Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. C A et M^me B A ont demandé au tribunal administratif de Grenoble de condamner la commune de Massongy à leur verser une somme de 273 905 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait du retard dans la réalisation de leur projet de construction de trois villas.

Par un jugement n° 1902961 du 22 mars 2022, le tribunal administratif de Grenoble a condamné la commune de Massongy à leur verser une somme de 8 830 euros et a rejeté le surplus des conclusions de leur demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires enregistrés les 23 mai 2022, 8 juin 2022, 14 juin 2024 et 19 juillet 2024, M. C A et M^me B A, représentés par la SAS Mermet et Associés, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler ce jugement du 22 mars 2022 du tribunal administratif de Grenoble en tant qu’il a rejeté l’indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de loyer ;

2°) de condamner la commune de Massongy à leur verser, au titre de la perte de loyer, à titre principal, la somme de 208 380 euros, et à titre subsidiaire, la somme de 75 500 euros ;

3°) rejeter les demandes de la commune de Massongy ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Massongy le versement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le sursis à statuer opposé à la demande par arrêté du 26 avril 2011 a été annulé par un jugement du tribunal de Grenoble du 30 avril 2014 devenu définitif ; son illégalité fautive est de nature à engager la responsabilité de la commune de Massongy ; ils ont subi une perte de loyers en ce que les maisons n’ont pu être édifiées en 2011 ; ils sont fondés à solliciter l’indemnisation des bénéfices qu’ils pouvaient raisonnablement attendre de la location des immeubles qui n’ont pu être construits en raison d’une faute de l’administration ; c’est à tort que le tribunal n’a pas considéré que leur préjudice de perte de loyer n’était pas établit au regard de la production du contrat de bail et des quittances de loyers d’une autre propriété aux caractéristiques similaires dès lors qu’il est interdit de proposer à la location un bien qui n’est pas construit ;

— ils pouvaient espérer raisonnablement louer les maisons compte tenu de la tension sur le marché et de ce que le taux de vacance sur la commune de Massongy est l’un des plus faibles des communes de Thonon Agglomération ;

— la valeur locative des villas peut être calculée au regard du coût du loyer d’une maison dont les caractéristiques sont similaires sur la période de 2011 ; de juillet 2011 à juillet 2012, le loyer s’élevait à 1 440 euros puis de juillet 2012 à 2015, à 1 580 euros par mois soit un loyer moyen évalué à 1 510 euros ; le calcul de la valeur locative moyenne des trois maisons sur 2 années et 10 mois s’élève à 208 380 euros et ils sont fondés à demander cette somme au titre de l’indemnisation de la perte de loyers ;

— ils se sont vus contraints d’annuler la construction de la troisième villa faute de moyens financiers compte tenu de l’évolution importante du coût de la construction durant toute la période de blocage du permis de construire ;

— le permis de construire délivré le 25 février 2015 a été mis en œuvre dans le délai règlementaire et la commune ne peut utilement invoquer la caducité de ce permis comme cause exonératoire ;

— les délais de construction ont été allongés par la faute de la commune dès lors que les taux d’intérêts et les coûts de la construction ont fortement augmenté entre la date du sursis à statuer et la délivrance du permis de construire ;

— si la cour devait déduire les délais de construction de la période indemnisable, ceux-ci ne pourraient être cumulés ; le sursis à statuer a bloqué la possibilité de construire pendant 47 mois, d’avril 2011 à février 2015 ; le délai de construction de la 1ère villa a été de 24 mois (avril 2016 à mars 2018) et celui de la 2ème villa s’établit à 20 mois (mars 2019 à octobre 2020) et à titre subsidiaire, il est demandé la condamnation de la commune à leur verser somme de 75 500 euros au titre de la perte de loyers.

Par des mémoires enregistrés les 15 novembre 2022 et 27 juin 2024, la commune de Massongy, représentée par la SELARL Jurisophia Savoie, demande à la cour, par la voie de l’appel incident :

1°) d’annuler le jugement du 22 mars 2012 du tribunal administratif de Grenoble en tant qu’il a fait partiellement droit aux demandes indemnitaires de M. et M^me A ;

2°) à titre subsidiaire, de rejeter la requête de M. et M^me A ;

3°) de mettre à la charge des requérants le versement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— les préjudices allégués sont inexistants dès lors que le permis délivré le 25 février 2015 n’a pas été mis en œuvre par les appelants durant son délai de validité et il est donc devenu caduc ; l’exécution du permis doit être regardée comme non conforme et la construction irrégulière en tant qu’elle doit être réputée réalisée sans permis ; cette faute des appelants est de nature à l’exonérer de sa responsabilité, les conséquences indemnitaires induites par la réalisation de constructions irrégulières pesant intégralement sur M. et M^me A et les préjudices invoqués ne présentent plus qu’un aspect théorique ;

— les préjudices invoqués ne sont en tout état de cause qu’éventuels ; le préjudice lié à la perte de loyers n’est pas démontré ;

— à titre subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande indemnitaire formée par les requérants, il conviendrait de réduire la période indemnisable en prenant en compte les délais de réalisation de la construction autorisée en déduction de la période comprise entre la décision de sursis à statuer du 26 avril 2011 et l’obtention du permis de construire intervenue le 25 février 2015 ; les délais de réalisation du projet sont supérieurs à cinq ans, ce qui excède la période indemnisable invoquée par les requérants ;

— à titre infiniment subsidiaire, le préjudice invoqué ne peut qu’être regardé comme une indemnisation circonscrite à une perte de chance ; un pourcentage de 30 % du montant du loyer, pour tenir compte des aléas inhérents à toute mise en location de biens doit être appliqué ; la renonciation des requérants à la réalisation de la troisième villa autorisée par le permis du 25 février 2015 doit s’analyser comme une caducité partielle de cette autorisation de construire et les requérants ne sont pas fondés à invoquer une perte de loyers correspondant à l’éventuelle location de cette troisième villa.

Par une ordonnance du 22 juillet 2024 la clôture de l’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 5 août 2024.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Burnichon, première conseillère,

— les conclusions de M^me Djebiri, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me A ont déposé une demande de permis de construire visant à la construction de trois maisons d’habitation sur les parcelles cadastrées sections D nos au lieudit « La Salle » sur le territoire de la commune de Massongy. Par un arrêté du 26 avril 2011, le maire de Massongy a opposé un sursis à statuer pour une durée de deux ans sur cette demande. Par un jugement n° 1105462 du 30 avril 2014, le tribunal administratif de Grenoble a annulé cet arrêté du 26 avril 2011. M. et M^me A ont ensuite, par arrêté du 25 février 2015, obtenu un permis de construire pour la réalisation de ces trois villas. A la suite du rejet de leur demande préalable d’indemnisation, ils ont demandé au tribunal administratif de Grenoble de condamner la commune de Massongy à leur verser une somme de 273 905 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait du retard dans la réalisation de leur projet de construction de trois villas. Par un jugement n° 1902961 du 22 mars 2022, le tribunal administratif de Grenoble a condamné la commune de Massongy à leur verser une somme de 8 830 euros au titre du surcoût lié au retard dans la réalisation des constructions et du préjudice moral de M. et M^me A et a rejeté le surplus de leur demande. Ils relèvent appel de ce jugement en tant qu’il a rejeté leur demande tendant à l’indemnisation de la perte des loyers qu’ils estiment avoir subie en raison de l’illégalité de l’arrêté du 26 avril 2011 par lequel le maire de Massongy a sursis à statuer sur leur demande de permis de construire et demandent à la cour de condamner la commune de Massongy à leur verser, au titre de la perte de loyers, la somme de 208 380 euros, et à titre subsidiaire, la somme de 75 500 euros. Par la voie de l’appel incident, la commune demande à la cour d’annuler ce jugement en tant qu’il a fait partiellement droit aux demandes indemnitaires de M. et M^me A.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la faute de la commune de Massongy :

2. Il résulte de l’instruction que, par un jugement du 30 avril 2014, le tribunal administratif de Grenoble a annulé l’arrêté du 26 avril 2011 par lequel le maire de Massongy a opposé un sursis à statuer pour une durée de deux ans sur la demande de permis de construire trois maisons individuelles déposée par M. et M^me A en considérant que la réalisation de ces constructions n’apparaît pas de nature à compromettre l’exécution du futur plan et notamment du projet d’aménagement et de développement durables. Ce jugement est définitif. Il suit de là et il n’est pas contesté, que l’illégalité ainsi relevée est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Massongy.

3. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la commune de Massongy, en première instance comme en appel, la circonstance que le permis de construire délivré le 25 février 2015, à la suite de l’annulation du sursis à statuer précitée et sur la demande du pétitionnaire en date du 21 octobre 2014 d’appliquer l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme, serait devenu caduc en l’absence de réalisation des constructions dans un délai de trois ans à compter de la délivrance de ce permis de construire en application de l’article R. 424-17 du code précité, ne peut être regardée comme ayant concouru aux préjudices dont M. et M^me A demandent réparation. Par suite, la commune de Massongy ne saurait être exonérée de tout ou partie de sa responsabilité.

En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices invoqués :

4. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l’administration. Il appartient à la victime d’établir la réalité de son préjudice et le lien direct de causalité qui le relie à l’illégalité commise.

5. En premier lieu, d’une part, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire ou d’une décision de sursis à statuer revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

6. D’autre part, M. et M^me A se prévalent de l’illégalité du sursis à statuer qui leur a été opposé le 26 avril 2011 pour soutenir qu’ils ont notamment subi une perte de loyers, les trois maisons qu’ils envisageaient de construire sur leur terrain n’ayant pu être édifiées en 2011. Toutefois, il résulte de l’instruction que, à l’expiration du délai de deux ans fixé par l’arrêté de sursis à statuer opposé à leur demande de permis de construire, M. et M^me A se sont vu opposer, pour le projet en litige et par un arrêté du 21 juin 2013 du maire de Massongy, un refus de permis de construire dont la légalité a été reconnue par un jugement n° 1306517 du 17 avril 2014 du tribunal administratif de Grenoble, devenu définitif, le président de la cour administrative d’appel de Lyon ayant donné acte du désistement des intéressés par une ordonnance n° 14LY02136 du 1er septembre 2015. Ainsi, à défaut pour M. et M^me A de démontrer qu’ils auraient dû être bénéficiaires, dès 2011, d’une autorisation de construire les trois maisons en litige, le retard dans leur construction et les préjudices qu’ils imputent au retard dans la mise en location ne résultent pas directement de l’illégalité du sursis à statuer en litige qui a été annulé par le jugement précité du 30 avril 2014 du tribunal administratif de Grenoble. Par suite, le préjudice dont M. et M^me A demandent réparation au titre de la perte de loyers ne peut être considéré comme présentant un lien direct avec l’illégalité du sursis à statuer qui leur a été opposé.

7. En tout état de cause, M. et M^me A soutiennent que compte tenu de l’illégalité du sursis à statuer qui leur a été opposé le 26 avril 2011, ils ont subi une perte de loyers en ce que les trois maisons, qu’ils prévoyaient de mettre en location, n’ont pu être édifiées en 2011 mais uniquement après le permis de construire délivré le 25 février 2015. Toutefois, si M. et M^me A soutiennent qu’ils ont dû renoncer à la construction de la villa n° 3 en raison de l’augmentation des coûts de la construction entre 2011 et 2015, ils n’apportent aucun élément pour démontrer que la non réalisation de ce projet serait en lien direct et certain avec l’illégalité du sursis à statuer en litige. Ils ne sont ainsi pas fondés à solliciter une quelconque indemnisation de la perte de loyers afférente à l’absence de location de la villa n° 3 qui n’a pas été construite. Par ailleurs, ainsi que le reconnaissent les requérants dans leurs dernières écritures, il convient pour déterminer la période d’indemnisation de ce chef de préjudice, de prendre en compte le délai de construction des villas, qui s’établi pour la villa n°1 à 24 mois et pour la villa n°2 à 20 mois, la période d’indemnisation s’établissant alors, respectivement à 23 et 27 mois.

8. Dans ce dernier cadre, les requérants soutiennent qu’ils ont subi une perte de loyers certaine en ce que les maisons n’ayant pu être édifiées en 2011 et font état de circonstances particulières en vue de justifier la réalité et le caractère certain de ce préjudice. Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les requérants, aucune disposition législative ou règlementaire n’interdit de rechercher des locataires alors même que la construction n’a pas été réalisée, d’autant que ces principales caractéristiques et notamment ses performances énergétiques doivent être précisées dans le dossier de demande de permis de construire. Par ailleurs, M. et M^me A ne peuvent utilement se prévaloir du contrat de location d’une autre maison d’habitation située sur un terrain limitrophe au terrain d’assiette du projet en litige et qui leur appartient pour démontrer le caractère certain du préjudice allégué, ce bail ne concernant pas la location des maisons en litige. Les intéressés ne produisent, par ailleurs, aucun élément permettant de démontrer l’existence d’un projet locatif pour ces deux villas, en l’absence de tout plan de financement ou de justification de discussion commerciale en vue de la location de ces biens, ni ne démontrent que la seconde villa ait été louée depuis sa construction, le bail et les quittances de loyers produites à compter de juillet 2018 ne concernant qu’une seule villa. Enfin, en se prévalant de la tension sur le marché locatif au sein de la communauté d’agglomération Thonon agglomération, les requérants n’établissent pas que leurs villas auraient été louées rapidement après leur construction. Dans ces conditions, M. et M^me A ne justifient pas suffisamment de circonstances particulières permettant de regarder le préjudice résultant des pertes de revenus locatifs comme présentant, en l’espèce, un caractère certain.

9. En deuxième lieu, si M. et M^me A se prévalaient, devant les premiers juges, d’un préjudice estimé à 45 525 euros au titre du surcoût de la construction dès lors que le permis de construire ne leur a été accordé que le 25 février 2015, ils ne démontrent pas, ainsi qu’il a été dit, qu’ils étaient susceptibles de bénéficier d’un permis de construire dès l’année 2011. Par ailleurs, ils ne produisent aucun élément relatif à l’évaluation du coût des travaux envisagés au moment du sursis à statuer opposé le 26 avril 2011, ni ne justifient des raisons pour lesquelles ils n’ont commencé les travaux de construction des villas autorisés par l’arrêté du 25 février 2015 qu’en août 2017 pour la première villa et en mars 2019 pour la seconde. Il suit de là, outre l’absence de tout lien de causalité et compte tenu de l’absence de démonstration du caractère réel et certain du préjudice allégué, que la commune de Massongy est fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont mis à sa charge le versement de la somme de 6 330 euros au titre du préjudice relatif au surcoût de la construction.

10. En dernier lieu, le préjudice moral qui résulterait de l’exposition de frais de justice inutiles en lien avec les différentes décisions négatives apportées à leur projet, du déclassement de leur terrain par le plan local d’urbanisme adopté le 27 août 2013, des nombreuses démarches administratives et l’assistance d’un avocat dans le cadre des litiges résolus avant de saisir la juridiction administrative concernant le refus de permis de construire modificatif de 2017, ne présente aucun lien avec la faute commise par la commune de Massongy et tirée de l’illégalité du sursis à statuer qui leur a été opposé le 26 avril 2011. Il suit de là que c’est à tort que les premiers juges ont mis à la charge de la commune de Massongy le versement aux requérants de la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi.

11. Il résulte de ce qui précède que M. et M^me A ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté le surplus de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers. Par ailleurs, la commune de Massongy est fondée, dans le cadre de son appel incident, à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont partiellement fait droit aux demandes de M. et M^me A en mettant à sa charge le versement d’une somme de 8 830 euros au titre du surcoût lié au retard dans la réalisation des constructions et du préjudice moral de M. et M^me A.

Sur les frais du litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il en soit fait application à l’encontre de la commune de Massongy, qui n’est pas partie perdante. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants le versement à la commune de Massongy d’une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : Le jugement n° 1902961 du 22 mars 2022 du tribunal administratif de Grenoble est annulé en tant qu’il a condamné la commune de Massongy à verser à M. et M^me A une somme de 8 830 euros.

Article 3 : M. et M^me A verseront à la commune de Massongy la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. C A, M^me B A et à la commune de Massongy.

Délibéré après l’audience du 15 avril 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Anne-Gaëlle Mauclair, présidente de la formation de jugement,

M^me Claire Burnichon, première conseillère,

M^me Gabrielle Maubon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

La rapporteure,

C. BurnichonLa présidente,

A.-G. Mauclair

La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,