurs aux parties privatives, à l’intégrité des parties communes ;

Considérant, toutefois, qu’il résulte des pièces produites que les appareils de climatisation, qui servent au chauffage et à la climatisation des différents locaux à usage de bureaux de l’immeuble, ont été installés sur une partie de la toiture terrasse, partie commune, non pas par la XXX, mais par la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, maître de l’ouvrage, au moment de la construction du bâtiment ; que ce système de climatisation apparaît ainsi sur les plans d’exécution datés du 5 septembre 1995 (pièce XXX n° 13), qu’il été fourni par la société TECHNIBEL le 28 novembre 1995 à la société MC ASSISTANCE chargée de la pose des appareils (pièce XXX n° 18), que la tuyauterie alimentant la climatisation a été mise en place par la société JOHNSON CONTROLS en octobre 1995 (pièce XXX n° 12) ; que la pose des appareils a été effectuée à la fin de l’année 1996 (pièce XXX n° 16) ; que les travaux de construction de l’immeuble, en ce compris l’installation de climatisation qui était achevée, ont été réceptionnés par le maître de l’ouvrage le 29 janvier 1997 (pièce XXX n° 15), que les travaux ont obtenu de la part de la ville de Neuilly-Sur-Seine le certificat de conformité le 2 juin 1997 ; qu’à cet égard, il n’est pas nécessaire que la XXX produise le permis de construire, ce qu’elle ne saurait être en mesure de faire puisqu’elle n’en a pas été le bénéficiaire, la seule obtention du certificat de conformité (pièce XXX n° 11) étant suffisante pour attester, en l’absence de tout recours allégué par des tiers, de la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et des documents annexés ; que le statut de la copropriété est devenu applicable à l’immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse, de sorte qu’ils sont inclus dans les parties communes ; que l’argument du syndicat des copropriétaires selon lequel l’installation de climatisation 'est constitutive de travaux réalisé par certains copropriétaires au bénéfice exclusif de leurs lots et portant atteinte, pour les ouvrages extérieurs aux parties privatives, à l’intégrité des parties communes', est donc inopérant ;

Que le règlement de copropriété du 10 juillet 1994 stipule que 'constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ne constituant pas des parties privatives aux termes du présent règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division’ que ces parties communes comprennent notamment 'les appareils (compteurs centraux, transformateurs, s’il en existe) et les branchements sur les conduites principales de la ville, les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité communes à l’immeuble et, en général, tous les appareils, canalisation, gaines et réseaux de toute nature d’utilité commune à l’immeuble, ainsi que leur emplacement (mais non pas, bien entendu, les appareils et parties de canalisations, conduits et tuyaux affectés à l’intérieur de chaque local à l’usage exclusif et particulier de celui-ci, non plus que les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupe de copropriétaires)' ; qu’en l’espèce le climatiseur réversible est installé sur la toiture terrasse, partie commune de l’immeuble, et la canalisation traverse la toiture terrasse ; qu’à l’époque de la rédaction du règlement de copropriété, ce système de climatisation /chauffage n’avait pas encore été prévu par le constructeur-vendeur, et il n’y est donc pas mentionné, pas plus que l’installation de 'ventilation mécanique contrôlée’ (VMC) dont il n’est pas contesté qu’elle constitue une partie commune ; que le règlement de copropriété précise d’une part, en page 6 article 4 que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire', d’autre part en page 6 et concernant la définition des parties privatives, qu’il s’agit de 'tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux', ce qui exclut le système de climatisation réversible qui se trouve à l’extérieur des locaux ; qu’il convient par conséquent de se référer, comme l’a exactement fait le tribunal, à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que 'sont communes les parties de bâtiment et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux’ ; que la climatisation étant affectée à tous les lots à usage de bureaux, elle constitue une partie commune en application de l’article 3 précité, et également au vu de ce qui a été indiqué figurant en page 6 du règlement de copropriété, étant précisé que depuis les ventes intervenues en janvier 2012, il y désormais plusieurs propriétaires de lots à usage de bureaux ;

Que la jouissance exclusive de la partie de la terrasse toiture sur laquelle sont implantés les appareils de climatisation n’a pas été vendue à M^me Y mais à la XXX ; que le procès verbal de livraison entre la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, venderesse, et la XXX, du 15 avril 1996, fait état de la livraison, non seulement des bureaux et des halls d’entrée des bureaux, mais également du 'droit de jouissance privative et particulière liée à la partie terrasse sur le lot 9009' (pièce SCI n° 40), que cette partie de terrasse sert à l’assiette des appareils de climatisation des bureaux acquis par la XXX aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 29 décembre 1994 ; qu’aux termes de l’acte de 'vente de biens achevés’ du 19 mai 2000 reçu par Maître H-I, la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a vendu à M^me Y divers lots parmi lesquels le lot n° 9009 constitué d’un appartement de 4 pièces et de 'la jouissance privative d’une partie de la terrasse accessible', qu’il est annexé à l’acte un plan de la terrasse qui ne comporte ni paraphe ni signature (pièce syndicat des copropriétaires n° 33) ; que la XXX communique le même plan qu’elle a obtenu du notaire rédacteur de l’acte qui mentionne que le plan est 'annexé à la minute d’un acte reçu par le notaire soussigné le 19 mai 2000' et qui comporte la signature de M^me Y (pièce XXX n° 17) ; que ce plan, annexé à l’acte de vente du 19 mai 2000 et signé par M^me Y, marque bien l’emplacement des appareils de climatisation sur la partie de la terrasse dont le droit de jouissance appartient à la SCI CHATTEAU SOYER depuis le 15 avril 1996 ; que M^me Y n’a donc pas acquis, le 19 mai 2000, la totalité de la surface de la terrasse accessible, que M^me Y a signé le plan qui délimite l’emprise et qui exclut l’emprise du système de climatisation ; qu’il est à noter que le plan annexé à l’acte de vente du 19 mai 2000 signé par M^me Y (pièce 17 précitée) est en tout point similaire au dessin de la terrasse qui apparaît sur le plan d’exécution du 27 juin 1995 (pièce 13 précitée) ; qu’en outre la description des droits de jouissance exclusifs respectifs cédés à M^me Y par l’acte d’acquisition du 19 mai 2000 et à la XXX dans le procès verbal de livraison des locaux du 15 avril 1996 est conforme au plan constituant l’état du règlement de copropriété d’origine du 10 février 1994 après 2^e rectificatif du 5 septembre 1995 du 4^e modificatif du 27 juin 1995 (pièce XXX n° 1) ; que par l’effet de l’article 711 du code civil, la XXX est propriétaire de tous les lots à usage de bureaux d’une part, et du droit de jouissance exclusif de la partie de la terrasse servant d’assiette aux appareils de climatisation / chauffage des bureaux, ce qu’à confirmé la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU dans un courrier du 25 août 2003 adressé au notaire rédacteur de l’acte du 19 mai 2000 (pièce XXX n° 39) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher le transfert d’une partie du droit de jouissance exclusif de la terrasse accessible au profit de la XXX au regard de la clause 'travaux modificatifs et supplémentaires’ insérée dans chaque acte de vente en l’état futur d’achèvement qui est conforme à l’article R 261-5 du code de la construction et de l’habitation ; que tant que l’immeuble n’est pas achevé, le vendeur-constructeur peut modifier l’immeuble conformément à la clause 'travaux modificatifs et complémentaires’ dans la mesure où le syndicat n’a pas encore d’existence légale ; qu’en revanche, M^me Y qui a acheté des lots dans un immeuble achevé, ne peut avoir acquis ce qui a été déjà vendu à un tiers au terme d’un acte antérieur ;

Que pour ces motifs et ceux des premiers juges que la cour adopte, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me X ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M^me Y, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la XXX : 5.000 €,

— à la SCI SOYER-BOSSE : 2.000 € ;

Que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X ;

Que la XXX, la SCI SOYER-BOSSE, la SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL’ et la SARL ARES FILMS, doivent être dispensées de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS ,

LA COUR ,

Statuant contradictoirement,

Déclare irrecevable M^me Y en son intervention volontaire ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, M. et M^me X et M^me Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code :

— à la XXX : 5.000 €,

— à la SCI SOYER-BOSSE : 2.000 € ;

Dispense la XXX, la SCI SOYER-BOSSE, la SCI DU VAL DE LOIRE 'SIVAL’ et la SARL ARES FILMS de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame S-Josèphe JACOMET, président et par Madame S-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,