Cour d’Appel d’Aix-en-Provence TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

ORDONNANCE DE REFERE

Rendue le 09 Janvier 2025

N° Minute : 2025R00001 N° RG: 2024R00027

Date des débats : 5 Décembre 2024 Délibéré annoncé au 09 Janvier 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M^me Nelly MARTINEZ, Juge des Référés, Assisté de M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M^me Nelly MARTINEZ Juge des Référés et M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

LA MUETTE 355 rte de la Muette 76230 Isneauville comparant par M^e Maxime DEBLIQUIS 18 allée Eugène Delacroix 76000 ROUEN et par M^e Clara LEGER-ROUSTAN 1198 route du Docteur Maurice Donat Le Natura 06250 MOUGINS

DEFENDEUR(S)

ALTPOINT 4 av des Hespérides La Corne d OR 06400 Cannes comparant par M^e Audrey CHIOSSONE 5 rue de la Préfecture 06300 NICE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société [C] expose que, selon acte authentique du 9 mars 2023, la société [C] a acquis auprès de la SAS [Q] dans un ensemble immobilier situé à Cannes 23,25,27,37 et 39 Avenue Beausite, Résidence IL PARADISIO, anciennement cadastré section AT n°152, et désormais section AT n°317, adresse postale 25 Boulevard Beausite 06400 CANNES, les lots suivants :

* Lot numéro cent cinquante-deux (152) :

Une RESERVE au sous-sol, zone A, d’une superficie de 28 mètres carrés environ, déterminée par un liseré bleu au plan du sous-sol, zone A,

Et les cinquante-neuf / dix millièmes (59 /10.000 èmes) des parties communes générales.

* Lot numéro cent cinquante-trois (153)

Une RESERVE au sous-sol, zone A, d’une superficie de 27 m2 environ, déterminée par un liseré jaune au plan du sous-sol, zone A,

* Et les cinquante-sept / dix millièmes (57 /10.000 èmes) des parties communes générales.

Il était également précisé dans l’acte :

« Le VENDEUR déclare que les lots numéros CENT CINQUANTE-DEUX (152) et CENT CINQUANTE-TROIS (153) ont été réunis par un précédent propriétaire à une époque inconnue pour ne former qu’un seul et même APPARTEMENT, avec une superficie au sens de la Loi Carrez de 64,83 m 2 ; Lot numéro cent cinquante-quatre (154) »

« Une RESERVE au sous-sol, zone A, d’une superficie de 27 m2 environ, déterminée par un liseré vert au plan du sous-sol, zone A,

Et les cinquante-sept dix millièmes (57 /10.000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cent cinquante-cinq (155)

Une RESERVE au sous-sol, zone A, d’une superficie de 33 mètres carrés environ, déterminée par un liseré rouge au plan du sous-sol, zone A,

Et les soixante et onze / dix millièmes (71 /10.000 èmes) des parties communes générales. »

Il était également précisé dans l’acte :

« Le VENDEUR déclare que le lot numéro CENT CINQUANTE-QUATRE (154) et le lot numéro CENT CINQUANTE-CINQ (155) ont été réunis par un précédent propriétaire à une époque inconnue pour former qu’un seul et même APPARTEMENT avec une superficie au sens de la Loi Carrez de 67,14 m 2. »

Cette vente a été réalisée moyennant le versement d’un prix de vente de 405.001,00 €, hors frais d’acte.

Souhaitant réunir les quatre lots en un seul et unique lot, la société [C] a fait appel à un cabinet de géomètre, qui a soulevé une difficulté relative au fait que des parties communes semblaient être intégrées dans les 4 lots vendus par la société [Q].

Par lettre RAR du 15 septembre 2023, le conseil du SDC [S] a confirmé à la société [C] qu’elle occupait effectivement des parties communes.

Le SDC IL PARADISIO a fait part de son accord de céder les parties communes à la société [C] et l’a mise en demeure d’avoir à se

positionner rapidement sur cette acquisition.

Par courrier officiel du 18 octobre 2023, le conseil de la société [C] a indiqué à celui du SDC [S] que la requérante souhaitait racheter les parties concernées moyennant le versement d’une somme en principal de 70.000 €.

La société [C] précisait à cette occasion qu’elle ferait également l’avance des frais et accessoires à cette opération et qu’elle se retournerait ensuite contre son vendeur.

Le SDC IL PARADISIO a donc convoqué une assemblée générale aux fins de régulariser la situation et céder la partie commune intégrée dans les lots vendus à la société [C].

Cette régularisation consiste en la création d’un nouveau lot n°181 qui sera cédé à la société [C].

Le 13 décembre 2023, le SDC IL PARADISIO a autorisé cette opération et la cession du lot à la société [C] moyennant le prix de 70.000 € € nets vendeur outre la prise en charge par la société [C] des frais d’actes et frais annexes à l’opération.

Par mail du 2 février 2024, le conseil de la société [C] a sollicité la prise en charge des frais générés par cette vente auprès du notaire de la société [Q].

Cette lettre est demeurée sans réponse.

Par un nouveau mail du 12 février 2024, le conseil de la société [C] a réitéré ses demandes auprès du notaire de la société [Q] et a actualisé les montants sollicités à cette occasion.

Par mail du 13 février 2024, Me [T], notaire de la société [Q], a indiqué avoir transmis la demande à sa cliente et être dans l’attente de son retour.

Aucune autre réponse n’a été apportée à la société [C] ou ses mandataires par la suite.

Par acte d’huissier en date du 27 Mars 2024, [C] a fait assigner [Q], d’avoir à comparaître le 18 Avril 2024 par devant le Juge des Référés du Tribunal de Commerce de Cannes.

Par Ordonnance du 30 Mai 2024, le Juge des Référés a :

« ORDONNONS la remise au rôle de la présente affaire enrôlée sous le N° 2024R00027 et la convocation des parties à l’audience du : JEUDI 27 JUIN à 09h30 »

Par Ordonnance du 25 Juillet 2024, le Juge des Référés a : « ORDONNE la remise au rôle de la présente affaire enrôlée sous le N° 2024R00027 et la convocation des parties à l’audience du : JEUDI 26 SEPTEMBRE 2024 à 09h30 »

Suivant dernières écritures, [C], sollicite :

Vu l’article 873 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

Déclarer recevables les demandes présentées par la société [C],

En conséquence,

* Condamner à titre provisionnel la société [Q] à régler à la

société [C] les sommes suivantes :

* Prix de vente : 70 000 €

* Provision sur frais d’acte : 6 600 €

* Honoraires de l’avocat du syndic : 4 487,59 € TTC

* Mes honoraires : 1 440 € TTC

* Frais géomètre : 1 730 € TTC

* Frais et honoraires du syndic pour l’état descriptif de division modificatif : mémoire

* Condamner la société [Q] à régler à la société [C] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Condamner la société [Q] aux entiers dépens.

* Débouter la société [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins ou conclusions.

A l’appui de ses demandes, la société [C] fait valoir en substance qu’elle doit être garantie par la société [Q] du coût de cette opération, puisqu’il ne lui a jamais été indiqué par la société [Q] que des parties communes étaient intégrées dans les lots vendus, pas plus qu’elle n’a été informée du fait qu’elle devrait encore débourser 70 000 € outre les frais pour être réellement propriétaire des biens occupés alors même qu’elle a déjà versé la somme de 405 001 € à la société [Q].

La carence éventuelle du notaire dans la transmission de l’information à sa cliente ainsi que son éventuelle responsabilité dans la rédaction de l’acte de vente entre les sociétés [C] et [Q] ne peuvent être opposées à la requérante et la société [Q] est libre de se retourner contre son notaire si elle estime être fondée à le faire.

L’acheteur final n’a pas à supporter le défaut d’information du vendeur initial contre lequel il ne peut agir puisqu’il n’a aucun lien contractuel avec lui, et ce défaut d’information du vendeur n’est pas constitutif d’une contestation sérieuse.

A l’encontre de ces demandes, la SAS [Q] expose que sur le principe la créance d’indemnisation de la SAS [C] ne peut être sérieusement contestable qu’à la condition que les manquements fautifs allégués de la SAS [Q] soient établis, ou à tout le moins suspectés.

La SAS [C] réclame le paiement du prix de cession des parties communes intégrées dans les lots vendus par la SAS [Q] au motif que celle-ci devrait la garantir du coût de cette opération puisqu’elle ne lui a jamais indiqué que des parties communes étaient intégrées dans les lots vendus, ce qui supposait dès lors un surcoût.

Or la SAS [Q] a vendu les biens et droits immobiliers dont elle était propriétaire pour les avoir acquis de Monsieur [H], précédent propriétaire, avec les mêmes précisions quant à la réunion des lots que celles qui étaient portées dans son acte de vente en date du 23 décembre 2019.

Ayant fourni à l’acquéreur l’ensemble des informations qu’elle détenait, aucune demande ne saurait être légitimement formée à l’encontre de la SAS [Q] qui n’a commis aucune faute dans la transmission des informations relatives au bien vendu, et cette absence de faute a pour conséquence que la créance dont se prévaut la SAS [C] est

sérieusement contestable.

Pour ces motifs, et par conclusions la SAS [Q] requiert du Juge des Référés qu’il lui plaise de :

Vu l’article 873 alinéa 2 du CPC,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

* Débouter la SAS [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

* La condamner au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois obtenus par les parties, l’affaire est mise en délibéré à l’audience du 5 Décembre 2024.

SUR CE, NOUS, LE JUGE DES REFERES :

Attendu qu’il ressort de la lettre adressée en date du 15 septembre 2013 par le conseil du Syndicat des copropriétaires [S] à la SAS [C] que la surface des 4 lots acquis correspondant à quatre réserves du sous-sol, zone A, dont la superficie est au total de 115 m2, intègrent un couloir d’une surface de 16,9 m2 qui est une partie commune.

Cette constatation est confirmée par les attestations de loi Carrez fournies par le vendeur, la SAS [Q].

Attendu que le conseil du syndicat des copropriétaires en conclue à juste titre que la SAS [Q] n’a pas pu céder à la SAS [C] ce bien qui est une partie commune, de sorte que la surface des lots vendus est erronée.

Attendu que d’une part la SAS [Q] ne peut être ignorante des informations contenues dans le rapport loi Carrez qu’elle a fourni au notaire et à l’acquéreur, et que d’autre part, en toute logique elle ne conteste en aucune façon le rapport du géomètre expert constatant que le bien vendu comporte des parties communes.

Attendu qu’il ressort de ces documents non contestés que la SAS [Q] a bien vendu à la SAS [C] des parties communes d’une surface de 16,9 m2 contenus dans les 4 lots vendus, dont elle n’était pas propriétaire, et qu’elle en a touché le prix.

Attendu qu’il est incontestable que pour jouir des lots la SAS [C] a du acquérir du syndicat des copropriétaires les parties communes pour 16,9 m2, ce qu’elle a fait pour un prix de 70 000 € + charges diverses.

Attendu en conséquence que la SAS [Q] étant informée par les attestations loi Carrez de l’existence d’un différentiel de surface de lots entre ce qui était proposé à la vente et la surface réelle dont elle était propriétaire, la créance dont se prévaut la SAS [C] à l’encontre de la SAS [Q] est certaine, liquide et exigible, et que le moyen de défense avancé par la SAS [Q] selon lequel son absence de faute dans son obligation de transmission des documents en sa possession ne peut être constitutive en l’espèce d’une contestation sérieuse.

Attendu pour ces motifs qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS LA

MUETTE à voir condamner à titre provisionnel la SAS [Q] à lui payer la somme de 70 000 € au titre du prix de vente.

Attendu, s’agissant de la somme de 6 600 € relative à une provision sur frais d’acte, que la SAS [C] ne justifie ni du montant sollicité ni d’un quelconque paiement au notaire ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande.

Attendu, s’agissant des honoraires de l’avocat du syndic : 4 487,59 € TTC, que les factures de ce dernier qui sont jointes sont adressées à la SDC [S] ; que la SAS [C] ne justifie ni que la SDC [S] lui en ait fait réclamation ni qu’elle ait effectué un quelconque paiement de ces factures; que pour ces motifs elle sera déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

Attendu, s’agissant de la demande de condamnation au titre de « Mes honoraires : 1 440 € TTC », que s’agissant des honoraires de l’avocat de la SAS [C], elle ressort des frais non compris dans les dépens, et fait donc double emploi avec la demande de condamnation faite par ailleurs à ce titre.

Attendu que les frais de géomètre sont justifiés et qu’il sera fait droit à la demande de la SAS [C] à voir condamner la SAS [Q] à les lui rembourser pour la somme de 1 730 € TTC.

Attendu que la demande de condamnation au titre des frais et honoraires du syndic pour l’état descriptif de division modificatif : mémoire étant indéterminée, il n’y a pas lieu de statuer.

Sur les dépens et les frais autres que les dépens :

Attendu qu’il revient à la SAS [Q], partie perdante, d’assumer la charge des dépens et de payer à la SAS [C] la somme de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 873 al 2 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS [Q] à payer à la SAS [C] la somme de 70 000 € au titre du remboursement du prix de vente payé par la SAS [C] du lot relatif aux parties communes intégrées dans les lots 152 et 153 anciens dans l’ensemble immobilier situé à Cannes 23,25,27,37 et 39 Avenue Beausite, Résidence IL PARADISIO,

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS [Q] à payer à la SAS [C] la somme de 1 730,00 € au titre du remboursement des frais de géomètre,

DEBOUTONS la SAS [C] de ses demandes de condamnation de la SAS [Q] aux titres de :

Une provision pour frais d’acte pour la somme de 6 600,00 €

* D’honoraires d’avocat de la SAS [C] pour la somme de 1 440,00 €,

* D’honoraires d’avocat de l a SDC IL PARADISIO pour la somme de 4 487,59 €

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation au titre des frais et honoraires du syndic pour l’état descriptif de division modificatif, la somme réclamée étant indéterminée,

CONDAMNONS la SAS [C] aux dépens ;

CONDAMNONS la SAS [Q] à payer à la SAS [C] la somme de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dépens : 121,97€ LE GREFFIER.