Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 novembre 2013, 12-14.743, Inédit

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X… qui s’était engagé, par promesse synallagmatique sous seing privé en date du 10 avril 2000, à vendre à M. Y… un bâtiment à usage de remise, a assigné ce dernier pour que soit constatée la caducité de la promesse qui n’avait pas été réitérée dans les délais convenus, prononcée l’expulsion de M. Y… et condamné celui-ci à lui verser diverses sommes à titre d’indemnité d’occupation et de dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable , pris en ses cinq branches, tel que reproduit en annexe :

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de constater la caducité de l’acte sous seing privé du 10 avril 2000, de prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et de le débouter de sa demande aux fins de voir ordonner la réitération du compromis de vente devant le notaire désigné ;

Mais attendu que la cour d’appel ayant relevé, sans en dénaturer les termes, que l’acte litigieux stipulait que « l’acquéreur aura(it ) la propriété du bien vendu à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique … au plus tard le 10 juin 2000 », délai susceptible d’être prorogé jusqu’au 26 juin 2000, a estimé, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, que la régularisation de l’acte en la forme authentique, avant le 26 juin 2000, était un élément constitutif de leur consentement ; que constatant que cette condition suspensive avait défailli à l’expiration du délai fixé, et que M. Y… n’établissait pas que M. X… avait renoncé au bénéfice de s’en prévaloir, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la caducité de la promesse était acquise ; que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche :

Vu l’article 2277 ancien du code civil ;

Attendu que pour fixer l’indemnité d’occupation due par M. Y… à M. X… à une certaine somme, l’arrêt retient que la demande de paiement formée par ce dernier était soumise à la prescription quinquennale de l’ancien article 2277 du code civil applicable en raison de la date de l’assignation ;

Qu’en statuant ainsi alors que le montant de l’indemnité d’occupation n’avait pas été préalablement déterminé la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner M. X… à payer à M. Y… une certaine somme au titre de travaux réalisés par ce dernier dans l’immeuble litigieux , l’arrêt , faisant application de l’article 1371 du code civil, retient que les travaux avaient augmenté la valeur de la maison dans la mesure de leur coût et notablement au-delà de l’avantage qu’en avait reçu M. Y… ;

Qu’en retenant d’office le moyen tiré de l’enrichissement sans cause, sans avoir au préalable invité les parties à se prononcer sur le fondement qu’elle retenait, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a fixé à 19 euros le montant de l’indemnité d’occupation et condamné M. X… à payer à M. Y… la somme de 58 959 euros au titre des travaux réalisés dans le bâtiment litigieux , l’arrêt rendu le 7 juin 2011, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Johannes X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d’avoir dit que l’indemnité d’occupation due par Monsieur Y… à Monsieur X… devait s’élever à la seule somme de 19 euros ;

AUX MOTIFS QUE «Monsieur Y… conteste avoir occupé les lieux après 2002 et se réclame de la prescription quinquennale de l’article 2277 ancien du Code civil, applicable en raison de la date d’assignation de Monsieur X… (11 mai 2006), de sorte qu’il estime ne devoir cette indemnisation que du 10 mai 2001 au 31 décembre 2002 ; qu’il justifie par ailleurs par les divers documents qu’il produit que l’immeuble était une dépendance dépourvue des commodités nécessaires à son habitation qui n’a été rendue logeable que par les travaux qu’il y a accomplis ; qu’il invoque par ailleurs que de son côté Monsieur Appenzeller continuait d’utiliser le terrain pour y entreposer divers objets lui appartenant ¿ ; en considération des éléments produits par Monsieur Y…, la Cour ramènera cette indemnité d’occupation à la somme forfaitaire d’un euro par mois comme demandé, soit 19 € pour l’ensemble de la période non prescrite» ;

1°/ ALORS QUE la prescription quinquennale n’atteint les créances qui y sont soumises que lorsqu’elles sont déterminées ; qu’en l’espèce, en retenant que la demande formée par Monsieur X…, tendant à obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, était soumise à la prescription quinquennale, cependant que le montant de cette indemnité n’était pas déterminé, la Cour d’appel a violé, par fausse application, l’article 2277 ancien du Code civil ;

2°/ ALORS QUE les juges du fond ont l’obligation d’indiquer l’origine et la nature des documents sur lesquels ils se fondent pour retenir l’existence d’un fait ; qu’en l’espèce, Monsieur X… contestait expressément, dans ses écritures, le fait que Monsieur Y… ait quitté les lieux fin 2002 ; qu’en fixant néanmoins le montant de l’indemnité d’occupation au regard de la seule période précédant le 31 décembre 2002, date à laquelle Monsieur Y… affirmait avoir quitté les lieux, sans indiquer ni l’origine, ni la nature des documents sur lesquels elle s’était fondée pour retenir que les lieux avaient effectivement été libérés à cette date, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code civil ;

3°/ ALORS QU’une contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu’en confirmant d’une part le jugement rendu le 29 juin 2009 en ce qu’il avait ordonné l’expulsion de Monsieur Y… de l’immeuble litigieux en retenant que celui-ci « n’a vait plus de motif de se tenir dans les lieux » tout en fixant, d’autre part, l’indemnité d’occupation au regard de la seule période précédant le 31 décembre 2002, estimant ainsi que Monsieur Y… avait quitté les lieux à cette date, la Cour d’appel a entaché sa décision d’une contradiction de motifs et violé l’article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur X… à payer à Monsieur Y… la somme de 58.959 € au titre des travaux réalisés par ce dernier dans l’immeuble litigieux et dit que cette somme portera intérêt aux taux légal à compter de la première demande judiciaire qui en aura été faite ;

AUX MOTIFS QUE «Monsieur Y… justifie par les documents photographiques et les diverses attestations qu’il produit de la réalité et de l’importance des travaux qu’il a effectués, qui ne sont d’ailleurs pas contestés par Monsieur X… ; que ce dernier non seulement ne les lui a pas interdits, mais venait même le visiter pendant leur réalisation sans le décourager de les poursuivre ; qu’il n’est pas contestable que ces travaux, qui ont doté un bâtiment initialement à usage de remise et inhabitable en l’état, des fonctionnalités d’une maison d’habitation (réfection des murs, installation du chauffage, montage d’une salle de bain et d’une cuisine moderne¿), ont augmenté la valeur de la maison dans la mesure de leur coût et notablement au-delà de l’avantage qu’en a reçu Monsieur Y… pendant sa brève période d’utilisation ; qu’aussi sera-t-il admis en cette demande en application de l’article 1371 du Code civil » ;

ALORS QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire ; qu’il ne peut relever d’office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s’en expliquer contradictoirement ; qu’en relevant d’office le moyen tiré de l’article 1371 du Code civil et de la théorie de l’enrichissement sans cause, pour condamner Monsieur X… à rembourser à Monsieur Y… le coût des travaux qu’il avait fait réaliser dans l’immeuble litigieux, sans avoir, au préalable, invité les parties à s’expliquer contradictoirement sur un tel fondement non invoqué au débat, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. Y….

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement déféré en ce qu’il a constaté la caducité de l’acte sous seing privé du 10 avril 2000 et prononcé l’expulsion de M. Y… et de tout occupant de son chef, et d’avoir débouté en conséquence M. Y… de sa demande aux fins de voir ordonner la réitération du compromis de vente par devant Maître Z…, notaire,

Aux motifs que « l’acte sous seing privé du 10 avril 2000 stipule que « l’acquéreur aura la propriété du bien vendu à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique » (p. 1) et « les présentes seront régularisées par M^e Z… notaire à Breteuil (¿) au plus tard le 10 juin 2000 » (p. 5) ; que cette clause est dépourvue d’ambiguïté et n’autorise donc aucune interprétation ; que le tribunal en a déduit sans dénaturer la volonté des parties que le transfert de la propriété, donc la vente, était conditionné par sa régularisation par un acte authentique devant M^e Sabine Z…, notaire à Breteuil (60) avant le 26 Juin 2000 et que donc, cette condition ayant manqué à l’expiration du délai fixé, la caducité de la promesse était acquise à cette date ; qu’en cause d’appel M. Y… invoque à tout le moins que le comportement ultérieur de M. X… témoigne qu’il a renoncé au bénéfice de cette caducité ; qu’il expose dans en ce sens : a) qu’il lui a remis le 22 février 2001 la somme de 50.000 florins, correspondant à la moitié du prix de vente ; b) qu’il l’a laissé effectuer des travaux dans la maison ; c) qu’il lui a proposé en 2002 et 2003 de modifier un pacte de préférence annexé à la promesse précitée (proposition non acceptée par M. Y… qui invoque un état dépressif sérieux début 2003) ; d) que le 10 juin 2005 il lui a fait sommation de réitérer la vente (sommation à laquelle M. Y… n’a pas déféré, notamment parce que le notaire proposé n’était pas M^e Sabine Z… figurant sur le compromis) ; e) qu’il s’est engagé par lettre du 18 août 2008, ultérieurement donc à l’assignation en caducité du compromis, à faire libérer la maison objet du compromis par l’ami qu’il y avait installé ; que conformément aux observations de M. X… la cour observe que si l’ensemble de ces éléments témoignent d’une certaine hésitation de M. X… à se réclamer de la résolution de ce compromis et d’une volonté de rechercher un accord avec son ami, ils

n’établissent pas pour autant, compte tenu notamment qu’il a fermement maintenu sa demandé en caducité lors de la présente instance, sa volonté ferme et indiscutable d’y renoncer au bénéfice de cette caducité qui lui rendait la maîtrise de l’immeuble » ;

Alors, en premier lieu, que l’acte sous seing privé en date du 10 avril 2000 stipulait que « l’acquéreur aura la propriété du bien vendu à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique » et que « cet acte de vente devra être régularisé au plus tard le 10 juin 2000 », ce délai pouvant être prorogé jusqu’au 26 juin 2000 ; qu’ainsi, seul le transfert de propriété se trouvait retardé jusqu’à la signature de l’acte authentique ; qu’en énonçant que la vente était conditionnée par sa régularisation par un acte authentique et que cette condition ayant manqué à l’expiration du délai fixé, la caducité de la promesse était acquise à cette date, la cour d’appel a dénaturé la promesse de vente du 10 avril 2000 et a violé l’article 1134 du code civil ;

Alors en deuxième lieu que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu’en l’absence de stipulation expresse des parties, le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’entraîne pas la caducité de la promesse de vente valant vente ; qu’en considérant que la date butoir du 10 juin 2000 (ou du 26 juin 2000 en cas de prorogation) fixée pour la régularisation par acte authentique de la promesse de vente conclue le 10 avril 2000, conditionnait la vente de sorte que cette condition ayant manqué à l’expiration du délai fixé, la promesse de vente était devenue caduque sans avoir atteint sa perfection, quand le terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique n’était assorti d’aucune stipulation prévoyant la sanction de caducité de la promesse de vente, la cour d’appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;

Alors en troisième lieu, que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; qu’ en relevant, pour juger les parties avaient fait de la régularisation de la promesse par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, d’abord que l’acquéreur s’était vu reconnaître la faculté de ne pas réitérer la vente par acte authentique, à charge pour lui d’indemniser le vendeur à hauteur de la somme-plancher de 30 000 francs à parfaire en fonction de l’étendue du préjudice résultant de la non-réitération (promesse, p. 5), et ensuite que l’acquéreur pourrait refuser d’acquérir a non domino ou en cas de modification de la consistance matérielle ou juridique du bien vendu, la cour d’appel s’est déterminée par des motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, impropres à établir que les parties avaient fait de la signature de l’acte authentique de vente un élément constitutif de la convention et non une simple modalité d’exécution de celle-ci, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article 1589 du code civil ;

Et alors en outre que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; que pour juger que les parties avaient fait de la régularisation de la promesse par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel a successivement relevé que l’acquéreur s’était vu reconnaître la faculté de ne pas réitérer la vente par acte authentique, à charge pour lui d’indemniser le vendeur et que l’acquéreur pourrait refuser d’acquérir a non domino ou en cas de modification de la consistance matérielle ou juridique du bien vendu ; qu’il résulte de ces motifs des premiers juges, à les supposer adoptés, qu’à admettre que ces stipulations traduisaient l’intention des parties d’ériger la signature de l’acte authentique en une condition de la vente, une telle condition n’était envisagée qu’à l’égard de l’acquéreur, à l’exclusion du vendeur pour qui la réitération par acte authentique ne pouvait donc constituer une condition de son engagement ; que dès lors, en admettant que cette stipulation pouvait justifier la caducité de la vente lorsque le refus de réitérer par acte authentique résultait de la volonté du vendeur, dont l’engagement n’était pas conditionné par la réitération de l’acte, et non de l’acquéreur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1589 du code civil ;

Alors enfin, et à titre subsidiaire, que le cocontractant ne peut se prévaloir de la caducité de l’acte résultant du dépassement du délai prévu pour la réitération de la promesse dès lors qu’il a manifesté sa volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de cette caducité ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt que, postérieurement à l’expiration du délai convenu par les parties pour procéder à la régularisation de la vente par acte authentique, M. Y… avait remis le 22 février 2001 à M. X… la somme de 50.000 florins correspondant à la moitié du prix de vente, que M. X… avait laissé M. Y… effectuer des travaux en dotant le bâtiment initialement à usage de remise et inhabitable en l’état, des fonctionnalités d’une maison d’habitation (réfection des murs, installation du chauffage, montage d’une salle de bain et d’une cuisine modernes), qu’à plusieurs reprises, en 2002 et 2003, M. X… avait proposé de modifier la rédaction de la clause de l’acte de vente relative au pacte de préférence et qu’il avait sommé M. Y…, le 10 juin 2005, de réitérer la vente devant notaire ; qu’en décidant néanmoins que M. X… n’avait pas renoncé à se prévaloir, postérieurement au 26 juin 2000, de la caducité de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l’article 1134 du code civil.