Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 avril 2024, M^me A… C… épouse B… et M. D… E…, représentés par M^e Tanton, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 septembre 2023 par lequel le maire de Sermoise-sur-Loire a accordé à la société civile immobilière (SCI) MANALISA un permis de construire en vue de l’extension d’un garage, de la construction d’une piscine, d’une terrasse et d’un auvent ouvert sur les parcelles cadastrées ZK 37 à 40, situées 10 hameau des Tuileries, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux en date du 8 mars 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la SCI MANALISA les entiers dépens et une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire, qui précise que les constructions seront réalisées sur limite même de propriété sans débords sur le fonds voisin, ne pouvait pas être délivré dès lors que la limite entre les deux propriétés n’est pas fixée de manière certaine et définitive ;

- le dossier de demande de permis de construire est entaché d’une erreur de fait quant à la distance mentionnée entre l’angle nord-ouest du bâti et la limite supposée de propriété ;

- ce dossier est incomplet dès lors qu’il ne fait aucunement état du régime juridique auquel est soumis le passage entre leur propriété et celle de la société pétitionnaire, voie d’accès du garage dont l’extension est autorisée par le permis litigieux ;

- il est muet quant au nombre de véhicules et leur fréquence de passage sur ladite voie d’accès, située à hauteur des fenêtres des requérants ;

- il ne mentionne pas le système d’évacuation des eaux pluviales des bâtiments construits qui vont se diriger vers le mur de leur propriété ;

- la piscine autorisée par le permis litigieux est construite et utilisée depuis le mois de juillet 2022.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mai 2024, la SCI MANALISA, représentée par M^e Rigaudière, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me B… et M. E… la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, d’une part, en tant qu’elle est tardive et, d’autre part, faute pour M^me B… et M. E… de justifier d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- aucun des moyens invoqués n’est fondé.

La procédure a été communiquée à la commune de Sermoise-sur-Loire qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Frey, rapporteure,

- les conclusions de M^me Ach, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Caille, substituant M^e Rigaudière, représentant la société civile immobilière (SCI) MANALISA.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) MANALISA a déposé le 11 avril 2023 une demande de permis de construire pour l’extension d’un garage, la construction d’une piscine, d’une terrasse et d’un auvent ouvert, sur les parcelles cadastrées ZK 37 à 40, situées 10 hameau des Tuileries à Sermoise-sur-Loire. Par un arrêté du 14 septembre 2023, le maire de cette commune a accordé ce permis de construire. Par courrier du 13 novembre 2023, posté le 14 novembre 2023, M^me B… et M. E…, respectivement usufrutière et nu-propriétaire d’une maison d’habitation situé sur une parcelle voisine du projet ont déposé un recours gracieux contre cette autorisation d’urbanisme. Par un courrier du 8 mars 2024, le maire de Sermoise-sur-Loire a rejeté leur recours gracieux. Par la présente requête, ils demandent l’annulation du permis de construire délivré le 14 septembre 2023 à la SCI MANALISA, ensemble le rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

Les requérants soutiennent que le permis de construire litigieux ne pouvait pas être délivré dès lors que la limite entre leur propriété et celle objet de la demande de permis, faisant l’objet d’une demande d’homologation de bornage auprès de l’autorité judiciaire à la date de la décision attaquée, n’est pas fixée de manière certaine et définitive, d’autant que ce permis prescrit que « les constructions seront réalisées sur limite même de propriété sans débord sur le fonds voisin ». Toutefois, il ressort des plans de masse joints au dossier et des plans cadastraux produits par les parties que la construction est prévue et autorisée en prolongement du linéaire actuel du bâti, situé en net retrait de la limite parcellaire, d’autant qu’à la suite d’une démolition récente, ce linéaire s’est récemment écarté de celle-ci. Ainsi, cette construction se fera nécessairement « sans débord sur le fonds voisin », dès lors que la construction projetée ne sera pas réalisée en limite de propriété. En outre, eu égard au caractère déclaratif de la procédure de délivrance de permis de construire, il n’appartient donc pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la conformité du projet aux règles du droit civil ni de contrôler l’exactitude des limites de propriété déclarées par le pétitionnaire dès lors qu’elle n’était pas contredite par les autres éléments du dossier joint à la demande. Enfin, la circonstance que la limite séparative entre les parcelles cadastrées ZK 25 et ZK 38 ne serait pas définie, à la supposer établie, ne peut être utilement invoquée dès lors que les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, sont accordées sous réserve du droit des tiers ainsi que le rappelle l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme précité. Ainsi, la prescription susmentionnée du permis de construire en litige doit être regardée comme étant une simple information. Le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait pas être délivré dès lors que la limite entre les deux propriétés n’est pas définitivement et certainement fixée, doit dans ces conditions être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis voire inexacts, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Les requérants soutiennent tout d’abord que les plans de masse joints au dossier de permis de construire sont inexacts dès lors qu’ils mentionnent une distance entre l’angle nord-ouest du garage et la limite de propriété à 2,39 mètres alors qu’elle a été évaluée à 1,53 mètre par l’entreprise de géomètres Adage. Toutefois, alors même qu’ils n’apportent aucun élément objectif, en l’absence notamment de transmission du procès-verbal du bornage réalisé par l’entreprise précité, de nature à étayer cette correction de distance, M^me B… et M. E… ne précisent pas en quoi cette erreur, si elle était établie, serait susceptible de fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Ensuite, les requérants font valoir que ni le statut juridique du passage permettant l’accès au garage par le nord, situé entre leur habitation et celle de la société pétitionnaire, ni le nombre de véhicules destinés à utiliser le passage entre les deux propriétés et leur fréquence de transit ne sont indiqués dans le dossier de demande de permis de construire. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire concerne un projet de construction exclusivement prévu sur des parcelles dont la SCI Manalisa est propriétaire et ne nécessite pas de servitude de passage permettant d’y accéder dès lors qu’il est directement desservi par une voie ouverte à la circulation. Ainsi, l’information d’une servitude au profit des requérants grevant ce passage, à la supposer établie, et alors que l’autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve des droits des tiers, n’est pas au nombre des éléments exigés de manière limitative par les articles R. 431-4 à R. 431-34-1 du code de l’urbanisme. Il en est de même concernant le nombre de véhicules et la fréquence de leur passage sur une voie interne à une propriété privée. Au surplus, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire et en particulier du PC2 « plan de masse », des PC5 « façades », du plan de rez-de-chaussée du projet et du PC6 « perspective » que l’accès principal au garage, objet d’une extension, est prévu par sa façade sud, grâce à une large voie interne aboutissant à un portail ouvrant sur la voie publique au sud de la parcelle ZK 39. L’accès en façade nord, par le passage entre les deux propriétés, s’il était établi, ne serait que secondaire.

Enfin, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment la pièce PC2 « plan de masse » que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le dossier de demande de permis de construire prévoit les modalités de gestion des eaux pluviales à la parcelle et en particulier la création d’une « noue drainante pour les eaux pluviales » au nord-ouest du projet. En outre, les allégations des requérants sur les conséquences en matière d’écoulement d’eaux pluviales vers leur parcelle de travaux antérieurs de la SCI MANALISA ne peuvent être utilement invoqués à l’appui du présent litige.

Ainsi, il résulte de ce qui a été exposé aux points précédents, que le moyen tiré de l’incomplétude ou de l’inexactitude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté dans toutes ses branches.

En dernier lieu, à la supposer établie, la circonstance que certains travaux, en l’occurrence la construction de la piscine, étaient déjà réalisés à la date de la décision attaquée est sans incidence sur la légalité de celle-ci.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M^me B… et M. E… ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du maire de Sermoise-sur-Loire du 14 septembre 2023.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la SCI MANALISA, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, verse quelque somme que ce soit aux requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de M^me B… et de M. E… la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI MANALISA et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me B… et de M. E… est rejetée.

Article 2 : M^me B… et M. E… verseront à la SCI MANALISA la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… C… épouse B…, désignée représentante unique en application de l’article R. 411-5 du code de justice administrative, à la SCI MANALISA et à la commune de Sermoise-sur-Loire.

Délibéré après l’audience du 23 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Anne-Laure Chenal-Peter, présidente,

M^me Valérie Zancanaro, première conseillère,

M^me Céline Frey, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.

La rapporteure,

C. FreyLa présidente,

A.-L. Chenal-Peter

La greffière,

C. Chapiron

La République mande et ordonne à la préfète de la Nièvre, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,