Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 21 septembre 2017, n° 15/05623

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 15/05623

AFFAIRE :

A Y divorcée X,

agissant tant en son nom personnel qu’ès qualité d’unique héritière de C D, décédée le […]

C/

[…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Avril 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 11/10109

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Pascale PINEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A Y divorcée X,

agissant tant en son nom personnel qu’ès qualité d’unique héritière de C D, décédée le […]

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2013268

Représentant : M^e Christelle AUGROS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE ET INTERVENANTE VOLONTAIRE ET INTIMEE INCIDEMMENT

****************

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pascale PINEL, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 49

INTIMEE AU PRINCIPAL – APPELANTE INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame F G, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame F G, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 décembre 2008, M^mes C D divorcée Y et sa fille A Y ont vendu à la SCI Mansuy une maison à usage d’habitation, […] à Andrésy.

Il était stipulé en page 25 de l’acte que : 'Le vendeur déclare que l’immeuble, objet des présentes, est raccordé au réseau d’assainissement. Le vendeur déclare, en outre, qu’il n’existe sur le terrain aucune fosse septique en fonction et que toutes les canalisations d’eaux usées sont raccordées dans les règles de l’art au réseau public des eaux usées. Le vendeur supportera intégralement le coût de tous travaux qui s’avéreraient nécessaires au cas où ce raccordement ne serait pas effectué. Toutefois, le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement du bien vendu avec la nature du réseau d’assainissement communal existant. Le vendeur s’oblige à justifier dudit raccordement par une attestation d’un homme de l’art'.

En garantie de la remise de cette attestation de raccordement au réseau collectif d’assainissement, une somme de 15.000 euros prélevée sur le prix de la vente était séquestrée.

Au vu d’un certificat de contrôle de branchement d’assainissement réalisé par la société Veolia le 8 janvier 2009 ne faisant pas état d’anomalies, la somme séquestrée de 15.000 euros a été remise aux venderesses.

Souhaitant faire installer des toilettes au rez-de-chaussée de la maison acquise, la SCI Mansuy a dit avoir découvert à cette occasion l’existence d’une fosse septique dans laquelle des eaux usées se déversaient.

Le 22 décembre 2010 elle a fait assigner M^mes D et Y devant le tribunal de grande instance de Versailles afin d’obtenir notamment leur condamnation au paiement des frais de raccordement du bien au réseau communal d’assainissement outre des dommages-intérêts.

Par jugement du 16 avril 2013, le tribunal a :

• dit que M^mes D et Y sont tenues de garantir la SCI Mansuy à raison du vice caché affectant l’immeuble vendu,

• condamné solidairement M^mes D et Y à payer à la SCI Mansuy la somme de 22.788 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

• ordonné l’exécution provisoire,

• condamné solidairement M^mes D et Y à payer à la SCI Mansuy la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• rejeté le surplus des demandes,

• condamné solidairement M^mes D et Y aux dépens.

M^mes D et Y ont interjeté appel de cette décision.

C D divorcée Y est décédée le […], l’instance a été interrompue par ordonnance du 21 mai 2015 puis reprise par sa fille A Y, unique héritière, aux termes de conclusions d’intervention volontaire du 29 septembre 2015.

Aux termes de conclusions du 19 août 2013, M^me A Y demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’existence de vices cachés et condamné 'Mesdames Y', et statuant à nouveau, de :

• constater l’absence de dol et de vice caché,

• débouter la SCI Mansuy de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

• la condamner au règlement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• la condamner en tous les dépens avec recouvrement direct.

Dans des conclusions du 9 décembre 2013, la société Mansuy demande à la cour :

• à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il dit que M^mes D et Y sont tenues de garantir la SCI Mansuy à raison du vice caché affectant l’immeuble vendu,

• à titre subsidiaire, juger que les venderesses connaissaient l’existence d’une fosse septique et le raccordement d’une partie des canalisations du bien vendu à cette fosse et non au réseau d’assainissement communal et qu’elles ont exercé des manoeuvres de nature à amener les acquéreurs à conclure la vente,

• la recevoir en son appel incident, réformer en conséquence, le jugement dont appel et condamner solidairement M^mes D et Y au paiement des sommes suivantes :

• 31.903,20 euros au titre des frais de raccordement de l’immeuble au réseau communal d’assainissement,

• 5.000 euros à titre de dommages intérêts,

• 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• les condamner solidairement aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mai 2017

SUR CE,

Le tribunal a jugé que l’existence d’une fosse septique en fonction constituait un vice caché diminuant l’usage du bien et que compte tenu des termes de la clause insérée dans l’acte de vente, il était évident que la SCI Mansuy en aurait donné un moindre prix si elle avait connu l’existence de cette fosse. Il en a déduit que les venderesses étaient tenues à garantie et devaient en conséquence supporter le coût des travaux nécessaires pour supprimer la fosse septique et raccorder la salle de bains au réseau d’assainissement collectif, soit la somme de 22.788 euros au vu du devis de travaux produit par la SCI Mansuy.

L’appelante fait valoir qu’elle et sa mère ont saisi la société Veolia non pour effectuer un contrôle de conformité du réseau d’assainissement mais pour établir l’existence de ce réseau, que Veolia a adressé directement à leur notaire le 9 janvier 2009 le certificat de raccordement au réseau d’assainissement, qu’elles ont donc exécuté leurs obligations telles que prévues dans l’acte de vente et que si le travail de Veolia n’a pas été complet, elles ne sauraient en être responsables. Elle conteste avoir dissimulé la moindre pièce à Veolia qui a pu visiter toute la maison et n’a d’ailleurs émis aucune réserve sur ce point.

Elle indique que les documents sur lesquels s’est fondé le tribunal (constat d’huissier, documents établis par SEFO le 28 avril 2011 et par EAV le 10 juillet 2012) ne sont pas probants. Elle précise qu’en effet au moment de la vente il existait un wc au rez-de-chaussée qui a été testé comme raccordé au réseau collectif, mais que la SCI Mansuy a elle-même créé une salle de bains à ce même niveau, laquelle ne serait pas raccordée au réseau. Elle ajoute que les éléments produits sont insuffisants pour démontrer l’existence d’une fosse septique en fonction et rappelle qu’elle justifie que sa mère a fait réaliser en 1988 par la Lyonnaise des Eaux les travaux de raccordement au réseau communal pour la somme de 10.504 F, qu’elle a donc fait diligence et s’est entourée de professionnels compétents pour les raccordements de sa maison.

Elle observe que le tribunal l’a condamnée ainsi que sa mère à payer une somme de 22.788 euros sur la base d’un unique devis qui ne présente aucun détail de prix et dont on ignore quelles prestations il couvre sachant qu’à aucun moment il n’a été exigé de mise en conformité des réseaux.

Elle s’oppose formellement à l’augmentation totalement arbitraire de 40 % de la somme allouée à la SCI.

La SCI Mansuy explique que la maison a été construite en deux fois, que la partie la plus récente est raccordée au réseau communal, mais sans que le raccordement respecte les règles de l’art visées dans l’acte de vente ainsi que le confirme le technicien SEFO puisqu’eaux pluviales et eaux usées sont mélangées. Elle considère que la venderesse avait parfaitement connaissance de la présence d’une fosse septique et du raccordement des équipements de la maison jumelée à cette fosse et qu’elle a sciemment omis de révéler cette information substantielle dans le seul but d’amener les acquéreurs à conclure la vente. Elle fait valoir que ce défaut rend le bien impropre à son usage puisqu’il est interdit de déverser les eaux usées dans une fosse septique. Elle précise qu’elle n’a jamais procédé au raccordement du nouveau wc qu’elle avait commencé à installer et que celui testé est celui qui existait lors de la vente. Elle soutient que le coût de la construction a fortement augmenté depuis 2010 de sorte que le devis qu’elle produisait devant les premiers juges doit être augmenté de 40 %. Elle ajoute qu’elle subit d’importantes nuisances olfactives et doit régulièrement vider la fosse ce qui justifie que des dommages-intérêts lui soient alloués à hauteur de 5.000 euros.

***

Dans le cadre de l’exécution de la clause relative au réseau d’assainissement insérée dans l’acte de vente, les venderesses ont mandaté la société Veolia pour contrôler le 'branchement assainissement'. Celle-ci a testé l’évacuation des eaux usées (à l’exclusion des eaux pluviales) de la cuisine, de wc, de la salle de bains et de la machine à laver le 7 janvier 2009 et a constaté que le bien était raccordé au réseau communal des eaux usées.

La société Veolia n’a faxé que la 1^re page de son rapport à l’étude notariale. En 2^e page figurait un plan sur lequel était dessiné un carré sur le trajet de l’évacuation des eaux usées avec cette mention 'possibilité d’un regard à décantation ou d’une fosse car attente importante lors de la résurgence'.

Aucun élément ne permet d’affirmer que les venderesses aient eu le résultat complet de ce contrôle entre leurs mains. En tout état de cause, à supposer qu’elles aient vu cette seconde page, il n’en résultait pas de manière incontestable l’existence d’une fosse en fonction, le technicien de Veolia évoquant un regard ou une fosse, et les eaux usées arrivant bien dans le tout à l’égout.

Ce n’est que dans un courrier du 18 juillet 2010 que la SCI Mansuy va écrire aux venderesses pour leur signaler que le rapport de Veolia est manifestement erroné, une fosse septique recevant les eaux usées en provenance de la salle d’eau du rez-de-chaussée (équipée d’une douche et d’un lavabo).

Dans un courrier du 18 octobre 2010, Veolia a répondu à l’assureur protection juridique de la SCI Mansuy à la fois qu’elle n’avait pas été informée qu’une 2^e maison était accolée au bâtiment principal, que le notaire aurait dû lui faire la liste de chacune des pièces, et que M^me Y avait fait preuve d’une rétention d’information avérée, ce qui selon elle la dédouanait de toute responsabilité s’agissant du caractère non exhaustif de son contrôle. Ces explications ne sont pas convaincantes dès lors que c’est à elle de solliciter par écrit du propriétaire la liste des pièces équipées de points d’eau ou de les rechercher elle-même.

Il ne saurait donc être considéré que les venderesses auraient sciemment dissimulé à un professionnel du contrôle des installations d’assainissement l’existence de points d’eau, et encore moins d’une fosse septique, étant observé qu’elles n’avaient de surcroît aucun intérêt à mentir alors qu’une somme de 15.000 euros était séquestrée et qu’elles s’engageaient à financer les travaux dans l’hypothèse d’une anomalie.

Force est de constater qu’il n’est pas établi avec la certitude requise quels sont précisément les équipements non raccordés au réseau public d’assainissement.

En effet, la SCI Mansuy se prévaut :

• d’un constat d’huissier du 25 juin 2010 dans lequel il est constaté la présence d’une fosse dans laquelle s’écoule l’eau en provenance de la salle d’eau du rez-de-chaussée,

• d’un contrôle de la société SEFO du 28 avril 2011 qui révèle que seul un wc a été contrôlé au colorant, qu’il existe une fosse septique désaffectée et une fosse septique active et que les eaux pluviales ne sont pas séparées,

• d’un contrôle de la société EAV du 10 juillet 2012 qui fait état du fait que le wc et le lavabo situés au sous-sol, le lavabo et la douche de la salle d’eau du rez-de-chaussée s’écoulent dans une fosse 'indéterminée’ et que le wc et le lavabo du rez-de-chaussée s’écoulent dans une évacuation 'indéterminée'.

Ce dernier constat ne peut que surprendre dans la mesure où la société SEFO a établi un plan montrant l’emplacement des deux fosses, et qu’il est donc curieux que EAV évoque une fosse 'indéterminée’ et une évacuation 'indéterminée'.

Par ailleurs, dans la description de la maison telle qu’elle figure dans l’acte de vente, il n’est pas fait état de l’existence d’un sous-sol, mais d’un rez-de-jardin qui ne comprend pas de wc, le seul wc cité étant situé au rez-de-chaussée de sorte qu’il est étonnant que la société EAV ait contrôlé trois wc dont un au sous-sol.

Enfin, le contrôle réalisé par la société SEFO est particulièrement imprécis, tandis que celui de l’huissier est limité à un seul défaut affectant la salle d’eau du rez-de-chaussée.

Malgré leurs imprécisions et insuffisances, il résulte cependant de ces différents documents que l’installation présente des anomalies par rapport à l’engagement pris par les venderesses lors de la vente, puisqu’il semble qu’il existe au moins une fosse septique et que certains points d’eau ne s’écoulent pas dans le réseau public. Toutefois, cette situation ne relève pas de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, et aux termes de l’article 16 du même code, il n’a pas à ordonner de réouverture des débats dans une telle hypothèse dès lors qu’il n’introduit pas dans le débat de nouveaux éléments de fait.

En l’espèce, les anomalies relevées ci-dessus caractérisent un manquement des venderesses à l’obligation de délivrer un bien conforme à ce qui avait été convenu entre les parties aux termes d’une clause dont il convient de rappeler les termes : Le vendeur déclare que l’immeuble, objet des présentes, est raccordé au réseau d’assainissement. Le vendeur déclare, en outre, qu’il n’existe sur le terrain aucune fosse septique en fonction et que toutes les canalisations d’eaux usées sont raccordées dans les règles de l’art au réseau public des eaux usées. Le vendeur supportera intégralement le coût de tous travaux qui s’avéreraient nécessaires au cas où ce raccordement ne serait pas effectué. Toutefois, le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement du bien vendu avec la nature du réseau d’assainissement communal existant.

M^me Y doit donc répondre du non respect des engagements formels pris dans cette clause.

La SCI Mansuy qui prétend avoir découvert l’anomalie de raccordement de la 'salle de bains du rez-de-chaussée’ début 2009, soit il y a plus de huit ans, a préféré recourir à trois intervenants distincts (huissier, sociétés SEFO et EAV) plutôt que de solliciter la réalisation d’une expertise judiciaire (au demeurant obligatoire lorsqu’on sollicite une réduction de prix sur le fondement de l’article 1641 ancien du code civil, puisqu’elle doit être arbitrée par experts aux termes de l’article 1644 ancien du même code). Les pièces produites ne permettent donc pas à la cour de connaître l’ampleur exacte des anomalies affectant le raccordement des eaux usées au réseau communal et donc de déterminer le coût des travaux strictement nécessaires pour que le bien livré corresponde à celui promis, étant observé que le devis produit par la SCI Mansuy (établi le 24 juin 2010 par la société Absorbex Assainissement Francilien) que le tribunal a cru pouvoir entériner ne comporte pas le moindre détail de prix et ne permet pas de contrôler quels sont les travaux réalisés.

Il convient de noter en effet qu’il n’est nullement question dans la clause de l’acte de vente du réseau des eaux pluviales et que les venderesses ne se sont pas engagées sur la conformité du raccordement des eaux usées avec la nature du réseau d’assainissement, mais seulement sur le raccordement au tout à l’égout de toutes les canalisations d’eaux usées et l’absence de fosse septique en fonction, en sorte que l’appelante ne saurait supporter le coût de la mise en conformité du réseau s’agissant des eaux pluviales.

D’ailleurs dans un mail du 14 décembre 2008 adressé par M. Z associé de la SCI Mansuy à A Y celui-ci indique : 'en clair, en l’hypothèse que quelques eaux de pluie soient raccordées au système d’évacuation des eaux usées cela n’empêche nullement la transaction. Nous aurons (nous mêmes les acheteurs) juste obligation en un avenir plus ou moins proche de mettre la maison en conformité'.

Dans ces conditions, la cour ne peut que constater la nécessité de recourir à une mesure d’expertise dans les conditions précisées au dispositif.

La mesure s’effectuera aux frais avancés de M^me Y dans un souci d’efficience.

Dans l’hypothèse où celle-ci aurait d’ores et déjà réalisé des travaux modificatifs, puisqu’elle a perçu la somme de 22.788 euros dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement, l’expert devra évaluer le coût du seul raccordement des installations existant lors de la vente et figurant dans le contrôle de la société EAV comme non raccordées au réseau communal.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la réalisation de cette mesure d’instruction.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Avant de statuer sur les demandes :

Ordonne une mesure d’expertise et commet à cette fin H-I J 120 rue H Jaurès 92300 Levallois Perret, tel : 01.48.08.38.56, port : 06.07.50.13.86, mel : jl.J@noos.fr avec pour mission, après s’être fait communiquer tous documents utiles :

' de décrire les installations qui existaient lors de la vente et rejetaient des eaux usées,

• de dire parmi ces installations lesquelles ne sont pas raccordées au réseau d’assainissement communal,

• de dire s’il existe une fosse septique en fonction, de préciser l’endroit où elle se trouve et quelles installations s’y déversent,

• de chiffrer le coût du raccordement au réseau communal d’assainissement des seules installations déversant des eaux usées,

• dans l’hypothèse où des travaux modificatifs auraient été réalisés par la SCI Mansuy, d’évaluer le coût du seul raccordement des installations existant lors de la vente et figurant dans le contrôle de la société EAV comme non raccordées au réseau communal,

' de faire toutes observations techniques utiles à la résolution du litige.

Dit que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises, mais devra en ce cas procéder à l’élaboration d’un rapport commun.

Dit que l’expert devra communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport, en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois, à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties et que s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera.

Dit que l’expert devra déposer son rapport au service des expertises de la cour d’appel de Versailles dans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation sauf prorogation dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties.

Fixe à 2.000 euros (deux mille euros) le montant de la somme à consigner par la M^me Y à la régie des avances et recettes du greffe de la cour d’appel de Versailles dans un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision.

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile.

Dit qu’au cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête.

Désigne F G pour surveiller les opérations d’expertise.

Sursoit à statuer sur les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Réserve les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,