Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 15 février 2024 et un mémoire enregistré le 27 novembre 2025 qui n’a pas été communiqué, M. B… A… demande au tribunal la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2023.

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Il soutient que l’appartement en litige était proposé à la vente en 2023. Le prix de vente n’a pas été modifié alors qu’il a bénéficié d’une exonération de la taxe pour les années précédentes. L’appartement mitoyen au sien a été vendu pour une somme de 278 000 euros en 2020 et les prix de l’immobilier progressent à Saint-Etienne. L’appartement devait faire l’objet de travaux en 2024 et un contentieux existait avec la copropriété de l’immeuble. La méthode de calcul de l’administration ne lui est pas opposable. Il est de bonne foi et réside au Maroc. En tant que non-résident, pour bénéficier de l’exonération de plus-value sur la vente, le logement doit être vacant au 1er janvier de l’année précédant la vente.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 avril 2024, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu, au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Clément,

- et les conclusions de M^me Guitard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

M. B… A… est propriétaire d’un logement situé 6B rue de la Sainte Chapelle à Saint-Etienne (Loire). A la suite du rejet de sa réclamation préalable, le requérant demande au tribunal la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2023.

Aux termes de l’article 232 du code général des impôts : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants (…) est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. (…) / VI. La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Par ailleurs, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : « (…) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; (…) / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur » et, dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, à la suite d’une modification de l’article 232, il a réitéré ces réserves en ses points 136 et 138.

Il appartient aux contribuables d’établir que la vacance du logement visé par la taxe était indépendante de leur volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

Il n’est pas contesté que l’appartement en litige est inoccupé depuis l’année 2012, date à laquelle il a été mis en vente. L’administration soutient sans être contredite que la valeur vénale du bien en litige s’élève à 239 919 euros en retenant un prix au mètre carré de 1 777 euros fondée sur la base de ventes similaires en 2022. Alors que le prix de vente de l’appartement est affiché à 299 000 euros depuis 2012, les éléments produits à l’instance ne permettent ni d’établir que le prix de vente de l’appartement correspondait à celui du marché ni que des circonstances particulières notamment liées à des travaux à réaliser expliquent l’absence de vente du bien en litige. Par suite, le requérant n’établit pas que la vacance de l’appartement est indépendante de sa volonté.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. B… A… doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et au directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Délibéré après l’audience du 1er décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Clément, président,

M^me Viallet, première conseillère,

M^me Journoud, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

Le président,

M. Clément

L’assesseure la plus ancienne,

M-L. Viallet

La greffière,

C. Amouny

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Une greffière,