TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N° 1702033

PREFET DES ALPES-MARITIMES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
M^me X

Rapporteur Le tribunal administratif de Nice

(2ème chambre) M^me Y

Rapporteur public

Audience du 14 juin 2019

Lecture du 5 août 2019

68-03-03

C +

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 24 mai 2017, le 13 avril 2018, le 25 septembre 2018 et le 5 novembre 2018, le préfet des Alpes-Maritimes demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler, sur le fondement de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, l’arrêté du 25 janvier 2017 par lequel par le maire de Théoule-sur-Mer a délivré un permis de construire à la SCI M. ;

2°) de rejeter les conclusions présentées par la SCI M. et la commune de Théoule-sur

Mer sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient, dans le dernier état ses écritures, que :

- sa requête est recevable dès lors qu’il a introduit le déféré préfectoral dans le délai de deux mois suivant la réception du permis en litige en préfecture;

- les pièces jointes à la demande de permis de construire ne permettent pas de démontrer que le projet reconstitue le profil collinaire initial du sommet de l’Esquillon, ce qui témoigne d’une artificialisation dissimulée du site inscrit, comme l’a relevé, au demeurant, l’architecte des bâtiments de France; la présentation du projet manque de sincérité ce qui a pu conduire le maire de Théoule-sur-Mer à avoir une appréciation erronée du réel impact paysager du projet en litige ;

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si dans le premier état de ses écritures, la méconnaissance de l’article UD 1 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune, avait été invoquée, il demande à ce que le tribunal prenne note de l’abandon de ce moyen;

- eu égard à sa localisation, à ses caractéristiques architecturales, notamment son emprise au sol, aux exhaussements du sol rendus nécessaires et à la reconstitution du profil collinaire du sommet du pic de L’Esquillon qu’il va entrainer, le projet en litige méconnaît l’article UD 11 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune et les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; ce projet a fait l’objet d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France ;

- le projet est situé dans un espace identifié par la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes comme «< urbanisé sensible », à 260 mètres du trait de côte, en co-visibilité directe depuis le littoral et en espace proche du rivage au sens de la loi littorale; contrairement

à ce que fait valoir le pétitionnaire, le projet est inscrit dans un secteur d’urbanisation diffuse et non dans un secteur « parcs périurbains » ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes; au sein des espaces « d’urbanisation diffuse », les grands terrassements, les constructions de masse importante et tous les éléments susceptibles d’entrainer une mutation irréversible du paysage sont à exclure; la construction projetée, eu égard à son emprise au sol et à sa hauteur, opérera une mutation irréversible du paysage et ne peut, dès lors, être considérée comme une simple opération de démolition reconstruction ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes qui précisent que l’extension de l’urbanisation doit être strictement limitée aux seules parcelles interstitielles du tissu urbain, ou « dents creuses », ainsi qu’à la reconstruction et à la réhabilitation des bâtiments existants ;

- l’emprise au sol du projet, en prenant en compte les 3 420 m² de surface créée, excède les 30% de ratio par rapport à la surface de l’unité foncière; la construction a une emprise au sol de 656 m², soit un ratio de 5%, ce qui démontre que la construction projetée participe à une extension non-limitée de l’urbanisation ;

- la visite sur les lieux n’est pas nécessaire.

Par des mémoires enregistrés le 12 décembre 2017, le 8 août 2018, le 18 octobre 2018, et le 23 novembre 2018, la SCI M., représentée par M^e Gueguen, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à ce que le tribunal ordonne une visite sur les lieux, à la cristallisation des moyens, au rejet de la requête et, enfin, à ce que soit mise à la charge de l’Etat une somme de 7 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par le préfet des Alpes-Maritimes ne sont pas fondés.

Par mémoire enregistré le 14 août 2018, la commune de Théoule-sur-Mer, représentée par la SELARL Plénot-Suares-Z-A, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce que soit mise à la charge de l’Etat une somme de 1 000 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués par le préfet des Alpes-Maritimes ne sont pas fondés.

Par un courrier du 6 juillet 2018, les parties ont été informées de la période à laquelle il est envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et il leur a été précisé la date à partir de laquelle

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l’instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R.

613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du code de justice administrative.

Par une ordonnance du 17 décembre 2018, la clôture d’instruction a été fixée au 17 décembre 2018.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu:

- le code de l’urbanisme ; le décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 portant approbation de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ; le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique : le rapport de M^me X, rapporteur,

- les conclusions de M^me Y, rapporteur public,

-- et les observations de M^e A, pour la commune de Théoule-sur-Mer, et de Me

Guiguen, pour la SCI M.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 25 janvier 2017, le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à la SCI M. un permis de construire en vue de l’édification, après démolition d’une construction préexistante, d’une résidence de six logements sur une parcelle cadastrée à la section A sous le n° 588 située […], sur le territoire de la commune. En application de

l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, le préfet des Alpes-Maritimes demande au tribunal l’annulation de ce permis de construire du 25 janvier 2017.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : « Les dispositions du présent chapitre déterminent les conditions d’utilisation des espaces terrestres, maritimes et lacustres : 1° Dans les communes littorales définies à l’article L. 321-2 du code de l’environnement; 2° Dans les communes qui participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux, lorsqu’elles en font la demande auprès de l’autorité administrative compétente de l’Etat. La liste de ces communes est fixée par décret en Conseil

d’Etat, après avis du conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. ». Aux termes de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, défrichements, plantations, aménagements, installations et travaux divers, la création de lotissements, (…). ».

3. Aux termes de l’article L. 172-1 du code de l’urbanisme : «Les directives territoriales d’aménagement approuvées avant le 13 juillet 2010 restent en vigueur. Elles sont soumises aux dispositions des articles L. 172-2 à L. 172-5. ». Aux termes de l’article L. 172-2 du code de l’urbanisme : «Les directives territoriales d’aménagement conservent les effets suivants : 1° Les schémas de cohérence territoriale sont compatibles avec les directives

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territoriales d’aménagement ou, en l’absence de ces documents, avec les dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne prévues aux chapitres Ier et II du titre II du présent livre. Il en va de même, en l’absence de schéma de cohérence territoriale, pour les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu et les cartes communales; 2° Les dispositions des directives territoriales d’aménagement qui précisent les modalités

d’application des dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne prévues aux chapitres Ier et II du titre II du présent livre s’appliquent aux personnes et opérations qui y sont mentionnées. ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol mentionnée à l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme de s’assurer, sous contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières aux zones littorales. Dans le cas où le territoire de la commune est couvert par une directive territoriale d’aménagement, ou par un document en tenant lieu, cette conformité doit s’apprécier au regard des éventuelles prescriptions édictées par ce document d’urbanisme, sous réserve que les dispositions qu’il comporte sur les modalités d’application des dispositions des articles L.121-1 et suivants du code de l’urbanisme soient, d’une part, suffisamment précises et, d’autre part, compatibles avec ces mêmes dispositions.

5. La directive d’aménagement territorial des Alpes-Maritimes susvisée approuvée le 2 décembre 2003 précise dans son titre III-124 « Les orientations et les modalités d’application de la loi littoral en matière d’aménagement », au III-124-1 « Les orientations d’aménagement », que « Dans les espaces proches du rivage, l’extension limitée de l’urbanisation doit s’apprécier à l’échelle de l’ensemble de l’agglomération et de façon différenciée compte tenu notamment : des "espaces urbanisés sensibles: qui représentent environ 25 % des secteurs urbanisés

-

proches du rivage où l’extension de l’urbanisation sera strictement limitée aux seules parcelles interstitielles du tissu urbain, ou « dents creuses » des îlots bâtis, ainsi qu’à la reconstruction et à la réhabilitation des bâtiments existants (…) ». La directive d’aménagement territorial des

Alpes-Maritimes distingue ainsi, au titre des orientations d’aménagement, au sein des « espaces proches du rivage », notamment, des « espaces urbanisés sensibles », dont l’équilibre doit être strictement respecté et où l’extension limitée de l’urbanisation se bornera aux parcelles situées

à l’intérieur d’espaces déjà urbanisés, aux vides laissés entre des îlots bâtis et à la reconstruction ou la réhabilitation des bâtiments existants. La directive d’aménagement territorial des Alpes

Maritimes identifie au III-124-2 « Les modalités d’application de la loi littoral », au sein du point 2 < Typologie des espaces proches du rivage » «^les "^espaces ^urbanisés ^sensibles« représentés par une trame de couleur rouge sur la carte hors texte n° Il: »le Littoral" et précise qu’à ce titre, sont distingués: le patrimoine urbain constitué par les vieilles villes, certains «

quartiers, villages anciens ou fronts de mer ainsi que les grandes trames urbaines issues des tracés du XIXème siècle avec leur accompagnement végétal et leurs espaces publics, les parcs périurbains issus, pour la plupart, des grands lotissements où la trame parcellaire est régulière et organisée et où le végétal prédomine sur le minéral : c’est le domaine des grandes villas à

l’architecture sophistiquée, aux jardins exubérants d’une grande richesse botanique, certaines urbanisations diffuses à forte valeur paysagère telles que celles des caps, des grands versants dominant la mer, de certaines crêtes ou collines où ce type d’urbanisation a généré des paysages spécifiques, riches par leur couvert végétal et où le construit, de valeur architecturale très inégale, reste secondaire. (…)». Enfin, la directive d’aménagement territorial précise que

< L’extension limitée de l’urbanisation s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de l’agglomération et de façon différenciée pour les trois catégories d’espaces susvisées. Les espaces urbanisés sensibles L’image et l’équilibre actuels de ces espaces doivent être préservés. Les opérations

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d’urbanisme devront respecter les morphologies, l’organisation parcellaire le végétal et plus généralement les règles qui caractérisent ces espaces. (…). De telles prescriptions apportent des précisions relatives aux modalités d’application des dispositions des articles L. 121-1 et suivants du code de l’urbanisme et ne sont pas incompatibles avec elles. Il s’ensuit que la conformité du projet en litige avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières à la loi littoral doit être appréciée au regard de ces prescriptions.

6. Il est constant que le terrain d’assiette du projet en litige, qui se situe à 260 mètres du trait de côte, au cœur du massif des Roches Rouges de l’Estérel, au sommet de l’Esquillon, au sein du «< site inscrit de la Bande Côtière de Nice » à Théoule-sur-Mer, fait partie des « espaces urbanisés sensibles » identifiés par la directive territoriale d’aménagement des Alpes Maritimes. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste, après la démolition d’un bâtiment préexistant, en la construction d’un ensemble de six logements de type troglodyte,

d’un parking et d’une piscine. La construction préexistante devant être démolie constitue, selon la « notice descriptive du terrain et présentant le projet » jointe au dossier de permis de construire, « une résidence unique comportant quatre niveaux », d’une emprise au sol de 656 m² implantée sur une plateforme minéralisée résultant de l’arasement, rendu nécessaire par la construction du bâtiment, du sommet de l’Esquillon, à la fin des années 1960. Le permis de construire attaqué autorise l’édification, après reconstitution du profil collinaire du sommet de

l’Esquillon, lequel aura pour effet de porter la côte altimétrique de + 130 NGF à + 142 NGF, procédant ainsi à une surélévation de 12,50 mètres par rapport au terrain naturel initial, d’un ensemble de six maisons d’habitation, disposant chacune d’une terrasse et d’un emplacement sur le parking, la notice précisant que deux logements « sont présents au niveau du rez-de jardin, les quatre autres sont creusés dans la roche située au niveau inférieur.» et que le rez-de jardin s’ouvre sur un bassin de nage. Le projet litigieux comporte, selon le plan de masse joint au dossier de permis de construire, une < emprise du bâti » de 2 440 m2 ainsi qu’un parking sous-terrain de 36 places et une piscine de 1350 m2. Eu égard, notamment, à sa conception et à ses caractéristiques particulières, le projet autorisé par le permis de construire attaqué ne peut être regardé comme la reconstruction d’un bâtiment existant au sens des dispositions précitées de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, lesquelles visent à protéger, en particulier les espaces urbanisés sensibles, et participent à l’objectif de maîtrise de l’urbanisation des zones du littoral. Par suite, l’arrêté du 25 janvier 2017 du maire de Théoule sur-Mer a été pris en méconnaissance de la directive territoriale d’aménagement des Alpes Maritimes.

7. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature, en l’état de l’instruction, à conduire à l’annulation de l’arrêté attaqué.

8. Il résulte de ce qui précède et sans qu’il soit besoin de procéder à un déplacement sur les lieux sur le fondement des dispositions de l’article R. 622-1 du code de justice administrative, que le préfet des Alpes-Maritimes est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 25 janvier 2017 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a accordé un permis de construire à la SCI M..

Sur l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

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Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle

à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la commune de Théoule-sur

Mer et de la SCI M. les sommes que celles-ci réclament au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

DECIDE:

Article 1er: L’arrêté du 25 janvier 2017 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a accordé un permis de construire à la SCI M. est annulé.

Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI M. sur le fondement de l’article L. 761 1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3: Les conclusions présentées par la SCI M. tendant à ce qu’il soit ordonné une visite sur les lieux sont rejetées.

Article 3: Les conclusions présentées par la commune de Théoule-sur-Mer sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au préfet des Alpes-Maritimes, à la SCI M. et à la commune de Théoule-sur-Mer.

Copie sera adressée au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et au procureur de la République près du tribunal de grande instance de Grasse.

Délibéré après l’audience du 14 juin 2019, à laquelle siégeaient :

M^me Buffet, présidente,
M^me Sorin, premier conseiller,
M^me X, conseiller.

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Lu en audience publique le 5 août 2019.

Le rapporteur, La présidente,

Signé Signé

C. Buffet P. X

La greffière,

Signé

A. Mignone-Lampis

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation le greffier,

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1. B C D E

9 Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer

à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.