Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 avril 2022, 21-11.404, Inédit

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 21 avril 2022

Cassation

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 361 FS-D

Pourvoi n° E 21-11.404

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022

M. [T] [V], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 21-11.404 contre l’arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d’appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société [U], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal M. [S] [C],

2°/ à M. [N] [X], domicilié [Adresse 4], pris en qualité de notaire associé de la société [E] [X] [W] [P] et [D],

3°/ à la société BP Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société [E] [X] [W] [P] et [D], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

M. [X] et la société [E], [X], [W], [P] et [D] ont formé , par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La société BP Immo a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D], demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La société BP Immo, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [V], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], ès qualités, et de la société [E] [X] [W] [P] et [D], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société BP Immo, et l’avis de M^me Morel-Coujard, avocat général, après débats en l’audience publique du 22 mars 2022 où étaient présents M^me Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M^me Andrich, M. Jessel, M^me Grandjean, conseillers, M. Jariel, M^mes Schmitt, Gallet, conseillers référendaires, M^me Morel-Coujard, avocat général, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Douai, 13 février 2020), le 26 avril 1995, Mme [H] a donné en location à M. [M] des locaux à usage commercial.

2. Une clause autorisant la cession du bail, sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur, a été insérée au contrat.

3. Le 23 décembre 2014, Mme [H] a cédé l’immeuble à la société BP Immo qui, le 12 novembre 2015, l’a vendu à M. [V].

4. Le 28 septembre 2016, la société [U], se présentant comme cessionnaire du bail, suite à la cession de bail qui lui aurait été consentie, a assigné la société BP Immo et M. [V] en nullité de la vente du 12 novembre 2015 pour non-respect de son droit de préférence.

5. La société BP Immo a appelé en garantie M. [X], notaire rédacteur de l’acte de vente, et la société civile professionnelle [E], [X], [W], [P] et [D] (la SCP).

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal, sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi incident de la société BP Immo et sur le moyen, pris en sa sixième branche du pourvoi incident de M. [X] et de la SCP, ci-après annexés

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, sur le premier moyen du pourvoi incident de la société BP Immo et sur le moyen du pourvoi incident de M. [X] et de la SCP, pris en leurs deuxièmes et troisièmes branches, rédigés de manière identique

Enoncé des moyens

7. M. [V], la société BP Immo, M. [X] et la SCP font grief à l’arrêt de déclarer la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995, et donc recevable en son action, de constater en conséquence la violation du droit de préemption du preneur et de prononcer la nullité de la vente, alors :

« 2° / que l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d’une demande isolée formée à ce titre ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu’elle lui avait réclamé, par l’entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

3° / que l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que la société BP immo avait procédé auprès de la "Librairie [Z]" simple enseigne –des fonds- à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d’avril à octobre 2015, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1717 du code civil :

8. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

9. Selon le second, le preneur a le droit de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

10. Pour retenir l’acquiescement des propriétaires successifs de l’immeuble à la cession du bail, l’arrêt retient que Mme [H] a, par virements sur un compte ouvert dans les livres de la Banque postale au nom de « [U] », perçu des loyers de la société [U] et lui a, par l’entremise de son conseil, adressé une demande de régularisation de charges.

11. Il ajoute que la société BP Immo a procédé auprès de la « Librairie El-Azhar » à l’appel de loyers et provisions pour charges.

12. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, d’une part, l’accord de Mme [H] à la cession du bail à la société [U] et, d’autre part, la connaissance par la société BP Immo de l’identité réelle du preneur, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 février 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Douai autrement composée ;

Condamne la société [U] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [V], demandeur au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. [T] [V] FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action et d’AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente du bien immob ilier sis [Adresse 1] (Nord) intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP immo, venderesse, et M. [V] acquéreur, avec toutes les conséquences de droit ;

1) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconna issance d’une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l’accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l’article L. 145 46 1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la cession du bail commercial à la société [Z] était intervenue en méconnaissance de la clause n° 15 du contrat de bail commercial, en l’absence d’accord préalable et écrit de Mme [Y] [B] [H], alors bailleresse ; qu’en retenant néanmoins, au motif que cette dernière aurait acquiescé postérieurement à cette cession, que la société [U] pouvait se prévaloir à l’égard du cessionnaire des murs des dispositions relatives au régime des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu par l’article L. 145 46 1 du code de commerce, la cour d’appel s’est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l’article L. 145 46 1 du code de commerce

2) ALORS QUE l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d’une demande isolée formée à ce titre ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que Mme [Y] [B] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialem ent fixée au 30 mai 2004 et de ce qu’elle lui avait réclamé, par l’entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

3) ALORS QUE l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que la société BP immo avait procédé auprès de la "Librairie [Z]" simple enseigne –des fonds- à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d’avril à octobre 2015, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

4) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les actes implicites par lesquels le bailleur a pu acquiescer à la cession du bail commercial intervenue irrégulièrement, en méconnaissance de la clause du bail commercial subordonnant une telle cession à l’accord préalable et écrit de ce bailleur, sont inopposables à l’acquéreur des locaux qui ne peut dès lors se voir opposer par le cessionnaire le droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu’en l’espèce, en retenant, au regard de ce que Mme [L] [H] et la société BP immo avaient acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], que cette dernière pouvait se prévaloir, à l’encontre de M. [T] [V], acquéreur des locaux, du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

M. [T] [V] FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué d’ AVOIR condamné in solidum M. [N] [X], la société BP immo et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à lui payer la seule somme de 7 371,17 euros de dommages et intérêts au titre de ses préjudices financiers ;

ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en l’espèce, M. [T] [V] sollicitait la condamnation in solidum de M. [N] [X], de la société BP immo et de la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à lui verser la somme de 14 742,34 euros en réparation du préjudice financier ayant résulté de la perte de ses placements ; qu’en relevant d’office, pour limiter à la somme de 7 371,17 euros la réparation due à M. [T] [V] à ce titre, que ce préjudice financier s’analysait comme une simple perte de chance, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.

Moyen produit par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils pour M. [X], ès qualités, et la société [E] [X] [W] [P] et [D], demandeurs au pourvoi incident

M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] font grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action, d’AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente, d’AVOIR condamné in solidum M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D], avec la société BP immo, à payer à la société El-Azhar la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, et à M. [X] les sommes de 7 000 € au titre des frais de négociation, 7 371,17 € en réparation de préjudices financiers, 3 000 € en réparation d’un préjudice moral, outre les charges de copropriété et les taxes foncières jusqu’au prononcé de l’arrêt, et d’AVOIR condamné la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à payer la somme de 7 819,18 € à M. [V] au titre des frais d’acte ;

1°) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconnaissance d’une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l’accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; qu’il résulte des constatations de l’arrêt que la cession du bail commercial à la société [Z] est intervenue en méconnaissance de la clause n° 15 du contrat de bail commercial, en l’absence d’accord préalable et écrit de Mme [L] [H], alors bailleresse ; qu’en retenant néanmoins, au motif que cette dernière aurait acquiescé postérieurement à cette cession, que la société [U] pouvait se prévaloir à l’égard du cessionnaire des murs des dispositions relatives au régime des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d’appel s’est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d’une demande isolée formée à ce titre ; qu’en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu’elle lui avait réclamé, par l’entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

3°) ALORS QUE l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que la société BP immo avait procédé auprès de la « Librairie [Z] », simple enseigne, à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d’avril à octobre 2015, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

4°) ALORS QU’en tout état de cause, les actes implicites par lesquels le bailleur a pu acquiescer à la cession du bail commercial intervenue irrégulièrement, en méconnaissance de la clause du bail commercial subordonnant une telle cession à l’accord préalable et écrit de ce bailleur, sont inopposables à l’acquéreur des locaux qui ne peut dès lors se voir opposer par le cessionnaire le droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu’en retenant, au regard de ce que Mme [L] [H] et la société BP immo avaient acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], que cette dernière pouvait se prévaloir, à l’encontre de M. [T] [V], acquéreur des locaux, du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;

5°) ET ALORS QUE la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation de l’arrêt, en ce qu’il a jugé que le « droit de préemption » de la société [U] avait été méconnu et prononcé l’annulation de la vente, s’étendra aux chefs par lesquels la cour d’appel a condamné la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à restituer les frais de l’acte à M. [V], et condamné M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] au paiement de dommages et intérêts au profit de la société [U] en réparation d’une prétendue perte de chance d’exercer son droit de préférence, et de M. [V] en réparation de préjudices subis en conséquence de la nullité de la vente, en application de l’article 624 du code de procédure civile ;

6°) ET ALORS QU’en toute hypothèse, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; qu’en retenant que MM. [X] et [J] avaient commis des fautes à l’origine du défaut de notification de l’offre d’acquisition à la société [U], bien que cette société n’ait pu opposer à la société BP immo et à M. [V] sa qualité, prétendue, de locataire, la cour d’appel a violé les articles 1382, devenu 1240, du code civil, et L. 145-46-1 du code de commerce.

Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils pour la société BP Immo, demanderesse au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action et d’AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] (Nord) intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo, venderesse, et M. [V] acquéreur, avec toutes les conséquences de droit ;

1) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconnaissance d’une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l’accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la cession du bail commercial à la société [Z] était intervenue en méconnaissance de la clause n° 15 du contrat de bail commercial, en l’absence d’accord préalable et écrit de Mme [L] [H], alors bailleresse ; qu’en retenant néanmoins, au motif que cette dernière aurait acquiescé postérieurement à cette cession, que la société [U] pouvait se prévaloir à l’égard du cessionnaire des murs des dispositions relatives au régime des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d’appel s’est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;

2) ALORS QUE l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d’une demande isolée formée à ce titre ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu’elle lui avait réclamé, par l’entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

3) ALORS QUE l’acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d’appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu’en l’espèce, en déduisant de ce que la société BP Immo avait procédé auprès de la "Librairie [Z]" simple enseigne –des fonds- à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d’avril à octobre 2015, qu’elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d’appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;

4) ALORS, en tout état de cause, QUE les actes implicites par lesquels le bailleur a pu acquiescer à la cession du bail commercial intervenue irrégulièrement, en méconnaissance de la clause du bail commercial subordonnant une telle cession à l’accord préalable et écrit de ce bailleur, sont inopposables à l’acquéreur des locaux qui ne peut dès lors se voir opposer par le cessionnaire le droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu’en l’espèce, en retenant, au regard de ce que Mme [L] [H] et la société BP Immo avaient acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], que cette dernière pouvait se prévaloir, à l’encontre de M. [T] [V], acquéreur des locaux, du droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46- 1 du code de commerce.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la société BP Immo in solidum avec Me [N] [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à payer à la société [U] la somme de 15.000 e de dommages et intérêts ; et d’AVOIR condamné la société BP Immo in solidum avec Maître [X], et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à payer à M. [T] [V] 7 000 euros au titre de frais de négociation, 7 371.17 euros de dommages et intérêts au titre de préjudices financiers, les charges de copropriété trimestrielles à compter du quatrième trimestre 2015 et les taxes foncières à compter de 2016 et jusqu’au présent arrêt et 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE (…) L’acte de vente de l’immeuble par la société BP Immo à M. [T] [V] du 12 novembre 2015 reprenant les mentions de la promesse de vente du 1er juillet 2015 mentionne à la rubrique « contrat de location » que le bien est loué à titre commercial à M. [G] [M] né à [Localité 5] Maroc le 20 octobre 1960 au terme d’un bail commercial sous seing privé en date à [Localité 6] (Nord) du 26 avril 1995 non enregistré … ledit bail ayant fait l’objet d’un avenant sous seing privé en date à [Localité 6] du 15 septembre 1995 au terme duquel M. [G] [M] a décidé de cesser son activité et de la céder au profit de [A] [K] ;

ET AUX MOTIFS QUE l’office notarial a procédé à la notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’une offre d’acquisition d’un local à usage commercial du 230 rue des postes adressé le 10 juillet 2015 à M. [G] [M] ; que l’offre suivait la régularisation le 1er juillet 2015 en l’étude « Espace Juridique Notaires » associant Me [E], [X], [W], [P] et [D] d’une promesse de vente faite par la société BP Immo à M. [T] [V] qui exposait en clause 15.1 « INFORMATION SUR LES BAUX » que « le bien était actuellement loué à titre commercial à M. [G] [M] …. Le bien ayant fait l’objet d’un avenant à [Localité 6] le 15 septembre 1995 au terme duquel M. [M] avait décidé de céder le bail au profit de M. [A] [K]. L’acquéreur reconnaît que le vendeur lui a remis dès avant ce jour une copie des baux en cours en sa possession ». En conséquence, le notaire était informé de ce que l’offre en tout état de cause ne devait pas être adressé à M. [M]. En l’absence de retour de son recommandé, l’étude notariale sous la plume de [F] [J], notaire stagiaire, a toutefois pris attache avec M. [R], gérant de la société BP Immo comme en atteste un courriel du 21 août 2015 versé aux débats lui indiquant « je vous contacte dans le cadre du dossier de vente au profit de M. [V]. Le locataire dispose d’un droit de préemption. Nous lui avons donc adressé un courrier recommandé afin de purger ce droit. Toutefois, M. [M] n’a vraisemblablement pas été cherché ce recommandé. Auriez-vous une autre adresse à nous communiquer pour ce Monsieur. Ce à quoi [I] [R] répondait : je n’ai aucune adresse à part le [Adresse 1] ! L’envoi du recommandé ne suffit pas ? » tout en s’abstenant de relever que le nom du destinataire était erroné et de signaler à l’étude qu’il percevait des loyers de la société [U]. En conséquence, les négligences conjointes de Me [N] [X], de la société BP Immo, vendeur, du notaire stagiaire [F] [J] agissant sous l’autorité de son commettant la SCP [E], [X], [W], [D], qui devra en répondre, sont à l’origine du défaut de notification de l’offre d’acquisition à la personne qui devait en bénéficier et constitutives de fautes de nature à engager leur responsabilité à l’endroit de la société El Azhard ;

1) ALORS QUE le notaire est tenu de vérifier, au moyen de toutes investigations utiles, les déclarations faites par ses clients et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l’acte qu’il dresse ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que Me [X] s’est vu remettre par la société BP Immo la promesse de vente conclue avec M. [V] le 1er juillet 2015 qui précisait que le rez-de-chaussée commercial avait été donné à bail à M. [M] et que le bail commercial avait ensuite été cédé à M. [K], devenu plus tard le gérant de la société [U] ; qu’en reprochant à la société BP Immo de ne pas avoir alerté Me [X] sur le fait que la purge du droit de préemption avait été effectuée auprès de M. [M], qui n’était plus le preneur en place, sans rechercher si Me [X] avait de son propre chef procédé à toutes les investigations utiles concernant le titulaire effectif du bail commercial, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1241 du code civil ;

2) ALORS QU’il ne saurait être reproché au propriétaire d’un bien immobilier qui a remis au notaire tous les actes que ce dernier lui a demandé, de ne pas lui avoir signalé les erreurs qu’il a pu commettre dans la purge du droit de préemption ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que Me [X] s’est vu remettre par la société BP Immo la promesse de vente conclue avec M. [V] le 1er juillet 2015 qui précisait que le rez-de-chaussée commercial était donné à bail à M. [M] et que le bail commercial avait ensuite été cédé à M. [K], devenu plus tard le gérant de la société [U] ; qu’en reprochant à la société BP Immo de ne pas avoir alerté Me [X] sur le fait que la purge du droit de préemption avait été effectuée auprès de M. [M], qui n’était plus le preneur en place, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1241 du code civil

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR rejeté la demande de la société BP Immo d’appel en garantie de Me [N] [X] et de la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] ;

AUX MOTIFS QUE, la société BP Immo ayant par sa négligence, concourue à la réalisation des préjudices de la société [U] et de M. [T] [V], en doit l’indemnisation in solidum avec la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] et de Me [N] [X] sans qu’il y ait lieu de condamner ces derniers à la garantir des condamnations prononcées contre elle ;

1) ALORS QUE lorsque la faute causée par l’une des parties condamnée in solidum à réparer le dommage est entièrement absorbée par celle, plus grave, de l’autre partie, cette dernière doit être entièrement garantie de toute condamnation prononcée à son encontre ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la société notariale a commis une faute en notifiant l’offre de vente au premier locataire des lieux alors que la promesse de vente qui lui avait été communiquée pour établir l’acte authentique de vente indiquait qu’il avait cédé son bail à un tiers ; que la cour d’appel a cru pouvoir également reprocher à la société BP Immo de ne pas avoir alerté le notaire instrumentaire sur le fait que la purge du droit de préemption avait été effectuée auprès de M. [M], qui n’était plus le preneur en place ; qu’en rejetant l’appel en garantie de la société BP Immo quand sa faute avait nécessairement été absorbée en totalité par celle plus grave du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1241 du code civil, ensemble les principes régissant l’obligation in solidum ;

2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le coauteur condamné in solidum au profit de la victime dispose d’un recours contre les autres participants à l’activité dommageable ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que « les négligences conjointes de Me [N] [X], de la société BP Immo, vendeur, du notaire stagiaire [F] [J] agissant sous l’autorité de son commettant la SCP [E], [X], [W], [D], qui devra en répondre, sont à l’origine du défaut de notification de l’offre d’acquisition à la personne qui devait en bénéficier et constitutives de fautes de nature à engager leur responsabilité à l’endroit de la société [U] » ; Qu’en déboutant purement et simplement la société BP Immo de son appel en garantie quand il résultait de ses propres constatations que Me [X], notaire, et la SCP notariale [E], [X], [W], [D], avaient par leur faute, contribué au moins pour partie aux dommages subis par la société [U] et M. [V], la cour d’appel a violé l’article 1382 devenu 1241 du code civil, ensemble les principes régissant l’obligation in solidum